Una revisión exhaustiva de los proyectos piloto de reforma de viviendas en varias regiones
El programa piloto de reforma de viviendas se está acelerando.
El 30 de junio, la XIV reunión del Comité Central para la Profundización Integral de las Reformas revisó y aprobó el "Plan Piloto de Profundización de la Reforma del Sistema de Vivienda Rural" (en adelante, el "Plan") .
La reunión señaló que para profundizar la reforma del sistema de viviendas rurales, debemos explorar activamente caminos específicos para implementar la propiedad colectiva de las viviendas, proteger los derechos de calificación de los agricultores sobre las viviendas y los derechos de propiedad de las casas de los agricultores, y relajar moderadamente los derechos de uso de fincas y casas y métodos de los agricultores, adherirse resueltamente a los tres principios básicos de no cambiar la naturaleza de la propiedad pública de la tierra, no traspasar la línea roja de las tierras cultivadas y no dañar los intereses de los agricultores. y hacer realidad, mantener y desarrollar los derechos e intereses de los agricultores.
En la actualidad, el "Plan" aún no se ha anunciado y aún se desconoce en qué áreas de la reforma del sistema de viviendas logrará avances. Sin embargo, a juzgar por la práctica en varios lugares, los pilotos de reforma actuales realizan principalmente exploraciones específicas en el sistema de uso pago de las propiedades, explorando el mecanismo de retiro voluntario pagado de las propiedades, mejorando los métodos de protección y adquisición de los derechos e intereses de las propiedades y mejorando la sistema de gestión de fincas.
Un reportero del 21st Century Business Herald compiló la situación piloto del sistema familiar en varios lugares y descubrió que en torno a los dos núcleos de uso "pago" y retiro "pago", ya sea el alcance de el piloto, las ideas de reforma o incluso las leyes actuales. En la medida de los avances, se están lanzando intentos de reforma en varios lugares, y algunas medidas incluso rompen significativamente las restricciones de las leyes actuales, que pueden describirse como "avanzadas".
Ampliación del alcance del piloto
Según la respuesta del Ministerio de Agricultura y Asuntos Rurales a la Recomendación No. 2921 de la Segunda Sesión del XIII Congreso Nacional del Pueblo, los proyectos piloto para viviendas Las reformas en varias regiones tienen como objetivo principal explorar la propiedad y las calificaciones de las tierras familiares. "Separación de tres derechos" de derechos y derechos de uso (es decir, implementar la propiedad colectiva de las tierras familiares, garantizar los derechos de calificación de los agricultores sobre las tierras familiares y los derechos de propiedad de. casas de los agricultores y flexibilizar adecuadamente el derecho a utilizar la tierra y las casas de los agricultores).
Entre ellos, centrándose en la revitalización de tierras ociosas, se está ampliando el alcance de los proyectos piloto de reforma agraria.
El antiguo Ministerio de Tierras y Recursos implementó la reforma piloto de las "tres tierras" en 33 regiones de todo el país en 2015. Sin embargo, en ese momento, cada condado piloto solo exploró una reforma, y solo 15 de ellos pusieron a prueba la reforma agrícola. Después de septiembre de 2016, el Ministerio de Tierras y Recursos comenzó a intentar reformas conjuntas en áreas piloto, tratando de unificar las reformas de las "tres tierras". El piloto de reforma agrícola comenzó a llevarse a cabo en 33 áreas al mismo tiempo.
En septiembre de 2019, Han Changfu, Ministro de Agricultura y Asuntos Rurales, afirmó que el siguiente paso será seleccionar un grupo de condados y ciudades como proyectos piloto para profundizar la reforma agrícola de acuerdo con el principio de prudencia. El objetivo de la reforma es explorar e implementar La propiedad colectiva de tierras familiares garantiza los derechos de calificación de los agricultores sobre tierras familiares y relaja moderadamente los derechos de uso de las tierras familiares.
