En respuesta a nuevas necesidades, como tres niños, se ha ampliado el área de viviendas en propiedad en Beijing *** y aún es necesario mejorar los mecanismos de operación y salida.
Recientemente, se publicaron las "Directrices para la planificación, el diseño y la construcción habitable de viviendas de propiedad *** en Beijing (prueba)" (en adelante, la versión 2021 de las "Directrices"), que regula la planificación, el diseño y la construcción habitable de viviendas de propiedad de *** en Beijing. Se revisaron la planificación, el diseño y la construcción, incluidos 11 elementos que incluyen selección del sitio, estacionamiento, instalaciones de apoyo, diseño, área de vivienda y sistema de aguas grises. Entre ellos, la unidad de área que excede el requisito "7090" ha atraído la mayor atención del mercado.
Guo Yi, analista jefe de Heshuo Institution, señaló al reportero del 21st Century Business Herald que la versión 2021 de las "Pautas" se ha ajustado para satisfacer las necesidades de vida reales de las familias actuales que compran viviendas. y los requisitos son más detallados, lo que refleja el principio de cambio basado en las necesidades.
Los datos de la Institución Heshuo muestran que desde junio de 2017, Beijing ha suministrado recientemente 67.831 unidades de vivienda propia, con un área recientemente suministrada de casi 5,99 millones de metros cuadrados, abarcando áreas excepto el distrito de Dongcheng y En En todos los demás distritos, excepto el distrito de Xicheng, la nueva oferta de este año está muy por debajo del promedio de los últimos años. El precio de venta promedio de las viviendas privadas recientemente suministradas en la ciudad es de casi 27.500 yuanes por metro cuadrado, lo que es más bajo que el precio promedio de las viviendas en Beijing.
Pekín es una de las primeras ciudades en lanzar una política de vivienda de capital privado y promover su construcción en toda la ciudad. Cuatro años y medio después del lanzamiento de la vivienda de capital privado, Beijing ayudará a resolver el problema de las personas. con cierta fortaleza económica en Beijing Problemas de vivienda de familias que no pueden permitirse comprar una casa. Durante la construcción y operación de proyectos de vivienda privados, ha habido problemas tales como retrasos en la entrega, fallas en el sistema de agua recuperada y peligros ocultos, las tarifas de estacionamiento y las tarifas de propiedad para algunos proyectos son cercanas o incluso más altas que las de las comunidades de viviendas comerciales, y la El mecanismo de salida también debe perfeccionarse y mejorarse.
Aumentar y cambiar la superficie para responder a las nuevas necesidades residenciales
Un aviso emitido por la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing muestra que la versión 2021 de las "Directrices" se ajustará uniformemente los "Seis Distritos de la Ciudad" al "Distrito Urbano Central" con base en los documentos pertinentes”, y revisó 11 elementos que incluyen la selección del sitio, las instalaciones de apoyo, el tipo de apartamento, el área, etc. Entre ellos, la revisión del área de los apartamentos ha atraído. la mayor atención del mercado.
La versión 2021 de las "Directrices", sobre la base de la estipulación original de que "el diseño de los apartamentos debe cumplir con los requisitos de las especificaciones de diseño residencial", ha añadido que "se da plena consideración a las nuevas necesidades tales como generaciones familiares, múltiples hijos y aplicabilidad por edad." ", abogan enérgicamente por el diseño refinado de apartamentos de varias habitaciones y por la instalación moderada de apartamentos compactos de dos habitaciones" en respuesta a la realidad social de que la "política de tres hijos " y la atención domiciliaria han provocado cambios en el tamaño y la estructura de algunas familias existentes.
En términos de superficie, la versión 2021 de las "Directrices" rompe el requisito de que "la superficie total de construcción de nuevos proyectos en los seis distritos de la ciudad no debe ser superior a 90 metros cuadrados" e implementa estándares de áreas diferenciadas para nuevos proyectos en el centro de la ciudad. Para edificios residenciales con 18 pisos o menos, la superficie total no excederá los 95 metros cuadrados; para edificios residenciales con 18 pisos o más, la superficie total no excederá; 100 metros cuadrados.
