Bungalow en el condado de Jixian, ciudad de Tianjin, granja de construcción propia, sin certificado de propiedad inmobiliaria, certificado de uso de la tierra, padre es mayor, ¿qué pasará con la casa en el futuro?

Hola, su problema es un problema común en China.

Con la mejora continua de la reforma del sistema de vivienda urbana de mi país, la comercialización de los derechos comerciales de uso de la tierra de propiedad estatal es básicamente. Ya sea una casa comercial o una casa reformada, su propietario puede listar y transferir la casa junto con los correspondientes derechos de uso del suelo para transacciones gratuitas. Sin embargo, sujeto a las leyes y regulaciones vigentes, en mi país aún no se ha formado un mercado comercial de derechos de uso de propiedades rurales (en adelante, propiedades rurales), y las tierras de propiedad de los agricultores no pueden transferirse legalmente. Establecer un mercado de comercio de viviendas rurales y permitir que éstas se incluyan en la lista y se transfieran públicamente no sólo aumentará los ingresos de los agricultores y acelerará la construcción de aldeas y ciudades rurales centrales, sino que también ayudará a revitalizar el parque de viviendas, ahorrará recursos de tierras cultivadas y mantendrá un equilibrar la superficie total de tierra cultivada y aliviar las tensiones actuales. El suelo utilizado para el desarrollo y la construcción urbanos tiene una importancia práctica muy importante.

1. Principales problemas existentes en el actual sistema de gestión de fincas rurales

Según las leyes y normas vigentes, las fincas rurales están organizadas por colectivos aldeanos según la normativa de cada provincia (comunidad autónoma). , municipio directamente dependiente del Gobierno Central). Según la norma, la tierra propiedad del colectivo de la aldea se asigna a los aldeanos para su uso de forma gratuita y sin vida útil. Los aldeanos sólo pueden utilizar la propiedad para su propio uso y no pueden entrar. el mercado de suelo para transferencia pública, ni podrá destinarse a hipoteca o arrendamiento. Con el establecimiento y la mejora continua del sistema económico de mercado de mi país, las regulaciones actuales sobre la gestión de viviendas rurales que no permiten la inclusión y transferencia de viviendas rurales han causado muchos problemas.

1. El área de propiedad per cápita excede seriamente el estándar

La "Ley de Administración de Tierras de la República Popular China" estipula claramente: "Un aldeano rural sólo puede poseer una propiedad. El área de sus viviendas no excederá los estándares estipulados por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central ", aunado a la falta de una correcta orientación y gestión de la construcción de viviendas para los agricultores por parte de los gobiernos de base. con la adopción de un sistema de uso gratuito e ilimitado, los agricultores han excedido los estándares. Ocupan propiedades para construir casas; construyen casas arbitrariamente en terrenos contratados sin la aprobación del departamento de administración de tierras, pero no están dispuestos a entregar las antiguas inactivas; haciendas; algunos cuadros dirigentes de municipios y aldeas ocupan varias haciendas en función de sus cuestiones de poder y conexiones, etc. En la ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, donde se encuentra el autor, según datos estadísticos proporcionados por la Administración Municipal de Tierras y Recursos, a finales de 2003, la ciudad tenía 576.200 acres de tierras rurales, según la población agrícola de la ciudad. Para 2,316,6 millones de personas, la superficie de tierra per cápita de las viviendas alcanzó los 166 metros cuadrados, superando el estándar provincial de 66 metros cuadrados, lo que resultó en un enorme desperdicio de recursos de tierra.

2. Ha aparecido una gran cantidad de "aldeas vacías" en las zonas rurales suburbanas.

Durante mucho tiempo, las granjas rurales de mi país han estado utilizando un sistema de uso gratuito e ilimitado. Las organizaciones colectivas los dividen en hogares grandes, hogares medianos y. Según el estándar de los hogares pequeños, las tierras colectivas se asignarán a los aldeanos de la aldea de forma gratuita como terrenos para construir casas. En los últimos años, con el desarrollo continuo de la economía de mi país y la reforma del sistema de registro de hogares en muchas ciudades, algunos agricultores suburbanos ricos se han mudado a la ciudad para comprar casas y convertirse en residentes urbanos. Las propiedades que dejaron en el campo no pueden ser transferidas pública y legalmente debido a las leyes y regulaciones vigentes. Sin embargo, estas propiedades fueron obtenidas a través de canales legales y las organizaciones colectivas de la aldea no tienen derecho a recuperarlas para disponer de ellas. La agricultura ha dado lugar al surgimiento de un gran número de "aldeas vacías" en las zonas rurales suburbanas.

