¿Qué empresas se han beneficiado más de la reestructuración inmobiliaria y de las fusiones y adquisiciones?

En la tarde del día 28, la Comisión Reguladora de Valores de China dio la noticia de que las empresas inmobiliarias en AH y otros lugares han reanudado la financiación de capital (no se puede utilizar para adquirir terrenos). El líder eligió la empresa inmobiliaria estatal Joy City (SZ000031) para publicar rápidamente un artículo en el que compartiría mis puntos de vista sobre la empresa y la industria inmobiliaria.

En primer lugar, las empresas centrales/empresas inmobiliarias estatales tienen una gran resiliencia empresarial.

Bajo varias rondas de políticas de control, el sector inmobiliario ha llegado a la pretemporada "9 de marzo". Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que de junio a octubre de este año, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario osciló entre 1 y 139,45 millones de yuanes, una disminución interanual del 8,8%, y la disminución fue 0,8 puntos porcentuales mayor que la de Junio ​​a septiembre.

Otros indicadores clave, como el área de construcción de viviendas, el área de construcción recién iniciada, el área terminada y las ventas de viviendas comerciales, permanecen completamente en silencio.

El "Informe de investigación sobre las 100 principales empresas inmobiliarias chinas en 2022" publicado por la China Index Academy muestra que el número de puestos entre las 100 principales empresas inmobiliarias chinas ha experimentado cambios trascendentales este año . La clasificación general de empresas centrales/compañías inmobiliarias estatales ha avanzado, con Poly, China Overseas Shipping y China Resources entre las cinco primeras. Joy City Holdings, que tiene un negocio más equilibrado, ascendió al puesto 23.

Joy City completó un contrato por valor de 28,5 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, una disminución del 265,438+0% en comparación con el mismo período del año pasado, que fue mejor que el desempeño del mercado inmobiliario en el mismo período. En comparación con la clasificación de finales de 2021, la lista de valor de transacción de Ke Rui ha subido 17 lugares hasta el puesto 32. El desempeño de Joy City puede superar al mercado inmobiliario, principalmente porque está respaldado por el Grupo COFCO y tiene una mayor ventaja de flujo de caja.

En segundo lugar, ¡los tiempos están cambiando! La seguridad de las empresas inmobiliarias ha pasado de la adquisición de terrenos al flujo de caja.

En el ciclo de subida de los precios de la vivienda, los promotores adquieren suelo = garantía de rentabilidad A medida que pasa el ciclo dorado del sector inmobiliario, el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir suelo se ha enfriado significativamente. En el primer semestre de este año, debido a un flujo de caja insuficiente, las empresas inmobiliarias privadas no se atrevieron a adquirir terrenos, carecieron de flujo de caja, las tasas de ejecución de proyectos fueron bajas y con frecuencia se produjeron dobles liquidaciones de acciones y bonos. La "certidumbre" en el sector inmobiliario ha cambiado de la adquisición de terrenos al flujo de caja. Las empresas centrales y las empresas estatales no suelen tener problemas similares.

Tomemos Joy City como ejemplo. En términos de canales de financiación bancaria, Joy City firmó un acuerdo de cooperación financiera de fusiones y adquisiciones de 20 mil millones de yuanes con China Merchants Bank y Shanghai Pudong Development Bank a principios de año. En junio, firmó un contrato de crédito de intención de 30 mil millones de yuanes con el Banco Agrícola. de China, incluidos préstamos para activos fijos, préstamos para fusiones y adquisiciones, bonos, etc.

En términos de crédito a través de canales no bancarios, Joy City solicitó una línea de crédito de 7 mil millones de yuanes a su accionista mayoritario COFCO dos veces durante el año (una por 3 años y otra por 1 año); Life también otorgó a Joy City 75 La línea de crédito es de 100 millones de yuanes, con un plazo de 1, y la tasa de interés de financiamiento no excede la tasa de interés de los préstamos de las instituciones financieras durante el mismo período.

