Cosas a las que debes prestar atención al comprar una casa en Japón. ¿A qué cuestiones debes prestar atención si quieres comprar una casa para alquilar?

Tengo un artículo sobre inversión inmobiliaria para compartir contigo.

Puntos clave para comprar inmuebles rentables

1. Artículos informativos

Aunque existen muchos materiales inmobiliarios rentables en el mercado, excelentes y con valor de inversión real. No hay muchas propiedades. Si recopila una gran cantidad de información inmobiliaria y observa cada habitación, consumirá mucho tiempo y energía y, en la práctica, será más difícil. Es mejor elegir algunos más valiosos que se vean bien.

1. Observe claramente la tasa de rendimiento

Suponiendo que la tasa de rendimiento aparente del arrendamiento completo = ingreso anual ÷ monto de la compra (monto de la inversión)

Suponiendo la tasa de rendimiento real del arrendamiento completo Tasa de rendimiento = (ingreso anual - gasto anual) ÷ ​​monto de la compra (monto de la inversión)

El gasto anual incluye el impuesto a los activos fijos, los honorarios de administración de la propiedad, los fondos de mantenimiento y la administración de la propiedad honorarios de gestión de la empresa.

Por supuesto, las propiedades con casi los mismos ingresos por alquiler no necesariamente tienen los mismos gastos operativos, que deben confirmarse con antelación.

Después de comprar una casa, si no se puede garantizar que el alquiler esperado se alquilará con éxito y no hay habitaciones desocupadas, no se recomienda calcular la tasa de rendimiento total supuesta.

Paso 2: Ubicación

Todos entienden la pregunta: ¿la fuente de ingresos de una propiedad que genera ingresos proviene de los inquilinos? Alquiler pagado por el inquilino de la tienda. Por eso, a la hora de invertir en propiedades rentables, piense como un inquilino. La ubicación y la distancia a la estación son factores decisivos muy importantes. ¿Si hay uso residencial, “alrededor de instalaciones comerciales”? ¿“Campus” o “sucursal de un gran banco” en un edificio de oficinas? "¿Han ido los empleados a trabajar? La comodidad de los turistas, etc., depende del uso del edificio y del entorno requerido por los inquilinos. También se debe considerar en detalle qué tipo de personas o empresas se alquilarán como inquilinos. ( El mismo edificio residencial, vivir solo O los requisitos para vivir en familia son diferentes)

A la hora de ver la casa, si hay instalaciones (plantas de tratamiento de basura, cementerios, funerarias, etc.) que son desfavorables. Para alquilar, asegúrese de confirmarlo con anticipación a través del mapa de la comunidad. También puede encontrarlo a través de Google Maps. Si se trata de un edificio residencial, también es útil investigar la tasa de crecimiento de la población, el número de hogares y la edad promedio. /p>

Además, también se puede considerar el ingreso medio anual en esta zona. El ingreso medio está muy relacionado con el lugar de residencia en la zona. Se recomienda investigar los datos. >3. Antigüedad de la construcción, etc.

Después de que se revisó la Ley de Normas de Construcción de Japón en 1981, se establecieron los estándares de resistencia a los terremotos de los edificios. Por lo tanto, la resistencia a los terremotos de los edificios construidos antes de 1981 es. diferente al de los edificios construidos después de 1981. Incluso si la tasa de retorno es alta, si el edificio es antiguo, no solo acortará el período de alquiler, sino que también acortará el período de alquiler. Para el mantenimiento a gran escala, la mayor parte de los ingresos por alquiler. se utilizará para fortificaciones.

Especialmente para edificios que se han construido durante mucho tiempo, si el propietario actual ha realizado un mantenimiento a gran escala determinará el costo de mantenimiento después de la compra. verifique si hay algún problema con el cuerpo principal de la casa y verifique los registros de mantenimiento anteriores tanto como sea posible.

4. Con la Ley de Normas de Construcción de Japón, y existen algunas restricciones. Para demostrar la legalidad de la construcción, la construcción japonesa tiene un "Certificado de finalización de construcción" antes de la construcción y un "Certificado de finalización de construcción" después de la construcción. Tenga en cuenta que algunos edificios se pueden recolectar después de la inspección. ¿No pasa estas inspecciones? Incluso si la tasa de rendimiento es alta, la antigüedad de la construcción no es un problema, pero si se trata de un edificio ilegal, es posible que el banco no acepte el préstamo. , así que tenga cuidado incluso si puede pagar en efectivo. También es difícil vender una propiedad que el banco no le presta (una propiedad que no se puede comprar y vender sin problemas no se considera una buena propiedad)

Además, incluso después de la inspección, ¿cambiará el uso después de la inspección? Es mejor confirmar los cambios de trabajo y similares.