Qian Jiahong, presidente del Instituto de Investigación y Diseño Arquitectónico Residencial de Beijing y experto del Grupo Asesor de Políticas de Vivienda Asequible de Beijing que participó en esta revisión, explicó que debido al impacto de la prevención de incendios, la evacuación y otras medidas residenciales Requisitos de seguridad, los edificios residenciales del piso 19 y superiores tienen áreas de piscina en el piso más grandes.
Por lo tanto, en términos de revisión del estándar de área, la versión 2021 de las "Directrices" proporciona primero indicadores de área interna apropiados para apartamentos de tres dormitorios de acuerdo con los requisitos estándar para cada espacio funcional en el "Diseño Residencial" de Beijing. Código", y luego, después de analizar las áreas de piso compartido bajo diferentes combinaciones de edificios residenciales en diferentes pisos, y considerando muchos factores, finalmente se determinó el método actual para formular estándares de área basados en la diferenciación de piso.
El director de investigación de mercado de una empresa inmobiliaria de marca en Beijing señaló al periodista del 21st Century Business Herald que, desde la perspectiva del nuevo mercado inmobiliario de Beijing, la reducción de las parcelas de tierra sujetas a las regulaciones "7090" Es una tendencia general, y el tercer lote se concentra en Beijing. Entre las 12 parcelas de tierra suministradas, sólo 3 han establecido el requisito "7090", y son para el área dentro del paquete.
La persona señaló que, como parte importante de la vivienda asequible, el precio de la vivienda privada es más bajo que el de la vivienda comercial circundante, lo que rompe las regulaciones "7090" y aumenta adecuadamente el área de vivienda para cumplir. Las necesidades de las familias con dos y tres hijos, al mismo tiempo que satisfacen sus necesidades residenciales, también pueden mantener la presión de compra de su vivienda dentro de un rango relativamente asequible.
Además, en otros distritos fuera del área urbana central, la versión 2021 de las "Directrices" continúa implementando la superficie máxima de no exceder los 120 metros cuadrados, pero elimina la frase "nueva proyectos con un área total de construcción de 90 metros cuadrados”. El requisito es que “los de menos de metros representen más del 70% del volumen total de construcción”.
El requisito de "limitar estrictamente la proporción de apartamentos con una superficie total inferior a 60 metros cuadrados" para la mayoría de las viviendas en propiedad en Beijing permanece sin cambios.
Para satisfacer las diferentes necesidades de espacio funcional de los residentes en diferentes períodos y con diferentes miembros de la familia, la versión 2021 de las "Directrices" aboga por la disposición de grandes espacios en la estructura principal, a través de particiones flexibles. sistemas, mobiliario, equipos e instalaciones, etc. Dividir el espacio funcional dentro de la suite para lograr variabilidad en el uso residencial.
Además, en términos de selección del sitio, la versión 2021 de las "Directrices", sobre la base de las disposiciones originales, como la selección del sitio según el plan general de la ciudad, combinado con la distribución funcional de la ciudad capital. y el diseño industrial regional, requiere que los hogares que solicitan la compra en cada distrito se combinen. La selección del sitio se basa en las condiciones de demanda efectiva para satisfacer mejor las necesidades de equilibrio entre empleo y vivienda.
Guo Yi señaló que la versión 2021 de las "Directrices" ha relajado el área de la unidad y ha hecho la selección de ubicación más flexible, adaptándose a las necesidades del sistema de vivienda asequible de Beijing durante muchos años de práctica y desarrollo. y también responder a las necesidades de las familias de ingresos bajos y medios. La demanda de mayor superficie de vivienda para quienes tienen un segundo o tercer hijo es un ajuste basado en las necesidades actuales del mercado.
Es necesario perfeccionar y mejorar el funcionamiento y la salida
El 20 de septiembre de 2017, las "Medidas provisionales para la gestión de viviendas con derechos de propiedad *** en Beijing" (en adelante denominadas denominadas "Medidas provisionales") se publicaron oficialmente, aclarando que los derechos de propiedad privada se refieren al apoyo político proporcionado por el gobierno y al desarrollo y construcción por unidades de construcción El precio de venta es inferior al nivel de precios de viviendas comerciales de la misma ubicación y calidad. , y los derechos de uso y disposición son limitados. El gobierno y los compradores de viviendas implementan garantías basadas en acciones **Política de vivienda comercial con derechos de propiedad.
