Ceñirse al objetivo final de la regulación inmobiliaria y acelerar la construcción de un mecanismo de regulación a largo plazo
Afectado por la epidemia de COVID-19, el mercado inmobiliario se ha visto significativamente afectado, con inversiones, ventas, financiación y otros indicadores experimentando caídas significativas. Para aliviar el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario, los gobiernos locales han introducido recientemente políticas de apoyo temporal. Algunas políticas terminaron siendo "tours de un día" debido a las dudas sobre la "relajación" de la regulación.
¿El gobierno local iniciará nuevamente el sector inmobiliario para estimular la economía? ¿El deterioro de los fondos de las empresas inmobiliarias provocará riesgos financieros? ...convertirse en el foco de atención de todas las partes.
Muchos expertos de la industria señalaron que el posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular" no se puede cambiar debido a la epidemia, y que el propósito de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas" debería adoptarse para acelerar el establecimiento de un mecanismo de regulación inmobiliaria perfecto y a largo plazo para mantener el buen funcionamiento del mercado inmobiliario. Los expertos sugieren que, por un lado, debemos avanzar en la reanudación del trabajo y la producción de manera ordenada, alentar y apoyar a las empresas inmobiliarias para que respondan de manera proactiva y resolver riesgos potenciales como los retrasos en la entrega de viviendas y las limitaciones financieras. Por otro lado, la inversión debe centrarse en la renovación de antiguas zonas residenciales, para protegerse contra la caída de la inversión en activos fijos y desempeñar con precisión el papel de "estabilizador" económico del sector inmobiliario.
Los riesgos potenciales en el mercado inmobiliario merecen vigilancia
La repentina epidemia ha tenido un impacto en la economía china y la industria inmobiliaria también se ha visto muy afectada. la adquisición de tierras, etc., han sufrido una fuerte caída. Los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas el 16 de marzo mostraron que de enero a febrero, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 1.011,5 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 16,3%. Entre ellas, la inversión residencial cayó un 16,0%. El área de compra de terrenos de las empresas de desarrollo inmobiliario fue de 10,92 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 29,3%; el precio de transacción de terrenos fue de 44 mil millones de yuanes, una disminución del 36,2%;
Al mismo tiempo, de enero a febrero, la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 84,75 millones de metros cuadrados, un descenso interanual del 39,9%. Entre ellos, el área de ventas de edificios residenciales cayó un 39,2%, el área de ventas de edificios de oficinas cayó un 48,4% y el área de ventas de edificios comerciales cayó un 46,0%. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 820.300 millones de yuanes, un 35,9% menos.
Un informe reciente publicado por el Centro de Investigación CRIC también muestra que debido al impacto de que las oficinas de ventas en muchos lugares se vieron obligadas a suspender las actividades de ventas durante la epidemia, el volumen total de transacciones en 27 ciudades clave fue de 2,4 millones de cuadrados. metros, una disminución intermensual de hasta el 83%, un descenso interanual del 77%. En términos de empresas, las ventas a gran escala de las principales empresas inmobiliarias del país en febrero fueron de 325.600 millones de yuanes, una disminución interanual del 37,7%, y más del 80% del rendimiento mensual de las empresas inmobiliarias disminuyó. año tras año.
La fuerte caída de las transacciones en el mercado inmobiliario ha traído riesgos potenciales al mercado inmobiliario. Lo primero que se verá afectado es que las devoluciones de ventas inoportunas provocarán un fuerte aumento de los riesgos financieros en la industria. Los datos muestran que en 2019, la proporción de cuentas por cobrar de ventas en los fondos reales desembolsados por las empresas de desarrollo inmobiliario alcanzó un máximo histórico del 49,62 %, por un total de 8.864 millones de yuanes. Al mismo tiempo, debido a las severas restricciones financieras, la proporción de préstamos internos en 2019 fue solo del 14,13%, un mínimo histórico.
El 6 de marzo, documentos revelados por la Cámara de Compensación de Shanghai mostraron que New Hualian Holdings se convirtió en la primera empresa inmobiliaria en incumplir su deuda debido al impacto de la epidemia. Un informe de investigación de Yihan Think Tank muestra que la cantidad total de bonos de crédito emitidos por empresas inmobiliarias en 2019 fue de 590,91 mil millones de yuanes, y la cantidad total de bonos de crédito que vencerán en 2020 es de 746,86 mil millones de yuanes.
