Red de conocimiento de divisas - Empezando con las acciones - ¿Cuáles son los riesgos de los préstamos para vivienda comercial? Puntos de riesgo del negocio de préstamos personales para vivienda comercial Los préstamos personales para vivienda comercial se refieren a préstamos otorgados por prestamistas a prestatarios para la compra de viviendas comerciales (incluidas tiendas y edificios de oficinas). Los préstamos personales para vivienda comercial son préstamos para vivienda comercial y sus riesgos están directamente relacionados con las condiciones operativas de la vivienda comercial. Específicamente, la ubicación del proyecto, la experiencia del desarrollador y el modelo de operaciones de bienes raíces comerciales, el nivel y la calidad del negocio del prestatario y las condiciones operativas del prestatario determinan directamente la estabilidad de la fuente de pago del préstamo y también determinan el nivel de riesgo del préstamo. Comparación de puntos de riesgo entre préstamos personales para vivienda comercial y préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda comercial Riesgos del proyecto Riesgo de cumplimiento, riesgo de finalización, riesgo de finalización, riesgo de ubicación Riesgo de hipoteca falsa del promotor Riesgo de hipoteca falsa del promotor, riesgo operativo Riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral , riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral, riesgo operativo, cambios de valor de riesgo de mercado y valor de riesgo de evaluación, riesgo de evaluación, riesgo de arrendamiento posterior, riesgo de propiedad de vivienda comercial-riesgo operativo Basado en los puntos de riesgo de préstamos para vivienda personal, individuos Préstamos para vivienda comercial. debe centrarse en los siguientes puntos de riesgo. 1. Riesgo de ubicación del proyecto Puntos de riesgo: el proyecto no pertenece al centro de la ciudad o al centro urbano, las instalaciones de apoyo circundantes están incompletas, el transporte no es lo suficientemente conveniente, la atmósfera comercial (oficina) circundante aún no se ha formado, el proyecto El posicionamiento y la planificación no están en contacto con la demanda real del mercado, los cambios de planificación de la ciudad del gobierno, etc. , esto puede conducir fácilmente al fracaso de la operación general del proyecto. Medidas de gestión: prestar atención a la ubicación geográfica del proyecto, el ambiente de negocios, las instalaciones circundantes y el posicionamiento en el mercado. Elegir una buena ubicación que pertenezca al centro de la ciudad o al centro regional urbano, que tenga un fuerte ambiente comercial (oficinas) y que pertenezca al campo comercial (oficinas) tradicional o emergente, que tenga instalaciones circundantes completas y transporte conveniente; Posicionamiento y potencial de desarrollo. Fortalecer la comunicación con los departamentos funcionales relevantes del gobierno local y prestar mucha atención a los desarrollos de planificación gubernamental. Para proyectos donde el ambiente comercial (de oficinas) circundante es relativamente bueno en la actualidad, pero los planes gubernamentales pueden cambiar en los próximos tres a cinco años, lo que provocará la reubicación de industrias, se debe tener precaución al involucrarse. 2. Puntos de riesgo de las operaciones de los desarrolladores: el desarrollo de bienes raíces comerciales requiere que los desarrolladores tengan capacidades mucho mayores que los proyectos residenciales ordinarios. La experiencia, el modelo y la solidez financiera continua del desarrollador en proyectos comerciales son fundamentales para el éxito esperado del proyecto. Medidas de gestión: centrarse en si el desarrollador ha desarrollado proyectos comerciales similares en China anteriormente y cómo está operando el proyecto, si el desarrollador tiene un modelo de operación comercial maduro y un equipo de gestión de proyectos comerciales experimentado, si el desarrollador tiene fondos suficientes para respaldar el proyecto; ¿Desarrollo holístico? 3. Puntos de riesgo comercial del prestatario: los préstamos personales para vivienda comercial son un tipo de préstamos comerciales de inversión. El nivel operativo (de inversión) del prestatario, la calidad personal y el estado crediticio, así como las condiciones operativas del prestatario, determinan la estabilidad de los rendimientos del negocio de inversión, es decir, el nivel de riesgo del préstamo. Medidas de gestión: comprender la experiencia operativa (de inversión) pasada del prestatario, analizar las capacidades operativas (de inversión) del prestatario, predecir la rentabilidad operativa (de inversión) y el flujo de efectivo del prestatario, determinar la confiabilidad de la primera fuente de pago y realizar cálculos prudentes sobre las ganancias