¿Por qué los impuestos a la propiedad en los países desarrollados pueden estabilizar los precios de la vivienda?

El impuesto sobre bienes inmuebles lo recaudan todas las personas y la tasa impositiva se ajusta en consecuencia.

Los impuestos sobre bienes inmuebles extranjeros generalmente incluyen impuestos sobre bienes raíces y el alcance de la recaudación es muy. En todo el mundo, la mayoría de los países lo imponen a todas las personas, pero en general los gobiernos, las organizaciones religiosas, caritativas y otras organizaciones sin fines de lucro están exentas de impuestos, existen ciertas exenciones para las residencias familiares y también habrá ciertos créditos para personas de bajos ingresos. familias de ingresos.

El impuesto sobre bienes inmuebles es un tipo de impuesto sobre la propiedad que se recauda en función del valor del inmueble. En algunos países, el valor de los bienes inmuebles se cobra en función del precio en el momento de la transacción inmobiliaria, pero debe reevaluarse cada pocos años; en algunos países, se cobra en función del precio de mercado del inmueble cada año; .

La tasa base impositiva del impuesto inmobiliario extranjero a menudo se ajusta de manera oportuna. En Estados Unidos, por un lado, los impuestos sobre la propiedad se gravan sobre los precios tasados. La base imponible se mueve positivamente con las fluctuaciones en el mercado de precios de la vivienda y se ajusta en consecuencia. Por otro lado, las tasas impositivas se mueven inversamente con la prosperidad económica: durante los auges económicos, los precios de los bienes raíces aumentan y las fuentes impositivas son abundantes, por lo que el gobierno reducirá las tasas impositivas durante las recesiones económicas, las fuentes impositivas son escasas y el gobierno necesita aumentarlas; tasas impositivas para compensarlo. Para simplificar los procedimientos de evaluación, muchos países desarrollados han establecido bases de datos completas de transacciones inmobiliarias. Mediante procedimientos prediseñados, se puede obtener fácilmente el valor de mercado aproximado de una propiedad específica. Estas prácticas han promovido eficazmente la gestión y recaudación de impuestos sobre la propiedad. .

Destacar el bienestar público y frenar la especulación inmobiliaria

En los países extranjeros, el propósito más importante de recaudar impuestos inmobiliarios es garantizar que las finanzas locales tengan fuentes suficientes, que generalmente representan alrededor de 70% de los ingresos fiscales locales. La gente en países extranjeros rara vez se queja de los impuestos inmobiliarios. La razón importante es que los impuestos inmobiliarios extranjeros se utilizan principalmente para gastos públicos, como jardines, protección contra incendios, educación, transporte público, museos y otros campos. y utilizado para la gente.

En términos generales, en lugares con altas tasas impositivas sobre bienes inmuebles, la calidad de las instalaciones y servicios públicos es mejor que en otras áreas. Por ejemplo, las escuelas primarias y secundarias son de calidad relativamente alta. En algunas zonas, la matrícula es gratuita desde el jardín de infantes hasta la escuela secundaria, y los estudiantes reciben almuerzos y transporte gratuito en autobús escolar. En Estados Unidos, la recaudación de impuestos a la propiedad en una región puede ser determinada por los contribuyentes de la jurisdicción. Si los contribuyentes creen que no se necesitan más servicios públicos, pueden proponer propuestas para recortar ciertos presupuestos a través de los representantes de los distritos electorales, pagando así. menos impuestos a la propiedad.

Suprimir la especulación inmobiliaria y controlar los precios de la vivienda no son las funciones principales de los impuestos a la propiedad extranjeros. Sin embargo, debido a que los vínculos de recaudación y gestión son relativamente científicos y razonables, tendrán un efecto regulatorio positivo en el mercado inmobiliario. los precios hasta cierto punto.

