¿Cómo serán los precios de la vivienda dentro de cuatro años?
Perspectiva de los precios de la vivienda en Beijing 2011 Julio de 2007 Martes 18:33 En 2004, las ventas de viviendas comerciales en Beijing fueron de 26,02 millones de metros cuadrados, con un precio de venta promedio de 6.178 yuanes; en 2005, las ventas de viviendas comerciales en Beijing fueron de 2,217 millones de metros cuadrados, con unas ventas promedio; precio de 7.534 yuanes, un aumento interanual del 21,95%; en 2006, las ventas de viviendas comerciales en Beijing alcanzaron 22,88 millones de metros cuadrados, con un precio de venta promedio de 8.792 yuanes, un aumento interanual del 16,7%. Según mi pronóstico de 2006 sobre las tendencias inmobiliarias en los próximos cinco años, en 2007, las ventas de viviendas comerciales de Beijing experimentarán una "expansión evidente", es decir, un rápido crecimiento de los precios, ¡el volumen de transacciones cayó drásticamente! Los precios de la vivienda en Beijing se han vuelto locos. En el primer trimestre de 2007, el precio medio de las casas de subastas en el distrito de Chaoyang fue de 14.564 yuanes por metro cuadrado. Las viviendas desocupadas se han convertido en un desastre en Beijing. Sólo en el distrito de Chaoyang, 882.000 metros cuadrados están vacíos. Esto sigue siendo una cifra pública. La burbuja de Beijing está a punto de estallar. Incluso el Libro Azul de la Academia de Ciencias Sociales admite que la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler supera los 270. Entonces, ¿qué pasará con los precios de la vivienda en Beijing en 2007? ¿Qué pasa con 2008, 2009, 2010 y 2011? De hecho, la razón es muy simple, solo depende de si lo admitimos o no, ¡y de si estamos dispuestos a mirar los cuadros afuera! A principios de 2006, surgió en China un movimiento para no comprar una casa. Este libro es una broma, pero vale la pena reflexionar sobre él. Debido a que esta "broma" se ha convertido en un tema candente, detrás de ella se esconde "una acción correcta detrás de un pensamiento erróneo". Comprar una casa ahora es como comprar acciones a un precio artificialmente alto de 3.700 puntos. Requiere mucho coraje. Algunas personas pueden decir que sólo compro una casa para vivir. Los altibajos no tienen nada que ver conmigo. ¡Solo quiero estar estable! En realidad, esto es incorrecto, porque la ubicación no siempre es lo único que determina el valor de una casa. Como todos sabemos, hacia finales de 2008, Beijing inevitablemente experimentará un punto de inflexión en los precios de la vivienda, lo crean o no. Entonces, ¿cuál es la fuerza real que puede hacer bajar los precios de la vivienda en Beijing? ¿Existe este poder? Quizás, la transferencia de personal central de ayer dé inicio a esta fuerza misteriosa. La fuerza central que hace bajar los precios de la vivienda debe provenir del gobierno, gracias al progreso tecnológico. Aunque una casa es un bien especial, no puede separarse de las leyes generales de los bienes: costo, oferta y demanda e innovación. Hablemos primero de los costos: los costos de un proyecto de desarrollo inmobiliario se dividen básicamente en las siguientes cinco categorías: costo del terreno, costo de construcción e instalación, costo de gestión, costo de intereses y costo de impuestos. Antes de hablar de costos, hablemos de lo que significa “costo mínimo”. La superficie útil se refiere al costo unitario de la superficie cuasi-piso sobre el suelo en nuevos desarrollos. No importa cuántos pisos cubra un proyecto, el costo no se puede reducir ni aumentar. Entonces, amigos, dejen de fantasear con construir edificios altos para reducir costos, y léanlo nuevamente. El costo del terreno consta de dos partes: 1. Tarifa de transferencia de terreno: En 2006, la tarifa promedio de transferencia de terreno en Beijing fue de sólo 903,8 yuanes. 2. Costos de demolición: En 2006, el costo promedio de demolición de pisos en Beijing fue de sólo 1.970 RMB. Los costos de construcción e instalación constan de tres partes: 1. Tasas municipales: En circunstancias normales, las tasas municipales por piso no superan los 250 yuanes. 1. Costo de construcción: Basado en el área total de construcción, el costo promedio de un edificio de gran altura que cumple con el estándar de vivienda aproximado no es más de 13.000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, dado que aproximadamente el 1,7% del área de construcción es subterránea, es decir, el área total de construcción es de 13.000 metros cuadrados. Para un proyecto con un área de 13.000 metros cuadrados, el costo de construcción debe ser inferior a 13.000 yuanes, pero es de solo 8.000 yuanes si se trata de una losa de seis pisos. Edificio sin ascensor ni sótano, el coste del edificio en bruto es de menos de 1.200 yuanes. 