En términos de facturas, Joy City emitió con éxito 1.500 millones de yuanes en bonos corporativos en junio de 2022; el 16 de septiembre, la empresa volvió a emitir públicamente bonos corporativos por un monto total de no más de 5.000 millones de yuanes. En el primer semestre de 2022, el costo de endeudamiento promedio de Joy City fue del 4,84%, una ligera disminución desde el 4,87% a fines de 2021.

El 6 de septiembre, Leju Finance publicó la clasificación de los costes de financiación del parque de viviendas en el primer semestre de 2022. * * * El costo de financiamiento promedio de las acciones de 11 empresas inmobiliarias nacionales es inferior al 4%, y el costo de financiamiento de la filial de Hong Kong Joy City Real Estate (00207) es del 3,9%, ocupando el décimo lugar.

En comparación con empresas inmobiliarias como Poly, Gemdale y Greenland, Joy City tiene una mejor tasa de rotación y es una de las pocas empresas inmobiliarias cuya tasa de rotación ha seguido aumentando en los últimos cinco años. En el "Informe de las 100 principales empresas inmobiliarias de China de 2022" publicado por el China Index Research Institute, Joy City fue calificada como la top 10 en términos de capacidad financiera y la top 10 en estabilidad.

En tercer lugar, Joy City también concede gran importancia al desarrollo económico local.

Además de depender de las ventajas naturales del financiamiento empresarial central, Joy City asigna racionalmente activos livianos y pesados, y su flujo de efectivo siempre se ha mantenido estable. Aunque los principales ingresos actuales de Joy City provienen de la venta de viviendas comerciales, los cambios en el estilo de propiedad de la empresa merecen más atención.

Creo que muchos inversores han descubierto que cuanto más obvia sea la ventaja de la ubicación, más completas sean las instalaciones de apoyo integrales y cuanto mayor sea la escala, más probable será que los consumidores prefieran las empresas de alto nivel. .

El año pasado, Joy City comenzó a exportar proyectos comerciales con pocos activos. En 2021, los cuatro proyectos Joy City en Tianjin, Kunming, Anshan y Changsha harán realidad la estrategia de reducción de activos. Durante el año, Joy City firmó nuevos contratos con Guangzhou Huangpu Joy City y Chengdu Jinniu Joy City. A finales del próximo año, el Centro Financiero de la FTC en Shenyang, la ciudad natal del fundador, será el primer proyecto comercial de Joy City con pocos activos.

Este año, el proyecto comercial (centro comercial) de Joy City es obviamente diferente al pasado:

(1) Destacar las tiendas independientes y lograr una competencia diferenciada.

El pabellón E de Shenyang Joy City está en proceso de apertura. Las marcas firmadas como "Hetu", "Wuba", "Banana Man" y "Ingredients Store" no han estado disponibles localmente antes. . El 165438+ Shaoxing National Yuecheng, inaugurado el 25 de octubre, tiene un conocimiento de marca del 45 % por primera vez. Joy City Commercial se enfocará en introducir nuevas marcas este año para competir de manera diferenciada con proyectos en la misma región.

(2) Centrarse en operaciones basadas en escenarios y crear relaciones vecinales diferenciadas y dinámicas.

Además de las instalaciones circundantes, los proyectos comerciales de Joy City prestan más atención a las operaciones internas basadas en el escenario. Algunas Joy City que ya han abierto tienen diferentes paisajes, como salas de exposiciones, plazas al aire libre, teatros culturales y creativos, espacios creativos y Hongguanren, donde los consumidores pueden relajarse mientras compran. Durante la Copa Mundial de Qatar 2022, algunas Joy City también realizarán actividades conjuntas con el tema de la Copa Mundial.

(3) Mejorar la fidelidad del consumidor y la tasa de conversión.

Durante el año, Joy City adoptó algunos modelos de marketing, como venta minorista, cupones de descuento de catering + productos de puntos de membresía, etc., para atraer consumidores a Joy City y completar la transformación de atraer tráfico, adquirir clientes y acumulando clientes.

