Métodos de auditoría para la transferencia de tierras—Riesgos de auditoría de la transferencia de tierras

A partir de las auditorías especiales de la transferencia de tierras de propiedad estatal en los últimos años, se ha descubierto que los puntos de riesgo clave se reflejan en la oferta de tierras, el uso de la tierra para la construcción , gestión de ingresos y gastos de transferencia de tierras y transferencia de tierras Cuatro aspectos de adquisición, almacenamiento y financiación. Los siguientes son problemas comunes en cuatro áreas y los métodos de auditoría que deben adoptarse.

En primer lugar, los puntos de riesgo en el vínculo de suministro de tierras implican la aprobación, expropiación y transferencia de tierras.

Los principales problemas son: (1) Romper los indicadores generales de planificación del uso de la tierra sin autorización, ampliar el alcance de la aprobación ultra vires o utilizar inteligentemente el método de dividir el todo en partes y dividir el todo en regiones. (2) En la expropiación de tierras existen conductas ilegales como la expropiación en pequeños lotes y la expropiación antes de la aprobación, la expropiación durante la aprobación y la expropiación en arrendamiento. (3) ¿Es falso asignar o transferir tierras sin la aprobación del gobierno? ¿Licitación y subasta? ¿aún? ¿Disprosio? Transferencia de terreno. (4) Cambiar ilegalmente el uso del suelo para la construcción de viviendas asequibles y suministrar ilegalmente terrenos para villas o proyectos de ocio y entretenimiento. (5) El gobierno no completó los procedimientos de registro de activos de propiedad estatal, invirtió ilegalmente derechos de uso de tierras de propiedad estatal y vendió tierras a bajo precio. Al auditar la cadena de suministro de tierras, los auditores deben revisar estrictamente los registros de adquisición y transferencia de tierras, los planes maestros de uso de la tierra y los planes anuales de uso de la tierra, las leyes y regulaciones de gestión de la tierra, y las actas de las reuniones y las instrucciones de los líderes como referencias. y manejo de documentos. Pueden seleccionar proyectos con áreas de transferencia más grandes, montos de transferencia relativamente más bajos o cantidades de proyectos más grandes, y combinarlos con inspecciones in situ y revisiones ampliadas para descubrir problemas, dudas y pistas en el proceso de suministro de tierras y fijar objetivos clave.

2. Los riesgos de los terrenos de construcción implican la aprobación de terrenos, la adaptación de las condiciones de planificación, el cambio de uso y los residuos ociosos.

Los principales problemas son: (1) La escala de terrenos de construcción urbanos y rurales excede el actual plan general de uso del suelo. (2) Utilice el examen previo en lugar de la aprobación, evite la aprobación, utilice la aprobación previa, utilice más y utilice menos aprobación. (3) Aprobación ilegal de terrenos para desarrollo y construcción de bienes raíces mediante reemplazo de terrenos u otros métodos. (4) Cambiar aleatoriamente las condiciones de planificación y ajustar la proporción de superficie construida del terreno de construcción. (5) El proyecto de construcción aprobado es inconsistente con la construcción o uso real. (6) El stock de tierras no utilizadas aprobadas es relativamente grande y la velocidad del suministro de tierras en lotes no puede cumplir con los requisitos estipulados por el gobierno provincial. Los auditores primero tienen una comprensión integral del plan general de la ciudad, el estado de uso de la tierra y el cronograma de suministro de tierras de construcción de propiedad estatal, y luego recuperan el libro de licitación y subasta de tierras, el libro de transferencia acordado, el libro de transferencia, el libro de transferencia y el uso planificado. relación de superficie construida y otros terrenos Compare los libros de contabilidad del proyecto con cambios en las condiciones de uso y seleccione 'proyectos' con cambios significativos en el uso de la tierra y la proporción de superficie construida como objeto de investigación desde la aprobación del proyecto, la planificación, los documentos de aprobación, los contratos de transferencia de terrenos. certificados de derechos de uso de la tierra, terrenos para proyectos. Comenzando con permisos de planificación, etc., para proyectos con muchas dudas, realizamos análisis matemáticos de las actas de reuniones gubernamentales, aprobaciones de documentos y registros de documentos enviados y recibidos, etc., para verificar si existe alguna. Injerencia o injerencia de líderes administrativos en la transferencia de terrenos de construcción o construcción de proyectos.

