¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa a nombre de una empresa en Shanghai?

Tras las 325 “Nueve Artículos de Shanghai” del año pasado y las 1.128 mejoras en las restricciones de préstamos, las políticas de restricción de préstamos y compra de viviendas de Shanghai son las más estrictas del país. Muchos compradores de viviendas son optimistas sobre el sector inmobiliario o necesitan urgentemente una vivienda, pero debido a las restricciones de compra, tienen que pensar en "salvar al país a través de curvas", como comprar una casa a nombre de una empresa.

Sin embargo, comprar una casa a nombre de una empresa no es tan bonito como parece. El editor de Sohu Focus aprendió del departamento de impuestos, agentes de vivienda de segunda mano, abogados inmobiliarios senior, etc. que comprar y vender bienes raíces en nombre de una empresa tiene altos costos de transacción y altos riesgos. Algunos métodos parecen poder hacerlo. Evitar impuestos es muy problemático en la práctica.

Alto costo de inversión inicial:

Pago único, todas las escrituras e impuestos son 3

Para muchos inversores extranjeros que quieren "salvar el país", en nombre de la empresa Aunque comprar una casa puede eludir la política de restricción de compras, el negocio de préstamos hipotecarios de la mayoría de los bancos es solo para compradores de viviendas individuales, y las empresas deben realizar un pago único para comprar bienes raíces, lo que significa que el pago inicial El costo de inversión es muy alto. No se puede obtener un préstamo hipotecario hasta que se obtenga el certificado de propiedad de la propiedad.

Además, independientemente de si se trata de una vivienda no residencial, residencial ordinaria o residencial no ordinaria, siempre que la casa se compre a nombre de una empresa, se deberá pagar el impuesto de escrituración según el 3%. del precio de la vivienda, y el tipo impositivo no se reducirá a la mitad; además, se deberá pagar el 0,05 del impuesto de timbre; Según la tabla concisa de impuestos y tarifas sobre transacciones inmobiliarias impresa por el Departamento Municipal de Impuestos Locales de Hangzhou en mayo de este año, al comprar viviendas comerciales, las tasas impositivas son diferentes para los compradores de casas individuales y para los compradores de unidades, de la siguiente manera:

La tenencia de bienes raíces cuesta a Gao:

El impuesto sobre bienes raíces debe pagarse todos los años

Aunque ha habido mucha discusión sobre la necesidad de imponer completamente el impuesto a la propiedad sobre las propiedades en manos de individuos. En el futuro, incluido el lanzamiento oficial del impuesto por parte de la Oficina de Impuestos Locales de Shanghai hace dos días. Las cuestiones relacionadas con el impuesto a la propiedad de vivienda personal en 2016 han desencadenado una ola de acaloradas discusiones, pero hasta ahora, esta política todavía se limita a una. Son pocas las regiones del país en las que Zhejiang aún no ha aplicado impuestos sobre la propiedad a las personas.

Sin embargo, de acuerdo con el "Reglamento Provisional de la República Popular China y el Estado sobre Impuestos sobre Bienes Raíces" promulgado en 1986, el impuesto sobre bienes inmuebles bajo el nombre de la empresa debe pagarse cada año. El impuesto es: el valor original del inmueble cada año × 70 × 1,2. En el proceso de operación específico, diferentes regiones pueden tener exenciones del impuesto a la propiedad durante tres años para empresas de diferente naturaleza (como empresas de alta tecnología, unidades de alivio de la pobreza, etc.).

Además, hay muchos impuestos que una empresa debe pagar al comprar una casa, y el cálculo es más complicado. Lo mejor para los compradores de viviendas es consultar a las autoridades fiscales pertinentes para obtener información detallada sobre los mismos. monto específico del impuesto.

Hay mucha información para preparar el trámite:

Se requiere acuerdo de junta general

Para comprar una casa a nombre de una empresa, Debe preparar más información que cuando compra una casa por parte de un particular. El personal relevante de Centaline Real Estate hizo una lista básica: una copia de la licencia comercial, una copia del certificado de registro fiscal, una copia del código de organización, el sello oficial, una copia de la cédula de identidad del representante legal, el documento de identidad de los accionistas. resolución de reuniones, etc.

Personas que compran bienes inmuebles en nombre de una empresa:

También deben cumplir las condiciones de compra

Según las nuevas regulaciones de los "Nueve Artículos de Shanghai" : Las viviendas comerciales adquiridas por una empresa deben volver a cotizarse para su comercialización durante tres años o más, si el objeto de la transacción es un individuo, se seguirá la política de restricción de compras de la ciudad.

Reventa de bienes inmuebles a nombre de la empresa al precio original:

¿Se pueden evitar impuestos elevados?

Actualmente, el departamento de impuestos local aplica principalmente los siguientes impuestos sobre vendedores individuales que vendan bienes inmuebles residenciales:

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1. Impuesto sobre el valor añadido y recargos. Entre ellos, está exento por más de 2 años (inclusive) y se aplica a la tasa de ingreso sin impuestos × 5,6 por menos de 2 años

2. Entre ellos, la transferencia de la única vivienda de la familia está exenta del impuesto sobre la renta personal; si no es la única vivienda de la familia, el impuesto sobre la renta personal se recauda en (ingresos de transferencia - valor original de la casa - gastos razonables - impuestos pagados durante la transferencia). ) × 20, o 1% del ingreso por transmisión de vivienda Aprobación y recaudación del IRPF.

En cambio, para la venta de inmuebles a nombre de la empresa, se deberá pagar durante el proceso de transacción:

1. Se aplica a (ingresos sin impuestos - precio de compra original sin impuestos) × 5,6

2.

Se aplica de acuerdo con (ingresos de transferencia - monto de los elementos de deducción) × tasa impositiva progresiva de cuatro niveles o lo recaudan las autoridades fiscales con base en la aprobación del 5% del precio de la transacción; Impuesto de timbre. Se cobra al precio de transacción × 0,05.

Además, se debe pagar el impuesto sobre la renta de sociedades al revender bienes inmuebles a nombre de la empresa. Actualmente, generalmente se aplica a la tasa de ingresos por transferencia × 25. El impuesto sobre la renta de las sociedades suele pagarse por adelantado trimestralmente y liquidarse al final del año.

Alguien ha descubierto que, comparando los dos, si vende una propiedad bajo el nombre de la empresa al precio original de compra de la casa, puede evitar altos impuestos comerciales e impuestos sobre la renta corporativa. Entonces, ¿es factible operar como el contrato yin-yang en las ventas ordinarias de casas de segunda mano (es decir, el precio total de la casa se reduce en el contrato formal y se firma un contrato complementario por el saldo restante)?

En este sentido, Chen Zhong, socio principal de Zhejiang Tengfei Golden Eagle Law Firm y abogado inmobiliario senior, cree que, en primer lugar, esta práctica implica evasión fiscal y, en segundo lugar, es ilegal toda cuenta del; la empresa tiene No es fácil falsificar los detalles de entrada y salida; además, durante el proceso de transacción de la vivienda, los departamentos pertinentes realizarán evaluaciones del precio de la vivienda y, si el precio es demasiado bajo, generalmente fracasará.

En conjunto, comprar una casa a nombre de una empresa es muy costoso y arriesgado. Parece que en realidad no es tan fácil para la gente corriente comprar una casa a nombre de una empresa para evitar la compra. restricciones.

(Las respuestas anteriores se publicaron el 17 de febrero de 2017, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)

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