Ahora el "Tour de medio día" del New Deal: ¿Por qué están aumentando las ciudades de segundo nivel debido a las políticas urbanas para acelerar el desarrollo inmobiliario?
Sin embargo, menos de 12 horas después de que se publicó la política, la página de publicación de la política de las "15 medidas para que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural responda a la epidemia" antes mencionada fue eliminada de la lista. Sitio web oficial del Gobierno Popular Municipal de Baoji, incluido el Weibo oficial del Gobierno Popular Municipal de Baoji, eliminar en WeChat.
Las ciudades de tercer y cuarto nivel recientemente han sentido la necesidad de probar la relajación de las políticas de ventas. En consecuencia, las empresas inmobiliarias están aumentando la inversión en ciudades de segundo nivel.
El atractivo del relax local.
La ciudad de Zhumadian, en la provincia de Henan, también ha experimentado una retirada de políticas. El 21 de febrero, la ciudad de Zhumadian, provincia de Henan, emitió las "Opiniones sobre una mayor regulación y promoción del desarrollo estable y saludable de la industria inmobiliaria" (en adelante, las "Opiniones"), proponiendo 17 políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, y por primera vez propuso reducir la tasa de pago inicial de los residentes y el pago inicial mínimo para los préstamos para la primera vivienda. La proporción se reduce del 30% al 20%, se aumenta el límite del préstamo del fondo de previsión para la vivienda y se aumenta el préstamo del fondo de previsión para la vivienda. el límite se incrementa de 450.000 yuanes a 500.000 yuanes; se reduce el porcentaje de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para vivienda. Además, los "Dictámenes" exigen a las instituciones financieras que reduzcan adecuadamente los tipos de interés de las hipotecas para viviendas personales. Sin embargo, el 28 de febrero, después de que el gobierno provincial de Henan entrevistara al principal responsable del gobierno municipal de Zhumadian, el New Deal fue retirado.
Baoji y Zhumadian son ciudades de tercer y cuarto nivel con inventarios de mercado inmobiliario relativamente altos, y las transacciones del mercado inmobiliario se han visto muy afectadas por la epidemia. Los datos de Centaline Real Estate muestran que entre las 40 ciudades de la muestra, el volumen de transacciones en ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel ha aumentado de manera constante. Desde la semana pasada (del 2 al 8 de marzo), el volumen de transacciones del mercado inmobiliario ha vuelto a la mitad del nivel promedio del segundo semestre del año pasado. La investigación de Centaline Real Estate muestra que los clientes actualmente no son optimistas sobre las expectativas del mercado de las ciudades de tercer y cuarto nivel, y todavía existen barreras psicológicas. Los mercados de las ciudades de tercer y cuarto nivel se ven más afectados por las expectativas de la epidemia; Las compras de viviendas en ciudades de primer y segundo nivel se están fortaleciendo y las empresas inmobiliarias también están haciendo ajustes.
De hecho, el nivel central está promoviendo gradualmente "la estabilización del mercado inmobiliario" y la "implementación de políticas específicas para las ciudades". El 12 de marzo, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la delegación de poderes de aprobación del uso de la tierra". El contenido principal es: el Consejo de Estado puede autorizar la conversión de tierras agrícolas distintas de las tierras agrícolas básicas permanentes en tierras de construcción, que deberán ser aprobadas por el pueblo. los gobiernos de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del gobierno central. Sobre la base de proyectos piloto, la conversión por parte del Consejo de Estado de tierras agrícolas básicas permanentes en tierras de construcción y la revisión y aprobación de la expropiación de tierras se encomiendan a los gobiernos populares de algunas provincias. regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central para su revisión y aprobación. El primer grupo de provincias piloto son Beijing, Tianjin, Shanghai, Jiangsu, Zhejiang, Anhui, Guangdong y Chongqing, y el período piloto es de un año.
