El tema de este artículo trata sobre la titulización de préstamos personales para vivienda.

Introducción

En los últimos años, la industria inmobiliaria de mi país, como importante punto de crecimiento de la economía nacional, ha desempeñado un papel importante. en la promoción de un rápido desarrollo económico. Al mismo tiempo, problemas como el sobrecalentamiento de la inversión inmobiliaria y los precios excesivamente altos de la vivienda también han alterado en cierta medida el orden económico. El Estado ha introducido y mejorado rápidamente nuevas políticas inmobiliarias, como políticas de inversión, políticas de demanda y políticas de oferta, creando condiciones favorables para fortalecer y mejorar el control macroeconómico. La política de préstamos personales para vivienda es una forma de política de demanda y un método de control a corto plazo que cambia con el desarrollo de la economía nacional. Mediante el apalancamiento de las políticas hipotecarias personales, se puede estimular la demanda efectiva de bienes raíces de los residentes y se puede iniciar el consumo inmobiliario. De manera similar, prestar atención y ajustar la orientación valorativa de las políticas también puede hacer que el macrocontrol del gobierno desempeñe un papel más importante y satisfaga los deseos de más personas.

1. Análisis económico de la política inmobiliaria

La política inmobiliaria forma parte de la política de gestión pública del gobierno, y el análisis de la política inmobiliaria es un estudio empírico típico. El análisis económico de la política inmobiliaria es profesional, predictivo y consultivo, y puede ayudar a los tomadores de decisiones a utilizar herramientas de ajuste de políticas para descubrir y resolver problemas de políticas públicas, mejorando así la efectividad de las políticas y la eficiencia de la toma de decisiones hasta cierto punto.

(1) Principales herramientas de ajuste de políticas: tasa de interés, oferta de tierras e impuestos

①Tasa de interés

La economía occidental cree que un país utiliza su banco central para formular políticas Las herramientas ajustan la oferta monetaria y las tasas de interés de acuerdo con los objetivos establecidos, afectando así el nivel de actividad macroeconómica. En el campo del crédito inmobiliario, el gobierno puede ajustar las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda mediante cambios en las tasas de interés del mercado para guiar los precios inmobiliarios a expectativas razonables. Los cambios en las tasas de interés afectan directamente el comportamiento de pago de los residentes, aumentando la presión de pago sobre los compradores de viviendas, aumentando el riesgo de los costos de los préstamos y haciendo que los compradores de viviendas sean más cautelosos en su comportamiento de préstamos de consumo para vivienda. Por lo tanto, los cambios en las tasas de interés son el resultado de que el gobierno ajuste el apalancamiento de los precios del capital, utilice las fuerzas del mercado para guiar a los promotores inmobiliarios a posicionarse racionalmente, a los bancos comerciales a prestar racionalmente y a los compradores de viviendas a formar expectativas razonables para el mercado inmobiliario, y así promoviendo el sano desarrollo de la industria inmobiliaria.

②Oferta de tierra

En el análisis económico, la tierra, como factor de producción, tiene una elasticidad de oferta de cero, es decir, desde la perspectiva de toda la sociedad, la oferta de tierra es fijo Sin embargo, a juzgar por las diferencias en el uso de la tierra en diferentes períodos y regiones, la oferta de tierra no es completamente inelástica. El estado e incluso los gobiernos locales tienen las condiciones para lograr un macrocontrol de la industria de la vivienda controlando la oferta de suelo y el ritmo de desarrollo del suelo. Según la ley de la oferta y la demanda de productos básicos, cuando la oferta supera la demanda en el mercado inmobiliario, los precios inmobiliarios caerán. A juzgar por el crecimiento de la construcción y del área terminada en el mercado inmobiliario de China en los últimos años, el mercado inmobiliario se encuentra generalmente en una situación de exceso de oferta, pero las contradicciones estructurales internas en la industria inmobiliaria son más prominentes.

