Las acciones del sector inmobiliario están subiendo. ¿Se están sobreinterpretando los rumores sobre una reducción de las tarifas de preventa?
Con la llegada de la Fiesta de la Primavera, es posible que se relaje la supervisión de los fondos de preventa de las empresas inmobiliarias. Las noticias del mercado de la tarde del 10 de octubre decían que las "Medidas Nacionales para la Supervisión y Gestión de los Fondos de Preventa de Viviendas Comerciales" se habían formulado recientemente, exigiendo que todas las localidades determinen la cantidad de fondos de supervisión clave con base en el contrato de costos del proyecto. Esta medida significa que se espera que se relaje la estricta situación regulatoria del segundo semestre del año pasado. Estimulados por esta noticia, en las primeras operaciones del 1 de noviembre, el desarrollo inmobiliario, el mejoramiento del hogar, la construcción, las agencias inmobiliarias y otros sectores subieron, con múltiples límites diarios.
Con respecto a esta "buena noticia", muchos ejecutivos de la industria inmobiliaria y profesionales de inversión y financiación de primera línea expresaron opiniones cautelosas en China Business News. En primer lugar, los niveles local y empresarial no han recibido notificación formal ni se han emitido documentos oficiales; en segundo lugar, incluso si la noticia es cierta, los profesionales de bienes raíces generalmente creen que los beneficios para la industria serán limitados;
“Para las empresas inmobiliarias cuyo crédito se ha desplomado, esto no tendrá un impacto positivo sustancial”.
Además, algunas personas en la industria señalaron que calcular las cuotas de supervisión en función del costo total del proyecto no es nuevo. Muchos gobiernos locales tenían métodos de implementación similares antes, por lo que es posible que no liberen muchos fondos.
Ocho acciones inmobiliarias de acciones A alcanzaron su límite diario
El 11 de febrero, el sector inmobiliario y sus cadenas industriales ascendentes y descendentes arrasaron con la oscuridad y lideraron el mercado de valores.
A las 12 del mediodía, el sector de materiales decorativos y de construcción de acciones A aumentó un 3,3, el sector de la construcción aumentó un 2,8 y el sector de desarrollo inmobiliario aumentó un 1,2. El sector de agencias inmobiliarias de las acciones de Hong Kong subió un 4,74, el sector de la construcción y la construcción subió un 3,4, el sector minorista de mejoras para el hogar subió un 3,3 y el sector de promotores inmobiliarios subió un 1,3.
En cuanto a las empresas que cotizan en bolsa, poco después de la apertura del mercado matutino, ocho acciones A de Tahoe Group, Rongan Real Estate, Nanshan Holdings, Tianbao Infrastructure, Jinke Shares, Beijing Investment Development, Jia Kai y China Wuyi alcanzó su límite diario, Metro Holdings subió 6,3, Vanke A subió 2,3 y Sunshine City subió 1,0. Entre las acciones inmobiliarias de Hong Kong, Times China subió 7,8, RF Real Estate subió 7,3, Shimao Group subió 6,6 y China Aoyuan subió 6,4. Posee empresas E representadas por acciones de Hong Kong, con un aumento del 5,4.
¿Por qué una noticia sobre la gestión de fondos de preventa de viviendas comerciales puede causar tanto revuelo en el mercado de valores? ¿Qué señal envía esto al sector inmobiliario?
En el pasado, los gobiernos locales formulaban medidas específicas para la supervisión de la preventa de viviendas comerciales, y los estándares y detalles de implementación no estaban unificados. Algunas ciudades exigen que el anticipo se transfiera en su totalidad a la cuenta de supervisión y se supervise a una tasa de 40-50, mientras que algunas ciudades solo lo supervisan a una tasa de 5. Sin embargo, a partir del segundo semestre del año pasado, debido a la estrecha cadena de capital de las empresas inmobiliarias, los proyectos de desarrollo inmobiliario se han suspendido en muchos lugares. Por lo tanto, muchas ciudades rápidamente impusieron una "maldición más estricta" a la supervisión de los fondos de preventa y restringieron estrictamente el acceso de los fondos de preventa a las empresas inmobiliarias.