esperadas. El grupo de clientes objetivo debe posicionarse como un grupo de clientes con experiencia exitosa en gestión (inversión) y sólidas capacidades de gestión (inversión). A través de entrevistas cara a cara, comprenderemos las calificaciones académicas, la experiencia laboral y las condiciones de vida del prestatario y sus principales familiares, y emitiremos juicios sobre las cualidades personales del prestatario. La calidad personal del prestatario está directamente relacionada con si el principal y los intereses del préstamo pueden recuperarse normalmente y si el capital del banco puede realizarse con éxito bajo la condición de preservación de activos contingentes. El historial crediticio del prestatario debe ser bueno. En principio, no se concederán préstamos a prestatarios con múltiples registros de morosidad sin motivos justificables. Cuatro. Puntos de riesgo de la evaluación del valor: en comparación con los edificios residenciales, el valor de los edificios comerciales es más susceptible al impacto del entorno macroeconómico y de mercado, y los precios fluctúan mucho. Que el valor de la vivienda comercial de primera mano pueda igualar el precio de venta depende en gran medida de la capacidad operativa del promotor. Si el proyecto de un promotor fracasa y el valor de la garantía es insuficiente, supondrá un mayor riesgo para el banco. En el caso de las casas comerciales de segunda mano, debido al imperfecto sistema de evaluación nacional, las agencias inmobiliarias y las empresas de tasación a menudo sobreestiman los precios de transacción de las casas comerciales de segunda mano para intereses comerciales, aumentando así los riesgos bancarios.

¿Cuáles son los riesgos de los préstamos para vivienda comercial? Puntos de riesgo del negocio de préstamos personales para vivienda comercial Los préstamos personales para vivienda comercial se refieren a préstamos otorgados por prestamistas a prestatarios para la compra de viviendas comerciales (incluidas tiendas y edificios de oficinas). Los préstamos personales para vivienda comercial son préstamos para vivienda comercial y sus riesgos están directamente relacionados con las condiciones operativas de la vivienda comercial. Específicamente, la ubicación del proyecto, la experiencia del desarrollador y el modelo de operaciones de bienes raíces comerciales, el nivel y la calidad del negocio del prestatario y las condiciones operativas del prestatario determinan directamente la estabilidad de la fuente de pago del préstamo y también determinan el nivel de riesgo del préstamo. Comparación de puntos de riesgo entre préstamos personales para vivienda comercial y préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda comercial Riesgos del proyecto Riesgo de cumplimiento, riesgo de finalización, riesgo de finalización, riesgo de ubicación Riesgo de hipoteca falsa del promotor Riesgo de hipoteca falsa del promotor, riesgo operativo Riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral , riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral, riesgo operativo, cambios de valor de riesgo de mercado y valor de riesgo de evaluación, riesgo de evaluación, riesgo de arrendamiento posterior, riesgo de propiedad de vivienda comercial-riesgo operativo Basado en los puntos de riesgo de préstamos para vivienda personal, individuos Préstamos para vivienda comercial. debe centrarse en los siguientes puntos de riesgo. 1. Riesgo de ubicación del proyecto Puntos de riesgo: el proyecto no pertenece al centro de la ciudad o al centro urbano, las instalaciones de apoyo circundantes están incompletas, el transporte no es lo suficientemente conveniente, la atmósfera comercial (oficina) circundante aún no se ha formado, el proyecto El posicionamiento y la planificación no están en contacto con la demanda real del mercado, los cambios de planificación de la ciudad del gobierno, etc. , esto puede conducir fácilmente al fracaso de la operación general del proyecto. Medidas de gestión: prestar atención a la ubicación geográfica del proyecto, el ambiente de negocios, las instalaciones circundantes y el posicionamiento en el mercado. Elegir una buena ubicación que pertenezca al centro de la ciudad o al centro regional urbano, que tenga un fuerte ambiente comercial (oficinas) y que pertenezca al campo comercial (oficinas) tradicional o emergente, que tenga instalaciones circundantes completas y transporte conveniente; Posicionamiento y potencial de desarrollo. Fortalecer la comunicación con los departamentos funcionales relevantes del gobierno local y prestar mucha atención a los desarrollos de planificación gubernamental. Para proyectos donde el ambiente comercial (de oficinas) circundante es relativamente bueno en la actualidad, pero los planes gubernamentales pueden cambiar en los próximos tres a cinco años, lo que provocará la reubicación de industrias, se debe tener precaución al involucrarse. 