3. Los planes de construcción de pueblos y ciudades son difíciles de implementar

Muchas provincias con economías costeras desarrolladas han formulado planes para la construcción de pueblos y ciudades centrales muchas veces en los últimos años. Debido al problema del reemplazo y la transferencia, la implementación de los planes de construcción de aldeas y ciudades centrales no es ideal. La duplicación de la construcción de viviendas para los agricultores es baja y a menudo ocurre el fenómeno de "sólo casas nuevas pero no aldeas nuevas". Todavía hay una gran cantidad de aldeas naturales con pequeña escala residencial y falta de infraestructura habitable. Una gran cantidad de residencias rurales dispersas no solo dificultan la implementación de los planes de construcción de aldeas y ciudades, sino que también conducen a la falta de la infraestructura habitable necesaria. Pueblos naturales. El ambiente es sucio y caótico, y la calidad de vida es muy pobre.

4. Continúan las disputas sobre las transacciones de viviendas

Las propiedades rurales son propiedad de colectivos rurales. Según las leyes y regulaciones vigentes en mi país, los agricultores solo tienen derecho a utilizar las propiedades que han obtenido. de conformidad con la ley, sin el derecho de disposición, la transferencia no es posible. Sin embargo, las leyes y regulaciones nacionales actuales no tienen disposiciones prohibitivas claras sobre si las residencias terminadas en granjas rurales pueden transferirse, pero tampoco hay disposiciones claras que permitan la transferencia.

El artículo 62 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" sólo estipula que "si los aldeanos rurales venden o alquilan sus casas y luego solicitan tierras para su propiedad, no serán aprobadas". A juzgar por la práctica jurídica actual, los gobiernos locales permiten la transferencia de casas de agricultores, pero deben controlarse dentro de un cierto rango (el cesionario debe ser una persona dentro del municipio donde se encuentra la casa). Con el surgimiento de las ventas de viviendas rurales, la transferencia de viviendas es inevitable, pero la transferencia de estas viviendas no está protegida por las leyes y regulaciones vigentes y es una transferencia privada. Una vez que surgen conflictos y disputas entre las dos partes, el tribunal solo puede exigir que ambas partes negocien y resuelvan ellos mismos. Debido a la falta de restricciones legales, los conflictos entre las dos partes pueden intensificarse fácilmente y, a menudo, conducir a casos importantes.

5. La pérdida de activos colectivos de tierras es grave

Con el desarrollo de la economía de mercado y la profundización de la reforma del sistema económico, la relación de oferta y demanda objetivamente existente en el mercado de tierras hace que Es imposible detener la transferencia de tierras rurales. Sin embargo, las leyes y regulaciones actuales no permiten la transferencia de tierras rurales, lo que resulta en que la transferencia actual de tierras rurales se lleve a cabo en su mayor parte de forma privada. Este tipo de "operación de caja negra" y comportamiento arbitrario de transferencia de precios provocaron que una gran cantidad de ingresos de tierras originalmente propiedad del colectivo de la aldea fluyeran hacia manos de compradores y vendedores en transacciones invisibles, lo que resultó en una gran pérdida de ingresos de bienes territoriales colectivos.

6. El desarrollo de las finanzas rurales es lento

En la actualidad, cada vez más familias rurales se dedican a la producción industrial no agrícola y muchos agricultores están ampliando su escala industrial y adaptándose. , a menudo se enfrentan al problema de la escasez de fondos y necesitan urgentemente apoyo crediticio de las instituciones financieras. Sin embargo, según las leyes actuales, las propiedades de los agricultores no pueden utilizarse como garantía para solicitar préstamos a las instituciones financieras. Esto, por un lado, restringe la expansión de los negocios de las instituciones financieras en las zonas rurales y ralentiza el desarrollo de las finanzas rurales. Por otro lado, también priva a los agricultores de canales de financiación de la producción, afecta el ajuste de la estructura industrial rural y. limita el aumento de los ingresos de los agricultores.

