Método de corrección del coeficiente de precio de la tierra de referencia Tabla de coeficientes de corrección del precio de la tierra de referencia
Área del terreno: 480 metros cuadrados, ancho de calle 24 metros, profundidad 20 metros;
Uso del suelo: construcción La densidad es 100%, la relación de superficie construida es 6,0, el primer y segundo piso son terrenos comerciales y el tercer, cuarto, quinto y sexto piso son terrenos residenciales.
Pregunta: ¿Cuál es el precio del terreno en el primer piso el 1 de mayo de 2012? ¿Cuál es el valor total del terreno de este terreno? ¿Cuál es el precio del terreno en el cuarto piso?
Análisis: Esta parcela de terreno es un terreno integral vertical típico para servicios comerciales y residencias, y se calcula de acuerdo con el método de cálculo de uso integral del suelo. Se divide en dos partes, la parte de servicios comerciales y la parte residencial. Hay precios de ruta y la fórmula de aplicación para terrenos de servicios comerciales es: cociente p = precio de ruta × ky × kv × (1 + KT) × ks × ka × KC × KD × KP + KF; : p cociente = área Precio×(1+∑KI)×ky×kv×(1+KT)×ks×KA+KF.
Proceso de valoración:
Primero, la parte del servicio comercial
(1) Determinar el propósito del objeto de valoración y el estándar de precio de referencia del suelo.
El terreno está ubicado en Shengxing Road, ciudad de Zhounan, condado de Nan, y la calificación del terreno es Grado II. El uso del suelo es comercial. Según el "Informe técnico de actualización del precio de la tierra de referencia de la ciudad de Nanxian", la sección del precio de la ruta es Shengxing Road (Tuanjie Road-Nanhua Road), y el precio estándar de la ruta es 2.620 yuanes por metro cuadrado.
(2) Determinar el coeficiente corrector que afecta al precio del objeto de valoración.
1. Determinar el coeficiente corrector del período
El objeto de valoración evalúa el terreno de servicio comercial de acuerdo con la finalidad establecida, y la vida útil establecida es de 40 años, lo cual es consistente con lo establecido. vida útil del precio de referencia del suelo y no necesita ser revisado Años de uso. Es decir: KY =1.
2. Determinar el coeficiente corrector para el período y fecha.
La fecha del precio de referencia del suelo es el 31 de julio de 2011. Después de la investigación, el nivel de precios de los terrenos para servicios comerciales el 31 de julio de 2012, la fecha base de evaluación, no era muy diferente del de julio de 2012. Por tanto, el factor de corrección es 0.
3. Determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida y el índice de reparto del precio del suelo por estratos.
El objeto de valoración es un terreno de servicios comerciales en el primer y segundo piso, con una relación de superficie construida de 6,0. La relación de superficie debe corregirse en función de todo el terreno de servicios comerciales y luego se utiliza el coeficiente de distribución del precio mínimo del terreno para calcular el precio del terreno del objeto de valoración. De acuerdo con el coeficiente de corrección de la relación de superficie de suelo de los terrenos de servicios comerciales en el área de planificación del condado, la relación de superficie de toda la parcela se revisa a 1,510×0,01 = 1,60.
Dado que el objeto de valoración son los pisos primero y segundo de un edificio comercial y residencial de seis pisos, de acuerdo con la "Tabla de asignación de precios mínimos promedio de terrenos comerciales en áreas de planificación del condado", el precio del terreno para el El precio del terreno para el primer piso es 52,15% y el precio del terreno para el segundo piso es 52,15%. El precio del terreno de cada capa es 18,92%, por lo que el precio total del terreno debe ser 71,07%.
4. Determinar el valor de corrección por el grado de desarrollo.
El grado de desarrollo fijado por el objeto de valoración es consistente con el grado de desarrollo fijado por el precio de referencia del suelo, y no es necesario modificar el grado de desarrollo;
5. Coeficiente de corrección de la esquina de la calle.
Las condiciones del terreno en las esquinas son uno de los factores de microubicación más importantes que afectan los precios del terreno comercial. La esquina tiene transporte conveniente y un gran flujo de vehículos y personas. La eficiencia del terreno comercial por unidad de área es mucho mayor que la de otros lugares y el nivel de precio del terreno es correspondientemente alto. Dado que la ubicación del terreno evaluado no es una esquina, no hay necesidad de modificar la esquina.