Tomemos como ejemplo Shenyang Joy City. En el verano, 69 yuanes lanzaron una serie de actividades para comprar cupones de cena de 100 yuanes, que se aplican a más de 10 tiendas de catering en el centro comercial, lo que ha desempeñado un papel en la estimulación del consumo de los residentes y la economía regional. El recién inaugurado Joy City tiene un evento de compra de cupones de descuento del 50 % más asequible.

Joy City integra temas, marcas, distritos comerciales y escenas a través de "Vales de compra de Yue, Yue Live Broadcast y Yue Market" El flujo de pasajeros, las ventas y los nuevos miembros de muchas Joy City en todo el país. se han recuperado en unos pocos años.

(4) Todavía hay margen de mejora en la tasa de alquiler de las propiedades de Joy City.

En el primer semestre de este año, la tasa de ocupación comercial promedio de Joy City fue del 90,5% (93% para centros comerciales y 90% para edificios de oficinas).

Después de que Joy City adoptara una nueva jugabilidad, incluso bajo la influencia de la epidemia, la tasa de apertura de Shaoxing Guojin Joy City superó el 90%.

En la primera mitad del año, afectada por la política de reducción de alquileres de propiedades de las empresas centrales, los ingresos por alquileres de Joy City disminuyeron en 680 millones de yuanes de junio a junio, y su beneficio neto atribuible a la empresa matriz disminuyó. en 256 millones de yuanes. Sin embargo, después de esta campaña, los inquilinos estarán más dispuestos a elegir propiedades propiedad de empresas centrales o estatales. A medida que Joy City se "revitaliza y mejora" en más áreas, todavía hay margen para seguir mejorando las tasas de ocupación comercial.

(5) El sector inmobiliario residencial se mantiene estable.

En términos de bienes raíces residenciales, Joy City adquirió 7 terrenos en el primer semestre del año, con una superficie de terreno de 240.000 metros cuadrados, un área de construcción de 410.000 metros cuadrados, un el precio total de la tierra fue de 7.700 millones de yuanes y un precio mínimo promedio de 18.776 yuanes por metro cuadrado de arroz.

A finales de junio, las reservas de tierra de la empresa se distribuyen principalmente en el delta del río Yangtze, el tramo medio del río Yangtze, la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, Chengdu y Chongqing y otras áreas urbanas centrales El valor vendible de las reservas de tierra es de aproximadamente 26,543,8 millones de yuanes.

Además de las reducciones en los alquileres, la disminución de las ganancias de Joy City este año se debe principalmente al deterioro del inventario. Recientemente, mi país ha introducido sucesivamente políticas para apoyar necesidades rígidas, desgravaciones y reembolsos de impuestos, reducción de las tasas de interés del fondo de previsión para la primera vivienda, concesión de préstamos para viviendas asequibles y las "16 Normas sobre Bienes Raíces". Se espera que los precios de la vivienda en las zonas centrales de primer y segundo nivel de todo el país no sigan cayendo. Los costos de adquisición de terrenos de Joy City han disminuido significativamente en los últimos dos años y el deterioro del inventario es insostenible.

En tercer lugar, en la previsible ola de consolidación de la industria, las empresas inmobiliarias centrales como Joy City son la vanguardia.

El "Plan de trabajo para mejorar la calidad de las empresas cotizadas controladas por empresas centrales" exige que se promueva la construcción de plataformas de cotización de forma clasificada y se apoye la revitalización mediante fusiones y adquisiciones, reestructuración de activos y operaciones de mercado, etc., o mediante transferencias gratuitas, transferencias de capital, etc. Saldremos por diversos medios y nos centraremos aún más en nuestros principales negocios y áreas ventajosas.

