Acortar el ciclo de transacciones, revitalizar el mercado de valores e introducir nuevas regulaciones para probar el modelo de "transferencia con hipoteca".
Ayudando a revitalizar el mercado de valores
Con el rápido desarrollo de la urbanización, ha llegado la era de las acciones en el mercado inmobiliario nacional. Datos anteriores de Lianjia Real Estate mostraron que el volumen nacional de transacciones de viviendas de segunda mano superó los 6 billones de yuanes en 2016, lo que representa el 41% del total de transacciones de viviendas. Entre ellos, el valor de transacción de casas de segunda mano en Beijing, Shanghai y Shenzhen representó el 74, 72 y 60 del valor total de transacción, respectivamente. Además, en 2017, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano superó al de viviendas nuevas en 24 ciudades, convirtiéndose en el principal canal para satisfacer la demanda de vivienda.
Zhuge Housing Analysis cree que el modelo de “transferencia con hipoteca” traerá principalmente dos beneficios a las transacciones de vivienda de segunda mano. El primero es reducir los costos de transacción, es decir, el vendedor puede utilizar el préstamo bancario del comprador para pagar el préstamo bancario del vendedor sin tener que cancelar la hipoteca y recaudar fondos, lo que efectivamente reduce los costos de transacción y alivia la preocupación de recaudar fondos; reduce el riesgo de transacciones de viviendas de segunda mano y los compradores El destinatario puede depositar directamente el precio de compra en la cuenta de depósito en garantía, lo que protege los intereses de la transacción sujeta hasta cierto punto.
En general, se han reducido los riesgos y costes de las transacciones de viviendas de segunda mano, lo que alivia fundamentalmente las preocupaciones de las transacciones de viviendas de segunda mano, tiene un efecto más evidente en la mejora de la vitalidad del mercado y, al mismo tiempo, promueve la salud del mercado inmobiliario actual. El desarrollo sólido tiene un significado práctico muy importante. En la actualidad, Nanjing, Shenzhen y otras ciudades tienen casos de "transferencia con hipoteca" para viviendas de segunda mano, y se espera que más ciudades sigan este ejemplo en el futuro.
Guardia del Código Civil
¿Qué es entonces “transmisión con hipoteca”? Como sugiere el nombre, la transferencia hipotecaria significa que la propiedad hipotecada se puede transferir sin necesidad de reembolsar el préstamo por adelantado, y se puede emitir una nueva hipoteca y un nuevo préstamo.
En el pasado, el modelo de transacción tradicional era que si desea transferir la propiedad hipotecada, necesita recaudar fondos suficientes para pagar el capital restante del préstamo, recuperar el certificado de propiedad y cancelar la hipoteca original. registro, y luego transferir la propiedad al nuevo comprador.
Tras la implantación de la "transmisión con hipoteca", las transacciones de vivienda de segunda mano han aliviado el problema de los "fondos puente", han bajado el "umbral de acceso" a las viviendas, han aumentado las opciones para compradores y vendedores, y redujo el costo de la vivienda de segunda mano. Se eliminó el costo de circulación de las casas en el mercado y se eliminaron los obstáculos a las transacciones, enriqueciendo aún más la vitalidad del mercado de la vivienda de segunda mano.
Según los datos, la “transmisión hipotecaria” se beneficia principalmente de la aplicación del Código Civil.
Según el artículo 406 del Código Civil: "Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el bien hipotecado. Salvo pacto en contrario de las partes, prevalecerá dicho acuerdo. Si se enajena el bien hipotecado, el El derecho hipotecario no estará sujeto a la transmisión del bien hipotecado. Si el deudor hipotecario transfiere el bien hipotecado, deberá notificarlo inmediatamente al acreedor hipotecario. El deudor hipotecario podrá exigir al deudor hipotecario que cancele la deuda o deposite el producto de la transferencia por adelantado en el acreedor hipotecario. El exceso de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario y el resto será pagado por el deudor.