6. Determinar el coeficiente de corrección de profundidad de la parcela.
En el mismo segmento de precio de ruta, aunque cada terreno es adyacente a la misma calle, el precio unitario del área de cada terreno será diferente debido a su diferente profundidad, por lo que la ruta de profundidad estándar debe Ser Precios corregidos para los precios de los paquetes a diferentes profundidades. Según la información de planificación proporcionada por el cliente, la profundidad del terreno del objeto de valoración no coincide con la profundidad estándar y es necesario corregir la profundidad del terreno.
El objeto de valoración está adyacente a la carretera principal Shengxing Road, la profundidad del terreno que da a la calle es de 20 m y el coeficiente de corrección se determina en 0,92.
7. Determinar el coeficiente de corrección del área de la parcela.
El tamaño del área de la parcela tendrá un cierto impacto en el uso de la parcela y, naturalmente, afectará el precio de la tierra, por lo que el impacto del área de la parcela debe corregirse. El área de la parcela sujeta a valoración es moderada, lo que favorece el uso del suelo, y el coeficiente corrector es 1,02.
8. Determine el coeficiente de corrección de la forma de la parcela.
La forma del paquete también tiene un cierto impacto en el uso del mismo, por lo que también hay que corregirlo.
El objeto de valoración es un rectángulo y el factor de corrección es 1,02.
9. Determinar el coeficiente de corrección de desviación de posición del paquete.
Para reducir la diferencia en los resultados de la evaluación del precio del suelo en ambos lados del límite de grado o del límite del área homogénea, se corrige la desviación de la posición del terreno del terreno encomendado, es decir, el grado en que la geometría centro del terreno se desvía del centro de pendiente o área homogénea. La fórmula de cálculo es:
Donde: KP - coeficiente de corrección de desviación de ubicación de la parcela.
po: el precio de referencia del terreno para el grado o área similar donde se encuentra la parcela.
p——El precio de referencia del suelo de áreas adyacentes o homogéneas.
R0 - La distancia desde el punto medio de una clase de terreno o área homogénea hasta el límite.
r - La distancia desde el punto medio de una clase de terreno o área homogénea hasta el centro de la parcela.
f-Coeficiente de ajuste de intensidad de división de límites
Según el estudio de campo, la ubicación de la parcela es moderada y no es necesaria ninguna corrección.
(3) Confirmar los resultados de la identificación.
1. El precio del suelo para todo el terreno es suelo de servicio comercial.
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1,60×0,92×1,02×1 = 4012 yuanes/.
Precio total del terreno = 4012 × 480 = 1.925.760 yuanes.
2. Precio de terreno de servicio comercial en primer y segundo piso
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1.60×0.92×(52.15%+18.92% )×1,02×65438.
Precio total del terreno=2852×480=1368960 yuanes.
3. Precio del suelo para terreno de servicio comercial en primer piso
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1.60×0.92×52.15%×1.02×1+ 0.
Precio total del terreno=2092×480=1004160 yuanes.
En segundo lugar, la parte residencial
(1) Determinar el uso del objeto de valoración y el estándar de precio de referencia del suelo.
El terreno está ubicado en Shengxing Road, ciudad de Zhounan, condado de Nan, y la calificación del terreno es Grado II. El uso de suelo es residencial. Según el "Informe técnico sobre la actualización del precio de referencia del suelo urbano de Nanxian", el precio del suelo es J209 y el precio estándar del suelo es 430 yuanes por metro cuadrado.
(2) Determinar el coeficiente corrector que afecta al precio del objeto de valoración.
