¿Cuál es el contenido del desarrollo primario de tierras?
El desarrollo primario de la tierra puede ser dirigido por la agencia de reserva de tierras, que es responsable de recaudar fondos, manejar la planificación, aprobación de proyectos, adquisición y demolición de tierras y construcción municipal a gran escala, y organizarla e implementarla. En este caso, la empresa promotora sólo actúa como fideicomisario de la institución del banco de tierras y se ocupa específicamente de los asuntos primarios relacionados con el desarrollo. La tarifa de gestión (tasa de beneficio) de la empresa promotora es del 2% del costo del desarrollo.
Por ejemplo, las empresas promotoras son responsables de la recaudación de fondos, la planificación, la aprobación de proyectos, la adquisición y demolición de terrenos, la construcción municipal a gran escala, etc. , y organizarlo e implementarlo, con un margen de beneficio del 8% del coste de desarrollo.
Características del negocio de promoción de suelo primario
*Intensivo en capital. El negocio de desarrollo de tierras de primer nivel es un negocio que requiere mucho capital y los requisitos de capital a menudo alcanzan cientos de millones o miles de millones de yuanes.
*Dificultades de financiación. La mayoría de las empresas que se dedican al desarrollo primario son empresas de proyectos establecidas para proyectos y es difícil obtener financiación. Las razones son las siguientes: (1) La empresa se estableció por poco tiempo, carece de desempeño operativo y aún no se ha establecido la reputación en el mercado y el crédito bancario (2) la empresa carece de activos fijos u otras propiedades efectivas como garantía; financiación. En la etapa de desarrollo primario, los derechos de uso de la tierra no son propiedad de la empresa de desarrollo y la empresa no puede usarse para financiamiento hipotecario. (3) Afectados por las políticas nacionales de macrocontrol, préstamos bancarios a la industria inmobiliaria, incluidos los terrenos primarios; desarrollo, se encuentran en un estado de contracción. El Documento No. 121 del Banco Popular de China estipula claramente que "controlar estrictamente la emisión de préstamos de reserva de tierras", lo que dificulta que varios promotores primarios de tierras obtengan apoyo financiero de los bancos. (4) Falta de canales de financiación directos, como bonos y cotizaciones en bolsa.
*La demanda es estable. La tierra es un recurso básico y el eslabón inicial de la cadena de la industria inmobiliaria. Sin embargo, la contradicción entre la escasez de tierra y el crecimiento de la demanda social se ha vuelto cada vez más prominente, lo que mantendrá a la tierra en un proceso de apreciación de largo plazo. Básicamente no existe riesgo de valor en el negocio de desarrollo primario de transacciones de procesamiento de tierras, y el riesgo de liquidez es relativamente pequeño.
*El proceso de desarrollo primario del terreno es simple y la hoja de ruta de financiación correspondiente es clara. En términos de flujo de caja, los fondos se utilizan principalmente para la adquisición de terrenos, demolición, construcción de infraestructura municipal y otros gastos relacionados. Porque submercados como la adquisición de tierras, la demolición y la administración municipal son relativamente maduros y transparentes, y los sistemas legales y políticos son relativamente completos. Por lo tanto, se puede controlar el proceso y el costo del desarrollo de primer nivel y se puede elaborar un presupuesto más preciso con anticipación. El beneficio de desarrollo del 8% está básicamente garantizado por políticas. Las características anteriores determinan que el desarrollo inmobiliario primario y el desarrollo inmobiliario secundario tengan diferentes características de riesgo y retorno, lo que lo convierte en un negocio con bajo riesgo y retornos estables.
*La dirección de desarrollo del negocio de desarrollo de tierras primarias es una operación dirigida por el gobierno y orientada al mercado. A juzgar por la evolución de las políticas pertinentes, el gobierno se ha transformado gradualmente de un participante directo en el mercado a un formulador de normas y regulador de la industria, promoviendo el desarrollo del mercado de tierras cultivando entidades de mercado y fortaleciendo la supervisión del mercado. Desde la formulación de planes hasta la planificación y gestión de la oferta de tierras y la gestión de las tierras que ingresan al mercado, se refleja el papel de liderazgo del gobierno. Al mismo tiempo, el gobierno también está cultivando activamente entidades de mercado calificadas y manteniendo una competencia moderada.
*La dirección de desarrollo del negocio de desarrollo de tierras primarias es cultivar entidades de desarrollo de tierras primarias orientadas al mercado e implementar un sistema de acceso al mercado.
El artículo 4 de las "Medidas provisionales para la gestión de las reservas de tierras y el desarrollo primario en Beijing" estipula que "el desarrollo de las reservas de tierras se adhiere al principio de operación dirigida por el gobierno y orientada al mercado. Puede llevarse a cabo a través de licitaciones por parte de instituciones de reserva de tierras u otras autoridades competentes". Las empresas de desarrollo inmobiliario con las calificaciones correspondientes asumirán la responsabilidad. "En el futuro, sólo las empresas de desarrollo con integridad y fuerza podrán operar el desarrollo de tierras primarias. mejorar aún más la calidad general de las empresas primarias de desarrollo de tierras y reducir los riesgos financieros.
Recientemente, la política de licitación para el desarrollo primario de terrenos de Beijing ha sido aprobada y se implementará oficialmente, lo que significa que el desarrollo primario de terrenos de Beijing entrará en una vía de operación más transparente y orientada al mercado.