Solicitando tesis:& gt
Como nuevo punto de crecimiento de la economía nacional, la industria inmobiliaria ha contribuido al rápido crecimiento de la economía china. Según las estadísticas de los departamentos pertinentes, en 2003 el PIB aumentó directamente en 1,3 puntos porcentuales e indirectamente entre 0,6 y 1,2 puntos porcentuales. En 2003, con el rápido crecimiento de la inversión en desarrollo, la industria inmobiliaria de China mostró una buena tendencia de fuerte oferta y demanda, un equilibrio básico en el volumen total, una estructura de oferta gradualmente razonable y tendencias de precios estables. La superficie habitable per cápita de los residentes urbanos aumentó de 3,6 metros cuadrados en 1978 a 11,4 metros cuadrados en 2003. De junio a septiembre de 2003, la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 649.500 millones de yuanes, un aumento interanual del 32,8%, 1,4 puntos porcentuales más que la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos (31,4%), que representa el 251% de la inversión en activos fijos. inversión en activos en el mismo período. El área de construcción de viviendas comerciales aumentó un 27,8%, de la cual el área de nueva construcción aumentó un 30,4%. La superficie de terreno comprada fue de 230,82 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 44,7%, y la tasa de crecimiento se mantuvo estable pero en descenso. La superficie urbanizable fue de 113,68 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 38,9%, igual que los dos años anteriores. La superficie terminada de viviendas comerciales aumentó un 34,9% y la superficie de ventas aumentó un 35,9%. El aumento del área de ventas fue 1 punto porcentual mayor que el aumento del área terminada durante el mismo período. Comparando las tendencias de los ocho subíndices del "Índice Nacional de Prosperidad Inmobiliaria" en junio de 2003 + febrero, el mercado inmobiliario mostró un patrón de 2 subidas y 6 caídas. Entre ellos, los índices de área terminada, área de desarrollo de terrenos, precio de venta promedio de viviendas comerciales, ingresos por transferencia de terrenos, área de viviendas comerciales desocupadas y clasificación de fuentes de financiamiento mostraron una tendencia a la baja en los subíndices de inversión en desarrollo inmobiliario y construcción recién iniciada; La zona continuó manteniendo una tendencia ascendente. Se puede decir que el mercado inmobiliario de China goza de buena salud en general. Sin embargo, cabe señalar que aún existen algunos factores desfavorables en el desarrollo de la industria inmobiliaria, los cuales se reflejan en los siguientes aspectos.
2. Principales problemas en el desarrollo de la industria inmobiliaria china
① Desperdicio y pérdida de recursos. Debido al desarrollo descontrolado y desordenado, se desperdicia una gran cantidad de recursos de tierra y se pierden activos de propiedad estatal. Durante el período pico del "boom de las zonas de desarrollo" y del "boom inmobiliario" de 1992 a 1993, China tenía decenas de miles de zonas de desarrollo con una superficie planificada de 15.000 kilómetros cuadrados, lo que equivalía a la superficie total de Las áreas urbanas urbanizadas de China en ese momento, pero sólo alrededor del 2% podrían desarrollarse y utilizarse de manera efectiva.
②El número de edificios comerciales desocupados ha aumentado y se está expandiendo aún más. A finales de 1993, la superficie vacante de viviendas comerciales alcanzó los 50 millones de metros cuadrados. Posteriormente, este indicador siguió aumentando, alcanzando los 90 millones de metros cuadrados en el año 2000. A finales de noviembre de 2003, la superficie desocupada de viviendas comerciales había superado los 100 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 6,5%, de los cuales 42,2 millones de metros cuadrados estaban desocupados desde hacía más de un año. Según la práctica internacional, la tasa de desocupación de viviendas comerciales generalmente se controla en alrededor del 10%, pero la tasa de desocupación del desarrollo inmobiliario en mi país ha superado este indicador. Aunque los líderes del Ministerio de Construcción han enfatizado repetidamente la eliminación de casas desocupadas, y el número de casas desocupadas en muchas áreas también ha disminuido, en general, el número de casas comerciales desocupadas en nuestro país continúa aumentando, y actualmente se acerca a las 20. %.