③Tributación

La tributación es un medio mediante el cual la política fiscal nacional regula la economía nacional. Para el sector inmobiliario, las actuales medidas de control fiscal son más fuertes en el ámbito de la producción que en el del consumo. En la etapa de expansión económica y sobrecalentamiento de la especulación inmobiliaria, ajustar los tipos impositivos y las tasas impositivas correspondientes sobre los bienes inmuebles puede ralentizar la velocidad de las transacciones especulativas, frenando así el sobrecalentamiento económico y la demanda especulativa. En el ámbito del consumo de bienes inmuebles, las ganancias especulativas de los bienes inmuebles pueden reducirse mediante la recaudación del impuesto sobre la renta personal, el impuesto sobre las empresas, el impuesto sobre escrituras, el impuesto de timbre y otros impuestos correspondientes. Nuestro país establece que a partir de junio de 2006, todas las ventas de viviendas adquiridas por particulares durante menos de 5 años estarán gravadas íntegramente. A partir de agosto de 2006, el impuesto sobre la renta de las personas físicas por la transmisión de viviendas de segunda mano se recaudará de manera uniforme y obligatoria en todo el país. . Se puede ver que en la regulación de políticas inmobiliarias, aunque los campos regulatorios y los medios de las diversas herramientas de regulación de políticas son diferentes, sus propósitos y funciones son los mismos.

(2) Herramientas de política regulatoria selectiva: regulación del crédito inmobiliario y tasas de interés preferenciales.

El control selectivo es una política monetaria en la que el Estado se centra en controlar la oferta y la demanda de crédito en un mercado específico para regular e influir en las actividades crediticias. Sus herramientas regulatorias incluyen principalmente el control del crédito al consumo, el control del crédito inmobiliario, las tasas de interés preferenciales, etc. En el campo de los bienes raíces, el control del crédito al consumo y el control del crédito inmobiliario pueden denominarse colectivamente control del crédito inmobiliario y son una parte importante de la política monetaria del banco central. Las autoridades reguladoras fortalecerán la visión de futuro y la eficacia de las políticas crediticias mediante el análisis y el seguimiento de la industria, y mejorarán continuamente las capacidades de gestión de riesgos.

Desde 65438 hasta 0998, cuando la reforma del sistema de vivienda nacional acababa de comenzar y los residentes no estaban dispuestos a comprar casas, el Banco Popular de China implementó tasas de interés preferenciales sobre los préstamos de vivienda de los residentes en un corto período de tiempo. Después de 2004, la posición dominante de la política monetaria y fiscal de China ha cambiado. El banco central aplica una política monetaria prudente, fortalece el control del crédito inmobiliario, ajusta y comunica rápidamente las intenciones de las políticas monetaria y crediticia y orienta las expectativas sociales.

(3) Demanda efectiva y demanda especulativa

La demanda efectiva en el ámbito de la economía se refiere a la demanda con capacidad de pago. Keynes creía que la demanda efectiva es la demanda agregada cuando el precio de la oferta agregada y el precio de la demanda agregada de los productos básicos alcanzan el equilibrio, incluidas la demanda de consumo y la demanda de inversión. Debido a las restricciones presupuestarias del consumo personal, la demanda efectiva real de productos residenciales es limitada. Cuando se satisface la demanda de consumo y las ganancias intensifican la demanda de inversión, se convierte en demanda especulativa más allá de cierto límite. La demanda actual de compra de viviendas en el mercado inmobiliario de China incluye tanto la demanda efectiva como la demanda especulativa. La demanda efectiva se manifiesta principalmente en las viviendas autoocupadas por los residentes y en diversas demandas principalmente de uso directo. Por ejemplo, la compra, construcción, renovación y revisión de viviendas ocupadas por uno mismo son demandas efectivas típicas, mientras que el propósito de la demanda especulativa es ganar la diferencia de precio. El control estatal del crédito inmobiliario tiene como objetivo principal reducir la demanda de préstamos especulativos para la vivienda. Según la situación actual en China, para la mayoría de las familias, satisfacer la demanda de vivienda de los consumidores sólo puede lograrse mediante la compra de préstamos. Los ajustes del Estado a las políticas de préstamos personales para vivienda pueden estimular la demanda de consumo de vivienda hasta cierto punto, convertir la demanda potencial de vivienda en demanda de vivienda efectiva y ampliar los límites de la demanda de vivienda efectiva tanto como sea posible a través de acuerdos institucionales o ajustes de políticas. A finales de 2005, los préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales nacionales alcanzaron 2.025,8 mil millones de yuanes. A juzgar por las tendencias de desarrollo del mercado, la demanda efectiva del mercado de préstamos personales para vivienda seguirá creciendo de manera constante.