Los conocedores de la industria señalaron que no sólo las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con capacidades financieras relativamente débiles, sino también algunas empresas líderes inevitablemente enfrentarán presión de flujo de efectivo y riesgos de incumplimiento de la deuda. De hecho, para aliviar la tensión financiera, las empresas inmobiliarias están incrementando sus esfuerzos de financiación.
Los datos eólicos muestran que en los dos primeros meses de este año, las empresas inmobiliarias nacionales recaudaron 248.400 millones de yuanes en financiación de bonos, un aumento interanual del 36%. Algunas empresas inmobiliarias también han emitido bonos de financiación a corto plazo para aliviar las limitaciones de flujo de efectivo. Hasta el 6 de marzo, las empresas inmobiliarias han emitido un total de 37 productos de bonos de financiación a corto plazo este año, incluidos bonos de financiación generales a corto plazo y bonos ultra. -bonos de financiación a corto plazo La cantidad fue de 25.450 millones de yuanes, aproximadamente equivalente a un tercio del total del año pasado.
En segundo lugar, una fuerte caída de la inversión en desarrollo inmobiliario puede provocar desequilibrios posteriores entre la oferta y la demanda. Afectados por la atonía de las ventas, tanto la oferta como el volumen de transacciones en el mercado nacional de suelo disminuyeron intermensualmente en febrero. Los datos del Centro de Investigación CRIC muestran que en febrero de 2020, las tarifas de transferencia de tierras en todo el país ascendieron a 240 mil millones, una disminución del 35% con respecto a los 370 mil millones de enero. Excepto por el aumento en el volumen de transacciones en las ciudades de primer nivel, el volumen de transacciones en las ciudades de segundo y tercer nivel disminuyó aproximadamente un 50% en comparación con el mes anterior.
En tercer lugar, el mercado inmobiliario también enfrenta el desafío del regreso de los compradores de viviendas interrumpidos por la epidemia y la intensificación de los riesgos del mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Además, la epidemia también ha provocado retrasos en la entrega de algunos terrenos transferidos y algunos proyectos inmobiliarios no pueden iniciarse ni completarse a tiempo. Riesgos como el retraso en la entrega de proyectos causado por el estancamiento del desarrollo y la construcción también merecen una alta vigilancia.
Los riesgos a corto plazo que enfrenta actualmente el mercado inmobiliario existen objetivamente, y estos riesgos potenciales deben ser afrontados, prevenidos y resueltos. De hecho, en los últimos tiempos, muchos lugares en todo el país han introducido políticas relevantes relacionadas con la regulación inmobiliaria, principalmente para reducir la presión operativa de las empresas inmobiliarias, incluida la reducción de la presión sobre las empresas para que paguen impuestos y la reducción adecuada de las condiciones de preventa para acelerar aumentar la facturación y otras medidas. Las propias empresas inmobiliarias también se están transformando activamente, cambiando sus modelos de marketing uno tras otro, abriendo plataformas de venta en línea para viviendas comerciales y utilizando el poder de la plataforma de Internet para aprovechar al máximo las ventajas de las plataformas de venta en línea.
Precisamente desempeña el papel de la industria inmobiliaria en la estabilización de la economía.
Como parte importante de la economía, la estabilidad de la industria inmobiliaria tiene un impacto significativo en la economía general. operación. En la actualidad, aunque mantenemos el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", debemos analizar objetivamente el estado de la industria inmobiliaria en La economía nacional de mi país en la nueva era, y no utilizar los bienes raíces como estímulo económico, bajo la premisa de utilizar diversos medios, puede desempeñar con precisión su papel en la estabilización de la economía.
Las estadísticas de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en febrero el índice de prosperidad del desarrollo inmobiliario fue de 97,39. Vale la pena señalar que un índice de prosperidad de 100 puntos es el nivel de prosperidad más apropiado, y un índice de prosperidad entre 95 y 105 puntos es un nivel de prosperidad moderado.
Sheng Songcheng, consejero del Gobierno Popular Municipal de Shanghai, señaló que si la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria de mi país cae un 15% en el primer trimestre de 2020, la disminución del crecimiento del PIB causada por la caída de La inversión inmobiliaria alcanzará los 0,06 puntos porcentuales. Además, la industria inmobiliaria tiene distintos grados de correlación con las 42 industrias clasificadas por la Oficina Nacional de Estadísticas. La desaceleración de la inversión inmobiliaria también provocará perturbaciones en las industrias upstream y downstream.
