Las políticas relacionadas con la vivienda en muchos lugares se han relajado y el tono de que "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado.
El 12 de febrero, muchas provincias y ciudades, incluidas Wuxi, Xian, Nanchang, Shanghai y Zhejiang, lanzaron sucesivamente varias políticas de apoyo relacionadas con la vivienda, que van desde la suspensión de las tarifas de transferencia de tierras, los reembolsos de préstamos, etc. brinda gran atención y apoyo a las empresas inmobiliarias. Hasta ahora, más de 10 provincias y ciudades de todo el país han introducido diversas políticas relacionadas con la industria inmobiliaria.
Impulsados por estas noticias, las acciones inmobiliarias iniciaron una tendencia general alcista el día 13. 300 Real Estate cerró con un alza del 2,15%, en dirección opuesta a los tres principales índices bursátiles.
En el contexto de que el mercado inmobiliario no se abre desde hace casi medio mes, la introducción frecuente de políticas favorables es un gran estímulo para los profesionales del sector inmobiliario. Un ex ejecutivo de una empresa de bienes raíces comentó en un círculo de amigos que las políticas de Xi'an y Wuxi están dirigidas a los puntos débiles y las dificultades de las empresas de bienes raíces y prescriben la medicina adecuada para proteger el desarrollo saludable y estable de la empresa. que también es responsabilidad del departamento administrativo.
Sin embargo, la introducción de una serie de políticas favorables por parte de los gobiernos locales recordó al mercado la tendencia del mercado inmobiliario nacional después de la epidemia de SARS en 2003.
En agosto de 2003, el Estado emitió el "Aviso sobre la Promoción del Desarrollo Sostenible y Saludable del Mercado Inmobiliario", denominado Documento No. 18, que claramente consideraba el sector inmobiliario como una industria pilar del economía nacional. Este es un punto de inflexión en la economía de China, que hace que el sector inmobiliario entre en un ciclo dorado de desarrollo de 15 años.
Hoy en día, la epidemia de COVID-19 tiene muchas similitudes con el SARS, y la economía también ha sufrido el mismo duro golpe. Se han introducido una tras otra políticas de rescate de los gobiernos locales y han resurgido las ilusiones y preocupaciones del mercado sobre "el sector inmobiliario que impulsa la economía".
Sin embargo, a día de hoy, la opinión generalizada en el sector inmobiliario no es tan optimista. Un ejecutivo de las 20 principales empresas inmobiliarias dijo a los periodistas: "De hecho, las políticas locales tienen un impacto limitado en las empresas inmobiliarias. Son principalmente tarifas de transferencia de tierras, que equivalen a dar beneficios a las empresas inmobiliarias con la esperanza de estabilizar el mercado".
Lo que es más importante es que, según expertos de la industria, el mercado inmobiliario nacional actual se encuentra en dos etapas completamente diferentes al de 2003, y es imposible replicar simplemente la tendencia de ese año.
En general, las políticas relacionadas con la vivienda introducidas en esta ronda tienen características distintivas. Entre ellos, las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel están relacionadas principalmente con el aplazamiento de los pagos de los fondos de previsión y, en general, son más cautelosas, generando principalmente expectativas positivas en las ciudades de segundo nivel, las tarifas de transferencia de tierras o los fondos de previsión de vivienda se posponen; y se pospone el inicio y finalización de la construcción. y dar prioridad a la asistencia; las ciudades de tercer nivel representadas por Wuxi tienen colores obvios de rescate.
Están aumentando las expectativas de relajar las políticas del mercado inmobiliario.
El 12 de febrero, Wuxi emitió las "Opiniones políticas sobre la respuesta a la nueva epidemia de neumonía por coronavirus y el apoyo a las empresas para superar las dificultades y garantizar el buen funcionamiento de la economía" (en lo sucesivo, "Artículos 17 del mercado inmobiliario de Wuxi"). "), que casi involucra bienes raíces. Todos los vínculos frontales, como desarrollo, financiamiento, preventa y ventas.