3. Los puntos de riesgo en la gestión de las tasas de transferencia de tierras implican el cobro, el pago y el gasto de las tasas de transferencia de tierras.

Los principales problemas son: (1) La tarifa de transferencia de tierras es menor que el impuesto, menos impuesto, menos impuesto. (2) Reducción o reducción inflada, inactiva o ilegal de las tarifas de transferencia de tierras. (3) No acumular fondos especiales, como fondos de desarrollo agrícola y fondos de construcción de viviendas de bajo alquiler, según sea necesario. (4) La tasa de transferencia de tierras no se pagó íntegra y puntualmente al tesoro estatal y se instaló un almacén doméstico transitorio en violación de las normas. (5) Uso ilegal de ingresos por transferencias de tierras para cubrir gastos administrativos, prestar dinero a terceros y construir edificios y salones. (6) ¿Precio bajo? ¿Precio cero del suelo? Incluso adelantaron tarifas de transferencia de tierras para atraer inversiones, pero incumplieron el certificado de uso de tierras de propiedad estatal. (7) Incumplir, apropiarse indebidamente u ocupar derechos de adquisición de tierras, demolición y reasentamiento, y fabricar información falsa para defraudar o defraudar la adquisición de tierras y la compensación por demolición. Principalmente auditar la racionalidad de la escala de los ingresos por tasas de transferencia de tierras, y? ¿Dos líneas de ingresos y gastos? Implementación de principios de gestión, cumplimiento de exenciones y exenciones, integridad de los ingresos por transferencias pagados al tesoro estatal y autenticidad de los pagos de transferencias. La auditoría de gestión de los ingresos y gastos de la tarifa de transferencia de tierras se lleva a cabo en torno a las dos líneas de cantidad de tierra y saldo de ingresos y gastos de la tarifa de transferencia de tierra, para determinar la tarifa total de transferencia de tierra, la tesorería total, la distribución total, el uso total y el saldo, y para encontrar lagunas en la gestión de los ingresos y gastos por tasas de transferencia de tierras.

4. Los riesgos de financiación de las reservas de tierras implican la autenticidad, el costo, la escala y el uso de los fondos.

Los principales problemas son: (1) Elaborar certificados falsos de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal para la financiación hipotecaria y sobrestimar los precios de la tierra para préstamos hipotecarios, inversiones o especulación inmobiliaria. (2) El ciclo de financiación es largo y el coste elevado.

(3) La escala de financiación hipotecaria es demasiado grande y crece demasiado rápido, el saldo de financiación supera los ingresos por transferencias de tierras y la capacidad de pago es insuficiente. (4) Los fondos de financiación de la reserva de tierras fueron malversados ​​para otros fines. La revisión del financiamiento de la reserva territorial puede partir de los expedientes catastrales y contratos de transferencia de terrenos, prestando atención al cumplimiento del terreno hipotecado, la racionalidad de la tasa de costo integral del financiamiento hipotecario, si el uso de los fondos de financiamiento hipotecario del terreno está estandarizado, si se ha evaluado la eficiencia del uso de los fondos y la capacidad de pago, si el monto del préstamo hipotecario está garantizado, etc. Exponer el problema del abuso del poder monopólico de la tierra para financiar la construcción de proyectos de inversión no planificados, de alto costo, alto consumo e ineficientes, estandarizar el comportamiento de financiación de la adquisición y el almacenamiento de tierras y reducir los riesgos de deuda pública.

En resumen, sólo comprendiendo los cuatro vínculos anteriores se pueden prevenir y controlar firmemente diversos riesgos en el proceso de auditoría de transferencia de tierras. Al mismo tiempo, hacer un buen trabajo en la auditoría de las tarifas de transferencia de tierras también puede establecer una base de datos básica para que las finanzas locales verifiquen cuántos activos de alta calidad habrá en el futuro, cuál será la tasa de retorno de los activos y qué tan altos serán los costos operativos. lo son, sentando las bases para una futura reforma del sistema fiscal. El actual sistema de transferencia de tierras también se reformará para impedir que los gobiernos locales aprovechen sus recursos, vincular la asignación de tierras con el desarrollo industrial local, el empleo, los medios de vida de la población y la protección de los recursos, aprovechar plenamente las ventajas de la propiedad pública de las tierras y promover la Gestión estandarizada del mercado del suelo. La adquisición, distribución y uso de derechos de transferencia de tierras estarán sujetos a una supervisión más estricta y estarán sujetos a supervisión social.

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