Proceso de reserva
En el pasado, dado que la mayoría de los bancos establecían servicios de "rehipotecas", si el comprador y el vendedor pedían prestado al mismo banco, la transferencia del préstamo podía completarse fácilmente. Incluso si el préstamo no es del mismo banco, la carta de garantía intervenida por la sociedad de garantía puede facilitar el flujo del préstamo y las transacciones entre las cuentas superior e inferior también aparecerán fluidas. El principal espacio para los "fondos" se encuentra en algunos especuladores. Esperan acortar el tiempo de las transacciones inmobiliarias y el período de espera para la concesión de préstamos, por lo que prefieren pagar un poco más para lograr un rápido flujo de fondos. Ahora, con el cese de las "rehipotecas" dentro de un año, el negocio de las "rehipotecas" ha dejado de existir de nombre sólo un año después. Este negocio de "pago anticipado" ha aprovechado esta situación y ha comenzado a convertirse en un método común en. transacciones inmobiliarias.
Pon un ejemplo muy sencillo. Si una casa valorada en 2 millones todavía tiene un préstamo de NT$ 6.543.800 y el pago inicial para la siguiente casa es sólo NT$ 800.000, entonces el préstamo desocupado de NT$ 200.000 para la casa anterior no se puede liquidar. El último tiene 200.000 en efectivo, que es suficiente. De lo contrario, es posible que la transacción no se complete, porque solo después de liquidar el préstamo y cancelar la hipoteca de la propiedad, la siguiente casa puede registrar la transferencia y solicitar un certificado de propiedad pequeña. De modo que estos 200.000 yuanes se convirtieron en la fuente de negocio del "capital anticipado".
Un proveedor de servicios de préstamos de la "Ventana de Bienes Raíces" presentó a los periodistas el proceso del llamado negocio de "capital anticipado", que es completado por la empresa de servicios de préstamos en cooperación con el intermediario. Primero, firme un contrato de comisión a tiempo completo con el comprador y el vendedor. El contenido principal es que todo el proceso de transacción inmobiliaria es manejado por un intermediario, incluidas transacciones, reembolsos, préstamos, etc. y ha sido notariado; al mismo tiempo, el vendedor solicita al banco prestamista original el reembolso anticipado; luego el intermediario y el vendedor van al banco para reembolsar el préstamo por adelantado, y el intermediario adelanta el dinero adeudado por el vendedor; pagar el préstamo por adelantado. Una vez liquidado el préstamo bancario, el certificado de hipoteca del inmueble hipotecado podrá ser cancelado por el comprador, el intermediario utilizará esta hipoteca para seguir solicitando préstamos y el préstamo emitido por el banco irá directamente a la cuenta del intermediario; . Después de deducir los honorarios pagados por el agente, el agente devuelve los fondos restantes al vendedor. En este punto, el servicio de "capital anticipado" proporcionado por el intermediario ha finalizado y el comprador ha obtenido con éxito un préstamo hipotecario y ha comprado una casa con éxito.
También reveló que después del 6 de abril, el cambio no es solo que ya no se combinarán "cancelación de hipoteca" y "registro de transferencia de vivienda y establecimiento de hipoteca", sino que el departamento de bienes raíces también estipula que después cancelación del registro, habrá uno El período de silencio para cotizar y negociar dura aproximadamente 28 días. Después de 28 días, se pueden realizar transacciones entre las cuentas superior e inferior, y el banco emitirá préstamos para vivienda basándose en el "Certificado de Registro de Bienes Raíces de Shanghai" emitido por el Centro de Comercio de Bienes Raíces. Este proceso tardará otros 20 días hábiles, aproximadamente 28 días. Dos 28 días es el tiempo total del servicio de "pago por adelantado".
El costo del "capital anticipado" llega al 5% o más.
La elevada tarifa de servicio es la característica más destacada del "pago por adelantado". Lo que el periodista aprendió es que antes de que se restringiera el préstamo hipotecario a un año, la tarifa de servicio para este negocio se cobraba alrededor del 2% del monto del anticipo porque el período era relativamente corto en ese momento, aproximadamente un mes, la ganancia de. la empresa de servicios de préstamos era aproximadamente La tasa de interés mensual del 2% está dentro del alcance de los compradores de viviendas. Los cargos por servicios han ido aumentando a medida que el negocio de "rehipotecas" cesó durante un año. Después del 6 de abril, cuando el plazo para completar una transacción inmobiliaria se amplió a dos meses, el costo del "pago por adelantado" comenzó a aumentar hasta el 4%, y para algunas empresas ha aumentado hasta más del 5%. Según el ejemplo anterior, si los "fondos anticipados" son 200.000 yuanes, entonces el costo a pagar alcanzará los 8.000 yuanes, lo que aumenta considerablemente el costo del vendedor.
Dado que el "pago por adelantado" tiene como objetivo ayudar a las familias a pagar sus préstamos, esta tarifa se convertirá en una carga adicional para los propietarios de viviendas. Por supuesto, ambas partes pueden acordar algunas transacciones que correrán a cargo del comprador. Según los intermediarios, los conflictos resultantes no son infrecuentes.