Específicamente, en algunos casos que involucran a empresas de desarrollo inmobiliario, empresas constructoras, empresas de agencias de vivienda y empresas de arrendamiento de viviendas, la declaración y el pago de impuestos pueden posponerse hasta por 3 meses para guiar a las empresas inmobiliarias y constructoras a utilizar lo razonable; y un crecimiento crediticio apropiado, garantizar el desembolso ordenado de los préstamos para vivienda, relajar la supervisión de los fondos de preventa hasta que el monto acumulado de la solicitud no exceda el 95% de los fondos regulatorios clave registrados; las condiciones para la preventa de viviendas comerciales se pueden relajar a más; del 25% de la inversión realizada; organizar ferias inmobiliarias online, etc. , que casi involucra desarrollo inmobiliario, financiamiento, preventa, ventas y otros vínculos frontales.
En la tarde del mismo día, las "Medidas del Gobierno Popular Municipal de Xi para responder eficazmente a la epidemia y promover el desarrollo económico estable" (en adelante, las "10 medidas del mercado inmobiliario de Xi") implicaron aplazar o instalar el pago de tasas de transferencia de tierras y reducir la tasa de depósito de tierras al 20% y el 50% de la tasa de tierras se paga antes del prerregistro inmobiliario. La política emitida por el Departamento de Recursos Naturales de Nanchang el mismo día fue similar a la de Xi'an, implicando un ajuste de la tasa de depósito de licitación de transferencia de tierras al 20% y una extensión de seis meses de la tarifa de transferencia para viviendas comerciales o Suelo mixto comercial y residencial.
Anteriormente, casi diez provincias y ciudades, incluidas Chengde, Jiaxing y Tianjin, introdujeron políticas de apoyo financiero para la vivienda durante la epidemia, o ajustaron el método y el límite de tiempo de pago del precio de la tierra, u optimizaron los servicios de aprobación. y supervisión del desempeño ajustada, con distintos grados de intensidad.
Tomemos a Hangzhou, un importante vendedor de tierras, como ejemplo. Las políticas publicadas el 11 de febrero implican principalmente diferir el pago de las tarifas de transferencia de tierras durante 21 días, retrasar el inicio y la finalización de la construcción y eximir y eximir. cambios temporales de uso de suelo para actividades comerciales y uso de suelo asignado para actividades comerciales Renta anual de suelo para dos meses de actividad empresarial.
En general, la industria inmobiliaria ha entrado gradualmente en el ámbito de las políticas adoptadas por los gobiernos a todos los niveles hacia las empresas.
Anteriormente, las políticas del gobierno central y los gobiernos locales en todos los niveles se centraban principalmente en reducir los costos de financiamiento operativo corporativo, utilizando las ganancias de las propiedades estatales para lograr reducciones de alquileres corporativos y exenciones de impuestos, aplazando los impuestos corporativos y tarifas y centrarse en la restauración, el comercio y el transporte Centrarse en las empresas e implementar un paquete de políticas para ayudar a las empresas a estabilizar sus empleos.
La epidemia de neumonía continúa hasta el día de hoy, debilitando aún más el ya lento mercado de tierras. La tasa de prima de transacción de terrenos residenciales en 100 ciudades siguió cayendo desde el máximo del 25% en abril de 2019 al 8% en febrero de 2019; la tasa de terreno no vendido siguió aumentando desde el mínimo del 9% en junio de 2019. En el segundo semestre; de 2019 se aceleran. En febrero de 2019, la tasa de suelo residencial sin vender en 100 ciudades era del 44%, un nuevo máximo desde 2009.
En consecuencia, la disposición a proporcionar tierras durante el período epidémico fue relativamente alta. Según las estadísticas de Huachuang Securities, del día 10 al 18 después del Festival de Primavera de 2020, 17 ciudades clave, incluidas Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou y Nanjing, adquirieron un total de 5,48 millones de metros cuadrados de terreno al año. Aumento interanual del 107%. En subastas recientes en Nanjing y otras ciudades, la mayoría de las parcelas de tierra se vendieron a precios de reserva, y las empresas inmobiliarias estatales con fuerte solidez financiera se han convertido en una fuerza activa en las subastas.