165438+El 28 de octubre, la Comisión Reguladora de Valores de China declaró que "a partir de ahora se reanudarán las fusiones, adquisiciones, reorganizaciones y la financiación de apoyo de las empresas cotizadas relacionadas con la vivienda", aclarando que los fondos recaudados a partir de la emisión de acciones se puede utilizar para proyectos existentes relacionados con viviendas, pago de contraprestaciones de transacciones, reposición de capital de trabajo y pago de deudas. Puede lograr la integración de "la misma industria, upstream y downstream" y no puede utilizarse para adquirir terrenos o desarrollar nuevos bienes raíces (conocidas como las "Nuevas Cinco Reglas" para bienes raíces).

Al mismo tiempo, la política menciona "garantizar la entrega de edificios y el sustento de las personas", la renovación de los barrios marginales y la renovación de viviendas antiguas. Durante el año, Joy City tomó como concepto central "ver la belleza de la vida" y mejoró su "Marca Joy" para satisfacer el anhelo de los residentes de una vida mejor en diferentes etapas de la vida, en línea con el plan "Mejorar aún más la calidad de la vida". Productos, Ingeniería y Servicios" emitido conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos. Los requisitos de “promover la construcción de comunidades completas y barrios vibrantes” en el Plan de Acción (2022-2025). Las empresas centrales/empresas inmobiliarias estatales tienen una mejor ejecución en el ámbito de los medios de vida de las personas y se espera que se beneficien en la mayor medida de las "Nuevas Cinco Medidas Nacionales".

Desde la perspectiva del desempeño del precio de las acciones, aunque los tres índices principales cayeron durante el año y el sector inmobiliario de Hong Kong cayó, las empresas inmobiliarias estatales Poly y China Merchants Shekou (SZ001979) resistieron la tendencia. tendencia y subió, y la empresa inmobiliaria estatal Fahua también alcanzó un nuevo récord histórico.

COFCO es una de las primeras 16 empresas centrales reconocidas por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos del Estado, y ha firmado acuerdos marco de cooperación con muchos gobiernos. Joy City es la única plataforma de gestión de inversiones inmobiliarias del Grupo COFCO y se encuentra en una posición ventajosa en la previsible ola de consolidación de la industria.

Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora de Valores de China declaró que el reinicio del principal negocio inmobiliario de acciones h/la refinanciación de otras acciones h relacionadas con la vivienda también será un beneficio importante para Hong Kong. stock Joy City Real Estate. Joy City cuenta con 27 centros comerciales (incluidos activos ligeros y productos no estandarizados) en funcionamiento, con una superficie comercial total de aproximadamente 3 millones de metros cuadrados. Incluye 16 Joy City, con una superficie comercial total de 2,39 millones de metros cuadrados, y un área única de proyecto de aproximadamente 15.000 metros cuadrados. Tanto el número de proyectos como el área superan a Yuexiu REIT... Sin embargo, el valor de mercado actual de Joy City Real Estate es menos de la mitad del Yuexiu REIT, y es solo una fracción del de Yuexiu REIT. Espacio para valoración de reparación.

Otro detalle que nadie ha notado es que una serie de índices “1+N” de empresas centrales como “energía moderna de empresas centrales”, “tecnología líder de empresas centrales”, “retorno a los accionistas” de empresas centrales”, etc. se publican uno tras otro. "No copiar la experiencia de desarrollo en el extranjero" y "Sistema de valoración con características chinas" hacen eco.

El fin de semana pasado, los datos económicos 1-10 publicados por la Oficina de Estadísticas mostraron que entre las cuatro categorías principales de empresas, las empresas estatales tuvieron el mayor crecimiento de ingresos y fueron las únicas con resultados anuales positivos. crecimiento interanual del beneficio neto. Ya sea la transformación económica o el sistema nacional, es inseparable de los esfuerzos continuos de las empresas centrales/empresas estatales.

Con la expansión del índice empresarial central “1+N” y la expectativa de que más compañías de fondos emitan productos de índice empresarial central, la proporción de participaciones institucionales en empresas centrales aumentará en el futuro. Empresas como Joy City Las empresas de alta calidad también se beneficiarán indirectamente.