¿Qué restricciones tiene el estado sobre los préstamos para desarrollo inmobiliario?
Darle alguna información como referencia.
Tipos de préstamos de promoción inmobiliaria Dependiendo del contenido de la promoción, existen los siguientes tipos de préstamos de promoción inmobiliaria: 1. Préstamos de promoción de vivienda. Se refiere a préstamos otorgados por bancos a empresas promotoras inmobiliarias para el desarrollo y construcción de viviendas para su venta en el mercado. 2. Préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales. Se refiere a los préstamos otorgados por los bancos a empresas promotoras de bienes raíces para el desarrollo, la construcción y la venta en el mercado, principalmente para actividades comerciales y no para vivienda familiar. 3. Préstamos para la promoción del suelo. Se refiere a préstamos para el desarrollo de terrenos otorgados por bancos a empresas de desarrollo inmobiliario. 4. Préstamos para capital de trabajo para empresas promotoras de bienes raíces. Se refiere a préstamos que deben solicitar las empresas promotoras inmobiliarias y que no están relacionados con proyectos específicos. Debido a que todavía se utilizan para apoyar el desarrollo inmobiliario, este tipo de préstamo sigue siendo un préstamo de desarrollo inmobiliario.
2. Según las "Medidas para la administración de préstamos para el desarrollo inmobiliario del Banco Popular de China", los préstamos para el desarrollo de viviendas del Banco Popular de China generalmente no exceden ().
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Tres. Regulaciones de préstamos para desarrollo inmobiliario
El desarrollo inmobiliario inevitablemente enfrentará situaciones de préstamos, por lo que es esencial comprender algunas regulaciones relevantes sobre préstamos para desarrollo inmobiliario. Permítanme presentarles las regulaciones de los préstamos de promoción inmobiliaria.
Reglamento de Préstamos para el Desarrollo Inmobiliario: Disposiciones Generales
El artículo 1 tiene como objetivo fortalecer y estandarizar la operación y gestión de los préstamos para el desarrollo inmobiliario de nuestro banco y prevenir eficazmente los riesgos crediticios. "Directrices de gestión de riesgos de préstamos inmobiliarios para bancos comerciales" 》, las políticas crediticias de nuestro banco, las leyes y reglamentos nacionales y los reglamentos pertinentes de las autoridades reguladoras, se formulan estas medidas.
Artículo 2 El término "préstamos para el desarrollo inmobiliario", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a préstamos otorgados por bancos a prestatarios para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo, incluidos préstamos para el desarrollo de viviendas y viviendas comerciales. Préstamos para el desarrollo, excluidos los préstamos para reservas de terrenos, los préstamos para el desarrollo de viviendas asequibles y los negocios de renovación de barrios marginales.
Préstamos para el desarrollo de viviendas: Préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de viviendas comerciales y sus instalaciones de apoyo.
Préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales: Préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, plantas industriales, almacenes y otros proyectos comerciales e instalaciones de apoyo.
Para proyectos de desarrollo comercial y residencial, si la inversión residencial representa más del 50% de la inversión total (la proporción se puede determinar en función del área comercial y residencial), debe incluirse en el alcance de préstamos para el desarrollo de viviendas; de lo contrario, debería incluirse en la gestión de préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales.
La emisión de préstamos para el desarrollo inmobiliario debe estar en línea con la dirección general del desarrollo inmobiliario nacional, cumplir con las leyes y regulaciones nacionales, la política crediticia de la oficina central y las regulaciones relacionadas, cumplir con las normas inmobiliarias de nuestro banco. política crediticia de la industria, optimizar clientes y proyectos, y prevenir riesgos operativos.
Las viviendas económicas y los negocios de reconstrucción de barrios marginales no están dentro del alcance de estas medidas y deben manejarse de acuerdo con las regulaciones pertinentes de nuestro banco sobre el negocio de reconstrucción de barrios marginales.
Artículo 3 La gestión cerrada de los proyectos de promoción inmobiliaria es la clave para la gestión de riesgos. Todas las sucursales deben seguir estrictamente los requisitos de la gestión de proyectos cerrados y los requisitos de estas medidas, fortalecer la gestión de "dos secciones" de préstamos y cobros de ventas, monitorear el uso de los fondos de préstamos, monitorear el progreso de las ventas, monitorear los cobros de ventas del banco y recuperar los préstamos en el momento oportuno. Si no se puede cerrar para administración, si no se puede abrir una cuenta de cobro en nuestro banco y aceptar los requisitos de administración de cuenta del proyecto de nuestro banco, no se procesará.
Artículo 4 Los préstamos para el desarrollo inmobiliario se utilizarán para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo, y no se utilizarán para pagar tarifas de transferencia de tierras ni para otros fines.