Además de la tarifa de servicio del 4% por "pago por adelantado", en este proceso, ambas partes de la transacción también deben pagar 400 yuanes adicionales y 250 honorarios notariales, y confiar a un intermediario para completar todo el proceso de transacción. Los bancos y los profesionales del derecho han advertido que las partes en transacciones inmobiliarias deben tener mucho cuidado al utilizar esta herramienta de "pago por adelantado". Debido a la falta de participación de compañías de garantía y bancos, este proceso de transacción está lleno de riesgos.
En el pasado, la "rehipoteca" era principalmente un cambio del deudor, es decir, durante el período de amortización del préstamo personal para vivienda, porque el prestatario transfería la propiedad hipotecada que había sido hipotecada al banco, el banco prestamista transfirió la propiedad hipotecada al comprador ( Siguiente), se emite el préstamo y, al mismo tiempo, el prestatario original reembolsa el préstamo a través del precio de venta. Todos estos procesos son operados por bancos y los riesgos tanto para compradores como para vendedores son relativamente pequeños.
Hoy en día, para los vendedores, la recuperación de los pagos de la vivienda ha aumentado mucho el índice de riesgo. Dado que los préstamos bancarios deben acreditarse primero en la cuenta de una empresa de servicios de préstamos, y que las empresas de servicios de préstamos actuales son de calidad mixta, irregulares e ilegales, los vendedores no tendrán más remedio que admitir que no tendrán suerte si se topan con un malicioso y Empresa de servicios de préstamos fraudulentos.
Para los compradores de viviendas, los riesgos son aún más importantes. Una vez realizado el pago inicial, la forma de supervisar los fondos se convierte en la clave del problema. Hubo un caso en el pasado en el que el vendedor repentinamente dijo que la casa no estaba en venta después de recibir el pago inicial, lo que provocó una complicada disputa financiera.
Los "intermediarios de depósito en garantía" intentan transferir el riesgo.
La denominada "agencia avanzada" de las empresas de servicios crediticios no es un negocio de garantía. Este negocio que no está permitido por las autoridades reguladoras todavía conlleva grandes riesgos.
Se informa que en las regulaciones pertinentes, las personas jurídicas no pueden "adelantar fondos" a la naturaleza, por lo que este tipo de negocio es manejado por empresas de servicios de préstamos individuales. Hasta ahora prácticamente no existía el riesgo de "pago por adelantado". Debido al período de tranquilidad, los fondos de la empresa que "prime el pago" son reabastecidos inmediatamente por los compradores de préstamos posteriores. Sin embargo, la nueva política ha ampliado considerablemente el plazo para los “fondos de anticipo”, ampliando así los costos y riesgos sistémicos de los “fondos de anticipo”.
Vale la pena señalar que durante el proceso de servicio de "compensación anticipada", las empresas de servicios crediticios transfieren riesgos a través de diversas medidas para garantizar que no sufrirán pérdidas. En primer lugar, mediante la certificación notarial se garantiza que toda la transacción sea realizada por una agencia intermediaria; en segundo lugar, al firmar un acuerdo de certificación notarial, el vendedor debe entregar al intermediario toda la información necesaria para la compra y el préstamo de la vivienda, incluidos los bienes inmuebles. certificado, registro de amortización, DNI, registro de hogar, contratos de préstamo, contratos de compraventa, etc. , hasta que se demuestre el aborto espontáneo; en tercer lugar, el préstamo otorgado por el banco a la siguiente vivienda debe adelantarse a la cuenta del intermediario, y el intermediario paga el precio de la vivienda después de deducir el anticipo y las tarifas de servicio.
Aun así, algunos riesgos escapan a su control. Por ejemplo, después de que el "pago por adelantado" ayuda a la familia anterior a liquidar el préstamo, el banco no concederá un préstamo a la siguiente familia. Generalmente, las empresas que "anticipan fondos" abren relaciones con los bancos y dejan que los bancos las aprueben antes de otorgar préstamos. Pero bajo políticas tan estrictas, aún es una incógnita si los bancos cooperarán con las compañías "avanzadas".
"Conocemos ejemplos de este tipo en el pasado. Como resultado, la demanda llegó a los tribunales, y el tribunal confiscó la propiedad y exigió al demandante que pagara un depósito, lo que provocó que la empresa pagara de más y el caso "Se retrasará un año". Ji, subdirector general de Tai Guarantee Company, dijo a los periodistas: "Pero las empresas de garantía pueden intervenir en este proceso; por ejemplo, pueden proporcionar garantías para las personas físicas que están 'financiadas', pero debido al riesgo es muy alto, también estamos considerando este negocio."
Zhu, secretario general de la Asociación Bancaria de Shanghai, hizo sonar la alarma para estas empresas "financiadas". Dijo que aunque las políticas de la Oficina de Bienes Raíces no pueden ahuyentar a esas empresas "recaudadoras de fondos", enfrentan enormes riesgos de gastos de capital y el riesgo de congelación de fondos a largo plazo, por lo que deben hacer cálculos cuidadosos.