¿Cuáles son los riesgos ocultos durante el importante período de transferencia de tierras y cómo solucionarlos?

El sistema de adquisición y reserva de tierras es una innovación en la reforma del sistema de uso del suelo urbano. Con el establecimiento del sistema de adquisición y reserva de tierras en nuestro país, se han establecido instituciones de reserva de tierras en varios lugares. En el sistema de gestión, el modo de acción y la construcción del sistema y otros aspectos se ha resumido un conjunto de métodos prácticos para llevar a cabo el trabajo de reserva de tierras, que hasta ahora ha logrado resultados obvios. Este trabajo se ha convertido en una medida importante para regular el mercado de suelo urbano. optimizar la asignación de tierras y garantizar la preservación y valoración de los activos de la tierra, y desempeña un papel en la promoción del desarrollo económico. El importante papel se refleja principalmente en lo siguiente: el sistema de reserva de adquisición de tierras fortalece el macrocontrol de la tierra por parte del gobierno de la ciudad y mejora el uso de la tierra. eficiencia y promueve el sano desarrollo del suelo urbano, pero aún persisten algunos problemas.

En primer lugar, es necesario mejorar la base jurídica del sistema de reserva de adquisición de tierras. La adquisición y reserva de tierras es un acto administrativo gubernamental por naturaleza y tiene ciertos requisitos obligatorios. En vista de la situación actual en mi país, la mayor parte del stock urbano está ocupada principalmente por unidades y empresas de asignación de tierras. Las actividades para revitalizar el stock urbano se encuentran en un estado de espontaneidad, desorden y caos, lo que lleva a la decisión del gobierno. falta de medios adecuados de planificación y control de la adquisición y oferta de suelo. Por lo tanto, para garantizar que los gobiernos locales puedan llevar a cabo la adquisición y reserva de tierras de acuerdo con las necesidades de los intereses públicos en la mayor medida posible, deben existir leyes y reglamentos correspondientes relativamente completos como base, de modo que el trabajo de adquisición y reserva de tierras pueda ir poco a poco por el buen camino. El país aún no ha formulado ni promulgado un sistema especial de adquisición y reserva de tierras, que no puede proporcionar una base legal cierta para llevar a cabo la adquisición y reserva de tierras. Además, quedan muchos problemas de la historia de la asignación de activos de tierras y de la situación. Es complejo, lo que hace que el trabajo de adquisición y reserva de tierras sea difícil y arriesgado. Una vez que ocurre un incidente legal, las disputas conducirán a una situación pasiva de "nada en qué confiar". En segundo lugar, es necesario mejorar la fuente de los fondos de reserva para la adquisición de tierras y el mecanismo de prevención de riesgos. En el proceso de adquisición y reserva de terrenos se requiere un enorme apoyo financiero mediante la compensación de precios y el necesario desarrollo preliminar del terreno adquirido. En la actualidad, más del 80% de los fondos operativos para las reservas de adquisición de tierras en muchas ciudades se obtienen a través de préstamos bancarios mediante hipotecas sobre tierras. Dado que las tasas de interés de los préstamos bancarios son altas y el monto del préstamo es grande, la carga de intereses es pesada si se adquieren. Si la tierra no puede transferirse a tiempo, los ingresos del gobierno por la tierra pueden compensarse mediante pagos de intereses de préstamos bancarios. Desde la perspectiva de la recuperación de capital, excepto en el caso de las parcelas de tierra de pequeña escala en las que los promotores pueden pagar el importe total de una vez, las parcelas de tierra de gran escala tienen un precio total elevado y los promotores generalmente pagan a plazos (el pago de las cuotas es tan largo (entre 2 y 3 años), lo que provocaría un retraso en la recuperación de los fondos. En tercer lugar, es necesario estandarizar la escala razonable de las reservas para la adquisición de tierras. Después de la implementación de la oferta centralizada de reservas de suelo, es incorrecto provocar una oferta insuficiente de tierra y aumentar los precios de la tierra debido a un control estricto de la oferta de suelo urbano. Sin embargo, el error de suministrar ciegamente tierra sin controlar la oferta de tierra es aún más grave. Por lo tanto, las instituciones de reserva de tierras deben, basándose en sus propias capacidades de reserva, determinar la escala de las reservas de tierra que pueden "manejar" la tierra reservada libremente y monopolizar completamente el mercado primario de tierras, ejerciendo un fuerte efecto regulatorio en el mercado de tierras. Cuarto, es necesario aclarar el establecimiento, las responsabilidades y poderes de la agencia de adquisición y reserva de tierras. La adquisición, reserva y transferencia de terrenos involucran una amplia gama de áreas y son un proyecto sistemático complejo que requiere la coordinación de planificación, planificación, construcción, finanzas, terrenos e instituciones financieras. En la actualidad, el funcionamiento saludable del mecanismo de adquisición y reserva de tierras aún requiere la formación de un conjunto de sistemas estandarizados y eficientes de toma de decisiones e implementación en la estructura organizacional.