2. Macroeconomía y política de préstamos para vivienda

(1) La evolución de la política de préstamos para vivienda de mi país en el contexto macroeconómico.

1998 fue el primer año en que mi país abolió la asignación de viviendas sociales y llevó a cabo una reforma del sistema de vivienda orientada al mercado. Este fue también un período de rápido desarrollo de la economía nacional y auge del sector inmobiliario. El crecimiento del consumo de vivienda es inseparable del desarrollo social y económico, y muestra efectos positivos de correlación y vinculación.

En general, la tendencia de desarrollo de la macroeconomía nacional está mejorando constantemente. El país tomará decisiones cuidadosas al formular políticas industriales. En particular, la política inmobiliaria mencionada anteriormente es una política de corto plazo y. se basará en los cambios del desarrollo económico dependiendo de las tendencias y las intenciones regulatorias del gobierno. Desde 1995, el negocio de préstamos personales para vivienda de los bancos comerciales de mi país se puede dividir en tres etapas. Una es la etapa de puesta en marcha de la política (1995-1998), durante la cual los bancos comerciales comenzaron a manejar negocios de préstamos personales para vivienda. A partir de la segunda mitad de 1998, detuvieron la distribución física de viviendas e implementaron la monetización de la vivienda. En segundo lugar, durante la etapa de expansión y desarrollo (1999-2000), el Estado emitió una serie de políticas de incentivos a través del banco central para reducir el umbral de préstamo tanto como fuera posible en términos de tasas de interés preferenciales, montos de préstamo, períodos de préstamo, etc. , para apoyar el crédito al consumo personal. En tercer lugar, durante la etapa de estandarización y ajuste (2001 ~ 2006), en respuesta a las irregularidades en el proceso de préstamos personales para vivienda, el Banco Popular de China rápidamente endureció las condiciones crediticias para reducir los riesgos de las instituciones financieras, estandarizar el orden del sector financiero inmobiliario mercado y frenar la especulación inmobiliaria. Fortalecer la gestión de préstamos personales para vivienda.

(2) Problemas y evaluaciones de las políticas de crédito a la vivienda.

El problema de la vivienda es una cuestión importante que afecta a los medios de vida de las personas. En los últimos años, el Estado ha introducido una serie de medidas de control, pero el efecto no es muy evidente. Aunque las políticas hipotecarias se han ajustado oportunamente, el mercado inmobiliario todavía enfrenta problemas como una estructura de vivienda irrazonable, aumentos excesivos de los precios de la vivienda en algunas ciudades y dificultades de vivienda para los residentes de ingresos bajos y medios.