③El comportamiento a corto plazo en el desarrollo inmobiliario ha causado daños al medio ambiente ecológico. La búsqueda unilateral de beneficios económicos por parte de las unidades de desarrollo ha resultado en una alta densidad de construcción, una alta proporción de superficie construida y espacios verdes insuficientes. Algunos desarrollos y construcciones de bienes raíces ignoran la protección y la construcción del entorno ecológico.
④La relación entre el desarrollo inmobiliario y la industria financiera no está clara y el desarrollo inmobiliario carece de fuentes estables de fondos. El sistema básico de financiación inmobiliaria está incompleto. El crédito al consumo para vivienda en los países extranjeros desarrollados con economía de mercado generalmente representa alrededor del 70% del crédito inmobiliario total, mientras que el crédito al consumo en mi país representa menos del 10% del crédito inmobiliario total y sólo el 1% del total de préstamos bancarios. Lograr el desarrollo sostenible es una tarea estratégica que enfrenta la industria inmobiliaria de China.
3. Análisis de sostenibilidad de la industria inmobiliaria de China
El núcleo del desarrollo sostenible es “la distribución justa y razonable de los recursos entre la gente contemporánea y entre generaciones”. Por lo tanto, el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria no sólo significa satisfacer las necesidades de bienes raíces de la gente contemporánea, sino también significa utilizar racionalmente los recursos de la tierra, proteger el medio ambiente ecológico y crear las condiciones de desarrollo espacial necesarias para la producción y la vida de las generaciones futuras. . El desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria debe considerar los tres elementos de la casa, el propietario y el medio ambiente en su conjunto, prestar atención a la utilización y protección de los recursos naturales y esforzarse por lograr un equilibrio entre la demanda de la naturaleza y el volver a la naturaleza.
Sus objetivos incluyen: el desarrollo de la industria inmobiliaria debe coordinarse con el desarrollo general de toda la economía nacional y el desarrollo de las economías locales y regionales debe coordinarse con el desarrollo de la población, el desarrollo ambiental y los recursos; la utilización; el desarrollo de la industria inmobiliaria debe satisfacer las necesidades de las generaciones futuras. Las necesidades de la sociedad también deben considerar el espacio de desarrollo de las generaciones futuras, y el desarrollo de la industria inmobiliaria no debe llevarse a cabo para coordinar mejor el desarrollo; beneficios y beneficios de capital. Para lograr los objetivos y requisitos de utilización sostenible de los recursos de la tierra, desarrollo estable y coordinado de la industria de la vivienda, mejora del mercado inmobiliario y mejora del entorno de vida. Promoviendo así el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria de China.
①Utilizar racionalmente los recursos del suelo y evitar el desperdicio. Los recursos de la tierra son el elemento vital del desarrollo inmobiliario. Pero los recursos de tierra son limitados y no renovables. La utilización sostenible de los recursos de la tierra es la base material para el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria y es también el requisito previo básico para el desarrollo del mercado inmobiliario y la mejora del entorno de los asentamientos humanos. Los recursos terrestres limitados deben desarrollarse y utilizarse de acuerdo con principios sostenibles. En el proceso de urbanización en mi país, el desarrollo inmobiliario suele desarrollarse en zonas periféricas urbanas. Se debe tener cuidado de proteger los terrenos agrícolas en esta zona y evitar que el exceso de terreno agrícola se convierta en suelo de construcción urbana. La conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas debe cumplir con las disposiciones de la planificación del uso de la tierra, y los departamentos gubernamentales pertinentes deben controlarla estrictamente. Para los terrenos agrícolas que se han convertido en terrenos de construcción urbana, es necesario mejorar su eficiencia de utilización. Implementar estrictamente las disposiciones pertinentes de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", es decir, está estrictamente prohibido transferir terrenos que no hayan sido invertidos en desarrollo o que la inversión no haya alcanzado una determinada proporción si no hay inversión dentro de un determinado; período, el gobierno debe recuperarlo de forma gratuita, frenando fundamentalmente la especulación inmobiliaria y el aumento de los precios de la tierra. Según la planificación urbana, se deben asignar racionalmente varios tipos de terrenos suburbanos y nuevos terrenos agrícolas para lograr una asignación efectiva de los recursos territoriales.