13. Costo de ahorro de energía: incluso si, de acuerdo con el estándar de ahorro de energía del 80% de Alemania de 2002, se adopta plenamente "energía solar, aire fresco central, conversión de energía del piso, bomba de calor geotérmica y tecnología avanzada de aislamiento térmico y acústico", el costo del piso Se puede controlar en 300 yuanes. Una vez finalizado el proyecto, se ahorrarán unos 50 yuanes por metro cuadrado al año en costos de calefacción, aire acondicionado y agua caliente, y las políticas nacionales pueden respaldarlo. Por lo tanto, de hecho, el coste del ahorro de energía es completamente insignificante durante toda la vida útil. Costos administrativos: compuestos por los costos directos de la empresa y los costos de organizaciones externas. En la actualidad, los costos directos de las empresas están disminuyendo gradualmente y el fenómeno de la subcontratación y la subcontratación se está volviendo cada vez más común. La planificación, las ventas, la publicidad y la gestión del proyecto se subcontratarán principalmente. La tarifa de gestión suele representar el 5% del coste total del proyecto y es inferior a 250 yuanes por metro cuadrado. Costos de intereses: debido a los limitados fondos propios de las empresas de desarrollo, es inevitable obtener fondos a través de canales de financiación como los préstamos. Dado que el Estado estipula que la proporción de fondos propios debe alcanzar al menos el 35%, en la práctica, Beijing no puede ser inferior al 50%. Por lo tanto, según una estimación de dos años, el costo total de intereses del proyecto no debe exceder el 7% de la inversión total del proyecto, que generalmente no supera los 350 yuanes. Costos fiscales: Los delitos de evasión fiscal por parte de empresas inmobiliarias son un fenómeno integral y universal. Los impuestos básicos, como el impuesto empresarial, son difíciles de evitar porque están relacionados con contratos de clientes y préstamos hipotecarios. Sólo el impuesto a la renta personal, el impuesto a la renta corporativa y el impuesto al valor agregado de la tierra son fáciles de evadir. Excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el coste fiscal normal suele ser el 8% de la inversión total de cada proyecto, normalmente 400 yuanes por metro cuadrado. En resumen, si una empresa desarrolla un proyecto en Beijing basándose en el costo promedio de 2006, el costo será aproximadamente: costo del terreno del piso (903,8+1970) = 2873,8 yuanes + costo de construcción e instalación del piso (251566,2+300) =2165438+. Sin embargo, en las ventas reales, los ingresos por ventas de apoyo representan al menos el 10%, es decir, el costo mínimo real es inferior a 5.390 yuanes. Considerando únicamente los costos, incluso con referencia al precio de venta promedio de 8.792 yuanes en 2006, la tasa de retorno de proyectos en la industria inmobiliaria de Beijing sigue siendo tan alta como 63% ≈ (8792-5390) ≈ 5.390.Por lo tanto, todavía hay margen y posibilidad de reducción de costes en la industria inmobiliaria. Como los precios de la vivienda han seguido aumentando bruscamente en los últimos dos años, el Estado ha reforzado una serie de disposiciones para controlar su creciente índice, y los resultados, de hecho, se han visto. Sin embargo, las políticas nacionales solo pueden controlar el aumento de algunas casas de alto precio y no pueden afectar completamente a esas casas de bajo precio, por lo que las casas de bajo precio inevitablemente aumentarán y, debido a la situación económica y social actual, la economía ha mejorado. entonces todo inevitablemente subirá. Pero ahora la política nacional sólo puede controlar el punto más alto. Es mejor pedir un préstamo para comprar una casa ahora, porque cuanto mayor sea el nivel económico, más subirán definitivamente los precios de las viviendas de bajo precio. Ahora que el Estado controla los precios de la vivienda, el aumento no disminuirá. Einstein dijo: Nunca me importa el futuro porque el futuro llega demasiado rápido. ¿Quieres comprar una casa en cuatro años? Cuatro años después, ahora ha caído al 50%. Se dice que los precios de la vivienda no aumentarán significativamente en los últimos años, por lo que si quiere comprar una casa, es mejor comprarla ahora. Nadie sabe cómo será el futuro, y mucho menos el ascenso y la caída de las casas. De todos modos, las casas ahora son baratas, así que es mejor comprarlas primero.
Espero adoptar