En países extranjeros, hay ejemplos exitosos y fallidos de confiar en la regulación del impuesto a la propiedad. Para frenar la burbuja del mercado inmobiliario a principios de este siglo, Corea del Sur aumentó repetidamente la carga del impuesto a la propiedad, lo que resultó en que los propietarios en algunas áreas con precios de vivienda relativamente altos pagaran grandes impuestos a la propiedad. Sin embargo, no logró estimular de manera efectiva. la circulación de bienes raíces en estas áreas y no logró contener los precios de la vivienda terminó en fracaso. Singapur ha impuesto altos impuestos inmobiliarios a los promotores y a los ricos, al tiempo que proporciona viviendas controladas por el gobierno a hogares de ingresos bajos y medios, y ofrece políticas de vivienda más favorables y asistencia fiscal diferenciada a la propiedad a otros grupos desfavorecidos. Singapur ha frenado efectivamente el aumento. en los precios de la vivienda y al mismo tiempo proteger las viviendas de los residentes.

Estados Unidos: El impuesto sobre bienes inmuebles destaca las características de las "finanzas públicas"

El impuesto sobre bienes inmuebles estadounidense se recauda en la etapa de retención de la propiedad y tiene ingresos y gastos, carga fiscal y finanzas públicas. La característica distintiva de una fuerte correspondencia de servicio muestra una fuerte vitalidad. Después de una implementación a largo plazo y una mejora continua, ahora se ha convertido en la parte central del impuesto a la propiedad en los Estados Unidos.

El impuesto a la propiedad se ha convertido en la principal fuente de ingresos de los gobiernos locales en los Estados Unidos.

El impuesto a la propiedad estadounidense es la principal fuente financiera de los gobiernos locales en los Estados Unidos. incluso representó la gran mayoría de los ingresos de los gobiernos locales en los Estados Unidos. Algunos tienen características obvias en términos de métodos de recaudación y determinación de tasas impositivas.

En primer lugar, el impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a escala universal y es la principal fuente de ingresos fiscales de los gobiernos locales. También es el segundo mayor gasto de los residentes en consumo residencial. El impuesto sobre bienes inmuebles se aplica sobre la base del valor tasado de los bienes inmuebles.

El valor tasado consta de dos partes: una es el valor de la casa en sí, que se basa principalmente en el valor al momento de la compra, el valor agregado de la decoración, el valor agregado de mercado, etc.; tierra. Los gobiernos locales utilizan una cierta proporción del valor tasado de los bienes inmuebles como valor fiscal y luego determinan la tasa del impuesto sobre bienes inmuebles. La proporción en varios lugares es generalmente de 1 a 3. El monto real del impuesto sobre bienes inmuebles pagado es el de bienes inmuebles. valor fiscal multiplicado por la tasa del impuesto sobre bienes inmuebles.

En segundo lugar, Estados Unidos utiliza diferentes métodos para valorar los bienes inmuebles. El primero es el método de comparación de mercado, que utiliza el valor de mercado de inmuebles similares como referencia para valorar el inmueble que se está evaluando, que generalmente es adecuado para evaluaciones residenciales más simples; el segundo es el método de contabilidad de costos, que utiliza costos de construcción y; depreciación para evaluar El valor de los bienes inmuebles se utiliza generalmente para evaluar grandes edificios públicos, como parques infantiles, campos deportivos, cines, aeropuertos, hospitales, etc., el tercero es el método de análisis de ingresos, que utiliza el retorno de la inversión para calcular el mercado; Valor de los bienes inmuebles basado en los ingresos por alquiler. Este método se utiliza generalmente para la evaluación de bienes inmuebles como los alquileres comerciales.

En tercer lugar, la tasa impositiva sobre bienes raíces en los Estados Unidos cambia con frecuencia. La tasa impositiva total sobre bienes raíces es la suma de las tasas impositivas locales en el estado y los niveles inferiores. Generalmente se compone de tres partes: estatal. tasa impositiva, tasa impositiva de la ciudad y el condado, y tasa impositiva del distrito escolar. Después de la década de 1990, los impuestos a la propiedad de los gobiernos estatales se redujeron significativamente y se transfirieron principalmente a los gobiernos locales, representando aproximadamente entre el 85% y el 90% de los ingresos fiscales de los gobiernos locales. Las tasas de impuestos a la propiedad determinadas por los gobiernos locales en todos los niveles están sujetas a las leyes tributarias estatales y solo pueden implementarse con la aprobación del gobierno estatal.