①El punto ciego de la política de préstamos para vivienda: contradicciones estructurales

Después de 2004, el Banco Popular de China elevó muchas veces las tasas de interés de referencia de las instituciones financieras, pero la demanda irrazonable de bienes raíces no se ha controlado eficazmente. La especulación en el sector inmobiliario aumentó rápidamente. Al mismo tiempo, la proporción de la oferta de viviendas de gama media y baja ha disminuido, lo que ha dado lugar a una estructura de oferta inmobiliaria seriamente irrazonable. Desde entonces, el Estado ha utilizado medios económicos como el crédito y los impuestos para aumentar los costos de transacción de bienes raíces y frenar la demanda de especulación inmobiliaria. Sin embargo, todavía existen contradicciones estructurales, con una baja proporción de viviendas de bajo precio y viviendas asequibles. En 2006, utilizando diversos medios económicos, el país aprendió las lecciones de los dos años anteriores. La promulgación de las "Opiniones sobre el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda para estabilizar los precios de la vivienda" ha compensado las deficiencias de la política de préstamos para la vivienda, ha controlado directamente la estructura de la vivienda, ha ajustado diferencialmente el coeficiente de pago inicial del crédito para el consumo de vivienda y ha guiado consumo racional.

② Políticas hipotecarias flexibles: una gran cantidad de casas desocupadas.

Antes de 2004, bajo el control de políticas fiscales activas, el mercado inmobiliario nacional mostraba características típicas de una "economía brillante". Durante el período del Décimo Plan Quinquenal, muchas ciudades catalogaron la industria inmobiliaria como una de las principales. una industria pilar. Al mismo tiempo, las políticas crediticias también están afectando y regulando la inversión y la demanda inmobiliaria. La inversión inmobiliaria se ha sobrecalentado en algunas zonas y la demanda especulativa para la compra de varias casas ha aumentado. Como resultado, cada vez hay más casas desocupadas que son difíciles de digerir en todo el país y las políticas hipotecarias están mostrando signos de flexibilización. En 2005, la tasa de desocupación de viviendas comerciales en el país alcanzó el 26%, superando con creces el rango de alerta temprana reconocido internacionalmente del 5% al ​​10%. Por lo tanto, desde una perspectiva política, la tendencia general de las políticas de préstamos para vivienda que apoyan el desarrollo de viviendas asequibles y respaldan la demanda efectiva no cambiará, pero habrá cierta contracción en la estimulación de la demanda de consumo de vivienda individual.

③Riesgo de política hipotecaria: entorno crediticio deficiente

La construcción de un entorno crediticio es el talón de Aquiles del desarrollo sostenido y saludable de la mayoría de las industrias nacionales, incluida la industria inmobiliaria. En los últimos años, las instituciones financieras y los intermediarios consultores en algunas áreas económicamente desarrolladas de mi país han unido fuerzas para establecer un sistema conjunto de informes crediticios personales, que ha desempeñado un papel importante en la prevención efectiva de los riesgos crediticios inmobiliarios, especialmente los riesgos de préstamos personales para vivienda. En la actualidad, el sistema nacional de informes crediticios no se ha establecido verdaderamente y es difícil lograr el intercambio de recursos y la cooperación de plataformas entre las instituciones financieras en un corto período de tiempo. Por lo tanto, es necesario fortalecer aún más la construcción y el mantenimiento del crédito en el entorno del mercado.

(3) Es necesario abordar varias relaciones.