Las estadísticas muestran que en el segundo semestre del año pasado, más de 40 ciudades reforzaron la supervisión de los fondos de preventa, como aumentar la proporción de las cuotas de supervisión, "poner todas las compras de viviendas bajo supervisión", no Ya no se distingue entre supervisión clave y supervisión general, y se aumentan los requisitos de supervisión de los nodos de pago, se amplía el tiempo de retiro, etc. Además, a nivel de implementación, las autoridades reguladoras se han vuelto más estrictas en su revisión de la forma en que las empresas utilizan los fondos de preventa, el progreso de los proyectos y la calidad.
Pan Hao, analista senior de RealData, dijo que reforzar la supervisión de los fondos de preventa en muchos lugares para evitar "riesgos de entrega" ayudará a proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas. Sin embargo, en algunas ciudades se ha producido un ajuste excesivo, lo que significa que las empresas inmobiliarias con estructuras financieras relativamente promedio encontrarán una mayor presión de liquidez en tiempos difíciles, lo que afectará su solvencia general y su capacidad de inversión.
Las capas de supervisión han llevado a un fenómeno extraño: muchas empresas inmobiliarias tienen decenas de miles de millones en sus libros, pero sólo unos pocos cientos de millones se utilizan realmente para actividades espirituales, e incluso tienen deudas de 200 millones. a 300 millones ninguno de los dos es suficiente. Al final, se produjo un impago sustancial de la deuda, lo que provocó una multiplicación de los impagos.
Muchas empresas inmobiliarias han informado anteriormente que la principal razón de la alta presión sobre la cadena de capital es la fuerte supervisión de los fondos de preventa.
"En el primer semestre del año pasado trabajé duro para vender un lote de casas a precios reducidos, pero al final los fondos que se pudieron retirar al grupo fueron menos del 30%. Es difícil para las empresas inmobiliarias ahorrar ellos mismos ". Un experto de una de las 20 principales empresas de bienes raíces le dijo una vez a China Business News que la empresa Hubo un incumplimiento de deuda en junio de 165438 en octubre pasado.
Se entiende que en términos de supervisión de capital, los estándares no son uniformes en todas las regiones y algunos lugares son particularmente estrictos. "Después de que una empresa de bienes raíces está en peligro, otras empresas que operan normalmente también quedan encerradas cuando van a retirar dinero. Será más problemático si no pueden obtener los fondos", dijo el inversor a cargo de un líder. dijo una empresa de bienes raíces a China Business News.
Según las noticias del mercado, la mayor diferencia entre la nueva versión de las Medidas de Supervisión y Gestión del Fondo Nacional de Preventa de Vivienda Comercial y la versión anterior es que las disposiciones de los fondos de preventa son claras y unificadas en todo del país, lo que requiere que los departamentos de construcción urbana y rural a nivel de ciudad y condado realicen evaluaciones basadas en el contrato de costo del proyecto, lo que puede garantizar la cantidad de fondos necesarios para la finalización del proyecto. Cuando los fondos de la cuenta alcanzan el límite reglamentario, la empresa inmobiliaria puede utilizar libremente los fondos que excedan el límite.
Antes del Festival de Primavera del Año del Tigre, hubo informes de que se estaba redactando una política nacional para relajar los fondos de preventa para aliviar la presión de liquidez en la industria inmobiliaria. Aunque en ese momento era solo un rumor, también llamó la atención de muchas personas. Porque entre los fondos con los que pueden contar las empresas inmobiliarias, el reembolso por la venta de casas es la categoría más segura, por lo que se espera una flexibilización de la política sobre los fondos de preventa. Una vez que haya alguna perturbación, la industria inmobiliaria estará en su punto más alto.
“Aún se mantendrán suprimidas las empresas inmobiliarias impactadas”
Cabe mencionar que hasta el momento no ha habido ningún anuncio oficial sobre las “Medidas Nacionales para la Supervisión y Gestión de las Propiedades Comerciales”. Documento de Fondos de Preventa de Vivienda”. Después de que se difundió la noticia del mercado, CBN entrevistó a varias empresas inmobiliarias líderes, pero las empresas inmobiliarias de primera línea en el mercado aún no han recibido documentos ni avisos oficiales.