Los grupos especiales disfrutan de un trato preferencial al implementar impuestos y separación fiscal.

La evaluación del valor inmobiliario en los Estados Unidos está separada de la recaudación y gestión del impuesto sobre el valor inmobiliario. son completados por funcionarios tributarios, y la recaudación y gestión de impuestos es responsabilidad de los funcionarios tributarios. En términos de evaluación del impuesto a la propiedad, la Sociedad de Tasadores de Bienes Raíces de América (SR E A) se fundó en 1935 y es la organización independiente de tasadores de bienes raíces más grande de América del Norte. Los funcionarios tributarios profesionales evalúan el valor de los bienes raíces. Si un contribuyente no está de acuerdo con la valoración, podrá presentar una reconsideración o un recurso de apelación. En términos del sistema de gestión tributaria, Estados Unidos ha establecido un sistema de registro de propiedad privada, que tiene registros de propiedad personal relativamente completos, facilita la gestión estandarizada y se combina con el sistema de crédito personal y el sistema de depósito de nombre real para facilitar a las autoridades fiscales información maestra del contribuyente. La información inmobiliaria se gestiona en línea y los impuestos se pueden pagar en línea después de evaluar la propiedad.

El procedimiento de recaudación del impuesto a la propiedad en Estados Unidos es el siguiente. Primero, los funcionarios tributarios verifican el valor imponible de los bienes inmuebles dentro del tiempo especificado, generalmente una vez al año; luego, los gobiernos municipales y municipales determinan la tasa impositiva con base en el valor imponible de los bienes inmuebles y el presupuesto fiscal, y el valor imponible de los bienes inmuebles; las autoridades tributarias lo implementan, finalmente, los funcionarios tributarios calculan el monto del impuesto y lo notifican al contribuyente por correo, o lo envían al departamento financiero correspondiente por computadora para que lo pague en su nombre;

El profesor Chen Jie, subdirector ejecutivo del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Finanzas y Economía de Shanghai, dijo que cada vez que se exceda el plazo de pago, se pagará una multa del 10% del monto del impuesto. ; si el impuesto sobre bienes inmuebles no se paga durante cinco años consecutivos, la propiedad será embargada por el gobierno. Confiscación y subasta. Por lo tanto, aunque los precios de la vivienda en los Estados Unidos son baratos, con un precio promedio de compra de una vivienda que oscila entre 220.000 y 250.000 dólares estadounidenses, no basta con poder permitirse una casa. Sólo si se siguen pagando impuestos sobre la propiedad se puede realmente llegar a serlo. un dueño de casa. Antes de que el mercado inmobiliario de Detroit colapsara, muchas casas unifamiliares se vendían por unos pocos dólares. La mayoría de ellas eran propiedad de propietarios que no podían pagar los impuestos a la propiedad porque estaban desempleados y tenían enormes atrasos en los impuestos a la propiedad, por lo que tuvieron que ser subastadas. a bajo precio.

En el proceso de recaudación, Estados Unidos también implementa diversas políticas de impuestos inmobiliarios preferenciales para grupos especiales. Por ejemplo, las propiedades propiedad de u ocupadas por agencias gubernamentales, organizaciones sin fines de lucro, organizaciones educativas y organizaciones religiosas están exentas del impuesto sobre bienes raíces; las propiedades que son propiedad u ocupadas por el gobierno están exentas del impuesto sobre bienes raíces; cierta cantidad de exención de impuestos para residencias ocupadas por cuenta propia. La cantidad de exención de impuestos varía de un estado a otro. Se implementa un sistema de crédito para grupos vulnerables, incluidos los ancianos, los discapacitados, los propietarios de bajos ingresos, los veteranos y sus cónyuges, las tierras agrícolas, etc., que pueden compensar o devolver parte del IRPF o de la jubilación, etc.

Los ingresos del impuesto a la propiedad se utilizan principalmente para servicios públicos.

