Muestra de sugerencias para la gestión de empresas inmobiliarias

Sugerencias para empresas inmobiliarias

En los últimos años, la industria inmobiliaria se ha desarrollado rápidamente y cómo fortalecer la supervisión y gestión del mercado inmobiliario se ha convertido en un tema de preocupación. a todas las partes. Ante las nuevas situaciones y nuevos problemas que surgen en la gestión de las empresas de desarrollo inmobiliario en la jurisdicción actual, se presentan varias sugerencias sobre cómo estandarizar el comportamiento financiero de las empresas de desarrollo inmobiliario, reflejar oportunamente y fielmente el estado financiero de las empresas. , llevar a cabo una supervisión y alerta temprana eficaces y reducir los riesgos de gestión.

1. Características del sector inmobiliario

Las principales actividades económicas de las empresas promotoras inmobiliarias incluyen la promoción de suelo, la promoción de viviendas y las operaciones inmobiliarias. Estas actividades económicas son el contenido principal de la contabilidad financiera de las empresas de promoción inmobiliaria. Combinado con las principales características de la industria inmobiliaria, la industria requiere una gran cantidad de fondos, un ciclo operativo largo, grandes cuentas prepagas y diversos métodos operativos. Sus principales características son:

1. El ciclo de desarrollo y construcción inmobiliario es largo y la inversión es grande. La mayoría de los proyectos deben completarse a lo largo de años. Además, este tipo de empresa opera a gran escala y opera en todas las regiones.

2. Conviven la diversificación y las operaciones mixtas. En la actualidad, la mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario están diversificadas e incluyen industrias de construcción y procesamiento; brindan servicios de venta de viviendas y administración de propiedades.

3. Múltiples modelos de venta y operación. Sus características son venta a plazos, venta de agente encomendado, venta de membresía, etc. Por ejemplo, algunas empresas promotoras inmobiliarias transfieren la propiedad de unas casas a cambio de los derechos de uso de un terreno, formando las llamadas viviendas cooperativas o viviendas nominales.

4. El pago por adelantado es una forma importante de operar para las empresas de desarrollo inmobiliario. Sin un pago anticipado, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden reinvertir, y mucho menos desarrollarse rápidamente. La forma principal es recibir el pago de la casa por adelantado y vender flores.

5. Los requisitos de gestión financiera son elevados y los canales para la recepción y el gasto de fondos son diversos. Debido a la necesidad de asignación de fondos, algunas empresas inmobiliarias suelen abrir varias cuentas en diferentes instituciones financieras. Al mismo tiempo, debido a los complejos procedimientos operativos, los requisitos de gestión financiera también son relativamente altos.

2. Problemas actuales en la contabilidad de las empresas inmobiliarias

Cuando las empresas promotoras inmobiliarias realizan la contabilidad financiera, la calidad de su información debe cumplir con los requisitos de principios básicos como la comparabilidad y la coherencia. para reflejar correctamente el estado operativo de la empresa al confirmar y medir, se deben seguir estrictamente el principio de correspondencia y el principio de acumulación para reflejar fielmente los ingresos y gastos financieros de la empresa; En términos de contabilidad de costos, debido a sus propias características operativas y requisitos de gestión, las empresas de desarrollo inmobiliario adoptan principalmente el método por lotes para la contabilidad de costos, que requiere que las empresas determinen razonablemente los objetos de contabilidad de costos, clasifiquen los gastos de desarrollo y operación de acuerdo con fines económicos, y determine las partidas de costos y luego dibuje los límites entre los diversos gastos para que los costos del proyecto de desarrollo puedan agregarse y asignarse correctamente. A través de la investigación se encontró que las empresas inmobiliarias tienen los siguientes problemas en el procesamiento contable:

(1) Principales problemas en la contabilidad de costos de las empresas inmobiliarias:

1. se graban repetidamente. Algunas empresas aprovechan las características de la industria de proyectos complejos de construcción e instalación, numerosos proyectos y una gran profesionalidad para cobrar tarifas repetidas. Por ejemplo, cuando una empresa firma un contrato de construcción e instalación, ya incluye proyectos auxiliares, proyectos de agua y electricidad, proyectos de impermeabilización de techos, etc. En el precio total del contrato, y cuando la finalización del proyecto se traslada al coste, se han firmado contratos falsos sobre estos conceptos, o las facturas de materiales de construcción se incluyen repetidamente en el coste de desarrollo.

2. Utilizar costos presupuestados para aumentar los costos unitarios. En la actualidad, la mayoría de empresas inmobiliarias trasladan el coste de ventas multiplicando el coste unitario del metro cuadrado por la superficie de venta. Dado que la duración del ciclo de desarrollo del proyecto es generalmente de más de un año, hay muchos proyectos unitarios en los proyectos de desarrollo corporativo y hay muchas unidades de construcción y proveedores de contraparte. En las primeras etapas del desarrollo del proyecto, la "hoja de liquidación del proyecto" para cada proyecto no se puede obtener a tiempo, por lo que al calcular los costos unitarios, a menudo se utiliza el método de calcular los costos unitarios basado en los costos presupuestados. Algunas empresas de bienes raíces aprovechan esta característica para aumentar el costo presupuestario planificado por metro cuadrado de unidades en la etapa inicial para lograr el propósito de pagar menos impuesto sobre la renta corporativo.

