Reemplazar los préstamos operativos por préstamos para vivienda, ¿un “pastel” o una trampa?

El tipo de interés hipotecario bancario actual ronda el 4,3. El intermediario dijo que la tasa de interés del préstamo operativo era tan baja como 3,2, pero en realidad era el nivel más bajo de 3,4-3,8. Si decide cambiar, puede ahorrar 10.000 yuanes en intereses de préstamo cada año. Esto simplemente no es cierto. Se puede decir que la rehipoteca de préstamos comerciales no es un pastel sino una trampa cuidadosamente diseñada por empresas intermediarias.

El método de cálculo para los préstamos operativos es distribuir el interés anual de manera uniforme entre cada mes. El pago mensual solo incluye intereses, por lo que la presión del pago mensual es muy pequeña. Igual capital e intereses significa que el interés total y el principal se distribuyen uniformemente cada mes, y el principal es cada vez más pequeño, el principal es cada vez más pequeño y el interés total es cada vez más pequeño. Puede pensar en los intereses de los préstamos comerciales como una línea recta, mientras que los intereses de los préstamos hipotecarios son una curva que desciende lentamente. Los préstamos operativos que parecen tener un interés bajo en realidad no tienen ninguna ventaja obvia en comparación con los préstamos hipotecarios si la diferencia entre los tipos de interés es de 2 puntos.

Convertir una hipoteca en un préstamo comercial es más riesgoso y costoso. Para calificar para un préstamo hipotecario a comercial, los residentes deben gastar mucho dinero.

En primer lugar, la mayoría de los residentes pedirán ayuda a un intermediario, y la tarifa del intermediario suele ser de 0 a 3 del monto del préstamo.

En segundo lugar, si el préstamo hipotecario del residente no ha sido pagado; Si se cancela, debe reembolsarse por adelantado. Generalmente, la tasa de interés diaria para el reembolso anticipado es de aproximadamente una milésima;

En tercer lugar, los residentes deben transferirse a una nueva empresa o solicitar una nueva licencia, y es posible que tengan. para encontrar una ubicación comercial se requieren tarifas.

Si el usuario no tiene fondos suficientes para pagar el principal, se requieren fondos puente. De acuerdo con la rutina de reposición anterior, el intermediario cobrará honorarios adicionales en varios nombres durante el proceso de tramitación, como honorarios de garantía, honorarios notariales, etc. Finalmente, el prestamista descubre que el costo del préstamo es mucho más alto de lo esperado, por lo que operar el préstamo le da al comprador la "ilusión" de un mejor trato.

Según la normativa bancaria, los préstamos operativos sólo pueden utilizarse para operaciones comerciales. Es ilegal que transfiramos fondos al mercado de valores y al mercado inmobiliario. Si el banco lo descubre, nuestro crédito personal se verá afectado y el banco cancelará anticipadamente el préstamo operativo. Por lo tanto, no crea fácilmente en el marketing de los intermediarios de préstamos y simplemente pague su hipoteca con honestidad. Déjame explicarte las particularidades de los préstamos comerciales:

1. Características de los dos tipos de préstamos

Un préstamo hipotecario es un préstamo con tu casa como garantía. En comparación con los préstamos normales, las tasas de interés son más bajas y la vida útil es más larga, hasta 30 años.

Los préstamos operativos equivalen a tomar el flujo de caja que su negocio puede aportar como un préstamo de baja presión. En el entorno actual, las tasas de interés de los préstamos pueden ser bajas, pero no mucho más bajas que las de los préstamos hipotecarios. Sin embargo, la vida útil no será muy larga, hasta 3/5 años.

Además, la mayoría de los bancos exigirán a los clientes de préstamos operativos que renueven sus préstamos por un máximo de 1 o 3 años cada 5 años. Cuanto menor sea la tasa de interés, más corto será el intervalo de renovación del préstamo. Cada vez que se renueva un préstamo, el banco también revisará las calificaciones del préstamo y las condiciones operativas de la empresa de acuerdo con los procedimientos. El banco no garantizará que el préstamo se renovará con éxito ni que la tasa de interés seguirá siendo la misma que antes.

2. ¿Cuál será el impacto si se cambia?

El mayor impacto debería ser que nuestro tiempo de pago se acorta, lo que resulta en pagos mensuales más altos, o algunos requieren el pago anticipado de los intereses y el pago del principal a su vencimiento. Bueno, como se puede imaginar, en este momento hay que hacerlo; El flujo de caja de 30 años se convierte en 3 a 5 años. Si no puede pagar para entonces, se enfrentará a un incumplimiento; además, la transferencia de préstamos operativos al campo inmobiliario es un ataque nacional clave si se determina que necesita pagar la totalidad por adelantado.

El año pasado, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros en muchos lugares del país lanzó operaciones especiales para combatir la entrada ilegal de préstamos operativos en el mercado inmobiliario. Muchos clientes recibieron avisos de préstamos bancarios y no pudieron reunir el dinero para pagar el préstamo en el corto plazo. Tuvieron que encontrar fondos puente con altos intereses para ayuda de emergencia, o incluso tuvieron que vender sus casas a precios bajos para recaudar fondos.