El impuesto a la propiedad de EE. UU. es la principal fuente de fondos requeridos por las agencias gubernamentales locales y juega un papel importante en el funcionamiento normal de los departamentos gubernamentales. role. Los ingresos fiscales procedentes del impuesto sobre bienes inmuebles se destinan principalmente a las empresas públicas.

En Estados Unidos y los principales países occidentales, los impuestos sobre la propiedad de una vivienda se recaudan en la columna de impuestos sobre la propiedad.

Los impuestos a la propiedad son todos impuestos locales, promulgados por los propios gobiernos locales. Los 50 estados de Estados Unidos recaudan impuestos sobre la propiedad, y las entidades tributarias son los gobiernos de los condados, los gobiernos municipales y los gobiernos de los distritos escolares (las entidades financieras especiales de base en los Estados Unidos), mientras que los gobiernos federal y estatal no recaudan impuestos sobre la propiedad.

Tomemos a San Francisco como ejemplo. De 2010 a 2011, el 57 % del impuesto a la propiedad recaudado a partir de una tasa impositiva fija de 1 fue asignado uniformemente por los gobiernos del condado y de la ciudad de San Francisco, el 25 % fue asignado de manera uniforme. asignado por la Education Development Foundation, y el 7,7% fue asignado por la Education Development Foundation financiado por el Distrito Escolar de San Francisco, 3 por el Children's Fund, 2,5 por la Library Foundation, 2,5 por el Public Places Fund, 1,44 por la Comunidad de San Francisco. College, 0,63 presentado a la Comisión de Tránsito Rápido del Área de la Bahía, 0,21 contribuido a la Junta de Control de Calidad del Aire del Área de la Bahía. Además, existen muchos comités especiales muy pequeños y fondos públicos que se asignan de antemano.

Aprender de la experiencia de recaudación de impuestos inmobiliarios de Estados Unidos en tres aspectos

Expertos como Hu Yijian, director del Instituto de Políticas Públicas y Gobernanza de la Universidad de Finanzas y Economía de Shanghai, creen Que la experiencia de los Estados Unidos se puede aprender de los siguientes tres aspectos: Formular principios y métodos para la recaudación y administración de impuestos sobre bienes inmuebles que sean adecuados a las condiciones nacionales de mi país.

En primer lugar, deberíamos centrarnos en los gobiernos locales y traspasar los derechos de imposición y las normas fiscales a los gobiernos locales, porque los gobiernos locales son los más realistas y entienden mejor las necesidades reales de servicios públicos de los residentes y brechas de inversión financiera relacionadas. El nivel "local" puede comenzar desde las ciudades a nivel de prefectura (para los municipios directamente dependientes del Gobierno Central, las ciudades son las unidades de primer nivel, las unidades a nivel de distrito y condado también pueden solicitar un ajuste fino de la tasa del impuesto a la propiedad y el monto de la exención). basado en las condiciones locales.

En segundo lugar, prestar atención a la equidad y viabilidad de la carga tributaria, y fijar razonablemente la superficie o cantidad exenta. No existe un área de exención para el impuesto a la propiedad en países extranjeros, pero sí un monto de exención, y el monto de la exención es más razonable que el área de exención. En vista de la situación actual de que más del 40% de las propiedades en las ciudades de mi país son casas para reformar viviendas, el valor de la propiedad es alto, pero los ingresos del propietario no son necesariamente altos, y para reducir la dificultad de promoción, Puede diseñarse para proporcionar un determinado importe de exención según la unidad familiar.

Finalmente, el tipo impositivo es el adecuado y la carga fiscal aumenta y disminuye. Las tasas impositivas pueden tener flexibilidad local. En principio, los gobiernos locales deben controlar el equilibrio sobre cómo optimizar la tasa impositiva. Sin embargo, el gobierno central debe regularla en la etapa inicial para establecer un efecto de demostración y evaluación comparativa. Al mismo tiempo, para reducir la resistencia a la recaudación, se deben reducir las cargas impositivas sobre bienes inmuebles a medida que aumentan, y se deben eliminar en la medida de lo posible diversos impuestos y tasas comerciales en las transacciones de bienes raíces.

