Teoría y método de valoración de la tierra: la diferencia entre la tarifa de transferencia de la tierra y el precio de transferencia de la tierra (2)

La tarifa de transferencia de tierras es igual al precio de transferencia de tierras

El gobierno recuperará o adquirirá los derechos de uso de tierras de propiedad estatal como parcelas de reserva de acuerdo con la ley, y los edificios y otros anexos en la tierra original serán demolidos ((ha sido compensado por separado o no compensado), después de que la parcela original se convierta en "tierra limpia", esta "tierra limpia" se comercializa y los derechos de uso de la tierra de la parcela se transfieren de conformidad con la ley.

El gobierno financia la requisa unificada de tierras colectivas como tierras de propiedad estatal, y después de que los edificios y otros anexos en el terreno sean demolidos (con compensación adicional o auto-remoción), la tierra se venderá a en el mercado de conformidad con la ley.

De acuerdo con las regulaciones locales pertinentes, si los derechos de uso de la tierra asignados cambian el uso y la proporción de área de piso y se convierten en terrenos comerciales u otros terrenos comerciales debido a transferencia, empresa conjunta, construcción conjunta o participación accionaria, el uso de la tierra debe se transferirá de acuerdo con el método de licitación, subasta y cotización. El postor ganador o el ganador deberá pagar la tarifa de transferencia de la tierra al precio de la tierra de la transacción (precio neto de la tierra o precio total de la tierra) y compensar al titular original de los derechos de la tierra con base en el actual. precio tasado de los derechos de uso de la tierra asignados.

Si el terreno que necesita ser demolido durante la reconstrucción de la ciudad antigua se transfiere mediante licitación, subasta y cotización de acuerdo con la ley, el postor ganador o el ganador pagará la tarifa de transferencia del terreno en la transacción. precio (precio total del terreno) Las edificaciones y otros anexos podrán compensarse por separado o no compensarse.

En resumen, cuando la tierra se transfiere mediante acuerdo, licitación, subasta y cotización, el gobierno puede utilizar la tarifa de transferencia de tierra pura (neta) o la tarifa de transferencia de tierra (precio de transferencia de tierra) como tarifa de transferencia de tierra. Tarifa según las diferentes circunstancias y regulaciones de la política. Precio negociado, precio inicial, precio inicial y precio mínimo.

La afirmación de que la tarifa de transferencia de la tierra es mayor que el precio de transferencia de la tierra es discutible

Algunas personas creen que si el gobierno decide transferir la tierra en forma de tierra bruta (mao terreno se refiere a la finalización del perímetro de la parcela o los "varios terrenos" dentro y fuera de la parcela, "Pase", y el terreno dentro de la parcela no ha sido demolido y nivelado con edificios y otros anexos), entonces la transferencia de terreno La tarifa es el precio bruto de transferencia de la tierra. En este sentido, el canon de transferencia de terreno es mayor que el precio de transferencia de terreno. Sin embargo, en sentido estricto, la tarifa de transferencia de la tierra no puede ser mayor que el precio de transferencia de la tierra (el precio de la tierra cocida o de la tierra cruda). Esto se debe a que: en primer lugar, la tarifa de transferencia de la tierra es el precio de los derechos de la tierra y los ingresos de la tierra según el régimen actual. uso de la tierra o condiciones de planificación, que está relacionado con los edificios sobre el suelo. Existe una clara diferencia de naturaleza entre las tarifas de compensación de demolición y reubicación de propiedades y otros accesorios, y las tarifas de compensación de demolición y reubicación no pueden cobrarse como ingresos de la tierra. En segundo lugar, las tarifas de transferencia de tierras tienen factores de política, y los “factores de políticas” a menudo significan que las tarifas de transferencia de tierras son menores que el precio de transferencia de tierras. Finalmente, el terreno transferido por el gobierno debe ser "terreno limpio". Si hay edificios y otros anexos en el terreno que deben ser demolidos, se deben realizar cálculos y compensaciones por separado, y las propiedades estatales no son una excepción.

La tasa de transferencia del derecho de uso de la tierra es una tarifa única que se cobra cuando se alquila la tierra. Es el precio de uso de la tierra durante su vida efectiva, por lo que también se le puede llamar "precio de la tierra". . La tarifa de transferencia incluye los costos de inversión en desarrollo de tierras y las tarifas de uso de la tierra durante el período de uso. El primero incluye la adquisición de tierras, la reubicación y los honorarios directos de infraestructura de apoyo para la parcela, que es una compensación única por la inversión en desarrollo. El segundo es el costo de utilizar los recursos de la tierra, es decir, la "renta de la tierra", que es la manifestación económica. de propiedad de la tierra. Si el contrato de arrendamiento es por 50 años, la tarifa de uso que cubre todo el período debe pagarse de una sola vez.

Según las condiciones del arrendamiento de la tierra, la tarifa de transferencia de la tierra se puede dividir en los dos tipos siguientes: uno es el "precio de la tierra madura", es decir, la tarifa de transferencia de la tierra incluye la tarifa de uso de la tierra. y el canon de urbanización "siete conexiones y un metro cuadrado", el otro es el precio del "terreno bruto" o "terreno en bruto", es decir, para las parcelas que no hayan completado "siete conexiones y una nivelación", el canon de transferencia; Es solo una parte del uso remunerado del terreno y los inversores deben transferirlo ellos mismos o confiar el trabajo de desarrollo del terreno a una empresa promotora. Por ejemplo, el terreno en el número 71 de Beijing East Road en Shanghai tiene una superficie de 23.800 metros cuadrados, con más de 20 unidades y más de 1.000 residentes. Singapore Changli International Development Company y Shanghai Huangpu Asset Management Company obtuvieron un certificado. Arrendamiento por 50 años por un precio bruto del terreno de US$ 4,6 millones, derechos de uso e inversión de US$ 53 millones. Los costos de reubicación y apoyo municipal en áreas antiguas generalmente representan alrededor del 50-70% del precio total del suelo urbanizado.

Las tarifas de transferencia de terreno se pueden dividir en dos métodos de cálculo: precio del terreno y precio mínimo. El precio del terreno es el precio unitario por metro cuadrado de terreno, es decir, la tarifa de transferencia total se divide por el terreno total. área; el precio mínimo es El precio del terreno por metro cuadrado de área de construcción es la tarifa de transferencia total dividida por el área de construcción total permitida para la construcción en la planificación. Los inversores suelen utilizar los precios de la construcción para calcular el rendimiento de las inversiones. Debido a que el precio de la tierra no puede reflejar el nivel de costo de la tierra, sólo distribuyendo el precio de la tierra por cada metro cuadrado de área de construcción podemos lograr comparabilidad, y también es fácil estimar los costos y beneficios de la inversión. Generalmente se cree que la construcción de rascacielos puede amortizar el precio del suelo, pero en realidad no es así. Porque la tarifa de transferencia de terreno se calcula en función del área de construcción.

El método de pago de la tarifa de transferencia de tierras: si se trata de una inversión extranjera o una empresa con financiación china que desarrolla una casa para la exportación, debe pagarse en divisas si una empresa con financiación china desarrolla una casa. para las ventas nacionales o una empresa con financiación extranjera desarrolla una casa para la venta nacional, se puede pagar en RMB. También existen métodos de pago en especie, como que el inversor obtenga un terreno para construir un paso elevado, una carretera o un aparcamiento para reembolsar el precio del terreno.