1. Discusión sobre la mejora del sistema de adquisición y reserva de tierras.

(1) Mejorar los procedimientos legales para la adquisición y reserva de tierras y mejorar la eficiencia operativa. 1. En el proceso de adquisición de tierras, se deben seguir procedimientos científicos: solicitud de adquisición - revisión de la propiedad - medición y evaluación - redacción del acuerdo de adquisición - entrega y uso flexible de varios métodos de adquisición, como adquisición por acuerdo, reemplazo de tierras, adquisición por intención , etc. . 2. Introducir un mecanismo operativo orientado al mercado en la etapa inicial del desarrollo y consolidación del suelo. Se creó una empresa de desarrollo de tierras para que fuera responsable del arrendamiento, la demolición, el reasentamiento, la nivelación de tierras, los "tres enlaces en el lugar" y la planificación coordinada de las tierras adquiridas. La agencia de adquisición y reserva de tierras sólo era responsable de la supervisión y gestión. 3. En el vínculo de reserva de tierras, se debe realizar la transformación de reserva de beneficios a reserva de desarrollo. Desde la adquisición inmediata, el almacenamiento y la subasta hasta el suministro gradual de recursos de tierra al mercado de acuerdo con la planificación del desarrollo urbano, por ejemplo, el condado de Hengyang exploró y creó activamente reservas de acuerdos, reservas físicas, planificación de reservas de línea roja, reservas de políticas e información después del establecimiento e implementación. del sistema de reserva de tierra Hay cinco modelos de reserva de tierra, incluidas las reservas de tierra. Estos cinco modelos son interdependientes y pueden convertirse oportunamente de acuerdo con las operaciones del mercado y la asignación de capital, activando el juego de reserva de tierra.

4. En términos de transferencia de tierras, la transferencia de tierras reservadas debe incluirse en el plan unificado de suministro total de tierras y seguir el principio de transferencia abierta. En particular, todo tipo de tierras comerciales deben realizarse mediante licitación y subasta. De acuerdo con las necesidades de la oferta y la demanda, se pueden adoptar el arrendamiento de tierras de propiedad estatal y otros métodos para lograr la plena utilización de los recursos de la tierra y maximizar las ganancias.

(2) Recaudar fondos de reserva para la adquisición de tierras a través de múltiples canales y establecer un mecanismo de prevención de riesgos y garantía del fondo de reserva para la adquisición de tierras. Para mejorar la capacidad de absorción de las instituciones de reserva de tierras, es necesario mejorar el mecanismo de financiación y el mecanismo de prevención de riesgos. La opción estratégica es establecer un fondo de tierras urbanas para cambiar la situación en la que los fondos operativos de las reservas de tierras dependen principalmente de préstamos bancarios. recaudar fondos a través de múltiples canales y reducir los costos de financiamiento, reducir los riesgos financieros. En la actualidad, las principales fuentes de fondos que pueden utilizarse para establecer fondos de tierras urbanas son: en primer lugar, el establecimiento de fondos de inversión en tierras; en segundo lugar, el sistema de fondos de tierras del gobierno; en tercer lugar, la emisión de bonos de tierras; en cuarto lugar, la implementación del sistema; Sistema de “Carta de Derechos de Intercambio de Tierras”.

2. Planificar científicamente la escala adecuada de reservas y oferta de suelo para promover el desarrollo económico urbano. La adquisición y reserva de tierras es un trabajo sistemático y de largo plazo, que debe realizarse en sintonía con el desarrollo urbano. Debe avanzarse gradualmente de acuerdo con las estrategias, necesidades y pasos del desarrollo urbano, y no puede realizarse demasiado apresuradamente y convertirse en un movimiento único o un acto sorpresa. La escala de las reservas de tierras juega un papel enorme en el equilibrio de la oferta y la demanda de tierras, y el tamaño está restringido por muchos factores, incluida la capacidad de la institución de reservas de tierras para soportar los costos de las reservas, la eficiencia operativa de la institución de reservas de tierras, los propios intereses de la institución de reservas de tierras. motivación de las reservas, fuente de las reservas de tierras, métodos de banca de tierras, etc. La escala de la reserva de tierras debe primero lograr el propósito de regular el mercado y, al mismo tiempo, las tierras de reserva también deben obtener ganancias. Además, las tierras de reserva también deben considerar las limitaciones de los recursos disponibles, etc., para luchar por el desarrollo armonioso general de la ciudad. El sistema de adquisición y reserva de tierras no consiste simplemente en "ganar dinero con la tierra", sino que tiene como objetivo optimizar la asignación de recursos de tierra urbana, utilizar la tierra de manera intensiva y proporcionar garantías de recursos para el desarrollo saludable y a largo plazo de la economía urbana. Por lo tanto, el funcionamiento del sistema de adquisición y reserva de tierras no puede medirse únicamente por los beneficios económicos. También se deben considerar muchos aspectos, como los beneficios sociales y los beneficios ecológicos, y se debe formular un conjunto de estándares de evaluación que integren la ecología, la sociedad y la economía. hacer que el sistema de adquisición y reserva de tierras sea un desarrollo saludable