Alemania: recaudación de impuestos inmobiliarios clasificados para controlar los precios de la vivienda

La recaudación del impuesto inmobiliario alemán se basa principalmente en el impuesto a las transacciones inmobiliarias. La carga fiscal es pesada y ligera en el vínculo de transacción. en el vínculo holding, inhibiendo el efecto de la especulación inmobiliaria evidente. Los expertos creen que mi país puede aprender parcialmente de la práctica de Alemania de distinguir entre tenencias a corto plazo y tenencias a largo plazo, y tratarlas de manera diferente en términos de impuestos y tributación, para lograr el propósito de gravar efectivamente y frenar con éxito los precios más altos de la vivienda.

La recaudación clasificada es simple y fácil de operar

El impuesto sobre bienes inmuebles alemán se divide en dos categorías: impuesto sobre transacciones e impuesto de retención. El impuesto sobre transacciones incluye principalmente el impuesto sobre transacciones de tierras y el impuesto sobre ganancias de capital. Impuesto sobre la propiedad El impuesto es principalmente un impuesto sobre la tierra y su sistema de recaudación está diseñado para ser simple y fácil de operar.

En primer lugar, el impuesto sobre las transacciones inmobiliarias es un impuesto especial sobre el volumen de negocios. Los sujetos impositivos son el cedente y el cesionario, y el objeto del impuesto es la transacción de transferencia de bienes inmuebles en Alemania. La base para el cálculo del impuesto es generalmente el precio de la transacción. Si el precio de la transacción no existe o no puede determinarse, se debe utilizar como base el valor de tasación del inmueble de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Tasación de Activos alemana, que generalmente es la misma. 60 a 80% del valor de mercado. Para alentar a los residentes a ser propietarios de sus propias casas y combatir la especulación de los especuladores inmobiliarios, el gobierno alemán ajustó la tasa del impuesto sobre las transacciones de tierras muchas veces. En 2010, la tasa del impuesto sobre las transacciones de tierras ordinarias era de 3,5 a 5. El gobierno estatal donde. En el lugar donde se encuentra el terreno se puede determinar específicamente el tipo impositivo aplicable.

En segundo lugar, en términos del impuesto sobre las ganancias de capital, el gobierno alemán considera que las medidas fiscales son un medio básico para regular el mercado inmobiliario. Además del pago del impuesto sobre las transacciones de tierras, los bienes inmuebles utilizados para la venta deben pagar las transacciones de tierras. El impuesto sobre la venta de bienes inmuebles mantenidos en un plazo de 10 años se basa en impuestos individuales. El impuesto sobre la renta se aplica a tipos progresivos estándar y no se aplica ningún impuesto sobre la renta personal sobre las ganancias obtenidas por la venta de bienes inmuebles poseídos durante más de 10 años. Las ganancias de capital procedentes de la venta de bienes inmuebles están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital cuando se utilizan para comprar una propiedad de reemplazo, sujeto a ciertas condiciones.

Además, en el vínculo del impuesto territorial, las residencias propias y las residencias que no se alquilan con fines de lucro no necesitan pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, sino solo el impuesto territorial de la propiedad. El impuesto territorial es en realidad un impuesto que aplica el gobierno a los bienes inmuebles (incluidos terrenos y edificios) en Alemania. El monto del impuesto se determina en función del estado registrado y el valor del inmueble. La base imponible es el valor fiscal estándar determinado al comienzo de cada año de conformidad con la Ley de Evaluación Fiscal (el valor fiscal de terrenos similares se calcula sobre la base del precio del terreno de transacción) y se paga una vez al año. Las ciudades y pueblos alemanes todavía tienen un margen considerable para regular los impuestos territoriales y pueden fijar tipos impositivos adecuados.

La implementación de una exención fiscal que “enfatiza las transacciones pero descuida las tenencias” beneficia a los residentes.