1. Modificación de factores regionales
Con base en la información recopilada por el tasador y la investigación in situ, la tabla explicativa revisada y la tabla de coeficientes correctores son las siguientes:
Tabla de corrección de factores del área objetivo de valoración
Los factores de factor representan los coeficientes de corrección de ventajas y desventajas
La distancia desde el Miyou No. 50 Xingyu International Hotel hasta el Business Clothing Center es 3.522 metros.
Las condiciones del tráfico en Shengxing Road (carretera principal muy transitada) son excelentes con 2.587.
Condiciones de infraestructura: La tasa de garantía integral de agua y electricidad es del 95 ~ 98%, excelente 2.408.
La distancia (m) desde equipamientos públicos a centros de primaria y secundaria es inferior a -0,974 para más de 800 metros.
A unos 1000m del hospital (m) -0,956.
Distancia (metros) a instalaciones culturales y deportivas 1.000 metros o peor -0,867.
Está a unos 500 m del mercado de agricultores (m) y la diferencia es -0,9438+0.
Estado de la calidad ambiental La contaminación acústica es mayor y peor -0,460
El estado del lago cerca de la plaza del paisaje es peor que -0,779 a 1000 metros.
El terreno es llano y excelente, 0,796.
El nivel de desastre por inundaciones está garantizado, 50-1,358 una vez cada 0.000 años.
Estado de la población: La densidad de población es relativamente alta, relativamente buena: 0,617.
Las vías urbanas planificadas y las vías principales planificadas son excelentes 1.294
En comparación con los usos previstos, la situación actual es más adecuada y las vías son mejores, 0.587.
Total 7.142
2. Corrección de factores individuales
(1) Determinar el coeficiente de corrección anual.
El objeto de valoración del objeto de valoración es el suelo residencial, y la vida útil fijada es de 70 años, lo que concuerda con la vida útil fijada del precio de referencia del suelo. No es necesario modificar la vida útil. . Es decir: KY =1.
(2) Determinar el coeficiente corrector diario.
La fecha del precio de referencia del suelo es el 31 de julio de 2011.
Después de la investigación, el nivel de precio del suelo residencial no es muy diferente del nivel de precio del suelo en el área donde se encuentra el objeto de valoración en la fecha base de valoración del 31 de julio de 2011. Por tanto, el factor de corrección es 0.
(3) Determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida y el índice de asignación de precios de suelo por estratos.
El objeto de valoración es suelo residencial de tres, cuatro, cinco y seis plantas, y el ratio de parcelación de toda la parcela es de 6,0. La relación de superficie debe corregirse en función de la totalidad del terreno que se utiliza como terreno residencial, y luego se utiliza el coeficiente de reparto del precio mínimo para calcular el precio del terreno del objeto de valoración. De acuerdo con el coeficiente de corrección de la relación de superficie de suelo residencial en el área de planificación del condado, la relación de superficie de suelo se corrige a 1,45+10×0,01 = 1,55.
Dado que el objeto de valoración son los pisos tercero, cuarto, quinto y sexto de un edificio residencial y de servicios comerciales de seis pisos, de acuerdo con la "Tabla de precios de piso promedio compartidos para terrenos residenciales en áreas de planificación del condado" , el precio del terreno en el tercer piso es El precio del terreno para el cuarto piso es 19.57%, el precio del terreno para el cuarto piso es 20.34%, el precio del terreno para el quinto piso es 15.61% y el precio del terreno para el cuarto piso es el precio del suelo compartido.
(4) Determinar el valor de corrección del grado de desarrollo
El grado de desarrollo establecido por el objeto de valoración es consistente con el grado de desarrollo establecido por el precio de referencia del suelo, y no hay necesidad de modificar el grado de desarrollo;
(5) Determinar el coeficiente de corrección de orientación.
La orientación de la parcela tiene cierta incidencia en la iluminación y ventilación, y afectará al uso del suelo, por lo que se deberá modificar la orientación de la parcela. El objeto de valoración está orientado al sur, lo que favorece el uso del suelo, y el coeficiente de corrección es 1,05438+0.
(6). Determinar el coeficiente de corrección del área de la parcela.