En octubre del mismo año, el Ministerio de Agricultura y Asuntos Rurales emitió el "Aviso sobre la realización activa y constante de la revitalización y utilización de fincas y edificios residenciales inactivos en zonas rurales", exigiendo a todas las localidades combinar las condiciones reales y seleccionar un grupo de comités locales del partido y gobiernos a los que prestar atención, y colectivos rurales en áreas con organizaciones económicas sólidas, gestión estandarizada de las granjas rurales, una base sólida para el desarrollo de la industria rural y un gran entusiasmo entre los agricultores. Se deben llevar a cabo de manera ordenada demostraciones piloto de revitalización y utilización de granjas y residencias rurales ociosas.
En mayo de 2020, Shaanxi y Anhui anunciaron el lanzamiento de manifestaciones piloto para la revitalización de granjas rurales y residencias inactivas en 12 y 18 condados (ciudades y distritos). Anteriormente, sólo el condado de Jinzhai en Anhui y el distrito Gaoling de la ciudad de Xi'an en Shaanxi estaban entre las 33 áreas piloto de reforma de las "tres tierras".
Varias formas de revitalizar las operaciones
¿Por qué varios lugares se apresuran a ampliar el alcance de los proyectos piloto de reforma de viviendas? Esto está relacionado con las ideas de reforma detrás de esto.
Hay dos ideas principales sobre cómo revitalizar los terrenos residenciales inactivos. Una es utilizar edificios residenciales y terrenos residenciales inactivos para desarrollar industrias que cumplan con las características rurales, como la agricultura de ocio, el turismo rural, la restauración y el B&B. y las industrias de experiencias culturales.
El otro es llevar a cabo la remediación de sitios rurales inactivos mediante consolidación, recuperación y ecologización, y políticas de uso como vincular el aumento y la disminución de terrenos de construcción urbanos y rurales de acuerdo con las leyes y regulaciones.
La demanda de los primeros es más evidente en zonas con mayor grado de urbanización y zonas donde el fenómeno de "contraurbanización" es más prominente. En algunas zonas desarrolladas como Beijing, debido a la formulación temprana de políticas para revitalizar los terrenos residenciales inactivos y a una mayor demanda del mercado, ahora ha surgido la industria del alquiler de terrenos residenciales inactivos y edificios agrícolas.
En los últimos años han surgido en Pekín, Shanghái y otros lugares una serie de plataformas de información y empresas especializadas en el alquiler de casas rurales abandonadas.
No solo brindan servicios de información sobre alquileres, sino que algunos también están profundamente involucrados en la renovación y el mantenimiento de casas rurales. Incluso hay plataformas que firman contratos de arrendamiento a largo plazo con agricultores u organizaciones colectivas antes de ofrecer arrendamientos al mercado.
Una persona a cargo de una plataforma de alquiler de casas rurales inactivas en Beijing dijo una vez a los periodistas que se han adoptado varios métodos para abordar las cuestiones de propiedad de viviendas y derechos de uso de propiedades.
La primera es arrendar parte o la totalidad de la tierra de la propiedad a los agricultores, y la casa será demolida, reconstruida o renovada a expensas de la empresa. La propiedad de la casa se entregará al agricultor de forma gratuita. después de que expire la cooperación.
El segundo método consiste en invertir en la modificación por parte de los propios agricultores, y el primero es más popular entre los agricultores cooperativos.
Para este último modelo, al implicar la reconversión de suelo residencial y suelo urbano de construcción, implica el mercado secundario de suelo y la distribución de rentas extremas del suelo, se considera que puede incrementar significativamente los ingresos fiscales locales. , y por lo tanto es más importante la atención de todos los ámbitos de la vida.