Esto se puede ver en un conjunto de datos. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas en 2019 muestran que la inversión en desarrollo inmobiliario nacional ha mantenido una tasa de crecimiento relativamente alta en varias áreas importantes de inversión en activos fijos. En 2019, el PIB de mi país fue de 99.086,5 mil millones de yuanes y la inversión nacional en activos fijos (excluidos los hogares rurales) fue de 55.147,8 mil millones de yuanes, un aumento del 5,4% con respecto al año anterior. Entre ellos, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 13.219,4 millones de yuanes, un aumento del 9,9% respecto al año anterior, y representó el 23,97% de la inversión total en activos fijos. Entre ellas, la inversión residencial fue de 9.707,1 mil millones de yuanes, un aumento del 13,9%.
Sheng Songcheng señaló que de 2017 a 2019, la formación total de capital impulsó el crecimiento económico de mi país en 2,3 puntos porcentuales, 2,2 puntos porcentuales y 1,9 puntos porcentuales respectivamente, con un valor promedio de 2,13%. De 2017 a 2019, la proporción de la inversión inmobiliaria en la inversión en activos fijos fue del 17,38%, 18,92% y 23,97% respectivamente, con un valor medio del 20,09%. Según este cálculo, la inversión inmobiliaria ha impulsado el crecimiento económico de mi país en un promedio de alrededor de 0,43 puntos porcentuales por año en los últimos tres años.
Desde la perspectiva de las industrias relacionadas, la industria inmobiliaria tiene una larga cadena industrial y muchas industrias relacionadas. Si consideramos el papel impulsor de la inversión y el consumo inmobiliario en otras industrias, el desarrollo constante de la industria inmobiliaria será más obvio como un "estabilizador de voltaje" para estabilizar la inversión y la economía. La inversión en el desarrollo inmobiliario impulsa la industria de la construcción y las industrias manufactureras anteriores y posteriores, como las del cemento, el acero, los metales no ferrosos y las excavadoras. El consumo de bienes raíces no sólo impulsa directamente las industrias manufactureras relacionadas con la vivienda, como las de electrodomésticos, muebles y textiles para el hogar; decoración, pero también impulsa significativamente los servicios financieros y de medios, Internet, administración de propiedades y otras industrias terciarias.
Desde la perspectiva de la tendencia general de urbanización, la industria inmobiliaria todavía tiene margen de desarrollo. El proceso de profundización de la urbanización, acompañado del flujo de población, impulsará la generación de demanda de vivienda, lo que generará espacios de desarrollo futuro para la industria inmobiliaria. Desde la perspectiva de la evolución de la demanda de los consumidores, impulsada por la demanda de mejora y servicio, todavía hay espacio potencial en el mercado inmobiliario en el futuro.
Los expertos dijeron que, por un lado, se deben hacer esfuerzos para resolver los riesgos potenciales, mantener el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria y evitar altibajos. Por otro lado, se deben implementar "políticas específicas de la ciudad" y "políticas específicas del tiempo", y la inversión industrial debe centrarse en la renovación de las antiguas comunidades para protegerse contra el riesgo de disminución de la inversión en activos fijos. Según datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, hay cerca de 160.000 comunidades antiguas en todo el país y se estima que la inversión en renovación integral alcanzará los 4 billones de yuanes. Al mismo tiempo, el ciclo de inversión de los antiguos proyectos de renovación comunitaria es corto y puede impulsar efectivamente el consumo de los residentes al cubrir las "deficiencias" de las instalaciones de servicios.
El "rescate sin estímulo" acelera la construcción de un mecanismo de control a largo plazo de las "tres estabilidades"
El desarrollo estable de la economía y el funcionamiento estable y saludable del sector inmobiliario mercado están unificados y consistentes. Todas las reuniones importantes del gobierno central han reiterado el tono principal de la regulación de que "la vivienda es para vivir, no para especular", y la dirección de la regulación de "mantener la determinación y tomar la estabilidad como máxima prioridad" también es muy clara.
