Proceso de préstamo comercial para compra y venta de casa

Análisis legal:

1. Proceso: Durante el proceso de compra y venta, debido a diferentes partes morosas y diferentes etapas, los procedimientos de pago también son diferentes. (1) Etapa de depósito (depósito o cuota de suscripción). Si el comprador de la vivienda ha pagado el depósito (depósito o cuota de suscripción) pero aún no ha firmado un "Contrato de Preventa de Vivienda Comercial" formal: Si el comprador de la vivienda ha pagado el depósito (depósito o cuota de suscripción) al vendedor, pero ha No se indica la naturaleza del importe pagado, y no hay acuerdo. En este caso, el comprador puede pedir directamente al vendedor o a su agente la devolución del dinero pagado. Si el proyecto vendido por el vendedor tiene una "Licencia Preliminar/Venta" o un Certificado de Propiedad, y el comprador y el vendedor tienen un acuerdo, el pago es un depósito, y si el comprador y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo sobre el " Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial”, el contrato no será firmado. El dinero pagado será confiscado y no se reembolsará el depósito. Los abogados Jiang Tao y Liu Guilin creen que este tipo de acuerdo viola el principio de equidad y justicia y debería ser un acto de transacción forzosa. En este caso, si el vendedor se niega a devolver el depósito, el comprador de la vivienda puede demandar directamente al tribunal. Sin embargo, el artículo 1 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" y el artículo 22 parecen estar de acuerdo con este acuerdo. (2) Se ha completado la etapa de registro de preventa. El comprador y el vendedor se han registrado ante la autoridad de bienes raíces para la preventa, pero la casa aún no ha sido entregada para su uso. En esta etapa, si una de las partes quiere pagar, primero debe negociar con la otra parte para ver si. Se puede llegar a un acuerdo. Si ambas partes llegan a un acuerdo, deben presentarlo por escrito. Se expresa el formulario y se firma un acuerdo formal de salida. El contenido del acuerdo debe incluir principalmente el acuerdo de las partes para rescindir el contrato de venta de la casa original, quién asumirá la responsabilidad por el incumplimiento del contrato, cómo reembolsar, cómo realizar y otras cuestiones. Si una de las partes entre el comprador y el vendedor incumple el contrato y no puede llegar a un acuerdo, la parte que pretende rescindir el contrato debe notificarlo a la otra parte. El contrato se rescinde cuando la notificación llega a la otra parte. Si la otra parte tiene objeciones, podrá solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que confirme la validez de la rescisión del contrato. Si las dos partes no pueden llegar a un acuerdo de salida mediante negociación, pueden presentar directamente una demanda o solicitar arbitraje en un tribunal o institución de arbitraje. Además, ambas partes también deberán acudir a la autoridad registral de bienes raíces para completar los trámites de cancelación del registro de preventa. (3) Etapa de mudanza. Una vez terminada la casa, los compradores han pasado por los procedimientos de check-in y pagado los impuestos y tarifas adeudados al departamento gubernamental, pero han realizado el check-out antes de que se haya procesado el certificado de propiedad inmobiliaria. Aquellos que solicitan el check-out en esta etapa. son generalmente los compradores, en su mayoría los incumplimientos del vendedor. Además de ser consistente con los requisitos de la segunda etapa anterior, esta etapa también involucra cuestiones como pérdidas de propiedad y decoración, impuestos y tiempo de mudanza. Si el vendedor incumple el contrato, las pérdidas por decoración deben ser evaluadas por una agencia de tasación de bienes raíces para determinar las pérdidas por decoración. El comprador de la vivienda también debe firmar un contrato para rescindir la gestión de la propiedad con la empresa inmobiliaria, y también se deben reembolsar los impuestos y tasas cobrados por el vendedor. Si no se puede llegar a un acuerdo, el comprador de la vivienda puede demandar o solicitar arbitraje ante un tribunal o institución de arbitraje. (4) La etapa de finalización de la solicitud del certificado inmobiliario. Una vez procesado el certificado de propiedad inmobiliaria, se ha transferido la propiedad de la casa, a menos que haya un acuerdo en el contrato, por lo general el comprador no puede realizar el pago. Si el vendedor ha completado el certificado de bienes raíces para el comprador, pero ha adelantado el pago, y el contrato estipula que si el comprador se niega a cumplir con sus obligaciones de pago según lo acordado, el vendedor puede rescindir el contrato y exigir al comprador que pague y soportar las pérdidas correspondientes. En este caso, ambas partes deben acudir a la autoridad de licencias de bienes raíces para manejar los procedimientos de transferencia o cancelación del certificado de bienes raíces. 2. Situaciones de salida incondicional: 1. Retraso en la entrega. Este fenómeno es bastante grave. El retraso en la entrega significa que después de la fecha de entrega acordada en el contrato entre el promotor y el comprador de la vivienda, el promotor no ha recibido un aviso de mudanza durante mucho tiempo. El plazo generalmente acordado para la salida de una casa después de un retraso en la entrega oscila entre 30 y 90 días. Si el promotor no entrega la casa después de este plazo, el comprador puede solicitar al promotor la salida y exigir una doble devolución de la misma. depósito o pago del precio de la vivienda. 2. El promotor carece de certificados y documentos de aprobación válidos, lo que provoca la invalidez del contrato. Según las regulaciones, los promotores deben tener certificados completos antes de poder construir o vender casas. Si los documentos del promotor están incompletos, se trata de una operación ilegal y el contrato firmado con el comprador de la vivienda no es válido. Dado que el contrato no es válido, el comprador de la vivienda debe desalojar la casa y el desarrollador debe devolver el dinero pagado por el comprador de la vivienda. 3. El desarrollador cambia el diseño sin el consentimiento del comprador. En el contrato firmado entre el comprador de la vivienda y el promotor, generalmente se acuerda que el promotor debe obtener el consentimiento del comprador de la vivienda antes de cambiar el diseño. De lo contrario, el promotor incumplirá el contrato y el comprador de la vivienda tendrá derecho a realizar el check-out. Si el desarrollador cambia el tipo de casa, la orientación, el área y otros diseños relacionados sin el consentimiento del comprador de la vivienda, el comprador de la vivienda puede exigirle al desarrollador que realice el pago de acuerdo con el contrato. 4. No se puede obtener el certificado de derechos de propiedad. Por motivos del promotor, el comprador de la casa no puede obtener el certificado de propiedad de la propiedad dentro del plazo estipulado en el contrato. Si se acuerda que esta condición se puede comprobar, el comprador de la casa puede solicitar la salida.