Yuan Hao, analista jefe de la industria inmobiliaria de Huachuang Securities, señaló que en el actual frío mercado de tierras, el gobierno es inusualmente diferente, lo que muestra la gran presión financiera sobre los gobiernos locales. Sin embargo, a medida que el ritmo de la oferta de tierras del gobierno se acelera y la oferta de tierras aumenta, el mercado de tierras se vende principalmente a precios de reserva. Esta puede ser la razón de la reciente liberación intensiva y también indicará un mayor fortalecimiento de la posterior relajación de las políticas locales.
El tono principal de la gobernanza urbana no ha cambiado.
Específicamente, en comparación con las ciudades de segundo y tercer nivel representadas por Xi'an y Wuxi, las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel son generalmente más cautelosas y se centran en generar expectativas positivas.
Tomemos a Shanghai como ejemplo: sus políticas implican principalmente aplazar o pagar a plazos las tasas de transferencia de tierras; la ciudad de Shenzhen, también un mercado inmobiliario de primer nivel, sus políticas "relacionadas con la vivienda" se centran principalmente en apoyar a las empresas en; dificultades y aquellos que están hospitalizados debido a COVID-19 O para el personal en cuarentena, se reduce el ratio de pago del fondo de previsión o se pospone el pago del fondo de previsión, lo que no es muy eficaz.
Wuhan, que se ha visto muy afectada por la epidemia, también ha estado a la cabeza de la lista de ventas de terrenos durante todo el año, con una fuerte demanda de viviendas y mejoras. El 7 de febrero, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda de Wuhan emitió el "Aviso sobre la garantía de los servicios del Fondo de Previsión para la Vivienda durante el período de prevención y control de epidemias" (en adelante, el "Aviso"). Entre ellos, por un lado, el límite de préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda del personal de prevención de epidemias de primera línea se incrementará de 700.000 yuanes a 840.000 yuanes; por otro lado, las restricciones de registro de hogares para la compra del personal médico chino en el extranjero; casas en Wuhan y otorgar préstamos de fondos de previsión en otros lugares se relajarán. En comparación con la reducción de los umbrales de asentamiento y los requisitos de compra de viviendas en Wuhan en los últimos años, el "Aviso" puede considerarse como una medida del gobierno local para impulsar el mercado inmobiliario dentro de un alcance limitado antes de que la epidemia haya alcanzado un punto de inflexión, pero la intensidad no es la misma. grande.
Los expertos de la industria creen que esto está directamente relacionado con las diferentes condiciones de desarrollo del mercado inmobiliario en ciudades de primer, segundo y tercer nivel, y puede convertirse en el eje de política para la implementación del mercado inmobiliario debido a la gobernanza urbana.
Wuxi es una ciudad de tercer nivel favorecida por las 50 principales empresas inmobiliarias. "Wuxi Property Market 17" abarca todos los aspectos de las políticas iniciales del mercado inmobiliario y es un verdadero "rescate del mercado". " medida. Esto se debe a que la epidemia ha tenido un gran impacto en la ola de compradores de vivienda que regresan. Las empresas inmobiliarias de tercer y cuarto nivel y el mercado inmobiliario suelen estar sometidos a una gran presión, lo que también ejerce presión sobre los ingresos por tierras de los gobiernos locales.
Ciudades estrella de segundo nivel representadas por Xi, Wuhan, Hangzhou, etc. En la actualidad, Wuxi pierde la fuerza política general, lo que implica principalmente retrasos en el pago de las tarifas de transferencia de tierras o fondos de previsión de vivienda, retrasos en el inicio y finalización de la construcción, etc. , centrándose en la asistencia y la estabilización de las expectativas del mercado inmobiliario. Esto está directamente relacionado con el hecho de que el mercado inmobiliario de segundo nivel no se ve afectado por la ola de compradores de viviendas.
“El mercado inmobiliario en ciudades estrella de segundo nivel como Wuhan no ha mejorado mucho, principalmente debido a la 'Pequeña Primavera India' en marzo y abril”, dijo He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación de Midland. Realty, dijo que los mercados inmobiliarios de segundo nivel de Wuhan, Hangzhou y Xi, como Anhui, en su mayoría han estado en un estado de ajuste lateral en los últimos dos años. Los precios de la vivienda se han mantenido fuertes durante mucho tiempo, la oferta y la demanda están activas y los fundamentos de la ciudad son sólidos. Si la epidemia se puede controlar a finales de febrero, el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario local será básicamente controlable. Por tanto, la actitud de "rescatar el mercado" en las ciudades de segundo nivel no es urgente. Si la epidemia continúa hasta marzo y todavía no hay un "punto de inflexión", no descartamos que los gobiernos locales aumenten sus políticas de apoyo al mercado inmobiliario.
