Métodos de pago y grupos aplicables de préstamos hipotecarios de los principales bancos

1. Amortización del principal y de los intereses en cuotas iguales

Este es actualmente el método más común y el recomendado por la mayoría de bancos desde hace tiempo. El capital total y los intereses de una hipoteca se suman y luego se dividen en partes iguales durante cada mes del período de pago. Como pagador, el banco pagará una cantidad fija cada mes, pero la proporción del capital en el monto de cambio mensual aumentará mes a mes y la proporción de intereses disminuirá mes a mes. Por ejemplo, supongamos que necesita un préstamo de 200.000 de un banco y el plazo de amortización es de 15 años. De acuerdo con las tasas de interés actuales de la mayoría de los bancos, puede elegir un préstamo con montos iguales de capital e intereses, y el pago mensual es de aproximadamente 1.707 yuanes. En los primeros dos o tres años, alrededor del 80% de los 1.707 yuanes fueron intereses devueltos al banco. Con este método de pago, pagas la misma cantidad todos los meses. Como prestamista, la operación es relativamente sencilla.

Tener la misma cantidad todos los meses también facilita la gestión de ingresos y gastos. Esto es especialmente cierto para familias con ingresos estables que desean comprar una casa para vivir y cuyas condiciones financieras no permiten una inversión excesiva en la etapa inicial. Ocupaciones como los servicios públicos y los docentes se encuentran entre los grupos con ingresos y oportunidades laborales relativamente estables, y son muy adecuadas para este método de pago. Pero también tiene fallas, porque el interés no disminuirá con el pago del monto principal, los fondos bancarios estarán ocupados durante mucho tiempo y el interés total sobre el reembolso es mayor que el método promedio de pago del principal que se presenta a continuación.

Dos. Pago de capital por igual importe

El llamado método de pago de principal por importe igual también se denomina método de pago de intereses más capital y de capital igual más intereses desiguales. El prestamista distribuirá el capital cada mes y reembolsará los intereses desde el día de la transacción anterior hasta la fecha de pago. En comparación con pagos iguales de capital e intereses, el gasto total en intereses de este método de pago es menor, pero se paga más capital e intereses en la etapa inicial y la carga de pago se reduce mes a mes. Por ejemplo, si pides un préstamo de 200.000 yuanes al banco, el plazo de devolución es de 15 años. Si elige el pago igual del principal, deberá reembolsar al banco el principal de 111 yuanes cada mes y el interés del primer mes de 918 yuanes, para un total de 2200 yuanes en el primer mes. Cada mes posterior, especialmente si el monto total del préstamo es relativamente pequeño, la diferencia puede llegar a 1.000 yuanes. Pero a medida que pasa el tiempo, la carga del pago disminuye gradualmente.

Este método es muy adecuado para personas que actualmente tienen mayores ingresos, pero que en el futuro tendrán menores ingresos. De hecho, muchas personas de mediana edad y mayores tienen cierta base financiera después de un período de arduo trabajo. Teniendo en cuenta que sus ingresos pueden disminuir debido a la jubilación y otros factores, puede optar por pagar de esta manera.

En tercer lugar, "oferta quincenal"