El sistema de impuestos sobre bienes inmuebles alemán enfatiza el vínculo de transacción e ignora el vínculo de tenencia. Las transacciones a corto plazo son en gran medida. Las transacciones gravadas y de tenencia a largo plazo están libres de impuestos, la tributación encarna el principio de equidad y muchas otras características.

Alemania centra su impuesto sobre bienes inmuebles en el vínculo de transacción, recaudando tanto el impuesto sobre las transacciones como el impuesto sobre la renta, y los trata de manera diferente según el tiempo de tenencia. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las transferencias mantenidas durante menos de 10 años y está libre de impuestos si se mantienen durante más de 10 años. Ayudará a frenar las transacciones inmobiliarias a corto plazo, promoverá las tenencias a largo plazo y reducirá la especulación en el mercado.

El impuesto sobre bienes inmuebles en las propiedades inmobiliarias se aplica principalmente a las propiedades comerciales, y las viviendas residenciales están libres de impuestos; las viviendas básicas de los residentes solo pagan el impuesto territorial para la construcción, y se implementan incentivos fiscales y subsidios financieros para la construcción. y compra de vivienda, que refleja las intenciones de la política de protección del consumo de vivienda residencial.

Los precios inmobiliarios alemanes se han mantenido estables durante mucho tiempo Según las estadísticas, en los más de 30 años transcurridos desde 1977, el precio medio de la vivienda en Alemania sólo ha aumentado un 60%, y el aumento medio anual. es sólo del 2%, si se deduce el factor de aumento de precios, el precio real de la vivienda en Alemania está disminuyendo.

En términos de exención de impuestos, los terrenos públicos (como parques, cementerios), terrenos y edificios de propiedad gubernamental, ferrocarriles federales, iglesias, hospitales, instituciones educativas y de investigación científica, e instalaciones militares y corporaciones municipales, etc., disfrutan de una política de exención de impuestos territoriales. Durante mucho tiempo, el gobierno alemán ha concedido gran importancia a las necesidades básicas de los residentes en materia de bienes inmuebles y ha diferenciado estrictamente la venta y la explotación de bienes inmuebles. La primera residencia para uso propio (excluidos los complejos turísticos) no tiene que pagar. Impuesto sobre bienes inmuebles, pero sólo la base de la casa.

La Ilustración del sistema alemán de recaudación de impuestos inmobiliarios

El profesor Zhu Weiqun de la Escuela de Economía y Gestión Pública de la Universidad de Finanzas y Economía de Shanghai cree que los impuestos inmobiliarios alemanes son relativamente Cerca de la de nuestro país, con énfasis en los vínculos de transacción, los impuestos sobre los vínculos de propiedad ligeros, su política de impuestos sobre bienes raíces brinda la siguiente iluminación a nuestro país.

En primer lugar, Alemania considera que los bienes raíces son una parte importante del mecanismo de bienestar social. Garantizar la vivienda de los residentes es uno de los principales objetivos políticos del gobierno federal. Implementa incentivos fiscales y subsidios financieros para la compra de viviendas. tributación inmobiliaria en el vínculo de transacción, y basado en la realización de transacciones y la tributación de ganancias, que incorpora el concepto de tributación pública de los aumentos de precios y el principio de asequibilidad, incentivando a los residentes a comprar casas y conservarlas durante mucho tiempo, y frenar la especulación.

En segundo lugar, la estabilidad de los precios inmobiliarios en Alemania está relacionada en parte con el hecho de que no implementó el arrendamiento de tierras sino que adoptó un sistema de alquiler anual. Esto se debe a la adopción de un sistema de alquiler anual por uso de la tierra. y los incentivos fiscales del país para la construcción y las viviendas de nueva adquisición y los subsidios financieros para reducir los costos inmobiliarios y mantener los precios bajo control.

El tercero es proteger la vivienda básica de los residentes. El sistema de impuestos inmobiliarios de Alemania no impone impuestos a las viviendas residenciales, pero proporciona incentivos fiscales y subsidios financieros para la construcción y las viviendas recién adquiridas, lo que refleja su especial preocupación por el sustento de las personas.