El informe del XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China señaló claramente que debemos adherirnos al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular" y acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda. Sistema con suministro multisujeto, garantía multicanal, tanto de alquiler como de compra, para que todas las personas puedan tener un lugar donde vivir. La Cuarta Sesión Plenaria del XIX Comité Central del PCC señaló claramente que es necesario acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda que proporcione suministro desde múltiples entidades, garantice a través de múltiples canales y promueva tanto el alquiler como la compra. La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado señaló que es necesario adherirse al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular", implementar de manera integral políticas específicas de la ciudad, estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda, y estabilizar las expectativas, y promover mecanismos de gestión y control a largo plazo para promover que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera constante y saludable.
La Oficina Nacional de Estadísticas señaló el 16 de marzo que el posicionamiento de "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado y que el sector inmobiliario no se utiliza como política de estímulo a corto plazo. El mercado inmobiliario se ha mantenido generalmente estable en los últimos años, estabilizando los precios de la tierra, estabilizando las expectativas y estabilizando la situación de los precios de la vivienda inicialmente ha tomado forma.
El 3 de marzo, el Banco Popular de China, el Ministerio de Finanzas y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China celebraron un simposio y una conferencia telefónica televisiva sobre apoyo financiero para la prevención y el control de epidemias y el desarrollo económico y social. Se afirmó claramente que “las casas son para vivir, no "para la especulación", el posicionamiento y la exigencia de "no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía" para mantener la continuidad, consistencia y estabilidad de los bienes raíces. políticas financieras. La Conferencia Nacional de Trabajo de Supervisión y Administración de Banca y Seguros de 2020 celebrada recientemente propuso implementar decididamente el requisito de "vivienda para vivir, no especulación", implementar estrictamente reglas regulatorias como la concentración de crédito y prevenir estrictamente el flujo ilegal de fondos de crédito hacia el sector inmobiliario. sector. La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China ha impuesto recientemente sanciones a algunos bancos por sus violaciones de las leyes y regulaciones en la industria inmobiliaria.
No hay duda de que el posicionamiento de “la vivienda es para vivir, no para especular” no cambiará debido a la epidemia. Aprovechar plenamente el papel del sector inmobiliario en la estabilización de la economía no significa en modo alguno utilizar el sector inmobiliario como estímulo a corto plazo. Debe quedar claro que el actual apoyo razonable y necesario brindado a la industria inmobiliaria proviene esencialmente de la perspectiva de estabilizar la economía de China y se basa en la consideración de los objetivos de la regulación inmobiliaria de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". ", y se proporciona al sector inmobiliario en períodos especiales. Medidas de alivio. El rescate tiene como objetivo principal evitar que las empresas industriales sufran quiebras a gran escala debido a dificultades operativas y cadenas de capital rotas, lo que provocaría una disminución inesperada de la inversión inmobiliaria y desequilibrios en la oferta y la demanda del mercado, creando riesgos sistémicos y, por tanto, impactando la estabilidad económica de China.
A corto plazo, expertos de la industria señalaron que en términos de resolución de riesgos financieros, la industria inmobiliaria debe recibir apoyo en sus necesidades de financiación razonables, y algunas empresas inmobiliarias que se han visto muy afectadas por la epidemia. Se debe permitir aplazar los pagos de préstamos y acelerar el procesamiento de extensiones de préstamos para proporcionar a las empresas Ajustar el plan de pago y evitar retirar, cortar o suprimir préstamos a ciegas para aliviar el impacto de la reciente disminución de las ventas en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. En términos de estabilizar la inversión inmobiliaria, al tiempo que garantizamos el suministro de materiales de construcción y una logística y transporte fluidos, debemos fortalecer la regulación del lado de la oferta, aumentar de manera razonable y adecuada la oferta del mercado inmobiliario y garantizar la relativa estabilidad de los precios de la tierra.
A largo plazo, la clave es implementar un mecanismo de control inmobiliario a largo plazo. Debemos adherirnos a la palabra "estabilidad" como máxima prioridad, implementar plenamente mecanismos de gestión y control a largo plazo que implementen políticas específicas de la ciudad, estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas, establecer y mejorar sistemas y mecanismos de control inmobiliario como como coordinación de políticas, vinculación regulatoria, seguimiento y alerta temprana, y supervisión del mercado, y prevenir y resolver los problemas del mercado inmobiliario y mantener el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.