“El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural tomó la iniciativa en la presentación del documento, pero nunca se hizo público”. El director regional de una gran empresa inmobiliaria dijo a China Business News.
Un informante de una empresa inmobiliaria TOP20 dijo a los periodistas: "Después de ver la noticia, consultamos a la asociación de vivienda donde se encuentra nuestra sede, pero la asociación de vivienda no ha visto los documentos pertinentes".
"Aún no he visto el documento oficial, pero ya se ha rumoreado. Espero que sea cierto", dijo el director financiero de una de las 20 principales empresas inmobiliarias.
La mayoría de las empresas de bienes raíces creen que si la noticia es cierta, de hecho será buena para la industria en su conjunto, sin embargo, los detalles específicos, cuándo implementarla y cómo implementarla en varios lugares. Aún no se han determinado, por lo que la actitud de los practicantes de primera línea es básicamente cautelosa.
Un responsable del departamento de inversiones de una importante empresa inmobiliaria afirmó que actualmente el país sí espera que los bancos aumenten los préstamos a las empresas inmobiliarias, pero los préstamos concedidos por los bancos (principalmente préstamos para el desarrollo) y préstamos hipotecarios) han entrado en el mercado. La cuenta de supervisión no se puede retirar. Si la cuenta de supervisión no está estandarizada, será equivalente a la política del superior y, en última instancia, estará fuera de control.
El director financiero de una de las 20 principales empresas inmobiliarias cree que si la política es cierta, es una señal positiva. En el pasado, algunos lugares iban demasiado lejos en la supervisión de los fondos de preventa e incluso colocaban fondos de empresas de bienes raíces en cuentas de terceros para beneficio personal y apropiación indebida. La nueva política es un correctivo al caos del pasado. Para la industria, debería volver al ámbito normal. Lo que debería supervisarse debería supervisarse y lo que no debería supervisarse debería devolverse a las empresas inmobiliarias.
En cuanto al impacto posterior de la política, el director financiero cree que el impacto en diferentes empresas inmobiliarias debería tratarse de manera diferente. Las empresas inmobiliarias con buen crédito tienen grandes beneficios y una supervisión de capital relativamente laxa, a diferencia de las empresas inmobiliarias que están en peligro. Los fondos en las cuentas de supervisión de las empresas inmobiliarias en peligro seguirán siendo "aplastados". La política no es brindar ayuda en momentos de necesidad ni brindar socorro de emergencia. La política no afectará la reorganización de la industria, pero sólo dará a las empresas inmobiliarias de alta calidad el espacio y el poder para limpiar el desorden.
“No tendrá mucho impacto en las empresas inmobiliarias que se escaparon, porque muchos proyectos ahora son proyectos cooperativos, y los fondos para proyectos cooperativos nunca se han asignado antes. Incluso si el dinero se devuelve ahora, teniendo en cuenta el riesgo de los socios, es demasiado alto", afirmó.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que a juzgar por los cambios recientes en las políticas de preventa en varios lugares, son básicamente flexibles y estrictas. El núcleo es que las empresas con alto crédito son relativamente flexibles. relajado, mientras que las empresas con cadenas de capital estrechas continúan recibiendo Por un lado, puede liberar la liquidez general del mercado y, por otro lado, puede proteger los derechos e intereses básicos de los compradores de viviendas.
El responsable del negocio de financiación de primera línea de una de las 20 principales inmobiliarias cree que aún hay que mirar el impacto posterior en cada ciudad, porque aunque la política nacional está unificada, la formulación y la implementación de detalles específicos aún dependen del área local. "El saldo de nuestro supervisor de fondos de preventa es realmente grande. Realmente no sé cuánto podemos liberar ahora".
Juegos multipartidistas
Al mismo tiempo, en La opinión de expertos de la industria, incluso si la preventa A medida que se relajan las políticas regulatorias, existe una alta probabilidad de que haya juegos multipartidistas entre los gobiernos locales, las empresas de bienes raíces y los socios del proyecto en el futuro.