2. Puntos de riesgo de las operaciones de los desarrolladores: el desarrollo de bienes raíces comerciales requiere que los desarrolladores tengan capacidades mucho mayores que los proyectos residenciales ordinarios. La experiencia, el modelo y la solidez financiera continua del desarrollador en proyectos comerciales son fundamentales para el éxito esperado del proyecto. Medidas de gestión: centrarse en si el desarrollador ha desarrollado proyectos comerciales similares en China anteriormente y cómo está operando el proyecto, si el desarrollador tiene un modelo de operación comercial maduro y un equipo de gestión de proyectos comerciales experimentado, si el desarrollador tiene fondos suficientes para respaldar el proyecto; ¿Desarrollo holístico? 3. Puntos de riesgo comercial del prestatario: los préstamos personales para vivienda comercial son un tipo de préstamos comerciales de inversión. El nivel operativo (de inversión) del prestatario, la calidad personal y el estado crediticio, así como las condiciones operativas del prestatario, determinan la estabilidad de los rendimientos del negocio de inversión, es decir, el nivel de riesgo del préstamo. Medidas de gestión: comprender la experiencia operativa (de inversión) pasada del prestatario, analizar las capacidades operativas (de inversión) del prestatario, predecir la rentabilidad operativa (de inversión) y el flujo de efectivo del prestatario, determinar la confiabilidad de la primera fuente de pago y realizar cálculos prudentes sobre las ganancias esperadas. El grupo de clientes objetivo debe posicionarse como un grupo de clientes con experiencia exitosa en gestión (inversión) y sólidas capacidades de gestión (inversión). A través de entrevistas cara a cara, comprenderemos las calificaciones académicas, la experiencia laboral y las condiciones de vida del prestatario y sus principales familiares, y emitiremos juicios sobre las cualidades personales del prestatario. La calidad personal del prestatario está directamente relacionada con si el principal y los intereses del préstamo pueden recuperarse normalmente y si el capital del banco puede realizarse con éxito bajo la condición de preservación de activos contingentes. El historial crediticio del prestatario debe ser bueno. En principio, no se concederán préstamos a prestatarios con múltiples registros de morosidad sin motivos justificables. Cuatro. Puntos de riesgo de la evaluación del valor: en comparación con los edificios residenciales, el valor de los edificios comerciales es más susceptible al impacto del entorno macroeconómico y de mercado, y los precios fluctúan mucho. Que el valor de la vivienda comercial de primera mano pueda igualar el precio de venta depende en gran medida de la capacidad operativa del promotor. Si el proyecto de un promotor fracasa y el valor de la garantía es insuficiente, supondrá un mayor riesgo para el banco. En el caso de las casas comerciales de segunda mano, debido al imperfecto sistema de evaluación nacional, las agencias inmobiliarias y las empresas de tasación a menudo sobreestiman los precios de transacción de las casas comerciales de segunda mano para intereses comerciales, aumentando así los riesgos bancarios.

Medidas de gestión: El valor de la vivienda comercial de primera mano se puede evaluar investigando los precios de transacción recientes de la misma propiedad y de la vivienda comercial en la misma zona (método comparativo), analizando el retorno de la inversión de la vivienda comercial (método de ingresos), o encontrar otra empresa de tasación para reevaluar (método de reevaluación para analizar la autenticidad del precio de la transacción). La tasación de viviendas comerciales de segunda mano puede basarse en el principio de que el precio de transacción o el precio de tasación es menor, o el valor de la hipoteca puede determinarse basándose en el principio de que el precio de transacción, el precio de tasación o el precio de escrituración es más bajo. Al mismo tiempo, establecer un mecanismo de admisión, evaluación y salida de socios para prevenir riesgos de socios (agencias intermediarias, empresas de evaluación). 