La política de vivienda individual debe abordar las siguientes relaciones durante el proceso de ajuste de la política macroeconómica nacional y la política industrial. Primero, manejar adecuadamente la relación entre ajuste a corto plazo y continuidad. Las políticas de préstamos personales para vivienda, incluidas las políticas de préstamos de fondos de previsión, son políticas de corto plazo y más propensas a cambios graduales que otras políticas públicas. Por lo tanto, al ajustar las políticas, debemos considerar plenamente la viabilidad y los efectos relacionados de la política para aumentar la operatividad y la estabilidad de la política. El segundo es manejar adecuadamente la relación entre independencia y coordinación. La política de préstamos para vivienda no sólo debe reflejar la autoridad, sino también estar efectivamente conectada con otras políticas macroeconómicas, evitar estar desconectada de la política fiscal, la política monetaria y la política industrial, y formar un sistema de políticas relativamente completo. El tercero es manejar adecuadamente la relación entre estructura y eficiencia. Las políticas hipotecarias pueden guiar las tendencias de comportamiento de los consumidores hasta cierto punto. Especialmente en los últimos años, el país ha introducido continuamente políticas de macrocontrol para la industria inmobiliaria. Muchos factores inciertos han dificultado que los consumidores tomen decisiones sobre el consumo de vivienda. Por lo tanto, las políticas de préstamos para vivienda deben aprovechar la oportunidad, utilizar medios políticos para guiar la estructura de vivienda racional, resolver las contradicciones estructurales y mejorar el efecto real de la política. El cuarto es manejar adecuadamente la relación entre los mecanismos del mercado y la regulación de políticas. La práctica ha demostrado que el mecanismo del mercado es una forma eficaz de asignar recursos y puede lograr una regulación del mercado eficaz. Al mismo tiempo, las "fallas del mercado" también están fuera del control de una regulación del mercado único. Se trata de una necesidad objetiva para la existencia de políticas públicas. El orden del mercado debe restringirse y mantenerse mediante políticas. La formulación y aplicación de políticas también debe basarse en el mercado y respetar las leyes objetivas del mercado. La economía mixta de "mercado + gobierno" ha sido ampliamente aceptada en el país y en el extranjero. El gobierno sólo necesita distinguir qué necesita restricciones políticas y qué puede dejarse al mercado. Si no se maneja bien, conducirá inevitablemente al fracaso de las políticas.

3. La orientación valorativa de las políticas de crédito a la vivienda en la nueva era.

(1) Tipo de orientación al valor y orientación de la política

Una vez generada la política pública, se enfrentará a la contradicción entre eficiencia y justicia. La eficiencia se refiere a la efectividad de la asignación de recursos de las políticas, y la eficiencia de Pareto se considera el estado más alto de efectividad de la asignación de recursos en economía. La equidad se refiere a la racionalidad de la distribución del valor social. A medida que los intereses sociales se vuelven más complejos, debemos comprender el patrón de intereses existente, satisfacer las necesidades multifacéticas de las diferentes partes interesadas y lograr un desarrollo coordinado de la sociedad. El impacto de la equidad sobre la eficiencia y las limitaciones de la eficiencia sobre la equidad atraviesan todo el proceso de práctica de las políticas públicas.

Las políticas públicas de los gobiernos modernos siempre eligen entre eficiencia y justicia, y diferentes períodos históricos requieren diferentes opciones. Teóricamente, el mercado resuelve principalmente problemas de eficiencia, y la vivienda, como producto cuasi público, requiere la interacción de mecanismos de política y mecanismos de mercado en el entorno social. Esto determina que el gobierno debe seguir una política compuesta basada en la eficiencia y comprometida con la justicia. . orientación valorativa.

(2) Análisis de la orientación valorativa de las recientes políticas de crédito a la vivienda.

①La elección entre justicia y eficiencia

La academia cree que la justicia pertenece a la categoría de racionalidad de valor y la eficiencia pertenece a la categoría de racionalidad instrumental. Son dos objetivos de valor que son difíciles de alcanzar. tener en cuenta al mismo tiempo en las políticas públicas.

La competencia en el mecanismo del mercado proporciona garantía para la realización de la eficiencia, y la intervención política añade justicia a la sociedad. Las políticas del banco central de China tienen su propia unidad e integración, y es relativamente fácil lograr equidad en términos de orientación macroeconómica, pero una mala implementación de políticas puede afectar fácilmente la eficiencia. Por lo tanto, el autor cree que la elección de la orientación de valores del gobierno debe basarse en la equidad para crear las condiciones para el funcionamiento eficiente del mecanismo del mercado teniendo en cuenta la eficiencia y la eficacia. Por supuesto, diferentes períodos históricos y diferentes contextos macroeconómicos requieren que los gobiernos tengan diferentes orientaciones de valores al formular políticas. Por ejemplo, durante los períodos de prosperidad económica, las tasas de interés se elevan para frenar la expansión económica y el consumo excesivo; durante los períodos de depresión económica, para evitar que la economía vuelva a contraerse, las tasas de interés se reducen para alentar a los residentes a consumir. En consecuencia, los cambios en las tasas de interés también tendrán un impacto en la política industrial y el desarrollo de la industria.