El tamaño del área de la parcela tendrá un cierto impacto en el uso de la parcela y, naturalmente, afectará el precio del suelo, por lo que el impacto del área de la parcela debe corregirse. El área de la parcela sujeta a valoración es moderada, lo que favorece el uso del suelo, y el coeficiente corrector es 1,02.
(7). Determinar el coeficiente de corrección de la forma de la parcela.
La forma del paquete también tiene un cierto impacto en el uso del mismo, por lo que también hay que corregirlo. El objeto de valoración es un rectángulo y el factor de corrección es 1,02.
(3) Confirmar los resultados de la identificación.
1. Todo el terreno es suelo residencial.
Precio unitario = 420×(1+7,142)×1×(1+0)×1,55×1,021×1,02
Precio total del terreno = 741×480=355680 yuanes.
2. Precios de suelo para edificios residenciales de tres, cuatro, cinco y seis pisos.
Precio unitario = 420×(1+7.142)×1×(1+0)×1.55×70.28%×1.021×65438.
Precio total del terreno = 521 × 480 = 250.080 yuanes.
3. Precio del suelo residencial en el cuarto piso
Precio unitario = 420×(1+7.142)×1×(1+0)×1.55×20.34%×1.021×65438 .
Precio total del terreno = 151 × 480 = 72.480 yuanes.
Tres. Conclusión
(1) Precio integral del terreno residencial y de servicios comerciales
Precio total del terreno = 355681925760 = 2281440 yuanes.
Precio unitario=2281440÷480=4753 yuanes/metro cuadrado.
(2) Precio de la fachada del primer piso
Precio total del terreno = 1.004.160 yuanes.
Precio unitario por piso =1004160÷480=2093 yuanes/metro cuadrado.
El precio unitario del terreno calculado en función de la superficie asignada = 1004160÷80 = 12552 yuanes/metro cuadrado.
(3) Precio residencial en el cuarto piso
Precio total del terreno = 72.480 yuanes
Precio unitario por piso = 72.480÷480=151 yuanes/m2.
El precio unitario del terreno calculado en función de la superficie asignada = 72480÷80 = 906 yuanes/metro cuadrado.
El precio total de un terreno residencial de 120 metros cuadrados en el cuarto piso = 151×120 = 18.120 yuanes.
¿Menos? ¿Cuál es el valor total del terreno de este terreno? ¿Cuál es el precio del terreno en el cuarto piso?
Análisis: El terreno es un terreno integral vertical típico para servicios comerciales y residencias, y se calcula según el método de cálculo de terreno integral. Se divide en dos partes, a saber, la parte de servicios comerciales y la parte residencial.
Hay precios de ruta y la fórmula de aplicación para terrenos de servicios comerciales es: cociente p = precio de ruta × ky × kv × (1 + KT) × ks × ka × KC × KD × KP + KF; : p cociente = área Precio×(1+∑KI)×ky×kv×(1+KT)×ks×KA+KF.
Proceso de valoración:
Primero, la parte del servicio comercial
(1) Determinar el propósito del objeto de valoración y el estándar de precio de referencia del suelo.
El terreno está ubicado en Shengxing Road, ciudad de Zhounan, condado de Nan, y la calificación del terreno es Grado II. El uso del suelo es comercial. Según el "Informe técnico de actualización del precio de la tierra de referencia de la ciudad de Nanxian", la sección del precio de la ruta es Shengxing Road (Tuanjie Road-Nanhua Road), y el precio estándar de la ruta es 2.620 yuanes por metro cuadrado.
(2) Determinar el coeficiente corrector que afecta al precio del objeto de valoración.
1. Determinar el coeficiente corrector del período
El objeto de valoración evalúa el terreno de servicio comercial de acuerdo con la finalidad establecida, y la vida útil establecida es de 40 años, lo cual es consistente con lo establecido. vida útil del precio de referencia del suelo y no necesita ser revisado Años de uso. Es decir: KY =1.