5. Puntos de riesgo del arrendamiento posterior: para los edificios comerciales de primera mano, algunos promotores adoptan el método de venta y arrendamiento posterior, dividiendo los grandes edificios comerciales en tiendas individuales y vendiéndolos a inversores. Luego, el promotor arrienda o realquila la operación, y el inversor obtiene un retorno de la inversión a través del alquiler. En este caso, existe una gran incertidumbre sobre el éxito de las operaciones de vivienda comercial. Cuando un promotor no obtiene buenos resultados y el alquiler no puede devolverse a los inversores a tiempo, estos suelen dejar de conceder préstamos cuando descubren que la inversión ha fracasado, lo que da lugar a préstamos en mora. Medidas de gestión: Está estrictamente prohibido conceder préstamos a viviendas comerciales vendidas por promotores en forma de fletamento o arrendamiento posterior. Puntos de riesgo de los edificios comerciales con derechos de propiedad intransitivos: Los edificios comerciales con derechos de propiedad se refieren a edificios comerciales a gran escala, generalmente grandes almacenes/centros comerciales/grandes supermercados, que se dividen en varias unidades pequeñas con derechos de propiedad para venta o arrendamiento. Primero, debido a que los grandes edificios comerciales están divididos en varias unidades de propiedad pequeñas, la mayoría de ellos solo tienen líneas rojas y no tienen divisiones físicas claras. Una vez que se produce un incumplimiento, es muy difícil deshacerse de la garantía. En segundo lugar, las características básicas de los edificios comerciales inmobiliarios determinan que los promotores no tengan paciencia para las operaciones a largo plazo y posteriores. Los promotores transfieren los riesgos, lo que hace que el cultivo de una atmósfera comercial sea aún más arriesgado. Medidas de gestión: Está estrictamente prohibido otorgar préstamos para propiedades comerciales con derechos de propiedad. Siete. Puntos de riesgo de riesgo empresarial: Las tiendas se dividen en las siguientes formas comerciales típicas según sus formas de desarrollo: Calle comercial: es una forma comercial urbana multifuncional, multiindustrial, multifuncional, multinegocio. de manera ordenada según la planificación. Las tiendas comerciales de la calle son generalmente tiendas independientes, con compras dispersas, sin riesgo de concentración y con poco riesgo de falla general del mercado. Tiendas comunitarias: se refieren a las tiendas de estilo bloque y a las tiendas de planta baja como partes de apoyo de la comunidad. Sus objetivos comerciales son principalmente los residentes de comunidades residenciales. El mercado de tiendas comunitarias es relativamente maduro y también es un objetivo de inversión para pequeños y medianos inversores, con riesgos relativamente bajos. Comercios de calle: Los comercios con fachada a la calle situados a ambos lados de la calle son comercios de calle. La ubicación de los comercios a lo largo de la calle es adecuada para su funcionamiento, con retorno de la inversión garantizado y riesgos controlables. Mercado integral/profesional: se refiere a un lugar donde se compran y venden productos integrales o un tipo específico de productos básicos. El promotor lo dividirá en una tienda para venderlo o alquilarlo a compradores, o subarrendarlo a otros. Los desarrolladores pueden optar por poseer una determinada proporción de tiendas y operarlas de forma independiente. Según la proporción de propiedad privada, los modelos de negocio se pueden dividir en tres categorías: venta (el promotor vende todas las tiendas), alquiler (el promotor se queda con todas las tiendas) y mixto (el promotor se queda con una determinada proporción de las tiendas). Entre ellos, el tipo de venta no puede implementar efectivamente una gestión unificada debido a la transferencia de propiedad y el riesgo es mayor. Mezclar, porque el comprador y el desarrollador *lo hacen* juntos, es menos riesgoso. En términos generales, el éxito de las nuevas operaciones de mercado integrales/profesionales depende de las siguientes tres condiciones: la experiencia de desarrollo del desarrollador, la capacidad de operación del mercado y las reservas de clientes del desarrollador; Los centros comerciales se refieren a espacios comerciales utilizados con fines comerciales, como grandes almacenes, centros comerciales, hoteles ordinarios, aparthoteles, apartamentos comerciales y residenciales, clubes, discotecas, centros de convenciones y exposiciones, y edificios de oficinas. Debido a la falta de derechos de propiedad independientes y/o una división física clara, es difícil y arriesgado realizar la garantía. Medidas de gestión: Las calles comerciales, las tiendas comunitarias y las tiendas a lo largo de la calle tienen riesgos relativamente bajos y actualmente son los principales objetivos de préstamo para las tiendas bajo su jurisdicción. Se necesitan de 3 a 5 años para que un nuevo mercado integral/profesional madure y se estabilice, y existe una gran incertidumbre sobre si podrá operar con éxito. Además, la mayoría de los riesgos para este tipo de tiendas provienen de los promotores, lo que es difícil de predecir. El mercado integral/profesional de primera mano requiere una investigación cuidadosa y, en principio, no se permite la descripción.

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