El 13 de junio de 2017, comenzó la suscripción en línea para 427 unidades de Jindu Homes en el distrito de Chaoyang. El 30 de septiembre, Jindu Homes abrió su lotería, convirtiéndose en la primera propiedad privada en Beijing en abrir su lotería. proyectos.
El 16 de octubre de 2017, el sitio web oficial de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing publicó una interpretación de la política sobre viviendas de propiedad privada, aclarando que Beijing completará el suministro de terrenos para 250.000 unidades de vivienda de propiedad privada. en los próximos cinco años.
***La implementación de la política de vivienda con derechos de propiedad ayudará a los residentes con cierta solidez financiera que no pueden permitirse una casa a mejorar sus condiciones de vida lo antes posible. Chenhang (seudónimo) está profundamente involucrado en el mercado inmobiliario de capital privado en Beijing. Señaló al reportero del 21st Century Business Herald que la vivienda de capital privado es una de las principales opciones para que los hogares con un pago inicial de alrededor de 1 millón de yuanes compren una vivienda. casa en Pekín.
Sin embargo, durante la entrega y operación de viviendas con derechos de propiedad en ***, problemas como retrasos en la entrega, fallas en el sistema de aguas grises y peligros ocultos, tarifas de estacionamiento y tarifas de propiedad para algunos proyectos están cerca o incluso superan a los de las comunidades de viviendas comerciales. Entre ellos, las fallas del sistema de agua provocan problemas frecuentes como filtraciones de agua, fugas y reflujo de agua en la casa.
Guo Yi señaló que los problemas durante la entrega y el uso del proyecto han dañado la reputación general de las viviendas de propiedad gubernamental. La intención original del diseño del sistema de agua recuperada era hacer que la operación del proyecto fuera más intensiva, reducir el consumo de energía y reducir los costos de vida de las familias que compran viviendas. Sin embargo, debido a la construcción imperfecta del sistema, se produjeron fallas en el uso y peligros ocultos. La versión 2021 de las "Directrices" corrige la normativa sobre el sistema de agua regenerada.
En respuesta a las preguntas de algunas familias que compran viviendas sobre los costosos costos de estacionamiento y propiedad de las casas de propiedad de ***, Guo Yi cree que es necesario discutir si las casas de propiedad de *** deberían ser operado de manera orientada al mercado y con estándares de cobro orientados al mercado, por un lado, la capacidad financiera de las familias que compran viviendas es limitada y los cargos basados en el mercado aumentarán su presión de vida. cobrar tarifas basadas en el mercado para garantizar un entorno de vida relativamente ideal. La diferencia de precios y la brecha de servicio entre las dos partes pueden requerir subsidios financieros del gobierno para compensarlas.
Además, también es necesario mejorar el mecanismo de salida de viviendas con derechos de propiedad ***. Las "Medidas provisionales" estipulan que si un comprador de una propiedad con derechos de propiedad obtuvo el certificado de propiedad hace menos de 5 años, no podrá transferir la parte de la propiedad de la casa si es realmente necesario transferirla por motivos. Por motivos especiales, puede presentar una solicitud y el holding la recomprará. El precio de compra se determina en función del precio de compra y tiene en cuenta factores como la depreciación y los niveles de precios. Después de obtener el certificado inmobiliario durante más de 5 años, puede solicitar la transferencia de la parte de los derechos de propiedad de la casa comprada al precio de mercado en las mismas condiciones de precio, la agencia holding tendrá prioridad en la compra. La agencia renuncia al derecho de tanteo, el comprador puede solicitar la transferencia de la parte de los derechos de propiedad de la casa comprada a través de la red establecida por la agencia holding. La plataforma de servicios publica información sobre la transferencia de la parte de los derechos de propiedad de la casa comprada. casa, y los objetos de transferencia deben ser otras familias que cumplan con las condiciones para comprar casas con derechos de propiedad.
Según datos recientes del sitio web oficial de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, desde septiembre de 2017 hasta la actualidad, se han construido y puesto en marcha más de 30 proyectos con aproximadamente 46.000 unidades de vivienda de propiedad privada. en uso en Beijing. La plataforma de servicios en línea aún no se ha lanzado y las preguntas de algunos compradores de viviendas sobre la transferencia y la herencia aún no han sido respondidas.