3. Los costos de desarrollo se mezclan con los costos del proyecto no relacionados con las ventas.

Las propiedades propias y de alquiler de algunos promotores inmobiliarios no se transfieren de "costos de desarrollo" a "activos fijos" de manera oportuna, sino que se mezclan en la cuenta de "productos de desarrollo" para aumentar directamente los "costos operativos"; Las empresas inmobiliarias transfieren directamente los edificios de oficinas construidos por ellos mismos a "activos fijos". Los costos se mezclan con los costos de desarrollo del proyecto y no se trasladan a los activos fijos, lo que infla los costos operativos.

4. Gastos de ventas no realizados. Algunas empresas pagan una gran cantidad de salarios al personal de ventas; transfieren u ocultan ingresos pagando honorarios de agencia de ventas y gastan más de lo habitual en honorarios de publicidad y entretenimiento empresarial, que se combinan en "honorarios de conferencias" y "honorarios de ventas".

5. La factura no está estandarizada. Algunas empresas aumentan artificialmente los costos de desarrollo y reducen los ingresos imponibles mediante emisiones falsas, emisiones de poder, emisión de poder y facturación por poder. Facturas no conformes, como tasas de conferencias, tasas de inspección, gastos de viaje, etc. Hay muchos problemas con los gastos periódicos de las empresas de promoción inmobiliaria. Además, los vales de pago de compensación por demolición obtenidos no cumplen con las regulaciones, como la empresa que emite facturas de instituciones administrativas; el comité de aldea que emite facturas para la agricultura, la silvicultura y la ganadería.

6. Desajuste de ingresos y gastos. Algunas empresas distribuyen proyectos inmobiliarios a lo largo del tiempo y las regiones, incluyendo artificialmente los costos y gastos de futuros proyectos de desarrollo en propiedades de propiedad independiente solo comparten los costos preliminares de ingeniería, los costos de infraestructura y otros gastos, los costos de la tierra, los intereses de los préstamos, Todos los costos de construcción e instalación corren a cargo del vendedor de la casa, lo que resulta en una falsa transferencia de costos.

7. Gastos por intereses incurridos más allá de lo estándar. Debido a que las empresas de bienes raíces piden prestado grandes cantidades de fondos y tienen altos gastos por intereses, algunas empresas no asignan los intereses de los préstamos a los objetos de costo, sino que los deducen directamente como gastos financieros antes de impuestos, lo que afecta las ganancias actuales antes de impuestos y provoca un retraso fiscal.

(2) Problemas en la contabilidad de ingresos de las empresas inmobiliarias:

1. Las pérdidas a largo plazo en los gastos acumulados y las ganancias se pueden ajustar arbitrariamente. Dado que el sistema contable de las empresas inmobiliarias no estipula claramente el momento de acumulación de gastos, para lograr signos de aumento de ganancias año tras año, las empresas utilizan el monto de los gastos acumulados para ajustar los costos y formar un "depósito" para ajustar las ganancias.

2. La vivienda comercial se utiliza para compensar las tarifas y pagos del proyecto, excluyendo los ingresos. Debido a la escasez de fondos, la dificultad para vender casas y otras razones, las casas comerciales existentes se utilizan como pago del proyecto y pago de bienes, lo que resulta en no ingresos ni declaración de impuestos.

3. La transferencia de ingresos no es oportuna y hay una gran cantidad de fondos en los libros. Las empresas inmobiliarias remiten el dinero recibido por adelantado por las ventas de edificios o viviendas comerciales durante el año en curso a sus cuentas corrientes y lo trasladan a voluntad para ajustar los ingresos y beneficios de la empresa.

4. Los proyectos terminados no son rentables y las ganancias y pérdidas corporativas son irreales. Dado que una gran cantidad de proyectos de desarrollo inmobiliario deben completarse a lo largo de varios años, las empresas de bienes raíces pueden confundir las terminaciones con proyectos en construcción y no trasladar los costos ni declarar los ingresos como se requiere, lo que resulta en ganancias y pérdidas corporativas falsas y retrasos. recaudación y administración de impuestos.

3. Algunas sugerencias para fortalecer la gestión de las empresas de desarrollo inmobiliario

1. Brindar a las empresas de desarrollo inmobiliario más orientación en términos de contabilidad financiera e implementación de políticas a través de inspecciones diarias y evaluaciones fiscales. , instando a las empresas a mejorar y estandarizar la contabilidad financiera, adoptar el método de auditoría y recaudación, reflejar verdaderamente el status quo objetivo de alta rentabilidad de los bienes raíces y ayudar a las empresas a presentar declaraciones de impuestos precisas. Para las empresas que son declaradas culpables repetidamente y cuya contabilidad financiera es realmente incompleta, los impuestos deben recaudarse de acuerdo con las regulaciones.