Además, si se cumplen las obligaciones auxiliares del estacionamiento y las normas paisajísticas establecidas por cada región.

5.

Incluso si el contrato lo realiza un experto en bienes raíces, para inversores individuales con experiencia, hay casos en los que no hay problema si nos fijamos. el contrato de alguien que ya se ha mudado.

Si es ahora Si el propietario o la empresa gestora no prepara un contrato de arrendamiento o no lo utiliza en absoluto, existe la posibilidad de disputas con el. residentes en el futuro.

Especialmente con respecto a los diferentes métodos de registro de depósitos en el contrato, ¿cuáles son los contenidos de registro y las leyes de protección de los derechos del consumidor? Hay muchos ejemplos de conflictos e invalidez en el derecho civil. "¿Por el depósito registrado en el contrato? Cada vez hay más casos en los que el arrendador pierde el caso con respecto a la devolución.

¿En el futuro, en el depósito? Habrá más casos de disputas sobre términos tales como como retorno, así que al comprar una propiedad rentable, preste mucha atención al comprar bienes raíces.

En segundo lugar, mire la casa

Después de confirmar la información de la vivienda, el siguiente paso es mirar. en la casa, porque no se utiliza para vivir, por lo que debe considerar cuidadosamente los "ingresos y gastos", puede filtrar a través de materiales en papel

1 ¿Condiciones de ubicación? >Como se menciona en el artículo informativo, mirar la casa es muy importante para ver qué tipo de personas o empresas están interesadas en la ubicación del edificio. "En lo que a edificios de oficinas se refiere, la ventaja de estar ubicado al lado. una carretera con mucho tráfico no es una ventaja para los edificios residenciales". Según el entorno requerido por los inquilinos. El propósito del edificio varía. También se debe considerar en detalle qué tipo de personas o empresas se alquilarán como inquilinos (los requisitos para vivir solo o vivir en familia en el mismo edificio residencial son diferentes.)

Al visitar la propiedad en el sitio, se recomienda utilizar la información obtenida previamente y caminar alrededor de la propiedad durante 30 minutos para confirmar los alrededores. Además, usted mismo puede comprobar la "diferencia en el flujo de tráfico y el brillo entre el día y la noche" y "la antigüedad de la construcción de los edificios circundantes". condiciones de uso

Una vez determinada la ubicación y el entorno circundante de la propiedad, el siguiente paso es confirmar el terreno donde se ubica el edificio y determinar las condiciones del terreno. El valor de uso propio y el precio de mercado son mayores. Más importante que la rentabilidad para una propiedad inmobiliaria rentable no es solo el ingreso actual por alquiler del terreno o edificio, sino también el valor de uso potencial del terreno en sí, por lo que la planificación anticipada es muy importante. no es popular debido a factores ambientales, de seguridad y otros. No es propiedad del terreno, sino porque no se utiliza de manera efectiva.

En otras palabras, también hay casos en que las salas de juego están retiradas. Si lo alquila a un precio alto, será más difícil encontrar el próximo inquilino. Para invertir con éxito en bienes raíces rentables, debe tomar una decisión después de confirmar el valor de uso del suelo. el terreno en buena ubicación tiene defectos o similares, cuando se restringe el uso efectivo del terreno, el valor del terreno se reducirá considerablemente. A esto se le debe prestar total atención.

Registros de precios del terreno<. /p. >

Para los inversores individuales, después de comprar un terreno para construir, solo unos pocos comienzan a construir desde cero

Al comparar los precios del terreno, es común no comparar precios basados ​​en precios unitarios fijos, sino. Compare los precios según la proporción máxima de superficie construida. Un método de cálculo simple y fácil de entender. Si la proporción de superficie construida se reduce a la mitad, el área de la casa de alquiler también se reduce a la mitad y los ingresos por alquiler en función de la superficie también. se convierte en la mitad

Ejemplo: el precio del terreno es de 300 millones de yenes y la proporción de superficie construida es de 100 metros cuadrados al 500 %

300 millones ÷ 100 ÷ 5 (500 %). = 600.000 yenes

3. El interior y el exterior del edificio ¿Cómo es? Estado de residente

No se puede comprender completamente la situación a través de datos, y también se deben confirmar edificios como terrenos. El objetivo principal de una inspección in situ no es sólo comprender todo el contenido del edificio, sino también confirmar los costos de mantenimiento después de comprar la casa.

Al comprender todo lo relacionado con la arquitectura, ¿qué impresión da primero desde fuera? El segundo es confirmar el uso real de una

"puerta? ¿Estacionamiento de bicicletas? ¿Basurero? Corredor y otras partes. También hay residentes.

