Informe de seguimiento de cambios en la política inmobiliaria nacional (2021 10)

De junio a octubre, el entorno de política inmobiliaria siguió siendo estricto y estable. A nivel central, tras la reunión del comité de política monetaria del banco central en el tercer trimestre y el simposio sobre financiación inmobiliaria de septiembre, los altos funcionarios continuaron hablando intensamente este mes, y la dirección de “mantener la estabilidad” en el mercado inmobiliario quedó clara. . Pan, vicegobernador del banco central y director de la Administración Estatal de Divisas, dijo una vez más que en el próximo paso, el sector financiero cooperará activamente con el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y los gobiernos locales para salvaguardar firmemente la desarrollo saludable del mercado inmobiliario y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores de vivienda. Al mismo tiempo, el Comité Permanente de la XIII Asamblea Popular Nacional autorizó oficialmente al Consejo de Estado a llevar a cabo proyectos piloto sobre la reforma del impuesto a la propiedad en algunas áreas para mejorar aún más el mecanismo inmobiliario a largo plazo y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

A nivel local, el número de políticas locales de control de bienes raíces este mes es básicamente el mismo que el mes pasado, pero la proporción de políticas de endurecimiento disminuyó aún más de 50 el mes pasado a 44, y la tendencia al endurecimiento Las políticas inmobiliarias locales continúan desacelerándose. Desde la perspectiva de las medidas de control, las políticas de endurecimiento se centran principalmente en regular las transacciones del mercado inmobiliario, rectificar el orden del mercado inmobiliario y fortalecer la supervisión de los fondos de las empresas inmobiliarias. El número de ciudades que han introducido medidas administrativas como “restricciones de compra, restricciones de venta, restricciones de préstamos y restricciones de precios” ha disminuido significativamente en comparación con antes. En términos de flexibilización de políticas, además de depender de la introducción de talentos y relajar la política de asentamientos, Harbin, Hunan y otros lugares han introducido sucesivamente políticas de subsidio para la compra de viviendas, y Dongguan, Huizhou, Jiangmen, Zhaoqing y otros lugares han reducido o exención del impuesto sobre la renta de las personas físicas y del impuesto sobre el valor añadido del suelo en la transmisión de viviendas de segunda mano para paliar la caída del mercado inmobiliario. Este informe clasifica y analiza principalmente las políticas de la industria inmobiliaria del 54 de junio a octubre.

2. Política central: mantener firmemente el sano desarrollo del mercado inmobiliario y satisfacer las necesidades de capital razonables de la industria inmobiliaria.

? 1. Seguimiento de la estrategia

2. Resumen de políticas y explicación de las políticas clave

(1) Resumen de la estrategia

La política monetaria continúa estable este mes. Por un lado, a finales de 2010, el banco central llevó a cabo operaciones de recompra inversa a gran escala durante muchos días consecutivos, con una inversión neta de 160.000 millones de yuanes en todo el mes, un aumento con respecto a septiembre. En cuanto a la escala del financiamiento social, según datos previstos del Departamento de Investigación de Valores de CITIC, se espera que la tasa de crecimiento de la escala de financiamiento social de mi país deje de caer y se estabilice de junio a octubre. Se espera que los préstamos en RMB aumenten en 0,7 billones de yuanes, la financiación social aumente en 1,33 billones de yuanes, la tasa de crecimiento de la financiación social se mantenga en torno a 10,0 y la tasa de crecimiento de M2 ​​se mantenga en torno a 8,3. El mercado de crédito en general sigue siendo "estable pero tenso". Por otro lado, la tasa de oferta ganadora de la MLF, la tasa de operación de recompra inversa y la tasa LPR se mantienen sin cambios, manteniendo la continuidad y estabilidad de la política monetaria.