② Preste atención a la protección del medio ambiente y mantenga el equilibrio ecológico. El desarrollo de la industria inmobiliaria debe coordinarse con el desarrollo de la población, el desarrollo ambiental y la utilización de recursos. Las diferencias en el nivel de protección ecológica afectarán en gran medida el valor de los bienes inmuebles. La realización del valor ecológico de los bienes inmuebles es un requisito inevitable para el desarrollo sostenible de los bienes raíces. Por tanto, es necesario proteger y construir el entorno ecológico mientras se desarrolla, para que la industria inmobiliaria se convierta en parte integral de la economía ecológica urbana. En el proceso de desarrollo, debemos proteger y construir el entorno ecológico y crear una comunidad hermosa y armoniosa. En el "Seminario de Cultura Inmobiliaria" celebrado por el Comité de Desarrollo Urbano de la Asociación Inmobiliaria de China en la Ciudad Internacional Pearl River de Beijing en septiembre de 2003, los expertos y académicos siempre han creído que la competencia inmobiliaria en el siglo XXI se ha convertido gradualmente en competencia cultural. . En las condiciones de la economía del conocimiento, el papel del poder cultural en la industria inmobiliaria es más duradero, más amplio y más profundo que el poder político y el poder técnico.
③ Mejorar el sistema financiero inmobiliario y establecer y desarrollar el mercado financiero inmobiliario secundario. Durante mucho tiempo, el crédito financiero ha sido un factor clave que limita el desarrollo del sector inmobiliario. El futuro desarrollo del sector inmobiliario está limitado por las fuentes de financiación, el desfase de plazos, la liquidez y otros aspectos. Para lograr un desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria, debemos mejorar el sistema financiero inmobiliario, iniciar investigaciones para establecer un mercado secundario para préstamos hipotecarios para vivienda, realizar la titulización de préstamos hipotecarios, integrar los mercados primario y secundario en el ciclo financiero y Abrir la conexión entre el mercado inmobiliario y el mercado de capitales. Según las estadísticas, los préstamos personales para vivienda representan el 20% del total de préstamos sociales en el mundo, pero sólo el 1,6% en China. En respuesta a la situación actual de demanda efectiva insuficiente en la industria inmobiliaria de mi país, el crédito financiero inmobiliario debería transferirse más al crédito al consumo para lograr un círculo virtuoso de producción y consumo en la industria inmobiliaria.
(4) Acelerar la innovación institucional y la innovación tecnológica. En primer lugar, durante mucho tiempo, nuestro país se ha centrado demasiado en gravar los bienes inmuebles incrementales, mientras que ha descuidado gravar los bienes inmuebles existentes. La optimización de la estructura fiscal es la fuente del desarrollo sostenible del sector inmobiliario. En segundo lugar, las empresas innovan en conceptos y productos. No podemos perseguir el medio ambiente de manera unilateral, reducir la proporción de superficie construida y el suelo residencial per cápita excede los requisitos estándar. El sector inmobiliario debe llevar una contabilidad de costes medioambientales. Debido a la política de precios de mi país de recursos terrestres invaluables o de bajo precio y productos de alto precio, se ha suprimido el entusiasmo por las actividades de reproducción de recursos, se ha estimulado la demanda de la gente por el consumo de tierra e incluso se ha causado desperdicio. Por tanto, la industria inmobiliaria se ha transformado de extensiva a intensiva. En tercer lugar, es la innovación de los conceptos de consumo. Afectado por conceptos tradicionales, el consumo de vivienda a menudo conlleva la conciencia de un consumo gradiente y un consumo de préstamos, lo que resulta en una enorme demanda potencial en el mercado inmobiliario de China y una demanda efectiva relativamente insuficiente. Por tanto, actualizar los conceptos de consumo y promover la transformación de la demanda potencial son medios eficaces para asegurar el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria. Cuarto, debemos prestar atención a la innovación en el campo de los servicios de mercado.