¿Qué clase de personas también deberían ser dominado si La parte pública se gestiona de manera ordenada y puede considerarse como una "propiedad que ha sido estrictamente examinada por los residentes y no es propensa a problemas

En términos de comprensión del mantenimiento". costos del edificio, no hay expertos que hayan realizado inspecciones detalladas del deterioro del edificio. Es básicamente imposible investigar, al menos use sus propios ojos para confirmar. debes prestar atención a los siguientes puntos, que también son los puntos mínimos a confirmar.

¿Hay grietas en la superficie de cemento de la pared? ¿Hay protuberancias en la pared? p>¿La ceniza blanca de la pared se está despegando o cayendo?

Y el espacio al lado.

¿Hay suficiente espacio disponible para el mantenimiento de las paredes exteriores?

¿El techo es impermeable?

¿Tubería de suministro de agua? ¿Las tuberías de drenaje son de plástico o de hierro? (Lo mejor es confirmar tanto en el dibujo como en obra).

¿Aire acondicionado? Si los calentadores de agua y otros equipos han pasado el período de reemplazo.

¿Los mecanismos de control del tanque de agua del grifo y del tanque de aguas residuales se encuentran en un lugar de fácil mantenimiento?

¿Ascensor? ※?¿Tablero de distribución? Lo mejor es comprobar los registros de intercambio y de modificación de los equipos de protección contra incendios con el fabricante para obtener un informe.

4. Obtener información de las empresas locales de alquiler de bienes raíces.

¿Si puede obtener algunos precios de mercado alrededor de la propiedad de las empresas locales de alquiler de casas? ¿Cuál es la dirección futura? Una vez obtenida la información específica del área, también se puede concluir la investigación in situ.

Las agencias de arrendamiento locales casi siempre deben tener archivada la información de la propiedad en esta área. ¿Puede obtenerlo en línea a través de un agente de arrendamiento local? Vender información útil que la empresa no pueda conseguir. ¿Pero algunas empresas de alquiler piensan que "no tiene nada que ver con su trabajo"? "Algunas preguntas fueron mencionadas por extraños" no requiere una investigación seria. También hay casos en los que se le proporciona la información correcta. Para obtener información confiable, lleve algunos productos locales a la empresa de alquiler; puede obtener ganancias inesperadas.

Cuando las agencias de arrendamiento locales presentan propiedades, no sólo "presentan propiedades que los clientes quieren ver", sino que también recomiendan principalmente "propiedades con altas tarifas de agencia, que en realidad se pueden obtener de los propietarios".

A la hora de juzgar el precio de mercado de una propiedad y su competitividad en la región, además de "qué tipo de equipamiento tiene" y "en qué condiciones", también es necesario confirmar la "promoción de ocupación". "tarifa" pagada a la agencia de arrendamiento. ".

A la hora de obtener información de una empresa de leasing intermediaria, el tema más problemático es la confidencialidad con el vendedor. Las ventas entre el vendedor y la agencia de arrendamiento suelen ser confidenciales. Sin el permiso del vendedor, puede resultar difícil para una persona promedio sin experiencia obtener información correcta dentro de un ámbito específico.

Para obtener información, lo mejor es consultar con una empresa inmobiliaria en la que puedas confiar. Incluso con el permiso del vendedor, puedes obtener la información correcta dentro de un rango determinado porque hay muchas propiedades a las que acudir. Si se encuentra con una empresa inmobiliaria turbia, es posible que eventualmente obtenga la información inmobiliaria y la empresa inmobiliaria le presente a otros clientes.

También hay casos en los que las negociaciones fracasan ¿por qué? ¿La agencia de alquiler que consulta tiene buena reputación? ¿Las agencias que muchos clientes consultan son más amigables que otras? Por otros motivos, compré la casa y se la entregué para que la administraran.

De hecho, si está gestionada por una gran cadena, parece que traerán a mucha gente para ver la casa y encontrar inquilinos de inmediato.

Sin embargo, si no se piensa profundamente en los costos de gestión y operación de los bienes raíces, puede ser un poco inapropiado dejar que una empresa inmobiliaria los administre solo porque hay algunos anuncios en la televisión.

Recomendamos no dejarlo en manos de una agencia de alquiler o de una inmobiliaria especializada en el sector de la construcción. Debería buscar una empresa de gestión de alquileres que se especialice en la gestión.

(Si hay una empresa que es principalmente un agente de arrendamiento, tiene experiencia y capacidades profesionales en administración de propiedades y tiene un departamento importante, también puede confiarle la administración).

No es fácil escribir, espero que lo adoptes.