En términos de regulación inmobiliaria, este mes el banco central aclaró aún más la dirección de "mantener la estabilidad" en el mercado inmobiliario. En concreto, desde el 5438 de junio hasta el 18 de octubre, el banco central afirmó en la conferencia de prensa sobre estadísticas financieras del tercer trimestre de 2021 que el apetito por el riesgo de las instituciones financieras para la industria inmobiliaria ha disminuido significativamente recientemente y ha habido una contracción constante. , que es una reacción exagerada a corto plazo del mercado. Algunas instituciones financieras también tienen algunos malentendidos sobre las reglas de gestión financiera del "tercer y cuarto nivel". Todos los bancos importantes deben comprender e implementar con precisión el sistema de gestión financiera prudente de bienes raíces, mantener la liberación estable y ordenada del crédito inmobiliario y mantener el desarrollo saludable del mercado inmobiliario. En la conferencia de prensa posterior sobre el desempeño de la economía nacional en los primeros tres trimestres de 2021 y en la reunión anual del Financial Street Forum 2021, los jefes de los departamentos gubernamentales pertinentes también expresaron sus opiniones. En la actualidad, los riesgos en el mercado inmobiliario son generalmente controlables y el comportamiento financiero de las empresas inmobiliarias y los precios del mercado financiero están volviendo gradualmente a la normalidad. El desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario no cambiará en el futuro. Al mismo tiempo, el Comité Permanente de la XIII Asamblea Popular Nacional autorizó al Consejo de Estado a llevar a cabo una reforma piloto del impuesto inmobiliario en algunas áreas para mejorar aún más el mecanismo inmobiliario a largo plazo, lo que ayudará a frenar la demanda especulativa de bienes raíces y mantener la estabilidad de los precios de la vivienda y del mercado inmobiliario. Además, este mes, el gobierno central también emitió orientaciones específicas sobre la promoción del desarrollo de edificios ecológicos, la promoción de experiencias en la renovación de antiguas zonas residenciales y la gestión de edificios de gran altura.

(2) Interpretación de políticas clave: El Comité Permanente de la XIII Asamblea Popular Nacional autorizó al Consejo de Estado a llevar a cabo un trabajo piloto sobre la reforma del impuesto a la propiedad.

2021 10 El 23 de octubre, la 31.ª reunión del Comité Permanente de la 13.ª Asamblea Popular Nacional de la APN tomó la decisión de autorizar al Consejo de Estado a llevar a cabo un trabajo piloto sobre la reforma del impuesto a la propiedad en algunas áreas. Según el contenido de la reunión:

En primer lugar, el impuesto a la propiedad en las zonas piloto se aplica a los bienes inmuebles residenciales y no residenciales, excluidas las viviendas rurales y las casas de propiedad legal. Los derechos de uso de la tierra y los propietarios de edificios son contribuyentes del impuesto sobre la propiedad. Los bienes inmuebles no residenciales se siguen implementando de conformidad con el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre bienes inmuebles" y el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre el uso de suelo urbano".

2. Las medidas específicas para el programa piloto de impuesto a la propiedad de desarrollo urbano del Consejo de Estado serán formuladas por los gobiernos populares de las áreas piloto. El Consejo de Estado y sus departamentos pertinentes y los gobiernos populares de las áreas piloto deben establecer modelos y procedimientos de recolección y gestión científicos y viables.

3. De acuerdo con el principio de positividad y prudencia, el Consejo de Estado elaborará planes generales y considerará condiciones tales como profundizar la legislación piloto y unificar, promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, y determinar las áreas piloto e informarlas al Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional de la APN para que conste en acta.

4. El período piloto autorizado por esta decisión es de cinco años, contados a partir de la fecha en que el Consejo de Estado emita las medidas piloto.

De hecho, las discusiones sobre el impuesto sobre bienes inmuebles ya han comenzado en China desde principios del siglo XX. Por diversas razones, no se ha lanzado oficialmente y el trabajo piloto sobre impuestos inmobiliarios solo se ha llevado a cabo en Shanghai y Chongqing. Sin embargo, existen diferencias significativas de naturaleza entre el impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre bienes inmuebles. El impuesto sobre la propiedad es un impuesto específico que grava la posesión de una vivienda. Es un impuesto a la propiedad que se aplica a los propietarios en función del valor residual imponible o los ingresos por alquiler de la vivienda. El impuesto sobre bienes inmuebles es un concepto integral, un término general para las partidas impositivas que gravan los bienes inmuebles, incluidos los vínculos de transferencia y retención, incluido el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el uso del suelo urbano, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra, el impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas y el impuesto sobre la renta de las personas físicas. , impuesto de escrituración, impuesto de timbre y otros conceptos tributarios.