Artículo 5 No se otorgarán préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario que hayan sido verificadas por el departamento de tierras y recursos y el departamento administrativo de construcción por haber cometido actividades ilegales como acaparamiento de tierras, acaparamiento de casas y acaparamiento de casas. .
Artículo 6: En principio, los préstamos de desarrollo inmobiliario solo se pueden utilizar para proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de la jurisdicción de la sucursal de primer nivel y no se pueden utilizar entre regiones. Para que los grupos de empresas inmobiliarias de gran escala y alta calidad presten a sus sedes, la sucursal donde está ubicado el proyecto puede tomar la iniciativa y la sucursal donde está ubicado el grupo empresarial puede participar en la formación de un sindicato intrabancario.
Artículo 7: Estas Medidas se aplican a todas las instituciones dentro del territorio del Banco. Para las instituciones bancarias extranjeras autorizadas por la oficina central para realizar negocios de préstamos para el desarrollo inmobiliario, se formularán medidas de gestión separadas.
Artículo 8 Las normas de acceso, el contenido de revisión y los requisitos de gestión cerrada para activos crediticios no estándar, como productos de financiación y gestión patrimonial relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario emitidos por bancos e inversiones de capital propio relacionadas con bienes inmuebles. Los proyectos de desarrollo inmobiliario son los siguientes. Este método se implementa.
Reglamento de préstamos de promoción inmobiliaria: normas de acceso empresarial
Artículo 9 El prestatario deberá cumplir las siguientes condiciones básicas:
(1) Aprobación y registro por parte de la industria y departamento de administración comercial persona jurídica corporativa.
(2) Tener calificaciones de desarrollo inmobiliario de segundo nivel (inclusive) o superior, y participar en el desarrollo y operación de bienes raíces durante más de 2 años (incluidos los accionistas mayoritarios si el prestatario es una empresa de proyectos); y la calificación de desarrollo es tentativa, las Calificaciones no excederán los 3 años a partir de la fecha de aprobación inicial, y los accionistas deberán tener calificaciones de Nivel 2 o superior.
(3) Derechos de propiedad claros, estructura sólida de gobierno corporativo, gestión estandarizada y personal de gestión central de alta calidad.
(4) Tener un buen estado financiero y historial crediticio, y tener la capacidad de pagar el principal y los intereses del préstamo a tiempo.
(5) Abra una cuenta de depósito básica o una cuenta ordinaria en nuestro banco con una tarjeta de préstamo válida.
(6) En principio, la calificación crediticia evaluada por el banco es superior a 6C; si el prestatario es una empresa de proyecto, la calificación crediticia de su accionista mayoritario debe ser superior a 6C (inclusive).
(7) Si se trata de una empresa con inversión extranjera, los procedimientos de aprobación de la inversión extranjera están completos y el capital registrado cumple con las regulaciones nacionales pertinentes.
(8) Dispuestos a aceptar las exigencias de una gestión cerrada de los bancos.
(9) Los proyectos de desarrollo inmobiliario generalmente utilizan los ingresos por ventas posteriores a la finalización de la propiedad inmobiliaria como fuente de pago. Si el proyecto de bienes raíces comerciales no se venderá al mundo exterior una vez finalizado, sino que será arrendado u operado por el desarrollador, y los ingresos por alquiler/operación de la propiedad serán la fuente de pago, puede solicitar un préstamo de desarrollo. bajo el modelo de negocio de desarrollo inmobiliario comercial. El modelo de desarrollo y operación requiere que el prestatario o su empresa matriz tenga más de dos experiencias exitosas en la operación de propiedades comerciales, tenga un modelo de operación comercial y un efecto de marca únicos, y pueda garantizar la fuente de ingresos de alquiler/operación después de que la propiedad sea completado y aceptar los requisitos de alquiler de nuestro banco. Supervisión de los ingresos operativos para garantizar el pago.
(10) Otras condiciones especificadas por el banco.
Artículo 10 Los proyectos de desarrollo inmobiliario deberán cumplir al mismo tiempo las siguientes condiciones:
(1) Proyectos dentro del área administrativa de la sucursal de primer nivel del banco gestor (Los proyectos sindicados interbancarios pueden describirse como proyectos fuera del sitio) Ha sido incluido en el plan de construcción y desarrollo nacional o local. Los documentos de aprobación o presentación del proyecto son legales, completos, auténticos y efectivos, y cumplen con los requisitos de evaluación de impacto ambiental.