2. Determinar el coeficiente corrector para el período y fecha.
La fecha del precio de referencia del suelo es el 31 de julio de 2011. Después de la investigación, el nivel de precios de los terrenos para servicios comerciales el 31 de julio de 2012, la fecha base de evaluación, no era muy diferente del de julio de 2012. Por tanto, el factor de corrección es 0.
3. Determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida y el índice de reparto del precio del suelo por estratos.
El objeto de valoración es un terreno de servicios comerciales en el primer y segundo piso, con una relación de superficie construida de 6,0. La relación de superficie debe corregirse en función de todo el terreno de servicios comerciales y luego se utiliza el coeficiente de reparto del precio mínimo del terreno para calcular el precio del terreno del objeto de valoración. De acuerdo con el coeficiente de corrección de la relación de superficie de suelo de los terrenos de servicios comerciales en el área de planificación del condado, la relación de superficie de toda la parcela de terreno se revisa a 1,510×0,01 = 1,60.
Dado que el objeto de valoración son los pisos primero y segundo de un edificio comercial y residencial de seis pisos, de acuerdo con la "Tabla de asignación de precios mínimos promedio para terrenos comerciales en áreas de planificación del condado", el precio del terreno para el el primer piso es 52,15% y el precio del terreno para el segundo piso es 52,15%. El precio del terreno de cada capa es 18,92%, por lo que el precio total del terreno debe ser 71,07%.
4. Determinar el valor de corrección por el grado de desarrollo.
El grado de desarrollo fijado por el objeto de valoración es consistente con el grado de desarrollo fijado por el precio de referencia del suelo, y no es necesario modificar el grado de desarrollo;
5. Coeficiente de corrección de la esquina de la calle.
Las condiciones del terreno en las esquinas son uno de los factores de microubicación más importantes que afectan los precios del terreno comercial. La esquina tiene transporte conveniente y un gran flujo de vehículos y personas. La eficiencia del terreno comercial por unidad de área es mucho mayor que la de otros lugares y el nivel de precio del terreno es correspondientemente alto. Dado que la ubicación del terreno evaluado no es una esquina, no hay necesidad de modificar la esquina.
6. Determinar el coeficiente de corrección de profundidad de la parcela.
En el mismo segmento de precio de ruta, aunque cada terreno es adyacente a la misma calle, el precio unitario del área de cada terreno será diferente debido a su diferente profundidad, por lo que la ruta de profundidad estándar debe Ser Precios corregidos para los precios de los paquetes a diferentes profundidades. Según la información de planificación proporcionada por el cliente, la profundidad del terreno del objeto de valoración no coincide con la profundidad estándar y es necesario corregir la profundidad del terreno.
El objeto de valoración está adyacente a la carretera principal Shengxing Road, la profundidad del terreno que da a la calle es de 20 m y el coeficiente de corrección se determina en 0,92.
7. Determinar el coeficiente de corrección del área de la parcela.
El tamaño del área de la parcela tendrá un cierto impacto en el uso de la parcela y, naturalmente, afectará el precio del suelo, por lo que el impacto del área de la parcela debe corregirse. La superficie parcelaria objeto de valoración es de tamaño moderado y propicia para el uso del suelo, con un coeficiente corrector de 1,02.
8. Determine el coeficiente de corrección de la forma de la parcela.
La forma del paquete también tiene un cierto impacto en el uso del mismo, por lo que también hay que corregirlo. El objeto de valoración es un rectángulo y el factor de corrección es 1,02.
9. Determinar el coeficiente de corrección de desviación de posición del paquete.
Para reducir la diferencia en los resultados de la evaluación del precio de la tierra en ambos lados del límite de grado o del límite del área homogénea, se corrige la desviación de la posición del terreno encomendado, es decir, el grado en que la geometría centro del terreno se desvía del centro de pendiente o área homogénea. La fórmula de cálculo es:
Donde: KP - coeficiente de corrección de desviación de ubicación de la parcela.
po: el precio de referencia del terreno para el grado o área similar donde se encuentra la parcela.
p——El precio de referencia del suelo de áreas adyacentes o homogéneas.