A juzgar por el contenido de esta reunión, los objetivos fiscales en las áreas piloto son los bienes inmuebles residenciales y no residenciales, y los contribuyentes son los propietarios de terrenos y propietarios de viviendas, lo que significa que el impuesto sobre bienes inmuebles lo recauda. El tiempo es al menos Incluyendo el impuesto a la propiedad y el impuesto al uso del suelo urbano. En cuanto a si se deben incluir el impuesto sobre escrituras y el impuesto de timbre, la base impositiva y la tasa impositiva aún deben ser determinadas por el Consejo de Estado y los gobiernos de las regiones piloto al formular los detalles de implementación. A juzgar por los objetivos de esta decisión piloto, se pretende promover activa y constantemente la legislación y la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, orientar el consumo de vivienda y la utilización intensiva de los recursos de la tierra, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Pero desde una perspectiva práctica, el impacto de implementar un impuesto sobre bienes inmuebles es integral y de largo plazo. En concreto:

En primer lugar, ayuda a regular los precios de la vivienda y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Siguiendo la orientación de que "la vivienda no es para la especulación", mi país ha establecido gradualmente un mecanismo a largo plazo para los bienes raíces con el nuevo mecanismo de vinculación de personas, vivienda, tierra y dinero como núcleo, del cual el impuesto sobre bienes inmuebles es una parte parte importante. Los impuestos sobre bienes inmuebles pueden aumentar el costo de propiedad de una vivienda al incorporar el componente de propiedad al impuesto. Por un lado, puede frenar la demanda de especulación inmobiliaria y mantener la estabilidad de los precios de la vivienda. Por otro lado, también puede revitalizar el parque de viviendas existente, permitir que el parque de viviendas inactivo ingrese al mercado de ventas y alquiler y aumentar la oferta de viviendas en el mercado. Sin embargo, cabe señalar que, a juzgar por la experiencia práctica del impuesto sobre bienes inmuebles en Shanghai y Chongqing, el impacto del impuesto en el mercado inmobiliario es de corta duración y limitado, dependiendo de la intensidad de la tributación. A largo plazo, los impuestos desempeñan principalmente un papel regulador en el mercado inmobiliario, y la población, la situación económica y las políticas financieras siguen siendo los factores dominantes que determinan la dirección del mercado inmobiliario.

En segundo lugar, ayudará a abrir nuevos recursos financieros para los gobiernos locales y aumentar los ingresos fiscales. Bajo políticas regulatorias financieras inmobiliarias como las "tres líneas rojas" y la gestión centralizada de préstamos inmobiliarios, la capacidad de las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos se ha debilitado, su entusiasmo por adquirir terrenos ha disminuido, las primas por terrenos han disminuido y las autoridades locales La financiación de la tierra ha enfrentado una mayor presión contractiva. El alcance de la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles incluye el vínculo de circulación y el vínculo de retención, que cubren una amplia gama de áreas, y el patrimonio inmobiliario de China es enorme. Una vez que se aplique el impuesto sobre bienes inmuebles, sin duda se convertirá en una fuente importante y estable de ingresos locales.

En tercer lugar, ayuda a regular la distribución secundaria del ingreso y a reducir la brecha entre ricos y pobres. Según el "Informe sobre la riqueza de los hogares chinos (2019)" compilado por el Economic Daily China Economic Trend Research Institute, los activos netos de los hogares urbanos de mi país representan el 71,35% de la riqueza de los hogares per cápita, y los bienes raíces son el componente principal. de la riqueza de los residentes.

A medida que aumentan los precios de la vivienda, se amplía la brecha de riqueza entre ciudades con diferentes niveles de energía y entre áreas urbanas y rurales. La tributación es un canal eficaz para regular la distribución del ingreso y lograr la equidad social. El artículo "Promoción de la riqueza a través de la riqueza" publicado por la revista "Qiushi" señaló que es necesario fortalecer la regulación de los ingresos altos, promover activa y constantemente la legislación y reforma del impuesto sobre bienes inmuebles y hacer un buen trabajo en el trabajo piloto.

En cuarto lugar, favorece la profundización de la reforma del sistema fiscal y tributario y es una medida importante para establecer un sistema fiscal moderno. Las "Recomendaciones del Comité Central sobre la formulación del 14º Plan Quinquenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional y los objetivos a largo plazo para 2035" proponen aclarar los poderes y responsabilidades de gasto centrales y locales, mejorar el sistema fiscal por debajo del nivel provincial, y mejorar la capacidad de proporcionar servicios públicos a nivel de base. Mejorar el sistema tributario moderno, mejorar los sistemas de impuestos locales y de impuestos directos, optimizar la estructura del sistema tributario, aumentar adecuadamente la proporción de impuestos directos y profundizar la reforma del sistema de recaudación y gestión de impuestos. El impuesto sobre bienes inmuebles es una parte importante de la reforma general del sistema tributario. Tiene las ventajas de un amplio alcance tributario y fuentes tributarias estables. Se convertirá en una de las principales fuentes de ingresos para los gobiernos locales en el futuro, garantizando así mejor la realización de sus impuestos. funciones del gobierno local.

La tercera son las políticas locales: la intensidad de la regulación se ha desacelerado aún más y más ciudades han introducido políticas fiscales y tributarias para apoyar el mercado.