② Orientación al valor de la política de préstamos hipotecarios

Como se mencionó anteriormente, la política pública debe basarse en la equidad, abogando por tener en cuenta la eficiencia en función de las condiciones reales de los diferentes períodos y regiones. Específicamente, enfatiza la eficiencia de la regulación interregional horizontal y la equidad de la gestión de políticas verticales. El gobierno debe establecer un marco institucional sólido para el control macro del sistema financiero de vivienda para que la industria de la vivienda tenga una base de desarrollo estable. Al mismo tiempo, debe utilizar diversas herramientas de política macro para regular el comportamiento de los préstamos para vivienda de modo que el desarrollo de. La industria de la vivienda cumple con los objetivos de las políticas públicas. Recientemente, con base en el desarrollo y operación de la industria inmobiliaria, la orientación al valor de las políticas de préstamos para vivienda debería centrarse en la equidad, guiar la oferta de factores para que cambie a la demanda efectiva real y transferir más recursos a la construcción de viviendas de nivel medio a bajo. -terminar con los mercados inmobiliarios y de vivienda donde el uso es la principal demanda. La inclinación del país hacia políticas de préstamos para vivienda guiará a los factores financieros y a las industrias relacionadas a inclinarse hacia áreas con demanda efectiva de bienes raíces, permitiendo que los recursos se asignen a la economía de una manera más razonable y equitativa.

③Problemas que necesitan mayor resolución.

El primero es mejorar la eficacia de las políticas. Es necesario tener en cuenta las características de histéresis inherentes a las herramientas de ajuste económico en el proceso de implementación, mejorar el efecto real y la credibilidad de las políticas y lograr una asignación óptima de los recursos. El segundo es mejorar la pertinencia de las políticas. Es necesario aclarar la dirección, proporcionar orientación clasificada, tener en cuenta la unidad de las políticas de macrocontrol y las diferencias en el desarrollo de la industria inmobiliaria en varias regiones, y llevar a cabo políticas de control específicas para mejorar el efecto de implementación de la políticas. El tercero es fortalecer la estandarización de las políticas y evitar el exceso y la ausencia de políticas. Durante el período de transición del sistema económico, se debe prestar especial atención a prevenir interferencias perjudiciales de las políticas públicas en el mecanismo del mercado y compensar las deficiencias del mecanismo del mercado. Es necesario intensificar los esfuerzos de implementación de políticas, eliminar los factores importantes que interfieren con la implementación de políticas y prevenir y evitar problemas como una implementación insuficiente de políticas.

Conclusión

La política inmobiliaria forma parte de la política de gestión pública del gobierno. Estudiar la orientación de valores en el análisis de políticas puede ayudar a resolver eficazmente los conflictos de valores en las políticas, ayudar a ajustar todo el proceso de formulación de políticas y mejorar la eficiencia de la toma de decisiones hasta cierto punto. La tendencia de desarrollo macroeconómico interno está mejorando constantemente y el país tomará decisiones proactivas al formular políticas industriales. Como "producto cuasi público * *", la vivienda debe verse afectada por mecanismos políticos y mecanismos de mercado en el entorno social. Por lo tanto, el gobierno debe basarse en la equidad, abogar por que se tenga en cuenta la eficiencia de acuerdo con las condiciones reales de diferentes períodos y regiones, y resolver aún más las cuestiones de eficacia, pertinencia y normatividad de las políticas.

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