Desde la perspectiva del gobierno local, desde el año pasado, el rápido desarrollo de las empresas inmobiliarias y la suspensión de proyectos han generado una gran presión, especialmente los fondos de algunas empresas inmobiliarias son "nueve de cada diez montones". Para garantizar la entrega de los edificios, el gobierno local debe supervisar las tarifas de preventa en todos los niveles.
“Es fácil publicitar lo anterior, pero la responsabilidad aún recae en los gobiernos locales, que tienen una gran responsabilidad. Por lo tanto, la implementación de nuevas políticas no es tan fácil. y definitivamente serán tratados de manera diferente "Los directores financieros de las 20 principales empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente predicen que, por consideraciones de responsabilidad, los gobiernos locales considerarán cuidadosamente las condiciones locales específicas al implementar políticas.
El gestor de inversiones de una determinada empresa inmobiliaria también cree que nadie puede garantizar que la empresa no tendrá problemas, especialmente las empresas inmobiliarias privadas, y la actitud de los gobiernos locales sigue siendo bastante cautelosa.
Y las "nuevas regulaciones" que realmente circulan no son nuevas. Muchos gobiernos locales han tomado medidas similares para implementarlas antes. Según una encuesta de West China Securities sobre las políticas de supervisión de fondos de preventa de 50 ciudades, durante mucho tiempo ha sido el método principal para calcular el monto de supervisión en función del costo total del proyecto. Por ejemplo, la ciudad de Dalian exige que el monto de los fondos de supervisión clave se calcule sobre la base del 110 % de la lista de presupuesto total del proyecto, y la ciudad de Ningbo requiere que el monto se calcule sobre la base del 130 % del costo del proyecto. Esto no es muy diferente del requisito circulante del New Deal de que “los departamentos de construcción urbana y rural a nivel de ciudad y condado determinarán el contrato de costo del proyecto de acuerdo con el contrato de costo del proyecto”, por lo que no generará mucha liberación de fondos. .
Algunas personas del sector señalaron que, según la nueva política, algunas ciudades no se relajarán, sino que podrían volverse más estrictas. Por ejemplo, Beijing exigía anteriormente que el monto de la supervisión clave de las tarifas de preventa no fuera inferior a 5.000 yuanes por metro cuadrado. Si el costo real del proyecto en Beijing excede los 5.000 yuanes por metro cuadrado, el monto clave de supervisión aumentará.
Han Yi Think Tank cree que una supervisión estricta de los fondos de preventa es razonable, principalmente para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores. Sin embargo, la severidad de las políticas anteriores parece haber superado las expectativas, empeorando aún más las cosas para las empresas. Por lo tanto, la supervisión de los fondos de preventa debe racionalizarse adecuadamente para encontrar un equilibrio entre el mercado y las empresas. Si la noticia es cierta, sin duda reducirá la carga financiera de las empresas, pero incluso si se relaja, lo más probable es que sea un ajuste moderado para garantizar la entrega normal de viviendas, y no habrá grandes aflojamiento. Los fondos moderadamente ajustados se utilizarán en primer lugar para pagar los atrasos adeudados a los proveedores, entre otras cosas. Este tipo de ajuste moderado puede no ser de mucha ayuda para la propia empresa.
Además, Han Yi Think Tank afirmó que para las empresas inmobiliarias privadas con un apalancamiento particularmente alto y un crédito colapsado, es poco probable que se relaje la supervisión del fondo de preventa y, después de flexibilizarse, no hay garantía. que la empresa pueda ejecutar proyectos con éxito. Por lo tanto, los principales objetivos de la relajación seguirán siendo las empresas con un alto nivel crediticio y operaciones estables. Los fundamentos de diferentes ciudades también son diferentes. Si en una ciudad hay proyectos inacabados generalizados, existe una alta probabilidad de que no se produzca una relajación significativa.
“Incluso si el país introduce nuevas políticas de supervisión de fondos de preventa, eso no significa que la supervisión de los fondos de preventa se relaje. Los gobiernos locales protegerán claramente los derechos e intereses de los compradores de viviendas. "Algunas ciudades pueden. Se relajó debido al ajuste excesivo en la etapa inicial, y la implementación específica se implementará de acuerdo con la ciudad", dijo Zhang Dawei.