1. Seguimiento de la estrategia

(1) Política de restricción administrativa

(2) Política de suelo

(3) Política de fondo de previsión

(4) Política de seguridad habitacional

(5) Política de población y talento

(6) Política de supervisión del mercado

(7 ) Otras políticas

2. Resumen de políticas

Según las estadísticas de seguimiento del Centro de Evaluación e Investigación de la Asociación de Investigación de Vivienda de China, se publicaron un total de 43 políticas locales de regulación inmobiliaria en Enero de 2021, que fue básicamente igual que el mes pasado. De ellas, 16 son políticas laxas, 19 son políticas restrictivas y 8 son políticas neutrales. En comparación con el mes anterior, la proporción de políticas restrictivas ha disminuido aún más y la tendencia a endurecer las políticas inmobiliarias locales se ha desacelerado significativamente.

Específicamente, reforzar la supervisión implica principalmente fortalecer la supervisión del mercado. Los representantes típicos incluyen: Tianjin aclaró los métodos de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales nuevas e implementó una supervisión de proceso completo, Wuhan, Dalian y otros lugares emitieron avisos relevantes sobre la supervisión de las empresas de alquiler de viviendas, que cubren muchos aspectos como la empresa; registro, supervisión de capital y regulaciones comerciales; Guangdong, Zhejiang, etc. Los gobiernos locales han emitido advertencias sobre el riesgo de compra de viviendas, recordando a los compradores que tengan cuidado con diversos riesgos de transacción, como procedimientos de venta incompletos por parte de los desarrolladores y precios irrazonables de las viviendas comerciales; , Ganzhou y otros lugares han emitido sucesivamente planes de acción de tres años para rectificar el orden del mercado inmobiliario, desde el desarrollo inmobiliario hasta la regulación del mercado inmobiliario en muchos aspectos, como las transacciones y el arrendamiento de viviendas. Además, Dongguan ha establecido oficialmente un mecanismo de publicación de precios de referencia para los precios de las viviendas de segunda mano. Xiaogan dejó claro que las nuevas viviendas comerciales deben volver a registrarse si el rango de ajuste de precios supera el 10%. Políticas como las ventas de dos años para los residentes registrados en Quanzhou y las ventas de cinco años para los residentes no registrados en Quanzhou también han contribuido al enfriamiento del mercado inmobiliario local en diversos grados.

Los controles laxos se centran principalmente en relajar las restricciones administrativas y las políticas de población y talento. Entre ellos, en términos de relajación de las restricciones administrativas, los representantes típicos incluyen: Harbin ha emitido una nueva política "16", que reduce el umbral de solicitud de licencias de preventa, relaja adecuadamente la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales, relaja el fondo de previsión de vivienda préstamo para viviendas de segunda mano, y ofrece a los talentos y nuevos ciudadanos la oportunidad de comprar casas Los subsidios y otros aspectos han ayudado al mercado inmobiliario local, ha reducido las condiciones de preventa y ha ajustado la "notarización y lotería"; política. Los complejos residenciales comerciales con una proporción de superficie de piso ≤ 1,2 y los edificios residenciales comerciales con pisos de construcción ≤ 3 no utilizarán la lotería notariada ni el método de selección de viviendas clasificadas para abrir ventas. Hunan ha emitido varias opiniones sobre la promoción de la reducción de existencias de viviendas comerciales no residenciales y brinda apoyo a unidades e individuos que compran o alquilan recientemente viviendas comerciales no residenciales (propias) a través de subsidios para la compra de viviendas, subsidios para el alquiler y reducción de los costos relacionados. costos de transacción. Además, Dongguan, Huizhou, Jiangmen, Zhaoqing, Zhuhai, Jieyang y otros lugares han eximido y eximido del impuesto sobre la renta personal y del impuesto sobre el valor añadido de la tierra para la transferencia de casas de segunda mano por parte de particulares, lo que ayudará a aliviar la fuerte caída de los precios locales. transacciones de viviendas de segunda mano y enviar una señal positiva.

En términos de políticas de población y talento, los representantes típicos incluyen: el distrito de Ningbo Fenghua ha introducido medidas de subsidio de vivienda para talentos de alto nivel, con un subsidio máximo de 6,5438 millones; Henan ha formulado medidas para la gestión de apartamentos para jóvenes talentos, aclarando que el los estándares de alquiler de apartamentos para jóvenes talentos directamente dependientes del gobierno provincial no serán en principio superiores a El alquiler del mercado inmobiliario en la misma región es 70, lo que es básicamente consistente con el estándar de alquiler para apartamentos para jóvenes talentos en la ciudad de Zhengzhou en la misma región; Hunan ha aumentado el apoyo a los préstamos del fondo de previsión de vivienda para talentos de alto nivel, y el límite de préstamos del fondo de previsión de vivienda individual para talentos de alto nivel se puede relajar hasta el límite de préstamo más alto en el centro provincial 4 veces.