2. Establecer un libro de gestión de empresas inmobiliarias. Refleja de manera integral la situación básica del proyecto de desarrollo de la empresa, incluida la inversión total, el área de desarrollo, el tiempo de desarrollo, la hora de inicio de la construcción, el tiempo estimado de finalización, la unidad de construcción, etc. ; Con base en el plano general aprobado por el departamento de planificación, prepare un libro de registro de productos de desarrollo y registre la construcción, ventas, almacenamiento, etc. de cada conjunto de productos de desarrollo hogar por hogar. Una vez iniciada la preventa, la empresa deberá declarar ante las autoridades fiscales al momento de informar y controlar la entrega del inmueble.

3. Límites políticos estrictos y fortalecimiento de la gestión de costos. El principio general es cumplir estrictamente con los requisitos de las leyes tributarias, y las costas y gastos deben ser verdaderos y legales. La legalidad de los comprobantes de gastos es el primer requisito previo. Se debe prestar más atención a la revisión de la autenticidad de los gastos para evitar la emisión falsa, la emisión por poderes y el aumento artificial de los costos. Comprender varios puntos clave: en primer lugar, transferir con precisión los costos de acuerdo con el principio de relación ingresos-costos, lo que requiere que las empresas calculen los costos imponibles de diferentes tipos de productos desarrollados con base en la relación promedio de precios de venta de diferentes productos desarrollados sobre la base de reconocer los costos en cuotas durante el período de construcción, de modo que las ganancias se distribuyan uniformemente entre los productos desarrollados con diferentes precios 2. Para revisar los costos y gastos de las empresas que excedan el presupuesto de los proyectos, deberán proporcionar un contrato de cambio firmado por ambas partes; , explicando los motivos del cambio y si se encuentra dentro de un rango razonable.

Si no hay cambios en el contrato, el informe de aceptación de finalización se proporcionará directamente y las autoridades fiscales tienen derecho a determinar directamente el costo imponible de acuerdo con los estándares de la industria; el tercero es revisar la autenticidad de los gastos del proyecto de construcción, centrándose; sobre la revisión del costo de la ingeniería civil y los proyectos de apoyo, con referencia al precio de la guía de costos del proyecto local, verifique el contrato del proyecto de construcción e instalación de la compañía y calcule si el nivel de costo es verdadero y razonable. Si la diferencia es demasiado grande, se debe pedir a la empresa que explique las razones por las que se excede el estándar.

4. Fortalecer la cooperación con los departamentos pertinentes. Incrementar el intercambio de información sobre desarrollo inmobiliario con los departamentos de tierras, construcción, planificación, gestión de vivienda y otros departamentos, buscar apoyo gubernamental, celebrar reuniones periódicas de trabajo conjunto sobre gestión inmobiliaria, coordinar la gestión de empresas y proyectos inmobiliarios, fortalecer el intercambio diario de información y la notificación; y formar un sistema eficaz de control de fuentes tributarias;

5. Prestar atención a los aspectos clave del desarrollo inmobiliario. Desde el inicio del proyecto, prestamos atención a varios aspectos clave del desarrollo: establecimiento del proyecto, establecimiento del proyecto, construcción por fases, aceptación de finalización, apertura para la venta y liquidación. Capte el tiempo de cada enlace de la empresa de bienes raíces y tome medidas de gestión oportunas para cada enlace, especialmente el enlace de transferencia de la preventa a las ventas, verifique el tiempo de finalización en el lugar y transfiera las ventas y los costos de manera oportuna. .

6. Los impuestos estatales y locales se administran conjuntamente. Desde el registro hasta la liquidación y liquidación de fin de año, la liquidación final después de la finalización del proyecto está controlada por los impuestos nacionales y locales, y algunos * * * enlaces se verifican juntos para ver si las declaraciones de ingresos fiscales nacionales y locales están sincronizadas. especialmente la autenticidad del negocio de la empresa de construcción, y los impuestos locales ayudan en la investigación y verificación, también se adoptan medidas de gestión fiscal como el control y la preservación de entradas para cuestiones corporativas ilegales para lograr la integración de la industria inmobiliaria.

7. Fortalecer la evaluación diaria y las inspecciones tributarias. Los administradores tributarios deben utilizar software de evaluación de impuestos para fortalecer el seguimiento de indicadores clave de las empresas inmobiliarias, como la tasa de contribución fiscal, la tasa del impuesto sobre la renta, la tasa de cambio de los ingresos por ventas, la tasa de beneficio de costos, etc. , y cuando se produzcan anomalías en las declaraciones trimestrales, especialmente durante el período de liquidación, se intensificarán oportunamente las evaluaciones e inspecciones. Aquellos que cometen una evasión fiscal manifiesta deben ser tratados con seriedad de conformidad con la ley, aumentar las penas por evasión fiscal intencional y estandarizar la gestión fiscal de las empresas de desarrollo inmobiliario.