¿Son las tasas de interés de los bonos gubernamentales las mismas que las tasas de interés de las hipotecas?
(1) Como todos sabemos, los bancos no sólo consideran el desempeño de los costos al asignar hipotecas y bonos. Cuando los bancos emiten préstamos o compran bonos, además de la rentabilidad, también deben considerar otras necesidades, como satisfacer las necesidades de control macroeconómico, las necesidades de derivados de depósitos, etc. En otras palabras, incluso si el rendimiento actual de los bonos del Tesoro a 30 años es mejor que los rendimientos netos de las hipotecas, es imposible que los bancos asignen bonos del Tesoro a 30 años y no presten.
Además, muchos bancos comerciales urbanos locales o bancos comerciales rurales han restringido la proporción de bonos en los últimos años. Esto se debe a que los reguladores quieren que los bancos locales dirijan más crédito para apoyar a las empresas reales. Aunque todos sabemos que comprar bonos también apoya a las entidades. Sin embargo, la supervisión local estipula que los bancos no pueden controlar libremente el índice de inversión de las hipotecas y los bonos gubernamentales a 30 años basándose en la tasa de interés de los bonos gubernamentales a 30 años y la rentabilidad de los ingresos netos de los préstamos hipotecarios.
Finalmente, hay un problema práctico. Muchos bancos comerciales rurales no invierten en préstamos hipotecarios, por lo que no invertirán en bonos gubernamentales a 30 años debido a las bajas tasas de interés hipotecarias.
(2) Desde una perspectiva de valoración, los tipos de interés de los bonos del Tesoro y las hipotecas a 30 años no se pueden comparar completamente. Si se piensa que las hipotecas también son bonos, parecen comparables a los bonos del Tesoro a 30 años. Pero al comparar los dos, hay varios problemas:
A. Incluso si el plazo del préstamo es de 30 años, el plazo real de la hipoteca es definitivamente inferior a 30 años. Recuerdo haber visto una estadística anterior a 2010. En aquel momento, el período de amortización ponderado real de los préstamos hipotecarios en mi país era de 5 a 6 años. Los residentes se encuentran ahora bajo una gran presión de endeudamiento, que puede ser mucho mayor que 5 o 6 años, pero el período de pago promedio ponderado sigue siendo inferior a 30 años. Por tanto, es más rentable conseguir una hipoteca o un bono del Tesoro a 30 años, y los plazos también son diferentes. Esto es similar a tomar la relación de rendimiento absoluto entre un bono del Tesoro a 5 años y un bono del Tesoro a 30 años. Debe ser menor en el período de 5 años.
B. Desde la implementación de la reforma LPR, los tipos de interés hipotecarios se han convertido en tipos de interés flotantes. Al comparar las tasas hipotecarias y las tasas de los bonos del Tesoro a 30 años, surge la cuestión de comparar las tasas flotantes y las tasas fijas. Cuando el tipo de interés baja, por supuesto, el bono del Tesoro a 30 años es mejor porque tiene un tipo de interés fijo; cuando el tipo de interés sube, por supuesto, el tipo de interés hipotecario es mejor porque tiene un tipo de interés flotante; Por lo tanto, cuando comparamos los pros y los contras de los bonos del Tesoro a 30 años y las tasas de interés hipotecarias, no solo estamos comparando los ingresos estáticos actuales, sino que también hacemos un plan y una comparación a más largo plazo desde la perspectiva del ciclo de las tasas de interés.
C. Cuestiones de valoración. Sabemos que los bonos tienen una valoración de mercado, que cambia con los cambios en las tasas de interés; las hipotecas no tienen una valoración de mercado, por lo que los cambios en las tasas de interés del mercado tienen impactos diferentes en ambos. Por ejemplo, cuando las tasas de interés repuntan desde abajo, las valoraciones de las hipotecas permanecen sin cambios. No es más que reiniciar la hipoteca una vez vencida, lo que equivale a restablecer la tasa de interés, y los ingresos por reinversión pueden aumentar a medida que aumenta la tasa de interés. Pero el bono del Tesoro a 30 años se encuentra en una situación desastrosa, porque el ciclo de aumento de las tasas de interés conducirá a una fuerte caída en la valoración del mercado. En este momento, los ingresos por reinversión solo se pueden aumentar si se transfieren al período de tenencia. Aunque no hay pérdidas en el libro, están bloqueados por 30 años.
