Si tuviera que invertir, ¿qué áreas consideraría?
La inversión depende principalmente de los siguientes puntos:
1. Planificación de políticas (orientación a grandes tendencias)
2. Lista de terrenos (sostenibilidad del desarrollo inmobiliario)<. /p>
3. Introducción de la población (determina la productividad y la demanda regional)
La inversión se divide en ciclo de inversión y retorno de la inversión:
Ciclo de inversión: observe las finanzas en breve. plazo y el inventario en el mediano plazo, mirando la población en el largo plazo.
Las finanzas son principalmente un control de políticas a corto plazo, que depende de los fundamentos del mercado. Bajo la actual estructura industrial con límites de precios macroeconómicos, es difícil para las áreas urbanas lograr el crecimiento de la Universidad Jiaotong. Por ejemplo, Nanshan Futian no se apreciará en valor y las propiedades nuevas serán mucho más bajas que las propiedades de segunda mano cuando se abran, lo que es la llamada inversión de precios (diferencia de precios regional). Es decir, ganarás dinero comprando en la ciudad, pero en el caso de cotización a largo plazo, el primero se compra por la calidad de vida, en línea con el concepto de no especular con bienes raíces, y el La probabilidad de comprar el segundo es casi 10. El tercer umbral es demasiado alto y pertenece a las casas de lujo más importantes.
En segundo lugar, el crecimiento económico de Nanshan y Futian no es tan rápido como antes. Ha llegado a un período de cuello de botella y es mucho menos rápido que el de Baoan, Longgang y Pingshan. Por ejemplo, en el distrito de Longhua, los precios de las viviendas se han disparado en sólo dos años. El precio de las casas de segunda mano en la comunidad de Hongshan ha alcanzado entre 80.000 y 100.000 yuanes, superando el precio de las casas de segunda mano en Luohu.
Las finanzas no tienen que ver con la circulación de divisas, sino más bien con el desarrollo industrial, la transformación y la construcción regional. La construcción de tres líneas de metro en el distrito de Longgang, la inversión prevista de 100 mil millones, el desarrollo del parque industrial de ciencia y tecnología y la construcción del CBD mejorarán el patrón regional. Del valor de la producción del PIB en 2017 se puede ver que Longgangggang se ubica entre los tres primeros en Guangdong, comparable a Nanshan y Tianhe, y supera a Futian para convertirse en un área económicamente fuerte.
El inventario está determinado principalmente por el stock de tierra y el volumen de tierra, lo que también es fácil de entender. La cantidad de suelo urbanizable determina el desarrollo en línea del área y el volumen determina la velocidad de desarrollo.
La población es la productividad central de la región. Se planea que la ciudad universitaria internacional construida en la región tenga 10 universidades de clase mundial y dos institutos de investigación del Premio Nobel, que formarán una función de drenaje de talentos. El parque científico ofrece una gran cantidad de políticas de formación de talentos y apoyo a grupos empresariales, y aumenta la incubación de talentos de alta tecnología. Los científicos de las ciudades universitarias locales estarán más dispuestos a quedarse en el distrito de Longgang para un desarrollo a largo plazo, porque el futuro súper parque científico y tecnológico de 400w㎡ superará la escala del parque científico y tecnológico. Más importante aún, Longgang pertenece a la depresión de valores actual. En comparación con el precio de 8-10w en el área central de Longhua y 9-12w en Baozhong, el precio unitario de Universiade Central City es de solo 4w, lo que obviamente no es igual, y las instalaciones de apoyo no son más débiles que las de cualquier otra área. Con la construcción del Centro Internacional Shenzhen-Hong Kong, Longgang alcanzará un nuevo nivel de desarrollo, y los edificios emblemáticos formarán un CBD súper grande a su alrededor. Principalmente personas de altos ingresos y los continuos precios bajos de Longgang atraerán a más personas a considerar. el área de compra de propiedades primero, y habrá una gran cantidad de efectos indirectos del lado de la demanda. Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, el aumento de los precios es una tendencia inevitable y las diferencias de precios regionales se irán compensando gradualmente.