Los conocedores de la industria señalaron que antes de la introducción del Código Civil, mi país tenía restricciones relativamente estrictas sobre las transacciones hipotecarias. Tras la implementación del Código Civil se aclaró la propiedad de las casas como objetos, lo que provocó un cambio en el concepto de que las hipotecas se basan en objetos y no en personas. La aparición del modelo de “transferencia de hipotecas” facilita los canales de transacción.
Jinan, Shenzhen y otros lugares tomaron la iniciativa en la implementación piloto.
Se entiende que ya en 2021, después de la entrada en vigor del Código Civil, Zhuhai había lanzado el modelo de "transferencia de hipoteca" para transacciones de viviendas de segunda mano, convirtiéndose en la primera ciudad en poner a prueba la "transferencia de hipoteca". . Además de Zhuhai, recientemente se han lanzado proyectos piloto en Jinan, Shandong, Junan, Nanjing, Suzhou, Kunming, Shenzhen, Jinhua, Fuzhou, Wuxi y Hainan.
Tomemos Jinan como ejemplo. En la actualidad, ICBC Shandong Branch ha lanzado el primer negocio de “rehipotecas” de viviendas de segunda mano del país. Se informa que la sucursal de ICBC Shandong cumplió estrictamente con las disposiciones pertinentes del Código Civil y las Medidas para la administración de préstamos personales para vivienda de segunda mano e introdujo de manera innovadora el vínculo de gestión de "cuenta de margen" de la Notaria de Qilu para garantizar la seguridad comercial.
El 17 de agosto, la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Jinan, junto con el Centro del Fondo de Previsión de Vivienda de Jinan y la Oficina Municipal de Justicia, anunciaron el innovador lanzamiento del registro de "transferencia de hipoteca" para casas de segunda mano. Cuando una propiedad hipotecada se pone a la venta, no es necesario reembolsar el préstamo ni adelantar fondos, es decir, se puede completar la transmisión, rehipoteca y préstamo de nueva vivienda sin necesidad de devolver primero la hipoteca original.
Se entiende que el Centro de Registro de Bienes Raíces de la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Jinan ha ampliado el sistema de solicitud en línea. Una vez aprobado el préstamo bancario, puede solicitar el registro de vista previa de la hipoteca en línea y el comprador y el vendedor confirman el "registro de vista previa doble" en sus teléfonos móviles. Al mismo tiempo, el proceso de solicitud se simplificará aún más al extender proactivamente el puerto de registro de avisos a empresas de desarrollo inmobiliario y agencias de corretaje de viviendas.
Vale la pena señalar que en el proceso de "transferencia segura" lanzado en Jinan, la introducción de "cuentas de depósito" notariadas es un vínculo importante. Se informa que antes de que se complete la transacción, todos los fondos serán supervisados por la cuenta para garantizar la seguridad de los fondos. Una vez que la transacción falla, los fondos se devolverán a la ruta original para evitar disputas de fondos y reducir los riesgos de la transacción.
Además de Jinan, el 17 de septiembre, la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Hainan emitió el "Plan de Acción Provincial de Hainan para Coordinar la Prevención y el Control de Epidemias y la Recuperación Económica", proponiendo explorar la "hipoteca" Registro de viviendas de segunda mano sin garantía en préstamos del Fondo de Previsión de Vivienda.
El 20 de septiembre, el condado de Junan, ciudad de Linyi, provincia de Shandong, emitió la "Política del condado de Junan para promover el desarrollo estable y saludable de bienes raíces en 2022 (segundo lote)", proponiendo que el condado de Junan implementará "patrocinado "Pólizas" para vivienda de segunda mano. En el modelo registral de “hipoteca con transmisión”, los inmuebles hipotecados se cotizan para su negociación, y las transmisiones, hipotecas y nuevos préstamos se completan sin necesidad de devolución previa de la hipoteca original.
Impulsados por los beneficios de la “transmisión con hipoteca”, han aparecido casos de “transmisión con hipoteca” para viviendas de segunda mano en ciudades como Nanjing y Shenzhen.
Se informa que el 16 de septiembre, el Centro de Registro de Bienes Raíces de Nanjing cooperó con más de 50 bancos, incluidos China Construction Bank (601939) y Bank of Nanjing (601009), para completar el registro de 158 casas en el ciudad, con un monto de transacción de más de 500 millones de yuanes.