Por el contrario, si los tipos de interés empiezan a bajar desde máximos, incluso si el rendimiento neto de los préstamos hipotecarios es superior al de los bonos del Tesoro a 30 años, deberías invertir en bonos del Tesoro a 30 años, porque A medida que bajen los tipos de interés, los activos correspondientes a los bonos del Tesoro a 30 años tendrán una prima de valoración más alta.
(3) Tomando la historia como guía, después de que el índice de rendimiento de los bonos del Tesoro a 30 años supera el ingreso neto de los préstamos hipotecarios, ¿cuál debería ser la elección?
En la Figura 1 queda muy claro que en 2008, 2016 y ahora, el rendimiento de los bonos del Tesoro a 30 años supera el rendimiento neto de la tasa de interés hipotecaria. Si hubiera comprado un bono a 30 años por este motivo, me habría llevado muchos años venderlo. Cada vez que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 30 años excede el ingreso neto de las tasas de interés hipotecarias, es precisamente cuando la economía es pobre y las tasas de interés son bajas. De hecho, había opiniones en ese momento que recomendaban los bonos del Tesoro a 30 años porque eran pesimistas sobre la economía y creían que el sector inmobiliario era inútil, y también porque los ingresos de los bonos del Tesoro a 30 años superaban los ingresos netos de los préstamos hipotecarios. Es como adquirir un bono a tasa fija a 30 años cuando las tasas de interés son bajas. Una vez que las tasas de interés suban, sufrirá grandes pérdidas.
Por el contrario, si invierte en una hipoteca cuando las tasas de interés son bajas, debido a que la hipoteca en sí tiene una tasa de interés flotante, a medida que las tasas de interés aumentan, el rendimiento real será mejor que el de un bono del Tesoro a 30 años.
En conjunto, creemos que las tasas de interés de los bonos del Tesoro a 30 años y los préstamos hipotecarios son comparables en teoría, pero en la práctica es necesario considerar muchas limitaciones prácticas. Por lo tanto, las tasas de interés de 30 años. Los bonos del Tesoro y los préstamos hipotecarios no son un factor decisivo. La comparabilidad no es un factor decisivo.
De hecho, no es necesario considerar la posibilidad de invertir en bonos del Tesoro a 30 años desde la perspectiva de las tasas de interés hipotecarias y darle valor al mercado. Puede volver completamente al marco tradicional para juzgar las tasas de interés. . En otras palabras, si la economía de China sigue cayendo y la inflación no puede aumentar, entonces, a largo plazo, todavía hay margen para que baje la tasa de interés de los bonos del Tesoro a 30 años, por lo que se puede ser lo suficientemente valiente para comprar ahora. Por supuesto, si no está tan seguro de estas cuestiones, debe tener cuidado al invertir en bonos del Estado a 30 años cuando el rendimiento absoluto de los bonos del Estado a 30 años ya es muy bajo. Después de todo, todavía se necesitan factores adicionales para superar los mínimos de las tasas de interés que se han formado muchas veces en la historia. Por lo tanto, sea flexible e invierta en bonos del Tesoro a 10 años en tres cuotas, lo que puede ser mucho más seguro que comprarlos directamente a 30 años.
Finalmente, utilice los cambios en la deuda nacional de Estados Unidos para recordarnos el fin. Mirando hacia atrás, a 2020, o incluso a 2021, ¿cuántas personas creen que hay inflación global, lo que conducirá a un rápido repunte de las tasas de interés de los bonos estadounidenses? La historia de los bonos del Tesoro estadounidense nos enseña que cualquier mercado es cíclico, y también lo son las tasas de interés.