En la actualidad, las ciudades de primer nivel representadas por Shanghai y Shenzhen se basan principalmente en las expectativas del mercado.
“Las ciudades de primer nivel son referentes políticos.
Antes de que haya una señal clara desde arriba para estimular el mercado inmobiliario, se introducirán como máximo políticas detalladas como retrasar el pago de los fondos de previsión y estimular la demanda de mejoras, y no habrá grandes movimientos por el momento. "Una persona del mercado inmobiliario del sur de China dijo que políticas tan favorables ayudarán a estabilizar la confianza del mercado, pero tendrán poco impacto en el mercado inmobiliario.
A partir de ahora, el gobierno central, incluido el gobierno central El banco, el Ministerio de Finanzas y el Consejo de Estado han emitido políticas de alto nivel que involucran principalmente operaciones de mercado abierto, facilidades de crédito permanentes, représtamos, redescuentos y otras herramientas de política monetaria para proporcionar liquidez al mercado para mantener un nivel razonable y razonable. suficiente liquidez en el mercado financiero; se da prioridad a la prevención y el control de epidemias, como medidas para las empresas. Existe una gran necesidad de préstamos subsidiados para estabilizar la economía y proteger las finanzas. Esto también significa que las políticas de control anticíclicas posteriores se fortalecerán aún más.
Por otro lado, las políticas de alto nivel "relacionadas con la vivienda" sólo involucran a las empresas "gravemente afectadas por la epidemia". que tienen dificultades para pagar sus préstamos a su vencimiento y pueden extenderlos o renovarlos. Ajustar de manera flexible los acuerdos de pago de crédito personal para hipotecas de vivienda, tarjetas de crédito, etc., y retrasar razonablemente el período de pago, etc. Ninguno de ellos tocó el tono central del "rescate", como las tarifas de transferencia de tierras y las tarifas de transferencia de tierras, y gradualmente surgió el color de volver a "vivir" en viviendas.
Varios entrevistados creen que Wuxi, Xian y otros gobiernos locales han introducido intensamente políticas de apoyo inicial para el sector inmobiliario. Se espera que bajo la necesidad del gobierno central de estabilizar la economía y proteger las finanzas, el "uno". Ciudad, una política” se reforzará aún más.
Los conocedores de la industria son cautelosos en cuanto a si la industria inmobiliaria se ubicará en el centro del escenario económico y se convertirá en la fuerza central que impulsa la macroeconomía.
Fan Ziying, subdirector del Instituto Chino de Finanzas Públicas de la Universidad de Finanzas y Economía de Shanghai, dijo que la situación económica de los bienes raíces no cambiará en el corto plazo, porque la era de escasez de viviendas ha terminado. La tasa de urbanización de China todavía está por detrás de la de los principales países desarrollados, a pesar de su condición de pilar de la economía nacional en las fases anterior y posterior de la cadena. .
"El tono de la política de 'la vivienda es para vivir, no para especular' no cambiará, pero poco a poco volverá a la función de 'vivienda por vivienda' que cubre la mejora de la demanda desde el enfoque anterior de ' "Vivienda para vivir, no para especular", y continuar estimulando la economía." Crecimiento." Fan Ziying continuó diciendo que el gobierno también cultivará motores centrales de mediano y largo plazo para un crecimiento económico estable mediante el aumento de la inversión en infraestructura, la gente. medios de vida, atención médica e Internet.
Personas relevantes del sector también expresaron opiniones similares. Las "políticas específicas de las ciudades" seguirán siendo el tono principal de la regulación de la industria. Después de esta ronda de epidemia, la regulación de la industria, especialmente las políticas en áreas epidémicas clave, puede ajustarse de manera flexible, pero esto no entrará en conflicto con el posicionamiento del gobierno central de "viviendas para vivir, no para especular".