Además, debido al funcionamiento irregular de algunas propiedades inmobiliarias en los últimos años, de vez en cuando se han producido problemas como el incumplimiento de las tarifas gubernamentales de transferencia de tierras por parte de algunos promotores. Como resultado, los compradores de estas propiedades no pueden obtener la propiedad de la propiedad. certificado después de mudarse durante muchos años, y los compradores también pueden solicitar el pago. 5. No se puede obtener un préstamo. Al firmar un contrato, además del pago único o el pago a plazos, existen estipulaciones sobre préstamos comerciales o préstamos de fondos de previsión. Si se trata de un préstamo de un fondo de previsión, el desarrollador debe proporcionar información relevante y enviarla al departamento de recaudación de fondos de previsión para su revisión. Si la información proporcionada por el desarrollador muestra que no cumple con las condiciones del préstamo del fondo de previsión y el comprador de la vivienda no puede obtener un préstamo del fondo de previsión debido a esto, el comprador de la vivienda puede solicitar el pago. Del mismo modo, si el comprador de la vivienda no puede solicitar un préstamo hipotecario comercial por motivos del promotor, también puede realizar el pago de conformidad con el contrato. 6. El error entre el área real medida de la casa y el área medida tentativamente excede el 3%. La nueva versión del contrato estipula que cuando el índice de error absoluto del área de construcción en el condominio excede el 3%, el comprador tiene derecho a realizar el pago. 7. La calidad de la casa es deficiente. La calidad deficiente de la vivienda es un "defecto" de la vivienda y rara vez ocurre en el mercado inmobiliario de Beijing en la actualidad. Cuando esto sucede, en primer lugar, al promotor le resulta difícil obtener el "Formulario de registro de finalización" y no puede entregar la propiedad. O después de que la casa se entrega para su uso, la calidad de la estructura principal de la casa no está calificada después de la verificación. 8. Si la calidad de los cimientos y la estructura principal de una casa comercial no pasan la prueba, el comprador tiene derecho a realizar el pago. La nueva versión del contrato estipula que si el comprador se retira, el vendedor deberá devolver todo el dinero pagado y pagar los intereses. Si el comprador causa pérdidas, el vendedor asumirá la responsabilidad de la compensación. Los gastos de inspección ocasionados correrán a cargo del vendedor. 9. La calidad de la casa afecta seriamente su uso. Debido a que la calidad de la casa afecta gravemente la vida y el uso normales, el tribunal también apoyará la solicitud del comprador de realizar el check-out y del desarrollador de compensar las pérdidas. En general, se cree que los problemas de calidad de la casa afectan gravemente la vida y el uso normales, principalmente debido a la mala calidad del aire interior debido a razones de construcción temprana después de que se muda la casa, lo que afecta la salud de los residentes interiores y el ruido interior afecta la vida, etc. 10. El promotor hipoteca la casa. Si el promotor hipoteca la casa antes de venderla, o la hipoteca a otros después de venderla al comprador, de acuerdo con las leyes pertinentes, si la casa se vende sin informar al comprador que la casa ha sido hipotecada, el contrato no será válido. Los compradores de viviendas pueden solicitar la salida.

Base jurídica:

"República Popular China y Código Civil"

Artículo 147 Actos jurídicos civiles basados ​​en malentendidos importantes, El autor tiene derecho a solicitar el tribunal popular o la institución de arbitraje para revocarlo.

Artículo 148: Si una parte utiliza medios fraudulentos para hacer que la otra realice un acto jurídico civil contra su verdadera intención, la parte defraudada tiene derecho a solicitar del tribunal popular o de la institución arbitral que cancelarlo.

Artículo 149: Si un tercero comete un acto fraudulento, haciendo que una parte realice un acto jurídico civil contra su verdadera intención, y la otra parte conoce o debe saber del acto fraudulento, la parte que fue defraudado tendrá derecho a El derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que lo revoque.

Artículo 157: Después de que un acto jurídico civil sea nulo, revocado o declarado ineficaz, se devolverán los bienes obtenidos por el actor como consecuencia del acto, si no se puede devolver o no hay; Si es necesario devolverlo, se devolverá la propiedad mediante compensación por permuta. La parte culpable compensará a la otra parte por las pérdidas resultantes; si ambas partes son culpables, cada una asumirá las responsabilidades correspondientes. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.