R0 - La distancia desde el punto medio de una clase de terreno o área homogénea hasta el límite.
r - La distancia desde el punto medio de una clase de terreno o área homogénea hasta el centro de la parcela.
f-Coeficiente de ajuste de intensidad de división de límites
Según el estudio de campo, la ubicación de la parcela es moderada y no es necesaria ninguna corrección.
(3) Confirmar los resultados de la identificación.
1. El precio del suelo para todo el terreno es suelo de servicio comercial.
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1,60×0,92×1,02×1 = 4012 yuanes/.
Precio total del terreno = 4012 × 480 = 1.925.760 yuanes.
2. Precio de terreno de servicio comercial en primer y segundo piso
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1.60×0.92×(52.15%+18.92% )×1,02×65438.
Precio total del terreno=2852×480=1368960 yuanes.
3. Precio del suelo para terreno de servicio comercial en primer piso
Precio unitario = 2620×1×(1+0)×1.60×0.92×52.15%×1.02×1+ 0.
Precio total del terreno=2092×480=1004160 yuanes.
En segundo lugar, la parte residencial
(1) Determinar el uso del objeto de valoración y el estándar de precio de referencia del suelo.
El terreno está ubicado en Shengxing Road, ciudad de Zhounan, condado de Nan, y la calificación del terreno es Grado II. El uso de suelo es residencial. Según el "Informe técnico sobre la actualización del precio de referencia del suelo urbano de Nanxian", el precio del suelo es J209 y el precio estándar del suelo es 430 yuanes por metro cuadrado.
(2) Determinar el coeficiente corrector que afecta al precio del objeto de valoración.
1. Modificación de factores regionales
Con base en la información recopilada por el tasador y la investigación in situ, la tabla explicativa revisada y la tabla de coeficientes correctores son las siguientes:
Tabla de corrección de factores del área objetivo de valoración
Los factores de factor representan los coeficientes de corrección de ventajas y desventajas
La distancia desde el Miyou No. 50 Xingyu International Hotel hasta el Business Clothing Center es 3.522 metros.
Las condiciones del tráfico en Shengxing Road (carretera principal muy transitada) son excelentes con 2.587.
Condiciones de infraestructura: La tasa de garantía integral de agua y electricidad es del 95 ~ 98%, excelente 2.408.
La distancia (m) desde equipamientos públicos a centros de primaria y secundaria es inferior a -0,974 para más de 800 metros.
A unos 1000m del hospital (m) -0,956.
Distancia (metros) a instalaciones culturales y deportivas 1.000 metros o peor -0,867.
Está a unos 500 m del mercado de agricultores (m) y la diferencia es -0,9438+0.
Estado de la calidad ambiental La contaminación acústica es mayor y peor -0,460
El estado del lago cerca de la plaza del paisaje es peor que -0,779 a 1000 metros.
El terreno es llano y excelente, 0,796.
El nivel de desastre por inundaciones está garantizado, 50-1,358 una vez cada 0.000 años.
Estado de la población: La densidad de población es relativamente alta, relativamente buena: 0,617.
Las vías urbanas planificadas y las vías principales planificadas son excelentes 1.294
En comparación con los usos previstos, la situación actual es más adecuada y las vías son mejores, 0.587.
Total 7.142
2. Corrección de factores individuales
(1) Determinar el coeficiente de corrección anual.
El objeto de tasación del objeto de valoración es suelo residencial, y la vida útil fijada es de 70 años, lo que es coherente con la vida útil fijada del precio base del suelo. No es necesario modificar la vida útil. . Es decir: KY =1.
(2) Determinar el coeficiente corrector diario.
La fecha del precio de referencia del suelo es el 31 de julio de 2011. Después de la investigación, el nivel de precio del suelo residencial no es muy diferente del nivel de precio del suelo en el área donde se encuentra el objeto de valoración en la fecha base de valoración del 31 de julio de 2011. Por tanto, el factor de corrección es 0.
(3) Determinar el coeficiente de corrección del índice de superficie construida y el índice de asignación de precios de suelo por estratos.
