¿Puede un promotor que incumple el contrato exigirle que compense las pérdidas de intereses?
El promotor puede reclamar una indemnización por incumplimiento de contrato de las siguientes formas: (1) Negociar primero con el promotor. Si la negociación fracasa, no se interpondrá ninguna demanda. Si se cumplen las condiciones de salida estipuladas en el contrato, es mejor negociar primero con el desarrollador, lo que puede ahorrar costos de litigio. (2) Requerir el pago de daños y perjuicios e impuestos relacionados. Si el incumplimiento del contrato por parte del desarrollador da lugar a vacaciones y ambas partes han acordado una indemnización por daños y perjuicios en el contrato, el desarrollador debe pagar la compensación según lo acordado. Además del precio total de la casa y los intereses correspondientes, la compensación también incluye algunos honorarios que el propietario ha pagado por adelantado, como el impuesto de timbre, el impuesto sobre la escritura de compra, los honorarios de transacción, los honorarios de topografía y cartografía, los honorarios de registro y las pérdidas por intereses. , honorarios del agente de compra de vivienda y honorarios de abogados, etc. , incluido dentro del alcance de las pérdidas reales del consumidor y compensado por el promotor. (3) Se pueden compensar tanto el pago inicial como los intereses mensuales. En términos de pago, los compradores que utilizan el pago único pueden pedir directamente al desarrollador que les devuelva el dinero que pagaron y los intereses correspondientes. Sin embargo, la situación de comprar una casa mediante préstamos hipotecarios y préstamos de fondos de previsión es relativamente complicada. De hecho, el promotor divide el precio de compra reembolsable en dos partes. La parte que pertenece al pago inicial del comprador se devuelve directamente al comprador, y la parte que pertenece al préstamo del banco del comprador se devuelve directamente al banco. Se considera que el comprador ha reembolsado el dinero al banco por adelantado. . El banco recibe el reembolso y rescinde el contrato de préstamo con el comprador. El promotor paga los intereses del anticipo al comprador de la vivienda, es decir, los ingresos por intereses del anticipo desde la fecha de entrega del anticipo hasta la fecha de devolución por parte del promotor. Si el préstamo hipotecario del comprador de la vivienda ha entrado en la etapa de pago mensual, el desarrollador también debe devolver el pago mensual y los pagos de intereses del comprador de la vivienda. Si el comprador de la vivienda ha vivido en la vivienda durante un período de tiempo cuando solicitó la salida, el propietario debe compensar los gastos de depreciación incurridos durante este período. Al realizar el pago, si el responsable es el promotor, el comprador no necesita compensar la depreciación del edificio; si es responsabilidad del comprador, el promotor no necesita compensar al propietario por los costes de renovación.
Objetividad jurídica:
El artículo 113 de la Ley de Contratos de mi país prevé la protección de la pérdida de ganancias disponibles. Esta ley refleja la aplicación del principio de compensación integral. Al aplicar el principio de indemnización integral, la víctima de un incumplimiento de contrato puede ser restituida a la situación en la que se encontraba antes de la celebración del contrato, o a la situación en la que se encontraba cuando el contrato se ejecutó debidamente. En este momento, la indemnización no sólo debe incluir todas las pérdidas reales sufridas por la víctima, sino también la pérdida de beneficios que se puedan obtener. Por lo tanto, el lucro cesante reclamado por el demandante Wang debería estar protegido por la ley. Segunda opinión. Las razones son las siguientes: (1) Los intereses obtenibles se refieren a intereses de propiedad que pueden realizarse y obtenerse después de que el contrato se ejecute adecuadamente y tienen las siguientes características: En primer lugar, están orientados al futuro. Los intereses adquiridos son intereses futuros que las partes del contrato no disfrutan realmente cuando se produce el incumplimiento del mismo. Sólo pueden realizarse mediante la ejecución real del contrato y determinadas contribuciones de las partes del contrato. El segundo es la predicción. Los intereses obtenibles son los intereses que las partes esperan obtener a través de la ejecución del contrato al firmar el contrato, y son los intereses que las partes pueden prever razonablemente al firmar el contrato. La tercera es la realidad. Los beneficios que se pueden obtener cumplen las condiciones para su realización. Siempre que el contrato se ejecute según lo previsto, serán obtenidos por las partes. En circunstancias normales, todas las partes han hecho algunos preparativos para realizar este beneficio y tienen las condiciones básicas para transformarlo en beneficios reales. (2) El artículo 113 de la Ley de Contratos prevé la protección contra la pérdida de beneficios disponibles. Las pérdidas económicas reclamadas por el demandante Guo eran los beneficios que esperaba obtener mediante la ejecución del contrato cuando celebró el contrato. Siempre que el demandado ejecute el contrato según lo previsto, se podrá obtener. Este beneficio es un beneficio esperado, por lo que debe considerarse una pérdida de beneficios disponibles. Esta ley refleja la aplicación del principio de compensación integral. Al aplicar el principio de indemnización integral, la víctima de un incumplimiento de contrato puede ser restituida a la situación en la que se encontraba antes de la celebración del contrato, o a la situación en la que se encontraba cuando el contrato se ejecutó debidamente. En este momento, la indemnización no sólo debe incluir todas las pérdidas reales sufridas por la víctima, sino también la pérdida de beneficios que se puedan obtener. Por lo tanto, la pérdida de beneficios disponibles propuesta por Wang debería estar protegida por la ley. (3) Aunque la pérdida de beneficios disponibles no es un lucro cesante real, si esta pérdida no se compensa, el daño sufrido por la víctima no puede compensarse en su totalidad, especialmente cuando la víctima ha celebrado un contrato de reventa con otros o en el En el caso de otros contratos, cuando la víctima no puede ejecutar el contrato con otros debido al incumplimiento del contrato por parte de la parte infractora, la víctima compensará las pérdidas causadas a otras partes del contrato, y estas pérdidas deben ser compensadas por la compensación. de ganancias disponibles. Desde la perspectiva del orden de las transacciones, si la pérdida de ganancias disponibles no se compensa, fácilmente se producirán tales consecuencias.
Cuando es más ventajoso para el deudor ejecutar el contrato que asumir la responsabilidad de compensar las pérdidas positivas, preferirá compensar a la otra parte por las pérdidas positivas antes que volver a ejecutar el contrato. Esto, sin duda, abre la puerta al incumplimiento intencional del contrato. Especialmente cuando el precio del objeto del contrato continúa aumentando, es muy probable que el vendedor venda el objeto uno por uno, e incluso si se compensan las pérdidas positivas del comprador anterior, aún puede ganar vendiéndolos uno por uno. uno. Por lo tanto, el autor cree que la falta de compensación por la pérdida de beneficios disponibles estimulará a las partes a incumplir el contrato y también será perjudicial para el mantenimiento del orden de la transacción.