2. Discusión sobre el modelo de transferencia de derechos de uso de propiedad rural

Ante los problemas existentes en el actual sistema de gestión de propiedad rural, varios lugares han explorado activamente la transferencia de propiedad rural. Dentro de la provincia de Zhejiang, han surgido principalmente los siguientes dos modelos de transferencia de viviendas rurales:

Modelo de Wenzhou

Cuando las casas de los agricultores se transfieren en áreas de planificación urbana (pueblo). , Todos sus terrenos familiares primero serán adquiridos uniformemente por los gobiernos municipales y del condado como propiedad estatal, y luego los procedimientos de transferencia se manejarán de acuerdo con las regulaciones para la transferencia y gestión de los derechos de uso de la tierra asignados de propiedad estatal. Cuando se transfieren las casas de los agricultores fuera del área de planificación de la ciudad (pueblo), si ambas partes de la transferencia tienen registros de hogares agrícolas y sus registros de hogares pertenecen al mismo condado (ciudad, distrito) y la propiedad original del cesionario en el condado (ciudad, distrito) Si las organizaciones económicas locales a nivel de aldea recuperan o transfieren toda la tierra, la naturaleza de la propiedad colectiva puede mantenerse sin cambios y los procedimientos de transferencia de la propiedad pueden manejarse si ambas partes en la transferencia no lo hacen. Si cumplen con las condiciones anteriores, sus propiedades primero serán requisadas por los gobiernos de la ciudad y el condado y pasarán a ser de propiedad estatal. Luego, consulte las medidas de transferencia y gestión de los derechos de uso de la tierra asignados por el estado para manejar los procedimientos de transferencia. Después de la transferencia, el cedente ya no podrá solicitar la construcción de viviendas en la organización colectiva de la aldea.

2. Modelo Yiwu

No existen restricciones sobre los objetos de transferencia, las condiciones de transferencia, los métodos de transferencia, etc. de las propiedades rurales urbanas, siempre que se obtenga el certificado de derechos de propiedad. se puede transferir de cualquier forma; para las fincas rurales suburbanas, aquellos que no han construido una casa desde la emisión del Documento Central [1997] No. 11 pueden ser transferidos siempre que la propiedad sea legal y el certificado de propiedad haya sido emitido. obtenido Para aquellos que han construido una casa, sólo se permite la transferencia de viviendas registradas; las viviendas Puramente Rurales solo pueden transferirse mediante hipoteca. Una vez que se cumplan los derechos hipotecarios, las organizaciones económicas colectivas rurales seguirán proporcionando a los agricultores derechos básicos de residencia de acuerdo con las regulaciones. Para la gestión de transferencia específica, los terrenos colectivos transferidos serán expropiados como terrenos de propiedad estatal de conformidad con la ley, y los trámites pertinentes se tramitarán de acuerdo con los procedimientos y métodos para la transferencia, transferencia, hipoteca y arrendamiento de propiedad estatal. terreno propio.

Después de un análisis y estudio en profundidad de los "modelos Wenzhou" y "modelos Yiwu" antes mencionados, el autor cree que la esencia de estos dos modelos es adquirir primero tierras colectivas como tierras de propiedad estatal. , y luego manejar la tierra de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre tierras de propiedad estatal. La circulación realmente no resuelve el atributo de mercancía de la tierra rural. Solo resuelve el problema de la circulación de la tierra rural en la franja urbano-suburbana bajo la actual. El marco político de "los terrenos de construcción colectiva deben convertirse en terrenos de propiedad estatal antes de que puedan ingresar al mercado secundario para su circulación". El problema de la transferencia de viviendas entre los agricultores de los suburbios exteriores no se ha resuelto. Estos dos modelos de transferencia son obviamente injustos para los agricultores de los suburbios exteriores y no cumplen con los requisitos del desarrollo económico de mercado.

Para resolver fundamentalmente el problema de la transferencia de propiedades, debemos lograr un gran avance en la política actual, cancelar las regulaciones pertinentes que restringen la transferencia de propiedades rurales y permitir que las propiedades rurales ingresen al mercado de comercio de tierras, se negocien abiertamente y se transfieran. con libertad.