En opinión de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, y Zhang Hongwei, analista jefe del Instituto de Investigación Tongce, esta política es sólo un cambio en el poder de aprobación y no cambia la planificación ni los indicadores. que realmente afectan el uso de la tierra. El poder de aprobación del suministro de tierras todavía está en manos del gobierno central, mientras que el poder de gestión de la tierra está descentralizado, lo que está relacionado con la idea del gobierno central de implementar políticas específicas para las ciudades. En el futuro, varias localidades ajustarán sus políticas y terrenos comerciales de acuerdo con las condiciones del mercado. Los expertos de la industria antes mencionados creen que esto puede interpretarse como políticas específicas de la ciudad para acelerar la implementación de políticas.
Las inmobiliarias se trasladan a ciudades de segundo nivel
A pesar de ello, las inmobiliarias siguen acelerando su despliegue en ciudades de segundo nivel. El 12 de marzo, Xiangsheng Real Estate adquirió dos terrenos residenciales en la ciudad universitaria de Xiasha, nuevo distrito de Qiantang, Hangzhou por un precio total de 4.498 millones de yuanes, y continúa ampliando su presencia en Hangzhou. Las primas de los dos terrenos son 29,71% y 18,438+0% respectivamente. Esta es la tercera vez que Xiangsheng Real Estate adquiere un terreno en Hangzhou desde la segunda mitad del año pasado. 2065438+ En septiembre de 2009, Xiangsheng Real Estate adquirió la parcela de tierra de Yuhang en Hangzhou por 143.800 millones de RMB. El 19 de febrero de 2019, Xiangsheng Real Estate aumentó una vez más sus tenencias de terrenos en Yuhang, Hangzhou, por 18,52 millones de RMB. Según estadísticas de una plataforma de terceros, Xiangsheng Real Estate invirtió 1.700 millones de yuanes en la adquisición de terrenos en 2019 y, en los últimos seis meses, invirtió más de 7.500 millones de yuanes en Hangzhou. De hecho, desde que entró por primera vez en Hangzhou en 2015, Xiangsheng Real Estate ha adquirido sucesivamente más de 20 terrenos en Hangzhou, pero sus reservas de terreno se concentran principalmente en ciudades de tercer y cuarto nivel, como Zhuji y Xuancheng.
Desde 2020, además de las locales Greentown China, Binjiang Group y Dexin China, algunas empresas inmobiliarias que han estado profundamente involucradas en ciudades de tercer y cuarto nivel también han comenzado a cambiar su postura. Por ejemplo, New Hope Real Estate se mudó de Wenzhou a Hangzhou. Desde 2018, adquirió terrenos en Hangzhou y, desde 2019, New Hope Real Estate ha invertido más de 10 mil millones. Las ventas de acciones de la inmobiliaria en 2019 fueron de 66.090 millones.
Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, cree que las ciudades de segundo nivel serán lo más destacado del mercado inmobiliario de este año. A juzgar por las ciudades que han introducido políticas de apoyo inmobiliario, las ciudades de primer nivel solo brindan gracia en el ciclo de pago de la tierra, mientras que las ciudades de tercer y cuarto nivel también han introducido políticas por adelantado para hacer frente al período de congelación del mercado. Sólo las ciudades de segundo nivel tienen suficiente flexibilidad política. Como puede verse en la suspensión de las políticas en Zhumadian y Guangzhou, las políticas relativas a los talentos y las empresas se han relajado significativamente, mientras que las políticas relativas al consumo y al mercado no se han modificado. Además, las recientes transacciones de tierras se han concentrado principalmente en ciudades de primer y segundo nivel, ciudades de tercer nivel con mejores condiciones de mercado, como Wenzhou, y ciudades de tercer y cuarto nivel en áreas metropolitanas. Suzhou, Hangzhou y Nanjing son ciudades clave para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos este año.
El 13 de marzo, el Consejo de Estado aprobó oficialmente la Zona Consolidada Integral de Wenzhou. Los fondos inteligentes están aprovechando la tendencia y Wenzhou se ha convertido en un lugar de moda para que las empresas inmobiliarias inviertan en terrenos. En febrero de 2019, después de 76 rondas de licitación, Greentown China ganó la parcela de tierra de Wenzhou Lucheng por 2.542 millones, una prima del 22,68%. La tarifa de transferencia de tierras de Wenzhou en febrero fue de 654,38+03,46 mil millones de yuanes, un aumento intermensual del 78%.