Cuatro. Asuntos importantes revisados ​​en junio 5438 00

Verbo (abreviatura de verbo) Perspectivas de la política inmobiliaria

1 Nivel central

10 de junio 55438 05, Banco Central A. Se realizó conferencia de prensa sobre estadísticas financieras del tercer trimestre de 2021. Sun Guofeng, director del Departamento de Política Monetaria, dijo en la reunión que el banco central ha hecho acuerdos de política con miras al futuro para reducir los posibles efectos indirectos de los ajustes de política de los bancos centrales en economías desarrolladas como la Reserva Federal. En la actualidad, el mercado financiero de China funciona sin problemas. En la próxima etapa, la política monetaria prudente será flexible, precisa, razonable y apropiada, siendo el yo el primer paso, la estabilidad como primer paso, los ajustes intercíclicos y la consideración general de la convergencia de políticas este año y el próximo. El Banco Popular de China utilizará de manera integral una variedad de herramientas de política monetaria para mantener una liquidez razonable y suficiente y mejorar la estabilidad del crecimiento total del crédito. Continuar publicando los resultados de la reforma LPR, estabilizar los costos de los pasivos bancarios y promover la estabilización y disminución de los costos financieros integrales de las pequeñas y microempresas. Desde la perspectiva de la liquidez del mercado, más de 2 billones de yuanes en fondos vencerán en el mercado abierto en junio, incluido 1 billón de FML y 1 billón de recompra inversa, lo que provocará interferencias en el lado del capital. En particular, el banco central llevó a cabo operaciones de recompra inversa a gran escala durante varios días consecutivos a finales de 2010, lo que significa que la liquidez se verá amenazada a principios de 2010. A juzgar por la insistencia del gobierno central en una política monetaria prudente, se espera que la FML y la recompra inversa se sigan completando con el mismo monto o una pequeña reducción en el encaje legal, manteniendo una liquidez razonablemente suficiente. Además, el gasto fiscal aumentará gradualmente hacia finales de año, lo que también aliviará en cierta medida la presión de liquidez. En conjunto, la liquidez del mercado en junio de 165438 y octubre sigue siendo escasa y equilibrada.

En materia inmobiliaria, este mes el Gobierno central siguió haciendo frecuentes declaraciones sobre la "estabilidad" del mercado inmobiliario. Según los comentarios del departamento de gestión financiera y de muchos bancos, la financiación inmobiliaria por parte de las instituciones financieras prácticamente ha vuelto a la normalidad de junio a octubre. Para reparar la anterior reacción excesiva del mercado, todavía se espera que mejore aún más el entorno financiero posterior del mercado inmobiliario. Sin embargo, la dirección general del funcionamiento estable de la financiación inmobiliaria no cambiará y la financiación se centrará más en las "necesidades razonables de capital".

2. Nivel local

Junio ​​5438 En octubre, la dirección hacia el mantenimiento de la estabilidad en el mercado inmobiliario se hizo más clara, el nivel central continuó haciendo ruidos frecuentes y también el endurecimiento de los controles locales. ralentizado aún más. Desde una perspectiva política, las políticas inmobiliarias a corto plazo básicamente han tocado fondo y habrá mejoras marginales en el futuro. Incluyendo a Changchun, Harbin, Dongguan, Huizhou, Hunan y otros lugares, recientemente han introducido políticas de apoyo fiscal y fiscal para mejorar el mercado inmobiliario local tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda. Se espera que más ciudades sigan su ejemplo en el futuro, especialmente las ciudades de tercer y cuarto nivel con mayor presión de inventario. Las ciudades de primer y segundo nivel Hotspot se mantendrán cautelosas. Cabe señalar que, en primer lugar, las políticas a menudo van a la zaga, y el fondo de la política no significa el fondo del mercado; en segundo lugar, bajo el tono principal de "la vivienda es para vivir, no para especular", la flexibilización de las políticas es; limitado y su efecto en el mercado será limitado. Por lo tanto, el mercado inmobiliario a corto plazo puede continuar su tendencia a la baja, pero la tendencia a la baja se desacelerará gradualmente bajo la influencia de políticas de mejora marginal.