En la actualidad, después de que los residentes urbanos de mi país compran viviendas comerciales, la casa se convierte en propiedad personal, la tierra es propiedad del estado y el propietario de la casa tiene derecho a usar la tierra cuando es granjero; Las casas también pertenecen a la propiedad personal. La tierra es de propiedad colectiva y los propietarios también tienen derecho a utilizar la propiedad. Para los propietarios, no hay mucha diferencia entre las zonas urbanas y rurales. Sin embargo, la política actual estipula que las residencias urbanas, incluidos los derechos de uso de la tierra que ocupan, pueden comprarse y venderse libremente, mientras que la transferencia de las residencias de los agricultores está restringida y las tierras familiares no pueden transferirse libremente. Esto no es razonable ni teórica ni lógicamente. .

Para permitir que los agricultores y los ciudadanos disfruten de los mismos derechos de uso de la tierra, el autor ha propuesto un nuevo método de transferencia de propiedades rurales para "mantener la propiedad colectiva y permitir la transferencia en el mercado" a través de un modelo de investigación exhaustiva. La esencia del llamado "mantener la propiedad colectiva y permitir la cotización y transferencia" es que, sobre la base de mantener la propiedad colectiva de las propiedades rurales, el gobierno ha cancelado las regulaciones pertinentes originales que restringían la transferencia de propiedades rurales y ha completado las formalidades. y las viviendas rurales construidas legalmente para sus casas sobre el suelo, se emiten certificados como "Certificado de Uso de la Tierra Colectivo" y "Certificado de Derechos de Propiedad de la Vivienda", lo que permite que las viviendas rurales y las casas sobre el suelo se cataloguen legalmente y se transfieran como casas comerciales urbanas. y viviendas de reforma de viviendas.

El objetivo principal de la transferencia de propiedades rurales es otorgar a la tierra atributos de productos básicos y permitir que las propiedades rurales ingresen al mercado de transacciones de tierras, de modo que el valor de los recursos de la tierra pueda reflejarse verdaderamente a través de un comportamiento de mercado abierto, justo y equitativo. Maximizar los ingresos de los agricultores, mejorar su asequibilidad económica para trasladarse a las ciudades y acelerar el ritmo del proceso de urbanización de mi país.

3. El nuevo modelo de transferencia de viviendas rurales requiere políticas y medidas de apoyo.

Las viviendas rurales "mantienen la propiedad colectiva y permiten la cotización y la transferencia" serán un proyecto sistemático muy complejo. Para garantizar Para la promoción e implementación de este proyecto, el gobierno debe formular las políticas de apoyo correspondientes.

1. Hacer un buen trabajo en el censo y registro de viviendas existentes.

Una vez que se permita enumerar y transferir las viviendas rurales, el número de viviendas rurales traerá directamente enormes beneficios diferenciales para Para evitar que un pequeño número de cuadros de municipios y aldeas aprovechen sus poderes para ocupar más terrenos, todas las localidades deben realizar un inventario exhaustivo del uso de los terrenos rurales existentes, registrarlos con procedimientos completos y cumplir con los requisitos. disposiciones legales, y no se registrarán quienes utilicen canales ilegales para acceder a terrenos de Homestead que estén ocupados o utilizados para múltiples fines. La carga de trabajo del censo de viviendas es grande y de amplio alcance. En la etapa inicial en la que se permite que las tierras de viviendas se incluyan y transfieran, las tierras de viviendas que se enumerarán y transferirán se pueden investigar, verificar y registrar primero para ganar tiempo.

2. Formular la política de "tres liberalizaciones" para la cesión de tierras de uso familiar.

Para reflejar fielmente el valor de mercado de la tierra, la cotización y la cesión de tierras de uso rural deben ser obligatorias. Liberalizar los objetos de compra y el área de compra, la política de "tres liberalizaciones" de liberalizar los precios de compra.

La esencia de permitir que las tierras rurales se incluyan en la lista y se transfieran debería ser permitir que las tierras rurales se abran a todo tipo de compradores en la sociedad, en lugar de limitarse a la organización económica colectiva original o dentro de el ámbito del municipio. Personas que solicitan condiciones de vivienda familiar. Si permitir que las tierras rurales se incluyan en la lista y se transfieran es un tipo de innovación institucional, entonces la liberalización de los objetos de compra es un gran avance en la innovación institucional.

La liberalización de las áreas de compra significa que se debe permitir que las propiedades rurales se coticen y transfieran ya sea que estén dentro de la aldea o ciudad central planificada o fuera de la planificación. Las propiedades rurales no pueden cotizar en el mercado debido a su ubicación. diferentes ubicaciones. Existen restricciones en el proceso de transferencia, lo que resulta en desigualdad en la transferencia de tierras rurales.