Para los préstamos hipotecarios personales quincenales, el monto del pago mensual es básicamente el mismo siempre que se cambie el método de pago, la tasa de interés puede ser muy grande. reducido y el tiempo de acortamiento se puede reducir considerablemente. Para un préstamo de 500.000 RMB, basado en un plazo de préstamo de tres años y una tasa de interés de referencia de 6,12, se selecciona el método tradicional de pago mensual igual, y el pago mensual es de 3.036 RMB. Si elige "pago quincenal", reembolsará 1.518 yuanes cada dos semanas. Gracias a los pagos frecuentes y a la reducción acelerada del capital, el prestatario puede ahorrar unos 60.000 yuanes. Además, el prestatario sólo necesita 24,7 años para pagar el préstamo; si el préstamo se calcula a una tasa de interés preferencial de 5,51, este método de pago ahorra 92.303 yuanes en intereses en comparación con el pago mensual, y la tasa de ahorro es de 17,64. ¿Por qué sólo cambió la frecuencia de los pagos pero no el monto de los pagos, pero ahorró casi 654,38 millones de yuanes en intereses en 30 años? Porque, en la actualidad, los cálculos bancarios de las hipotecas sobre viviendas se basan en el saldo del principal. Cuanto más principal, mayor será el interés. La clave del "pago quincenal" es ahorrar la mitad de los intereses del "pago mensual" durante medio mes. Además, por el uso del “pago quincenal”, es decir, 14 días son dos semanas, y un año tiene 52 semanas y 1 día, lo que equivale a 13 meses es una cuota más que el pago mensual. , es decir, un mes más de amortización del préstamo al año. Como resultado, la frecuencia de pago y el monto total aumentan, la velocidad de pago del principal también se acelera y el período de pago correspondiente también se acorta, por lo que equivale a un anticipo de 5,3 años. De hecho, los pagos quincenales son otra forma de liquidar su hipoteca anticipadamente. El Banco de Desarrollo de Shenzhen dejó en claro que en la actualidad, los "préstamos hipotecarios quincenales" solo pueden elegir el método de pago de igual capital e intereses (el mismo pago mensual en cada período), pero no pueden elegir el método de pago de igual capital (el mismo principal en cada periodo, con intereses decrecientes).

Entonces, ¿cuál es más económico, los “pagos quincenales” o los reembolsos medios de capital? Hay un momento crítico. Tomando un préstamo de 500.000 yuanes como columna, de acuerdo con la tasa de interés preferencial actual de 5,51 adoptada por la mayoría de los bancos, si el período del préstamo es de 10 años, el interés total generado por el método de pago de capital promedio es de 138.897,92 yuanes; al seleccionar "pago quincenal" es 136.933,95 yuanes, el interés ahorrado es 1.964 yuanes. Si el plazo del préstamo supera los 65.438 00 años, como 65.438 05 años, el interés total generado por el método de reembolso de capital promedio es de 207.772,92 yuanes, mientras que el interés total generado por el "pago quincenal" es de 209.890,44 yuanes. De esta manera, el método medio de reembolso del capital ahorra 2.112 yuanes en intereses en comparación con el "pago quincenal". Por analogía, cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayores serán los ahorros en intereses con el método de pago de capital promedio. Sin embargo, cabe señalar que el método de pago en el capital promedio es mayor que el método de pago de capital e intereses iguales en el período de pago inicial. Cuanto más corto sea el período del préstamo, mayor será la diferencia de pago mensual. Por lo tanto, si el plazo del préstamo es de 5 años, independientemente del método de pago que se adopte (hipoteca a tipo flotante), la diferencia en el tipo de interés no será significativa.

Adecuado para personas: personas con ingresos estables y equilibrados, como otras fuentes de ingresos fijos además del ingreso mensual (bono trimestral, bono de fin de año). Dado que el ingreso mensual es relativamente fijo, no están dispuestos. para aumentar la presión de pago mensual, pero si hay una fuente adicional de ingresos, es posible que desee ahorrar en intereses realizando pequeños pagos anticipados.

Cuatro. Tasa de interés fija (China Everbright Bank y China Construction Bank)

Tasa de interés fija significa que cuando los consumidores firman un contrato de préstamo hipotecario, eligen un préstamo a tasa de interés fija, es decir, sin importar la tasa de interés del banco. cambios, aumentos o disminuciones en el futuro, el prestatario pagará intereses a una tasa fija que no cambiará con el mercado. China Everbright Bank actualmente ofrece este servicio. Adecuado para la multitud: todos los compradores de vivienda.

Comentarios de expertos: al solicitar una hipoteca a tipo de interés fijo, primero debe hacer un juicio básico sobre la tendencia futura de los tipos de interés. Un período de 5 o incluso 10 años tiene poca importancia. Los clientes pueden elegir tasas de interés fijas o tasas de interés flotantes en función de los cambios en sus fondos existentes y sus ingresos futuros.