El objeto de valoración es suelo residencial de tres, cuatro, cinco y seis plantas, y el ratio de parcela de toda la parcela es de 6,0. La relación de superficie debe corregirse en función de la totalidad del terreno que se utiliza como terreno residencial, y luego se utiliza el coeficiente de reparto del precio mínimo para calcular el precio del terreno del objeto de valoración. De acuerdo con el coeficiente de corrección de la relación de superficie de suelo residencial en el área de planificación del condado, la relación de superficie de suelo se corrige a 1,45+10×0,01 = 1,55.
Dado que el objeto de valoración son los pisos tercero, cuarto, quinto y sexto de un edificio residencial y de servicios comerciales de seis pisos, de acuerdo con la "Tabla de precios de piso promedio compartidos para terrenos residenciales en áreas de planificación del condado" , el precio del terreno en el tercer piso es El precio del terreno para el cuarto piso es 19.57%, el precio del terreno para el cuarto piso es 20.34%, el precio del terreno para el quinto piso es 15.61% y el precio del terreno para el cuarto piso es el precio del suelo compartido.
(4) Determinar el valor de corrección del grado de desarrollo
El grado de desarrollo establecido por el objeto de valoración es consistente con el grado de desarrollo establecido por el precio de referencia del suelo, y no hay necesidad de modificar el grado de desarrollo;
(5) Determinar el coeficiente de corrección de orientación.
La orientación de la parcela tiene cierta incidencia en la iluminación y ventilación, y afectará al uso del suelo, por lo que se deberá modificar la orientación de la parcela. El objeto de valoración está orientado al sur, lo que favorece el uso del suelo, y el coeficiente de corrección es 1,05438+0.
(6). Determinar el coeficiente de corrección del área de la parcela.
El tamaño del área de la parcela tendrá un cierto impacto en el uso de la parcela y, naturalmente, afectará el precio del suelo, por lo que el impacto del área de la parcela debe corregirse. El área de la parcela sujeta a valoración es moderada, lo que favorece el uso del suelo, y el coeficiente corrector es 1,02.
(7). Determinar el coeficiente de corrección de la forma de la parcela.
La forma del paquete también tiene un cierto impacto en el uso del mismo, por lo que también hay que corregirlo. El objeto de valoración es un rectángulo y el factor de corrección es 1,02.
(3) Confirmar los resultados de la identificación.
1. Todo el terreno es suelo residencial.
Precio unitario = 420×(1+7,142)×1×(1+0)×1,55×1,021×1,02
Precio total del terreno = 741×480=355680 yuanes.
2. Precios de suelo para edificios residenciales de tres, cuatro, cinco y seis pisos.
Precio unitario = 420×(1+7.142)×1×(1+0)×1.55×70.28%×1.021×65438.
Precio total del terreno = 521 × 480 = 250.080 yuanes.
3. Precio del suelo residencial en el cuarto piso
Precio unitario = 420×(1+7.142)×1×(1+0)×1.55×20.34%×1.021×65438 .
Precio total del terreno = 151 × 480 = 72.480 yuanes.
Tres. Conclusión
(1) Precio integral del terreno residencial y de servicios comerciales
Precio total del terreno = 355681925760 = 2281440 yuanes.
Precio unitario=2281440÷480=4753 yuanes/metro cuadrado.
(2) Precio de la fachada del primer piso
Precio total del terreno = 1.004.160 yuanes.
Precio unitario por piso =1004160÷480=2093 yuanes/metro cuadrado.
El precio unitario del terreno calculado en función de la superficie asignada = 1004160÷80 = 12552 yuanes/metro cuadrado.
(3) Precio residencial en el cuarto piso
Precio total del terreno = 72.480 yuanes
Precio unitario por piso = 72.480÷480=151 yuanes/m2.
El precio unitario del terreno calculado en función de la superficie asignada = 72480÷80 = 906 yuanes/metro cuadrado.
El precio total de un terreno residencial de 120 metros cuadrados en el cuarto piso = 151×120 = 18.120 yuanes.