La liberalización del precio de compra significa que el precio de transferencia de la tierra rural se determina mediante negociaciones entre compradores y vendedores, está completamente regulado por mecanismos de mercado y está en línea con el mercado de transacciones de tierras de propiedad estatal existente. El gobierno o las organizaciones económicas colectivas no deben fijar precios ni establecer ciertas regulaciones restrictivas sobre los precios de transferencia.

3. Animar a los agricultores a concentrarse en las aldeas y ciudades centrales.

Aunque todas las propiedades rurales pueden cotizarse y transferirse libremente, con el fin de acelerar el ritmo de integración urbano-rural en varios países. lugares, transferencias de viviendas rurales Debe combinarse con la construcción de aldeas y ciudades centrales. Los gobiernos locales deben introducir las políticas preferenciales correspondientes para alentar a los agricultores dispersos a ingresar a las aldeas y ciudades centrales para construir casas.

En términos de política, en primer lugar, podemos considerar que si el área de la antigua granja excede el estándar existente debido a diversas razones en la historia, si el agricultor se traslada voluntariamente a una aldea o ciudad central, la granja o los fondos pueden en segundo lugar, las casas antiguas que quedan después de la reubicación de los agricultores serán compensadas en cierta medida, y los estándares de compensación pueden evaluarse en función de sus costos de construcción combinados con los de otras nuevas. Los fondos de compensación pueden provenir de financiación gubernamental o del fondo de incentivos para la rehabilitación de viviendas rurales.

4. Evitar que los aldeanos transfieran inesperadamente tierras familiares.

Las tierras rurales son tierras de propiedad colectiva rural, según las disposiciones legales vigentes, el gobierno, en función de las necesidades del público social. intereses, puede ser requisado. Para evitar que los agricultores transfieran tierras inesperadamente antes de adquirirlas, el gobierno debe introducir algunas medidas restrictivas. Estipula que después de la transferencia de la propiedad, si la casa necesita ser demolida debido a una expropiación gubernamental, la unidad usuaria de la tierra solo cederá. el cesionario de la compensación monetaria de la propiedad por la casa demolida, y no disfrutará de los beneficios de la casa demolida. Compensación de tierras, reasentamiento y otras políticas que los agricultores expropiados deben recibir de acuerdo con la ley. Esta regulación desempeñará dos funciones: en primer lugar, informará a los compradores que deben tener cuidado al adquirir propiedades rurales; en segundo lugar, los costos de adquisición de tierras para los usuarios no aumentarán, sino que en realidad se reducirán.

A los agricultores no se les permite transferir libremente propiedades en lugares específicos, como áreas de planificación turística y áreas de protección de fuentes de agua. Si es necesario transferir propiedades en estas áreas, el gobierno debe tener el derecho de preferencia para garantizarlo. implementación de la planificación.

5. Especificar la vida útil y regular el comportamiento de construcción de la vivienda del comprador.

Después de que el comprador obtiene la propiedad rural a través del mercado de tierras, también enfrenta el problema de la vida útil. Para igualar los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal urbana. De acuerdo con los años, el gobierno puede estipular que su período de uso también sea de 70 años. Después de la expiración, la organización colectiva de la aldea recuperará sus derechos de uso, o se puede permitir al cesionario. para liberarse de la organización colectiva del pueblo. El cesionario de una propiedad rural puede reconstruir una casa en la propiedad original, pero la escala y el tipo de apartamento de la casa deben ser aprobados por el departamento de planificación para regular su comportamiento de construcción.

6. Establecer oficinas correspondientes

Como un gran avance en el actual sistema de gestión de viviendas rurales, el listado público y la circulación de tierras rurales involucran al gobierno, los colectivos rurales, los agricultores y otros aspectos. Los intereses requieren mucho trabajo en todos los niveles y en todos los aspectos. El gobierno debe crear una agencia especializada que sea responsable y coordine las relaciones entre todos los aspectos en respuesta a los diversos problemas que surgen en el proceso de transferencia de viviendas rurales. , el gobierno debe resumir rápidamente las experiencias exitosas y transferirlas a El modelo de reforma de "mantener la propiedad colectiva y permitir la cotización y la transferencia" se está volviendo cada vez más perfecto.