El retorno de la inversión depende principalmente de la tasa de crecimiento. Echemos un vistazo a los precios en zonas urbanas y núcleos. Casi se mantienen en 10-20W. Tomando 10-20w como ejemplo, la tasa de retorno por metro cuadrado es de solo 20, mientras que el distrito de Longgang actualmente ronda los 4-6w. Tomando 5w como ejemplo, la tasa de retorno por piso es 40. Se puede encontrar big data en las principales ciudades de primer nivel y en el mercado de Shenzhen. Lo que el gobierno está haciendo es desarrollar los suburbios. Los precios en los suburbios se acercarán gradualmente a los de las áreas urbanas, reduciendo las diferencias de precios regionales. Desde este punto de vista, el distrito de Longgang tiene ventajas únicas. Actualmente, el distrito central de Pingshan, Guanlan y Shajing se venden por 4,5w-5w, y están rodeados de parques industriales. Longgang Central City todavía tiene un precio de 4w-4,5w, con instalaciones de soporte relativamente completas y no hay obstáculos visuales. como un gran número de casas de agricultores. A juzgar por los datos de transacciones, el volumen de transacciones de casas nuevas en el distrito de Longgang en abril superó el 50% de todo Shenzhen, con 65.438 unidades vendidas. El estímulo a la demanda va en aumento. Mirando el mercado objetivamente, Longgang será el área con mayor valor de inversión durante el rápido ciclo de desarrollo de Shenzhen.
Para que os hagáis una idea del efecto sifón, en las zonas fuertes, si se quiere aumentar el precio de la vivienda, hay que integrar industria y ciudad. Longgang se encuentra entre los tres distritos principales de Guangdong, superando a Futian. En el futuro, Shenzhen Silicon Valley, la Ciudad Universitaria Internacional y el Parque Científico y Tecnológico se descentralizarán. Silicon Valley y University City New Town se complementarán en la industria del talento, cultivarán el autoempleo y adoptarán la idea estadounidense de "primero la universidad, luego Silicon Valley". El Parque Científico y Tecnológico es más fácil de entender.
Zhangjiang Hi-Tech de Shanghai, Haidian de Beijing, Tianhe de Guangzhou y Nanshan de Shenzhen utilizan la tecnología para impulsar industrias, poblaciones de alto nivel y la demanda de bienes raíces, aumentando la demanda y estimulando el crecimiento inmobiliario y los efectos de contagio de los precios. Longgang es el área más desarrollada, completa y de más rápido crecimiento de todo el suburbio. A juzgar por la demanda del mercado en 2018, Longgang ha superado gradualmente el volumen de transacciones inmobiliarias de Baoan. La tasa de crecimiento de Longgang y la tasa de crecimiento del PIB demuestran los dos puntos centrales anteriores. La descentralización es el único camino para el desarrollo de ciudades de primer nivel en el mundo. El desarrollo inmobiliario de Shenzhen se divide principalmente en tres pasos: 1. Imitación de Hong Kong, 2. Centralización, 3. Suburbanización, es decir, los precios en los suburbios y áreas urbanas disminuirán gradualmente. Ahora, las áreas urbanas no están aumentando, mientras que las áreas suburbanas están aumentando de manera constante. La diferencia de precios entre la vivienda rural y la vivienda comercial se está reduciendo gradualmente. La suburbanización debe ajustarse a la integración de la industria y la ciudad y no puede verse afectada por el efecto sifón de las áreas urbanas. En otras palabras, ¿cuáles son los empleos que se generan, el tipo de industria y el límite superior para el desarrollo? Si un área solo tiene empleo comercial, será lo mismo que Luohu. Si una región participa en industrias relativamente importantes, como finanzas, TI, inteligencia artificial, big data, investigación y desarrollo y parques científicos y tecnológicos, cuanto mayor sea la proporción, mayor será el valor de la producción del PIB per cápita. Cuando la producción del PIB de una región alcanza su punto máximo, inevitablemente conducirá a un gran aumento en los precios de la vivienda. La teoría central se basa en los altos ingresos de las personas de alto nivel - un crecimiento sustancial en la demanda regional de bienes raíces - oferta insuficiente - primas razonables, es decir, la gente apoya a las empresas, las empresas respaldan la tierra y la tierra respalda los precios de la vivienda.
El área alrededor de Beijing es el lugar más pobre de Hebei, porque todos los talentos se desvían para trabajar en Beijing, mientras que Shanghai ha mantenido el primer PIB durante todo el año. Principalmente porque los talentos del este de China están llegando en masa a Shanghai. Los compradores de viviendas considerarán comprar una propiedad en Shanghai. En los últimos años, muchos nuevos habitantes de Shanghai han viajado al extranjero para estudiar y establecerse, y sus ingresos son muy altos. Superar con creces el valor de producción per cápita de las áreas circundantes, garantizar una entrada neta desde ciudades de primer nivel, elevar el umbral para la entrada de hogares y sentar las bases para el desarrollo de un distrito fuerte. En el futuro, será más difícil sobrevivir en Beijing y Shanghai, los alquileres aumentarán y también se cumplirán los requisitos de calificaciones y habilidades académicas. Bueno, en primer lugar, desde la situación en la que se incluye una gran cantidad de talentos hasta el control de la afluencia de población, la exclusión de la afluencia y luego la situación en la que las personas en la cima de la pirámide pueden fluir hacia adentro. ¡Esta es también la tendencia de desarrollo futuro de Shenzhen!