Verbo (abreviatura de verbo) tasa de interés fija estructural (China Merchants Bank)

Los usuarios pueden elegir diferentes estándares de tasas de interés en diferentes períodos de tiempo y seguir a Everbright. Tras el lanzamiento de hipotecas a tasa fija por parte del China Construction Bank, China Merchants Bank lanzó hipotecas estructuradas a tasa fija en todo el país por primera vez. En la actualidad, este negocio se ha puesto en marcha en Beijing. A diferencia de las hipotecas ordinarias a tasa fija, los productos estructurados a tasa fija de CMB pueden implementar diferentes estándares de tasas de interés en etapas durante el período de tasa fija. Por ejemplo, para un préstamo con tasa de interés fija a cinco años, se puede fijar una tasa de interés durante los primeros tres años del préstamo y se puede implementar otra tasa de interés durante los tres años siguientes. Para un préstamo fijo a 10 años, puede tener una tasa de interés durante los primeros cinco años y otra tasa de interés durante los segundos cinco años. Para préstamos con un plazo total de más de cinco años, China Merchants Bank ha lanzado tres plazos fijos de 3,5 años y 10 años. Al mismo tiempo, CMB también ha lanzado los correspondientes productos de tasa fija para préstamos con un plazo total inferior a cinco años. Incluyendo 1.2.3.4.5 años y otros años. El responsable del departamento de banca minorista de China Merchants Bank dijo que debido a la introducción de tasas de interés fijas segmentadas, los pagos mensuales son relativamente pequeños. Además, el uso de productos estructurados de tasa fija también puede reducir relativamente los gastos por intereses de los préstamos y brindar beneficios a los clientes.

Préstamo de retransmisión del verbo intransitivo (Banco Agrícola de China)

"Préstamo Jieli" significa que los hijos (o los hijos y sus cónyuges) son los dueños de la casa comprada, y ambos padres O un producto de crédito para vivienda en el que uno de los padres y el hijo son el mismo prestatario. El Banco Agrícola de China actualmente ofrece este servicio. Personas adecuadas: una categoría son los prestatarios, que son niños, que esperan buenos ingresos en el futuro, pero que actualmente tienen ingresos bajos. Según las regulaciones actuales, el monto del préstamo es pequeño y espera aumentar el monto del préstamo agregando a sus padres como prestatarios; la otra es que los prestatarios que son padres son mayores; Según la normativa vigente, la edad del prestatario y el plazo del préstamo

Comentario del experto: Un problema común para las personas mayores que piden préstamos para comprar casas es que los bancos se niegan a conceder préstamos hipotecarios si son demasiado mayores. Aunque no hay límite en el período de préstamo para los hijos de personas mayores, a menudo simplemente han trabajado muchas horas y tienen bajos ingresos, lo que dificulta obtener el monto del préstamo que desean.

Si se utiliza el "préstamo de retransmisión" del Banco Agrícola de China, la edad del prestatario como padre y el período del préstamo se pueden ampliar adecuadamente sin estar sujetos al límite superior.

7. Pago único del principal y los intereses (para préstamos a corto plazo)

Anteriormente, las regulaciones bancarias estipulaban que si el período del préstamo era inferior a un año (incluido un año). ), el principal se reembolsaría de una sola vez al vencimiento. Se pagan intereses y los intereses se reembolsan junto con el principal.

Este método de pago es sencillo de utilizar, pero adecuado para un grupo reducido de personas. Cabe señalar que este método puede hacer que el prestamista carezca fácilmente de recursos externos para pagar, lo que puede provocar daños crediticios. Para este tipo de préstamo, el prestamista debería tener mejores capacidades de autogestión.

Ocho. Pagar el capital y los intereses a tiempo (el “pago trimestral” de China Merchants Bank)

(La respuesta anterior se publicó el 25 de noviembre de 2015. Consulte la política de compra de vivienda real).

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