(2) Tener certificado de uso de suelo de propiedad estatal, permiso de planificación de terrenos de construcción, permiso de planificación de proyectos de construcción y permiso de construcción de edificios. Se completaron los procedimientos de transferencia y transferencia de tierras para el proyecto de préstamo y se pagó en su totalidad la tarifa de transferencia de tierras.
(3) El índice de capital del proyecto cumple con las políticas y regulaciones nacionales sobre el índice de capital mínimo del proyecto correspondiente y puede implementarse antes de utilizar préstamos bancarios. Los fondos de deuda, como los préstamos de accionistas y la financiación de bonos, no se utilizarán como capital del proyecto.
(4) El proyecto satisface la demanda del mercado local, se espera que las perspectivas del mercado sean buenas, se espera que el flujo de caja neto sea suficiente y la fuente de pago del préstamo es estable y confiable.
Cuatro. ¿Política de préstamos bancarios 2021?
Primero, ¡los préstamos hipotecarios se han restringido y las tasas de interés han aumentado!
Durante la epidemia del año pasado, para ayudar a las empresas inmobiliarias a "salir de los problemas", se relajaron las finanzas y la supervisión. Por ejemplo, en algunas ciudades el pago inicial se reduce al 20%, se reduce el precio de la LPR, etc. El objetivo es ayudar a las empresas inmobiliarias a incrementar las ventas tras el cierre de sus departamentos comerciales y volver al mercado lo antes posible.
Después de la reanudación del trabajo, las medidas de alivio de la epidemia se retiraron gradualmente, la política monetaria volvió a ser neutral y las políticas crediticias se endurecieron gradualmente. ¡A principios de este año, se introdujeron una tras otra varias políticas nuevas para "fortalecer" las políticas originales del mercado inmobiliario!
Por ejemplo, controle estrictamente el flujo de fondos del préstamo operativo y la fuente del pago inicial. Incluso si pides dinero prestado a tus padres, ¡aun así tendrás que comprobar tus extractos bancarios durante medio año para evitar que los fondos entren ilegalmente en el mercado inmobiliario!
En algunas ciudades, como Guangzhou, algunos bancos se han visto abrumados por la gente que hace cola para obtener préstamos, y las cuotas de préstamo también son muy ajustadas. Han suspendido la conexión de préstamos para vivienda de segunda mano, o han suspendido la conexión de algunos clientes.
A medida que los préstamos se vuelven cada vez más difíciles y las facturas hipotecarias se reducen, ¡las tasas de interés hipotecarias también aumentan! Algunos internautas en Guangzhou informaron que la tasa de interés máxima local para préstamos para compradores por primera vez ha alcanzado el 6,5%, lo que equivale a un aumento de 185 puntos básicos en la LPR. Está muy por encima de la línea de partida de la política, lo que indica que el mercado de préstamos ya es escaso.
Por supuesto, en comparación con los préstamos para viviendas de segunda mano, ¡los préstamos para viviendas nuevas son relativamente mejores! Algunos bancos de Guangzhou dijeron que si los clientes necesitan préstamos, siguen aceptando pedidos con normalidad.
¡La situación de los préstamos en Kunming también es muy similar!
Hoy he preguntado concretamente a varios bancos cooperativos.
Dijeron que en la actualidad, ya sea una casa nueva o una casa de segunda mano, el préstamo es normal y no hay nuevos cambios en el índice de pago inicial, ¡pero la fuente del pago inicial está estrictamente controlada! Si no cumple, ¡es probable que le nieguen el préstamo! Las tasas de interés de los préstamos generalmente alcanzan el 5,6%, que es la LPR más 95 puntos básicos. Aunque es mucho más bajo que el nivel de Guangzhou, ¡ha mejorado mucho en comparación con el 4,9% del año pasado!
2. ¿Cuáles son las razones de estas situaciones?
En lo que respecta al sector inmobiliario, creo que hay tres razones:
01. ¡La razón directa es la escasez de oferta y demanda en el mercado de préstamos!
¡Esto es aún más obvio en grandes ciudades como Guangzhou y Shenzhen!
¡Se puede decir que el préstamo para vivienda de segunda mano de Guangzhou es "difícil de conseguir"! Con más gente comprando casas, la demanda de préstamos es mayor, pero la cuota es limitada. La mayor parte del dinero tiene que invertirse en la economía real, dejando menos dinero para el mercado inmobiliario.
De esta manera, la relación de oferta y demanda en el mercado de préstamos se desequilibrará naturalmente, lo que fácilmente puede conducir a una demanda ajustada de préstamos, aumentando así el tiempo de espera y elevando las tasas de interés de los préstamos.
02. ¡La razón principal es el endurecimiento de la regulación del mercado inmobiliario!