BBMG Dacheng·Jincheng Yayuan es el primer proyecto de vivienda de propiedad privada en el distrito de Shunyi y también es uno de los primeros proyectos de vivienda de propiedad privada en Beijing. El registro de suscripción comenzó el 27 de octubre de 2017. El precio unitario es de 19.000 yuanes por metro cuadrado y la participación del propietario en la propiedad es del 40%. Un propietario de Jincheng Yayuan le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que el proyecto se entregó oficialmente en octubre de 2019. Este año, algunos propietarios publicaron sus certificados de bienes raíces, pero aún no los han recibido porque confiaron a un intermediario. solicitarlos.
El propietario notó que la calidad de la vivienda y la ecologización de la comunidad en Jincheng Yayuan generalmente no son tan buenas como las de las comunidades de viviendas comerciales circundantes. El precio unitario de las casas de segunda mano en las comunidades de viviendas comerciales adyacentes. Actualmente supera los 50.000 yuanes. Según el conocimiento del propietario, actualmente no hay casas a la venta en Jincheng Yayuan. Dado que la transacción de viviendas de propiedad *** está cerrada, los requisitos para la compra de objetos son estrictos y el precio de venta y los detalles de la transacción aún no están claros, al propietario le preocupa que sea problemático vender su propia casa en el futuro. y también le preocupan las calificaciones para que las viviendas de propiedad de *** ocupen la primera vivienda. En el futuro, la tasa de pago inicial para el reemplazo y la mejora de la vivienda será alta y los fondos pueden ser aún más ajustados.
Guo Yi cree que el modelo operativo de ciclo cerrado de la mayoría de las viviendas en propiedad de Beijing es una de las lógicas subyacentes al comienzo del diseño de políticas, que ayuda a lograr el propósito de la pura seguridad habitacional. Al mismo tiempo, la construcción de una plataforma de transferencia de viviendas de capital privado y la determinación de agencias de servicios de transacciones deben incluirse en la agenda lo antes posible para ayudar mejor a las familias compradoras de viviendas a resolver los problemas posteriores del uso de viviendas de capital privado. .
Chenhang notó que la nueva oferta de viviendas de propiedad privada está disminuyendo. Los datos de la Institución Heshuo muestran que Beijing tiene 7 nuevos proyectos de viviendas de propiedad privada este año, y el número de unidades de vivienda recientemente suministradas es 6.201. con una superficie recién suministrada de 555.100 metros cuadrados, lo que representa el 9,1% y el 9,3% de la oferta total en los últimos cinco años respectivamente.
Chenhang cree que, por un lado, esto puede verse afectado por la disminución de la demanda de viviendas en propiedad en *** en comparación con el pasado, y por otro lado, por el avance de la política de vivienda. promover tanto el alquiler como la compra y la construcción de viviendas de alquiler asequibles** *La vivienda en propiedad no será la principal oferta de viviendas asequibles en el futuro. La reducción de la nueva oferta ha fomentado objetivamente la venta de algunos proyectos de vivienda en régimen de propiedad.
Además, un periodista del 21st Century Business Herald notó que entre el primer lote de suministro de tierra centralizado en Beijing este año, dos terrenos para la renovación del barrio de chabolas de Shucun en el distrito de Haidian atrajeron mucho atención en sus documentos de cotización Está claro que cuando el precio del terreno alcance el precio límite superior razonable, la propiedad de la parcela se determinará mediante licitación competitiva para la parte de los derechos de propiedad residencial comercial en poder del gobierno. Mucha gente lo llama "nuevo tipo de vivienda de propiedad privada". De hecho, este tipo de vivienda no pertenece a la categoría de vivienda asequible de vivienda privada.
El documento de cotización del terreno de Shucun establece claramente que “este tipo de vivienda es vivienda comercial en la que el gobierno y el comprador tienen derechos de propiedad sobre acciones. El certificado de propiedad inmobiliaria sólo se puede transferir”. y comprado a precio de mercado después de conservarlo durante 5 años. El propietario y el gobierno comparten los derechos de propiedad, y la transferencia posterior no es diferente de la vivienda comercial ordinaria.
Un investigador de mercado de una importante empresa inmobiliaria señaló al reportero del 21st Century Business Herald que la política de poseer conjuntamente con el gobierno derechos de propiedad de viviendas en algunos terrenos residenciales recientemente suministrados tiene como objetivo reducir el costo de compra de viviendas. El umbral, por otro lado, también aumenta las condiciones de venta para evitar la especulación inmobiliaria.