Hay nuevas formas y contenidos para los intermediarios (corretaje) y la administración de propiedades, y los procedimientos engorrosos, como los préstamos para vivienda, deben simplificarse, ser científicos y fáciles de operar. En quinto lugar, la industria inmobiliaria de China se encuentra ahora en una era en la que se valoran tanto la cantidad como la calidad. Si las empresas como entidades de innovación quieren sobrevivir y desarrollarse, la única salida es la innovación.
⑤ Fortalecer la supervisión del mercado inmobiliario y mejorar las leyes y regulaciones relacionadas con el sector inmobiliario. En el proceso de promover el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria, el gobierno tiene dos cosas que hacer. Primero, reducir el comportamiento del gobierno en el proceso de desarrollo inmobiliario, erradicar la corrupción, poner fin a las operaciones secretas, hacer cumplir estrictamente la ley y cancelar los cargos irrazonables. El segundo es mejorar gradualmente las leyes y regulaciones relacionadas con el sector inmobiliario. En la actualidad, aunque nuestro país cuenta con la "Ley de Ordenación del Territorio de la República Popular China" y la "Ley de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", la práctica ha demostrado que estas dos leyes desempeñaron un muy buen papel regulador en el sector real. mercado inmobiliario en la década de 1990, pero cabe señalar que, el sector inmobiliario ha entrado en una etapa de desarrollo relativamente racional. La posibilidad de desarrollar el terreno comprado en dos años depende de la decisión de la empresa en función de las condiciones del mercado. A algunas empresas les preocupa que el departamento de gestión recupere el terreno, pero invierten en desarrollo independientemente de la demanda del mercado, convirtiendo la última ronda de sobreaprobación de terrenos en una nueva ronda de sobredesarrollo, que inevitablemente traerá consecuencias adversas. Esto requiere que el gobierno modifique las leyes y reglamentos pertinentes lo antes posible. Además, es necesario asegurar la coordinación de las leyes y reglamentos inmobiliarios con otras leyes y reglamentos, y enriquecer el contenido de bienes raíces en otras leyes y reglamentos.
Cuatro sistemas de índice de evaluación de desarrollo sostenible de bienes raíces de China
El sistema de índice de evaluación de desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria es una parte importante de la investigación sobre el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria y ha sido discutido por muchos expertos y académicos. El sistema de índices de evaluación es mayoritariamente integral desde tres aspectos: la vida de las personas, la economía y el medio ambiente. Según los indicadores de evaluación propuestos por Hu Xuefeng (2000), la vida de las personas refleja principalmente la promoción mutua entre el crecimiento de los ingresos y el crecimiento de la población y el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria, incluida la superficie habitable per cápita, la tasa de finalización de viviendas residenciales, la superficie habitable, Relación precio-ingresos de la vivienda, bienes raíces Siete indicadores incluyen la tasa de crecimiento de los empleados, la tasa de crecimiento de los préstamos bancarios para el consumo de vivienda y la tasa de crecimiento de la población urbana. El aspecto económico refleja la coordinación y la influencia mutua de la industria inmobiliaria y el desarrollo económico, incluido el valor agregado de la industria inmobiliaria, el valor agregado ambiental per cápita de la industria inmobiliaria, la tasa de contribución de los activos ambientales totales de los bienes raíces. empresas inmobiliarias, proporción del valor añadido de la industria inmobiliaria en el PIB y número de personal de protección ambiental de las empresas inmobiliarias, productividad laboral, margen de beneficio de los gastos de protección ambiental de las empresas inmobiliarias, índice de precios inmobiliarios, banco inmobiliario. tasa de amortización del préstamo. El medio ambiente refleja los beneficios ecológicos de la industria inmobiliaria, incluidos 6 indicadores como la eficiencia de utilización de la vivienda de toda la sociedad, la tasa de cobertura verde de las comunidades de desarrollo inmobiliario, los residuos de construcción y la descarga de aguas residuales, la tasa de utilización efectiva de la tierra, la tasa de crecimiento del área de desarrollo de la tierra. y tasa de crecimiento del área de adquisición de tierras agrícolas.