En 2019, el Comité Central del Partido Comunista de China y el Consejo de Estado propusieron en los "Opiniones sobre el establecimiento y mejora de instituciones, mecanismos y sistemas de políticas para el desarrollo urbano-rural integrado" que se permitan colectivos de aldeas. recuperar tierras no utilizadas a cambio de una tarifa de conformidad con la ley, bajo la premisa de la voluntad de los agricultores. Las granjas y las tierras de construcción colectivas de bienestar público abandonadas se transformaron en tierras de construcción comerciales colectivas y entraron en el mercado.
En abril de este año, el Comité Central del Partido Comunista de China y el Consejo de Estado emitieron las "Opiniones sobre la construcción de un sistema de asignación y un mecanismo de factores más perfecto orientado al mercado", proponiendo claramente implementar un cantidad total anual de sistema de control de tierras de construcción y mejorar la flexibilidad de la gestión de tierras Para promover la racionalización de los indicadores de planificación territorial, los gobiernos provinciales deben ser más responsables del uso de los indicadores de tierras de construcción urbanas y rurales explorar el establecimiento de un sistema nacional transversal; Mecanismo de comercio regional para tierras de construcción e indicadores complementarios de tierras agrícolas.
En opinión de algunos especialistas en marketing, la publicación de dos documentos exitosos consecutivos ha abierto el establecimiento de indicadores de terrenos de construcción a través de la recuperación de propiedades ociosas desde la perspectiva del diseño de alto nivel, y luego a través del nivel nacional. mecanismo de comercio barreras institucionales para la entrada al mercado, logrando así el propósito de aumentar la oferta de terrenos para la construcción urbana, aumentar el valor del suelo en áreas ricas en recursos terrestres y aumentar los ingresos locales por la tierra.
Un ejemplo típico de este tipo de pensamiento es la reforma del sistema de sellos territoriales que Chongqing comenzó a poner a prueba en 2008. Los sellos territoriales se refieren a los indicadores generados tras la recuperación de terrenos de construcción colectiva rural, incluidas las viviendas rurales. Después de que la Bolsa de Tierras Rurales de Chongqing lance transacciones de "boletos de tierra", la mayor parte de los ingresos pertenecerán a las familias de los agricultores, y los boletos de tierra comprados por las empresas podrán incluirse en el plan de tierras de nueva construcción para aumentar la misma cantidad de terrenos de construcción urbana.
Desde entonces, Zhuji, Zhejiang y otros lugares también han intentado reformar el sistema de cupones de tierra desde 2017. Los "cupones de tierra" en poder de los agricultores que se han retirado de la tierra pueden incluso usarse directamente como hipoteca para la compra de vivienda comercial.
Shanghai tomó la iniciativa en el país al lanzar un intento de “equitizar” las tierras agrícolas. En el proyecto piloto de transferencia de viviendas en la ciudad de Nanqiao, distrito de Fengxian, Shanghai, los residentes que abandonan sus viviendas y eligen vivir en áreas relativamente concentradas pueden optar por recibir fondos de compensación directamente o utilizar los fondos para participar en proyectos de inversión, con un beneficio garantizado. tasa de retorno no menor al 5%. El gobierno municipal local creó una empresa específicamente para la equitación de terrenos residenciales para cubrir los ingresos del proyecto.
Algunos investigadores de tierras rurales predijeron a un periodista del 21st Century Business Herald que el "Plan" podría incluir algunas disposiciones políticas para convertir tierras residenciales en tierras de construcción comercial colectiva.
Uso "pago" en disputa
En comparación con el retiro pagado que está más relacionado con los derechos de uso de la propiedad, la cuestión del uso pago de la propiedad que está más relacionado con los derechos de calificación ha atraído más atención del mercado, aunque es pequeño, ha sido debatido por todos los ámbitos de la vida y se ha convertido en un área clave para proyectos piloto en varios lugares.
Anteriormente, el secretario del Comité Municipal del Partido de Liyang, Xu Huaqin, dijo en una entrevista exclusiva con un periodista del 21st Century Business Herald que al explorar el camino (para la reforma del sistema de viviendas), la compensación debería ser el núcleo. .
