Riesgos de la operación de préstamos hipotecarios inmobiliarios

El primero es captar los riesgos del mercado. El plazo de los préstamos hipotecarios para propiedades en funcionamiento es largo y hay muchos factores inciertos e impredecibles durante el período del préstamo. Los ciclos de desarrollo económico y los cambios en el ciclo del mercado inmobiliario los prestatarios sobreestiman el valor de las garantías o los proyectos hipotecarios con una relación de alquiler insatisfactoria. ratios de venta en el mercado hipotecario bancario. Puede dar lugar a hipotecas insuficientes, reducir las tasas de ocupación del proyecto y los niveles de alquiler, afectando así a la seguridad del préstamo. Por lo tanto, es necesario evaluar verdadera y objetivamente el valor de mercado de la garantía, utilizar estrictamente el préstamo y evitar que el prestatario reduzca el capital registrado, reduzca el capital social, distribuya indebidamente las ganancias y otras conductas que dañen los derechos e intereses del propietario.

El segundo es captar los riesgos de los clientes y proyectos. Los objetivos de los préstamos deben ser clientes de alta calidad con altas calificaciones crediticias, buenas calificaciones de desarrollo, buen estado financiero, excelente desempeño en el desarrollo de bienes raíces comerciales o rica experiencia en administración de propiedades, sólidas capacidades de atracción de inversiones y capacidades de cultivo y operación de mercado. En principio, las propiedades comerciales se refieren a proyectos de bajo riesgo ubicados en áreas prósperas, como distritos comerciales centrales de la ciudad y distritos comerciales centrales, que se han puesto en funcionamiento durante un período de tiempo, tienen altas tasas de ocupación y se encuentran en buenas condiciones operativas.

El tercero es captar los riesgos de las tasas de interés. Preste atención al impacto de los cambios en la tasa de inflación y las tasas de interés del mercado sobre los ingresos por intereses reales de los préstamos hipotecarios sobre propiedades operativas. El cuarto es comprender los riesgos de gestión posteriores al préstamo. Los bancos operativos deben mantenerse al tanto de las ventas y el arrendamiento de proyectos, estimar con precisión el flujo de efectivo operativo del proyecto, supervisar cuidadosamente los fondos del proyecto, formular planes de pago científicos y razonables, garantizar que el principal y los intereses del préstamo se paguen a tiempo y controlar y resolver eficazmente los riesgos de los préstamos.

2. ¿Qué es un préstamo inmobiliario operativo?

Los préstamos hipotecarios para propiedades operativas se refieren a préstamos otorgados por bancos a personas jurídicas con propiedades operativas, utilizando propiedades propiedad del banco como garantía del préstamo. La fuente de pago incluye, entre otros, los ingresos operativos de la propiedad operativa. .

Las propiedades operativas se refieren a edificios de negocios comerciales y edificios de oficinas que han sido construidos y puestos en operación comercial y tienen suficiente flujo de caja operativo, buenos ingresos integrales y fuentes de pago estables, incluidos edificios comerciales, hoteles estrella e integrales. instalaciones comerciales (como centros comerciales, tiendas) y otros edificios comerciales. En principio, el plazo máximo no excederá de 8 años. (Máximo 15 años)

3. La propiedad hipotecaria se puede utilizar para préstamos inmobiliarios.

Préstamos

1. Abra un fondo (tarjeta) en un banco sin malos antecedentes crediticios.

2. o superior, la relación activo-pasivo no debe ser superior a 70 en principio;

Nivel BB: se refiere al ajuste de la competitividad del mercado del cliente, solvencia débil y alto riesgo.

3. Buen estado operativo y financiero, con capacidad de pagar el capital y los intereses;

4. Poseer todos los derechos de propiedad de las propiedades operativas y tener derechos de uso de la tierra legales y válidos. certificados y certificados de propiedad de bienes raíces; la forma de obtener el certificado de derecho de uso de la tierra es la transferencia de tierras de propiedad estatal;

La agencia de políticas acepta utilizar sus propiedades operativas como garantía de préstamo;

6. Liquidación, cobro y pago de oro Los negocios de intermediación como este se manejan en el banco, y el banco acepta los ingresos y gastos de la administración de la propiedad.

El préstamo hipotecario de propiedad operativa se refiere a un préstamo en el que el banco utiliza la propiedad legalmente propiedad de la propiedad operativa como hipoteca de préstamo, y la fuente de pago incluye, entre otros, los ingresos operativos de la propiedad operativa. .

En cuarto lugar, los riesgos de operar préstamos hipotecarios

1. Riesgo de incumplimiento Incluso si el acreedor hipotecario es un banco, todavía existe un riesgo de incumplimiento cuando el prestatario solicita un préstamo hipotecario inmobiliario. . El riesgo de incumplimiento incluye el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. El incumplimiento forzoso significa que el prestatario se ve obligado a incumplir por sus propios motivos y su capacidad de pago insuficiente, lo que significa que el prestatario tiene la voluntad de pagar pero no la capacidad de pagar. El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento activo del prestatario. La teoría de la equidad sostiene que en un mercado de capitales perfecto, un prestatario puede tomar una decisión sobre si incumplir o no sólo comparando el valor único de su vivienda con el tamaño de su deuda hipotecaria. 2. Riesgo de liquidez Existen algunos riesgos de liquidez en los préstamos hipotecarios inmobiliarios, incluido el riesgo de liquidez. El riesgo de liquidez se refiere al riesgo de que los fondos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de obtener. Hoy en día, el riesgo de liquidez de los préstamos hipotecarios inmobiliarios se refleja en el hecho de que los préstamos para vivienda de China provienen principalmente de fondos de previsión y depósitos de ahorro. Los depósitos de ahorro tomados por los bancos son depósitos a corto plazo, generalmente de sólo tres a cinco años, mientras que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a largo plazo.

3. Los riesgos del ciclo económico son relativamente raros y se refieren a riesgos que surgen de fluctuaciones repetidas en el nivel general de la economía nacional. En comparación con otras industrias, la industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos. 4. Riesgo de tasa de interés Creo que todos entienden que el riesgo de tasa de interés se refiere al riesgo que los cambios en las tasas de interés de los préstamos traen al valor de los activos bancarios. El riesgo de tasa de interés está determinado por la estructura de capital de sus depósitos a corto plazo y su negocio de préstamos a largo plazo. Las fluctuaciones en las tasas de interés, ya sea que aumenten o disminuyan, traerán pérdidas al banco. Si las tasas de interés aumentan, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también aumentarán, lo que puede aumentar la presión de pago de los prestatarios. Cuanto mayor sea el monto del préstamo y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será el impacto, aumentando así el riesgo de incumplimiento. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 402 de los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China, los bienes previstos en los incisos 1 a 3 del apartado 1 del artículo 395 de esta Ley o los edificios en construcción previstos en el inciso 5 de esta Ley. Si un inmueble está hipotecado, deberá realizarse la inscripción de la hipoteca. La hipoteca se crea en el momento de la inscripción.