¿Has oído hablar del proyecto EB-5 en el edificio de oficinas del FBI? ¿Es arriesgado?
El propietario del edificio de oficinas del FBI es una persona muy conocida, se llama Owen Moraski. ¿quién es él? Con su socio comercial Moe Dalitz, fundó Paradise Development Company, un negocio que alcanzó su apogeo durante la era de la mafia sin ley en Las Vegas. Moe Dalitz fue uno de los fundadores de la famosa Purple Gang de Detroit, un grupo de desertores de la escuela secundaria que amasaron una fortuna mediante asesinatos, secuestros y tráfico de drogas. Ahora están construyendo un edificio de oficinas para el FBI. El abogado Roy Grutman es una figura importante en la historia criminal del memorando de 1990. Sólo los afortunados Luciano y Bugsy Siegel pueden dejar la misma huella en la historia del inframundo. En la década de 1940, incluso tuvo la experiencia de ser ahuyentado por el jefe de policía de Cleveland durante una celebración en el ayuntamiento.
Ahora, a los 84 años, Molaski tiene un cáncer terminal de médula ósea y está ansioso por resolver sus problemas comerciales. Al mismo tiempo, tuvo que cuidar de su hijo, quien debía 55 millones de dólares en deudas no garantizadas durante la crisis financiera de 2008 y se declaró en quiebra. Su yerno se declaró culpable en un caso de fraude electrónico en 1994. Ahora, su yerno y su hija están acusados de incumplimiento unilateral de contrato en el proyecto inmobiliario de condominios de Mission Beach.
¡El promotor Molasky ni siquiera es propietario del terreno! Esto significa que no se puede construir con financiación bancaria. El 12 de febrero de 2017, el Servicio de Inmigración de EE. UU. dejó en claro que cualquier empleo creado mediante arrendamiento no se considerará nuevo empleo creado por inversionistas EB5. El edificio del FBI está expresamente prohibido. Esto significa que si elimina a los empleados del FBI y resta la cantidad de trabajos de construcción (los trabajos de construcción con un período de construcción inferior a 2 años no se consideran puestos nuevos), ¿cuántos trabajos puede haber en todo el proyecto? ¿Podrá satisfacer las necesidades de 800 inversores EB5? Esto es algo que cualquier inversor EB5 debe entender antes de invertir. El proyecto ya comenzó, por lo que para cuando los fondos EB5 ingresen al proyecto (mediados del próximo año), el proyecto estará completado en más de la mitad. Esperaremos y veremos cuántas oportunidades laborales se pueden atribuir a EB5.
Como Molaski actualmente no es propietario del terreno, no puede obtener financiación de un banco. Esto significa que los inversores privados deben depender de préstamos puente y luego utilizar los fondos EB5 para pagar los préstamos. La hipoteca de capital 49 propiedad de nuestros inversores EB5 en realidad solo es propietaria del edificio sobre el suelo. En Estados Unidos, los edificios sobre el suelo no tienen derechos de uso valiosos si no están conectados al terreno. Entonces, ¿cómo podemos retirar el capital? ¿De dónde viene la seguridad de la inversión en este sentido? Si los ingresos por alquiler a cuatro años no están incluidos en la carta de intención, entonces al menos debe haber un canal de refinanciación fijo; de lo contrario, la devolución del capital en cinco años sigue siendo una buena visión. Si los ingresos anuales por alquiler son inferiores a 100.000, si el capital EB5 se reembolsa en cinco años, significa que los ingresos por alquiler durante cuatro años después de la finalización deben ser ganancias puras. Podemos estimar que, excluyendo los costos de mantenimiento y operación, el beneficio restante después de un año probablemente sea inferior a 6 millones. Incluso si la relación precio-beneficio de la industria de servicios inmobiliarios local de San Diego es 10 veces mayor, todo el negocio de arrendamiento está valorado en menos de 60 millones. Tenga en cuenta que, dado que no somos propietarios del terreno, lamentablemente sólo podemos considerarlo como un negocio de alquiler. Entonces, 49 acciones costaban menos de 30 millones. ¿Cómo refinanciar para devolver el préstamo EB5 de 40 millones? Unamos nuestras manos y esperemos a que este magnate guíe a los inversores EB5 a crear otro mito del capital cuando tenga 90 años.
El coste de construcción de 100 millones que fue muy discutido en Estados Unidos se ha convertido en un coste de publicidad de 150 millones en China. Necesita saber dónde se financian otros proyectos.
Debido a que no somos propietarios de la tierra y no tenemos capacidad de financiamiento, si los fondos de 60 millones (1-40 millones EB5) no están asegurados, ¿cómo podemos garantizar que otros proyectos se completen a tiempo? ¿Qué haría usted en China si el Sr. Morasky se negara a pagar el préstamo EB5 y utilizara tácticas despóticas para lograr que el tribunal fallara a su favor? ¿Estás listo para invertir en un proyecto inmobiliario sin terreno?
¿Estás listo para ir también al edificio del FBI?