3. Entonces, ¿por qué algunas personas recomiendan este método?

Por supuesto que existe una relación de interés. El agente de préstamos estuvo encantado de hacerlo. Tú obtienes el préstamo y él la comisión, pero el riesgo es todo tuyo.

Te dicen que el beneficio es pagar menos intereses, pero nadie te dice los riesgos. Muchos prestamistas no cumplen con los estándares para préstamos operativos. En este momento, el intermediario proporcionará servicios integrales de "empaquetado", y esta "tarifa de servicio" es definitivamente indispensable.

4. Además, los riesgos de sustituir las hipotecas por préstamos operativos no son sólo los anteriores, sino también los siguientes tres riesgos:

Riesgo de infracción

Diferentes bancos Los préstamos tienen diferentes propósitos. Los fondos de los préstamos para el trabajo por cuenta propia sólo se pueden utilizar para el funcionamiento de hogares industriales y comerciales individuales y no se pueden malversar para otros fines, ni se pueden utilizar para comprar, mucho menos, una casa. En la actualidad, las autoridades reguladoras instan a los bancos comerciales a fortalecer la gestión post-préstamo de los préstamos a autónomos. Si se descubre que los fondos de préstamos de autónomos se han utilizado ilegalmente, el préstamo deberá recuperarse dentro de un plazo. En la actualidad, los bancos han descubierto que algunos trabajadores autónomos han utilizado los fondos de sus propios préstamos para pagar sus hipotecas y exigen el pago dentro de un plazo.

He visto un informe real de que el banco encontró a un trabajador autónomo después de utilizar ilegalmente los fondos del préstamo del trabajador autónomo para pagar su hipoteca. Sin embargo, el trabajador autónomo no pudo pagar la deuda. préstamo operativo y estaba en grandes problemas. En primer lugar, si el préstamo no se puede pagar dentro del plazo, el informe crediticio estará vencido y el valioso informe crediticio quedará manchado. En segundo lugar, el banco subastará la propiedad hipotecada para pagar el préstamo, por lo que la casa no estará protegida; .

Riesgos de préstamos a mitad de camino

El plazo de los préstamos para autónomos es generalmente de 3 o 5 años, y algunos bancos tienen un plazo de 10 años. Estos préstamos operativos generalmente proporcionan una suma global de intereses y reembolso del principal al vencimiento. Las políticas crediticias bancarias están cambiando. Actualmente estamos comercializando vigorosamente préstamos personales, pero esta política aún no será la misma dentro de tres a cinco años, por lo que no estamos seguros.

¿Qué debe hacer si pide dinero prestado para liquidar el préstamo operativo cuando refinancia después de 3 o 5 años, pero el banco se niega a refinanciar? ¿Cómo devuelvo el dinero que pedí prestado? Si se trata de un préstamo puente, tasas de interés tan altas son inasequibles para la gente corriente. El estándar de cobro es 0-2 del monto del préstamo, que variará según la dificultad real de cada caso. Si interviene un tercero, se podrá cobrar aparte, normalmente 0,5. El tipo de interés diario de los fondos puente suele ser de una milésima.

Riesgo de devolución única

Dando un paso atrás, han pasado tres o cinco años y la política del banco en materia de préstamos a autónomos no ha cambiado. y se puede volver a prestar. Pero cuando el préstamo operativo vence, el banco exige que el prestatario pague primero el principal del préstamo. ¿Puede cobrar los fondos de reembolso cada vez? Incluso si puede permitírselo, tendrá que devolverlo cada pocos años. ¿Costará mucha energía o incluso algo de capital? ¿Estás seguro de que es un buen negocio? De hecho, muchos casos reales muestran que los usuarios que utilizan préstamos comerciales en lugar de préstamos para vivienda enfrentarán muchos riesgos legales y de política, y la mayoría de los intermediarios no les informarán a los usuarios todos los riesgos.

En resumen, si analiza cuidadosamente los riesgos de los préstamos, encontrará que los bancos ganan intereses y los intermediarios de préstamos obtienen muchas ganancias. Sólo los prestatarios enfrentan todos los riesgos y pueden caer en el abismo de la deuda de la noche a la mañana. en el futuro. . Debido a que existen muchos riesgos y problemas, me gustaría advertir a todos mis amigos que deben cumplir con las normas pertinentes sobre préstamos bancarios y nunca hacer algo tan ingrato como reemplazar un préstamo para vivienda por un préstamo operativo.

Después de comprar la casa, pudimos pagar la hipoteca de forma segura y estable todos los meses. Pero después de que esta vez el préstamo comercial se convierta en acciones, es posible que los intereses que se hayan ahorrado no se puedan ganar y nuestras vidas se conviertan en un desastre. No corra fácilmente el riesgo de los préstamos hipotecarios, especialmente la tentación de los anuncios de los llamados préstamos hipotecarios y préstamos comerciales. Debe comparar su situación real con el flujo de caja de su familia para tomar una decisión racional, segura y a largo plazo.