La Oficina Judicial del Distrito de Pingshan, Shenzhen, informó el 1 de septiembre que la Notaria de Pingshan completó el primer servicio de transacciones de viviendas de segunda mano de Shenzhen e implementó un nuevo modelo de transacciones de viviendas de segunda mano.
Además, desde la promulgación del Código Civil, el Centro de Comercio y Registro de Bienes Raíces de Fuzhou tomó la iniciativa y lanzó un nuevo formulario de solicitud en abril de 2021. Desde entonces, ha seguido simplificando los procesos y materiales pertinentes y ha pedido a más instituciones bancarias que participen. En la actualidad, Fuzhou ha completado más de 300 negocios de "rehipotecas".
El negocio piloto de "pedidos en serie" de Beijing se procesa en paralelo
Los datos de seguimiento del China Index Institute muestran que el área de transacciones de casas de segunda mano en Beijing en 2021 superó las 170.000 metros cuadrados, cifra significativamente superior a los 10.654,38 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas. Al mismo tiempo, debido al alto coste de compra de una casa, hay muchos "pedidos en serie" en el mercado, y el funcionamiento del mercado se basa más en mejorar la cadena de reposición de viviendas de segunda mano.
Como mercado principal para las transacciones existentes, las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing también están mejorando constantemente. El 23 de septiembre, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing y la Comisión de Planificación Municipal emitieron el "Aviso sobre la implementación de prueba del procesamiento paralelo de órdenes de secuencia para transacciones de viviendas existentes", que ajustó el orden de las transacciones de viviendas de segunda mano de el pasado al procesamiento paralelo.
Se informa que los "pedidos en serie" se refieren al negocio de transacción en el que una familia que compra una casa primero vende la casa bajo su nombre y luego la compra nuevamente durante el mismo período. El procesamiento paralelo de "pedidos en serie" se refiere a optimizar las reglas de revisión de calificación de compra de vivienda y ajustar el negocio de compra y venta de vivienda que originalmente debía manejarse en secuencia al procesamiento paralelo, mejorar la eficiencia de las transacciones de vivienda y reducir el costo de compra de vivienda.
Durante el período de prueba, las familias que soliciten el negocio "Lian Family Order" deben cumplir las siguientes condiciones: tienen la necesidad de vender sus casas y comprar casas existentes en la ciudad después de que se vendan las casas originales; , tienen la capacidad de comprar viviendas comerciales en las calificaciones de Beijing.
Xu Yuejin, subdirector de investigación del Departamento de Negocios de Index de la Academia Index de China, dijo que según la práctica anterior, las familias con "pedidos continuos" generalmente tienen que vender sus casas y registrarse para la transferencia antes de poder puede ser elegible para comprar la siguiente. Las casas tienen un ciclo de transacción más largo. Después de implementar el procesamiento paralelo, se optimizó la operación de verificación de las calificaciones de compra de vivienda, lo que puede acortar efectivamente el ciclo de transacción de los "pedidos en serie".
La implementación paralela del negocio de "pedidos en serie" puede mejorar efectivamente la eficiencia de las transacciones de viviendas de segunda mano, suavizar la cadena de reemplazo de viviendas de segunda mano y aumentar la vitalidad del mercado inmobiliario. La función principal de esta política es acortar el horario comercial y su impacto en la oferta y la demanda del mercado puede ser limitado. Al mismo tiempo, cabe señalar que actualmente solo la cadena de negocios "familia A ← familia B ← familia C" que involucra a tres familias está incluida en el alcance de la revisión, y la cadena de negocios "casa nueva ← familia B ← casa C" Los proyectos relacionados con viviendas nuevas no se revisarán por el momento.
Los expertos de la industria señalaron que ya sea el procesamiento paralelo de negocios de "pedidos en serie" en Beijing o el nuevo modelo de "transferencia de hipotecas" en otras ciudades, puede satisfacer las necesidades de una variedad de entidades de transacción. A medida que surjan más ventajas de bajo costo y bajo riesgo, el mercado de viviendas de segunda mano puede marcar el comienzo de un nuevo punto de partida.