Plaza Oriental de Pekín
"Oriental Plaza" está ubicada en el centro de Beijing, en una ubicación privilegiada en el número 1 de la calle East Chang'an. Todos los que trabajan en la Segunda Carretera de Circunvalación de Beijing deberían estar muy familiarizados con ella. En el artículo anterior, el autor habló sobre la antigüedad de la tierra de "Beijing Oriental Plaza" y la compra por parte de Li Ka-shing de los derechos de ingresos de los socios domésticos. Este artículo habla en detalle sobre "cómo Li Ka-shing redujo y vendió Beijing Oriental Plaza". " y ¿Por qué haría esto?
En primer lugar, se dice que Beijing Oriental Plaza pertenece a Li Ka-shing, pero ahora en las empresas controladas directamente por Li Ka-shing y su hijo, la inversión de "Oriental Plaza" no puede ser encontrado en absoluto.
De hecho, los derechos de uso del suelo y la propiedad del edificio de Beijing Oriental Plaza pertenecen a una empresa nacional llamada "Beijing Oriental Plaza Co., Ltd.", y desde 2011, a una empresa llamada "Hong Kong Huixian Investment " "La empresa posee 100 acciones de "Beijing Oriental Plaza Co., Ltd."
Hong Kong Hui Xian Investment Co., Ltd. es propiedad indirecta de "Hui Xian Real Estate Trust" a través de la sociedad offshore Hui Xian BVI. A través de las capas de penetración de capital, descubrimos que los derechos de ingresos de Oriental Plaza finalmente cayeron en manos de "Hui Xian Real Estate Trust". Entonces, ¿cuál es la relación entre "Hui Xian Real Estate Trust" y Li Ka-shing? ?
Al observar la historia del fideicomiso, descubrimos que antes de 2011, la empresa familiar de Li Ka-shing, Cheung Kong Holdings, era la parte controladora del predecesor del fideicomiso. El activo principal del fideicomiso era Beijing Oriental. Plaza, que se cerró en 2011. El 29 de abril, el índice de participación de Cheung Kong Holdings Group de Li Ka-shing en Huixian también cayó significativamente debido a su escisión y cotización por separado.
A finales de diciembre de 2020, el índice de participación de Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing en Huixian Real Estate Trust (la empresa matriz de Oriental Plaza) se redujo a 32,49, lo que también significa que Li Ka -Shing la participación accionaria de la familia en Beijing Oriental Plaza Sólo queda menos de 1/3 de sus participaciones, y el llamado "golpearlo hasta matarlo sin venderlo" solo está difundiendo rumores.
Cuando Huixian REIT cotizó en 2011, Gan Qinglin, presidente de Beijing Oriental Plaza Co., Ltd., dijo que las ganancias de la cotización se devolvieron principalmente a los accionistas originales de Oriental Plaza, por lo que no había no se trata de divisas reales. Se debe abordar la cuestión de la remesa de fondos de recaudación de fondos del exterior al país. Estas palabras le dicen con tacto al mundo exterior que esta cotización es en realidad una reducción disfrazada de las participaciones de los accionistas originales en Oriental Plaza.
Verificamos el informe financiero provisional de 2011 de Hui Xian REIT y descubrimos que Hui Xian pagó aproximadamente 11.707 millones de yuanes en préstamos a los accionistas de fondos después de su cotización. Después de que Cheung Kong Holdings de Li Ka-shing y otros accionistas originales recibieron este reembolso, en realidad lograron una "retirada de capital" del proyecto Oriental Plaza.
Entonces, aquí viene la pregunta. Beijing Oriental Plaza se encuentra en un lote agotado en Beijing llamado "1 East Chang'an Street". y reducir sus participaciones? Esto comienza con la valoración de los activos de Oriental Plaza.
Oriental Plaza tiene un área total de construcción de 800.000 metros cuadrados y se compone principalmente de cuatro partes, a saber, el centro comercial Oriental Xintiandi, 8 edificios de oficinas Grado A, dos apartamentos Oriental Plaza y el hotel de cinco estrellas Oriental. Hotel Plaza Yue. Según el informe financiero de Hui Xian Real Estate Trust, la empresa matriz de Oriental Plaza, la valoración de todo Oriental Plaza es la siguiente:
En el cuadro de valoración, encontramos que un edificio de oficinas con Se estima que el área de construcción de 310.000 metros cuadrados en la segunda carretera de circunvalación de la capital. El valor resultó ser de sólo 14.900 millones de yuanes, y el precio unitario equivalente fue de sólo 48.300 yuanes/metro cuadrado. El precio unitario equivalente de Oriental. El apartamento Haoting costaba sólo 26.900 yuanes por metro cuadrado. Este método de valoración obviamente subestimó seriamente el valor de Oriental Plaza.
¿Por qué la valoración de Oriental Plaza por parte de la dirección es tan conservadora? La razón es que a la vida terrestre y los derechos de operación en el extranjero de Oriental Plaza solo les quedan 20 o 30 años.
Según Gan Qinglin, presidente de Oriental Plaza, en 2011: "La valoración actual de los activos para cotizar en bolsa ha tenido plenamente en cuenta factores relevantes.
"La tenencia de la tierra de Beijing Oriental Plaza expira en abril de 2049, y los derechos operativos de Huixian sobre Oriental Plaza expiran en enero de 2049. Las palabras originales de Gan Qinglin fueron: "¿Se ampliará (renovará) para entonces (2049)? no está claro.
Nadie puede decir con certeza qué sucederá en unas pocas décadas. Es precisamente debido a esta incertidumbre que el valor de Oriental Plaza en poder de Huixian REIT tal vez sea por; Esta es la razón por la que Li Ka-shing y otros accionistas originales empaquetaron y listaron los activos de Oriental Plaza con anticipación.
Hasta el día de hoy, aunque Oriental Plaza todavía es operado por la familia Li Ka-shing, Oriental Plaza ha sido Después de escindirse de Cheung Kong Holdings, su ratio de participación en Hui Xian Real Estate Trust, la empresa matriz de Oriental Plaza, es de solo 32,49, excluyendo 2020, que se ve afectado por la epidemia, los dividendos que recibió de Hui Xian Real Estate Trust. En el pasado costaban unos 500 millones de yuanes al año, pero Oriental Plaza ya no es importante para la familia Li Ka-shing, que "no lo venderá hasta que se venda". se alejó de la familia Li Ka-shing