Xu Huaqin sugirió que los agricultores que se retiran de los derechos de calificación de propiedad pueden elegir voluntariamente varios métodos de reemplazo, como compensación monetaria, reemplazo de viviendas comerciales, pensiones y seguridad social, y explorar y mejorar diversas formas de realización de la calificación de propiedad. derechos. Además, debemos explorar la transformación del uso de viviendas de forma gratuita permanente a pago clasificado, y aclarar el camino para lograr el uso pago y la salida paga de las viviendas.
El reportero del 21st Century Business Herald notó que la exploración actual del uso pago de propiedades en la mayoría de las áreas se centra principalmente en la histórica ocupación excesiva de propiedades rurales y el cobro de tarifas de uso pago para múltiples viviendas en un hogar. . superior.
Por ejemplo, la provincia de Hainan emitió un documento en enero de este año afirmando que “el área excedente de la propiedad supera los 175 metros cuadrados y está ocupada legalmente por no miembros de la organización económica colectiva mediante herencia; , donación de casa u otros medios. "Homestead" y otras cuatro situaciones, la propiedad se puede utilizar pagando una tarifa.
Además, la ciudad de Anda, provincia de Heilongjiang, una de las 33 áreas piloto de reforma de las "tres tierras", también ha dejado claro que después de solicitar las opiniones de los aldeanos, se establecerá un consejo de aldeanos, y A través del consejo de aldeanos, el consejo de aldeanos manejará las tierras que excedan el área legal de 350 metros cuadrados. Para porciones superiores a 30.000 metros cuadrados, las tarifas de uso pagado de la propiedad se calcularán y cobrarán anualmente en función de la proporción correspondiente. el precio integral del terreno del área adquirida.
Sin embargo, el reportero del 21st Century Business Herald conoció que también hay lugares que han hecho intentos muy avanzados en este tema.
En 2019, la aldea de Longfeng, ciudad de Xinglong, condado de Meitan, provincia de Guizhou, celebró una reunión de representantes de la aldea de acuerdo con las "Medidas provisionales para la gestión del uso remunerado de terrenos rurales" del condado de Meitan y aprobó la ley "Longfeng Convención sobre gestión de viviendas rurales (prueba)" 》.
La Convención estipula que los trabajadores agrícolas migrantes que hayan trabajado en la producción agrícola en Longfeng Village durante más de tres años pueden obtener el derecho a utilizar la tierra de su propiedad a cambio de una tarifa mediante el pago de tarifas de uso.
Según un documento proporcionado por el funcionario local responsable de la reforma rural a un periodista del 21st Century Business Herald, en julio de 2019, una pareja de agricultores no locales que se habían dedicado a la producción agrícola en Longfeng Village durante más de 10 años pagó 220 yuanes por A un precio por metro cuadrado, obtuvo el derecho a utilizar 200 metros cuadrados de tierra en Longfeng Village durante 50 años, convirtiéndose en el primer agricultor de la provincia de Guizhou en obtener tierras rurales existentes en un lugar no registrado por una tarifa.
¿Viola esto el principio de "un hogar, una casa"? El funcionario dijo al 21st Century Business Herald que "un hogar y una casa se refieren a una aldea". Además, dado que el procesamiento de las propiedades para las ubicaciones originales de los forasteros involucra condados, es difícil para los locales resolver el problema.
A este respecto, profesionales del derecho que desde hace tiempo se preocupan por las tierras colectivas dijeron al reportero del 21st Century Business Herald que la "una casa por hogar" estipulada en la ley actual se limita a una aldea, porque sólo la Los aldeanos de la aldea son elegibles para recibir tierras gratuitas. Algunas áreas piloto permiten que los derechos de uso de viviendas rurales se transfieran dentro de los condados, lo que representa un avance importante en las leyes existentes. El enfoque de Meitan es permitir que los aldeanos de otras aldeas y condados obtengan derechos de calificación de vivienda a cambio de una tarifa, lo cual es "muy avanzado".