Desde el segundo semestre del año pasado, las políticas de control inmobiliario se han endurecido. Para los promotores, por ejemplo, las "tres líneas rojas" son la restricción de la financiación en el "lado de la oferta" del mercado inmobiliario.
Después de entrar en este año, principalmente después de las "Dos Sesiones", el "14º Plan Quinquenal" estableció claramente que debemos continuar practicando el espíritu de "vivienda para vivir, no especulación". Esto significa que en los próximos cinco años el tono de las políticas regulatorias ha sido claro.
Por lo tanto, después de las "Dos Sesiones", el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural comenzó a supervisar los precios de la vivienda y las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades calientes, y el Banco Popular de China también fortaleció la regulación de los mercados financieros. políticas. Como resultado, varias localidades comenzaron a endurecer las políticas de control una tras otra, comenzaron a inspeccionar estrictamente el flujo de fondos de préstamos operativos y comenzaron a inspeccionar estrictamente la fuente de los pagos iniciales.
De esta manera, se endurecerá el "lado de la demanda" de los préstamos personales, las condiciones de los préstamos se volverán más estrictas, se ampliará el plazo de los préstamos, aumentará el número de personas que hacen cola y la natural la tasa de interés aumentará.
03, ¡la razón fundamental es la competencia nacional!
El agregado económico de China se acerca al de Estados Unidos, ¡y es el único país del mundo cuyo crecimiento se acerca al de Estados Unidos año tras año! Aunque Japón y Alemania crecen cada año, ¡la brecha entre ellos y el País M se amplía año tras año! ¡Por lo tanto, el País M nos considera una "amenaza"! ¡Deben ser todo tipo de "dificultades"!
¡Hay una burbuja en nuestro mercado inmobiliario!
Si esta burbuja no se resuelve bien, puede absorber los resultados de décadas de esfuerzos de reforma. Pero como dijo el economista Ren Zeping, nuestra economía futura puede alcanzar hasta el doble de la velocidad potencial del país M, y nuestra urbanización todavía tiene alrededor de 10 puntos de margen de mejora, por lo que todavía tenemos 10 años para "digerir" la burbuja del mercado inmobiliario. .
¡Sin embargo, es posible que los países occidentales no nos brinden esa oportunidad! Su punto de ataque no es sólo el algodón de Xinjiang, sino también nuestro mercado inmobiliario. ¿Cómo atacarlo eficazmente?
¡Capital significa! El dinero caliente llega para guiar, ayudar y utilizar más fondos privados para inflar la "burbuja", ¡haciendo que estalle o incomode a la economía! ¡Bloquear o frenar el desarrollo económico de China y darle a Occidente más tiempo y oportunidades para atacar!
¡Sin embargo, nuestra gestión no es vegetariana! ¡Ya el año pasado se construyó la "valla"! Hay "tres líneas rojas" para la financiación de promotores. Este año inspeccionarán estrictamente los préstamos operativos, las fuentes de pago inicial, aumentarán las tasas de interés de los préstamos y aumentarán las restricciones de ventas. ¡Esto es para decirles a ellos y a los fondos privados que puedan "seguir la tendencia" que no pierdan el tiempo! ¡No había ninguna posibilidad cuando llegué!
Por eso "estabilizar los precios de la vivienda" es muy importante.
En tercer lugar, ¿cómo afrontarlo de forma razonable?
Tengo dos sugerencias:
01, no te angusties, puedes ir más lento.
La política hipotecaria actual es muy estricta. Aunque es estrictamente necesario, aún puede causar "lesiones accidentales". Puede esperar a que se apruebe la política. Las políticas recién introducidas a menudo se implementan estrictamente y las normas se flexibilizarán más adelante, cuando se conozcan los efectos de las políticas.
02. Si tienes prisa, haz tus propios planes, prepara más información y compara con los bancos.
En lo que respecta a Guangzhou, algunos bancos dijeron que la cuota actual es escasa, e incluso la cuota de este año se ha agotado. Puede que no tenga sentido acudir a dichos bancos para obtener préstamos.
Puedes preguntar a personas conocidas para ver qué banco tiene mejores políticas. Prepare más información sobre usted para demostrar que realmente lo necesita y que realmente puede pagarlo. Trabaja duro para mejorar y poder aprobar la revisión.
Lo anterior es el contenido íntegro de la “Póliza Hipotecaria 2021”. Por lo tanto, es realista y posible que las ciudades calientes ajusten los préstamos y las tasas de interés este año.
La razón principal es que el endurecimiento de las políticas ha llevado a una demanda reducida de préstamos. Se recomienda que los amigos que planean comprar una casa comprendan de antemano las políticas de préstamos locales, hagan sus propios planes y no paguen un depósito antes de finalizar el préstamo.