Mejorar el sistema de supervisión de la financiación hipotecaria y consolidar el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular"
De hecho, la supervisión financiera existente tiene un sistema de políticas claro para la entrada ilegal de fondos físicos en el mercado inmobiliario y el aumento ilegal del apalancamiento por parte de los compradores de viviendas. Además de los tradicionales "tres controles" (investigación previa al préstamo, revisión del préstamo y revisión posterior al préstamo), también existen varios tipos de mecanismos de supervisión de préstamos. Por ejemplo, para el cumplimiento de los préstamos empresariales a entidades, los bancos deben realizar verificaciones de antecedentes de transacciones, investigaciones de entidades comerciales y "pagos encomendados" (los préstamos se pagan directamente a la contraparte del solicitante del préstamo). Las empresas establecidas hace menos de medio año y las casas transferidas hace menos de medio año no pueden solicitar préstamos operativos para combatir el arbitraje por parte de empresas fantasma. El objetivo de estas iniciativas es garantizar que los fondos se utilicen de forma adecuada.
Los préstamos comerciales y de consumo fluyeron hacia el mercado inmobiliario.
Existen restricciones diferenciadas en las políticas de crédito para vivienda y una revisión de la fuente de los fondos para el pago inicial para los compradores de viviendas que aumentan el apalancamiento en violación de las regulaciones. Por ejemplo, el pago inicial sólo puede provenir de los depósitos y la gestión financiera del comprador de la vivienda o de sus familiares directos, y no se permiten préstamos al consumo, préstamos de crédito (incluidas las tarjetas de crédito), financiación puente, préstamos comerciales, etc. Sin embargo, el sistema regulatorio existente ya no se adapta a los cambios actuales en el mercado inmobiliario y financiero.
En primer lugar, en 2019, nuestro país estableció nuevas "anclas de precios" de préstamos, a saber, el LPR de 1 año para ayudar a las pequeñas y medianas empresas y a la economía real, el LPR de 5 años para el real. financiamiento patrimonial y el LPR a 1 año fue bajo por primera vez en comparación con el LPR a 5 años. Por tanto, existe un incentivo inherente para el arbitraje de tipos de interés. Al mismo tiempo, después del brote, los bancos tienen la tarea de ayudar a los préstamos pequeños y medianos (la tasa de crecimiento de los préstamos pequeños y medianos de los cinco bancos principales en 2020 no será inferior al 30%). el repunte del mercado inmobiliario, la "seguridad natural" de las hipotecas inmobiliarias y los "riesgos naturales" de los préstamos pequeños y medianos. Debido a su obstinada comprensión, algunos bancos no tienen ningún incentivo para supervisar si los fondos fluyen al mercado inmobiliario. Esto no sólo satisface las tareas crediticias de las pequeñas, medianas y microempresas, sino que también garantiza la seguridad de los préstamos y los ingresos bancarios. Además, algunos bancos también han creado "préstamos globales", "préstamos de retransmisión" y "préstamos rotativos" para ampliar los préstamos al consumo y los préstamos comerciales con un plazo de sólo un año a más de 10 años para atender a la financiación de préstamos inmobiliarios.
En segundo lugar, los intermediarios financieros se han vuelto populares en los últimos años, especialmente después de que se rectificaran las finanzas P2P e Internet después de 2018. Han surgido agencias inmobiliarias, administradores de viviendas, empresas de inversión, gestión financiera y pequeñas empresas de préstamos. y han comenzado a recurrir al sector inmobiliario, actuando como intermediario financiero entre bancos, inversores y compradores de viviendas. Al mismo tiempo, con la popularización de los terminales móviles de Internet, la difusión y el emparejamiento de información financiera se completan a través de mini programas WeChat, grupos WeChat y actividades fuera de línea (como diversas conferencias sobre inversiones y financiación, bancos, agencias inmobiliarias, etc.). Las pequeñas empresas de préstamos y los compradores están involucrados en ello, lo que hace que la transacción sea extremadamente oculta y aumenta la dificultad de supervisión.
Una vez más, después de la segunda mitad de 2020, el mercado inmobiliario en algunas regiones se recuperó rápidamente y las ciudades calientes volvieron a introducir nuevas políticas de orientación de precios de la vivienda. Sin embargo, el índice de precios de la vivienda de 70 ciudades muestra que el índice de precios de la vivienda de segunda mano en las ciudades de primer nivel aumentó un 2,4%, 5,2% y 7,4% respectivamente en el segundo, tercer y cuarto trimestre, y el aumento en febrero. 2021 alcanzó el 10,8%. Como resultado, en 2020, apareció una "inversión de precios" sin precedentes de una casa de segunda mano en ciudades calientes como Shanghai, Shenzhen y Hangzhou, lo que también contribuyó a la intensificación del "nuevo arbitraje". Los inversores participan activamente y las necesidades de financiación siguen aumentando, lo que también favorece la entrada ilegal de fondos en el mercado inmobiliario.
Como resultado, en 2020, el flujo de préstamos comerciales y de consumo en el mercado inmobiliario aumentó por primera vez. Una investigación reciente realizada por la Oficina Reguladora Bancaria de Guangdong encontró que la cantidad de préstamos ilegales que ingresaron al mercado inmobiliario fue de 277 millones de yuanes y 920 hogares, la Oficina Reguladora Bancaria y de Seguros de Shenzhen seleccionó 6 bancos para realizar inspecciones in situ y les ordenó retirarse; 21 préstamos y 518.000 yuanes de préstamos presuntamente ilegales por adelantado.
Según el informe de trabajo del gobierno de este año, los préstamos de los grandes bancos comerciales crecerán más del 30% en 2021. Actualmente, el flujo ilegal de fondos al mercado inmobiliario no se ha producido a gran escala, pero para garantizar que los fondos puedan entrar en las pequeñas y medianas empresas, es necesario detener su propagación.
Mejorar el sistema regulatorio existente
A juzgar por las recientes medidas regulatorias en Shenzhen, Shanghai y Guangzhou, se puede decir que abordan tanto los síntomas como las causas fundamentales. A través de autoexámenes, retiros de préstamos y sanciones, tomaremos medidas severas contra el financiamiento y los préstamos bancarios ilegales, al mismo tiempo que mejoraremos el sistema regulatorio existente.
Primero, aclarar el mecanismo regulatorio para la fuente del pago inicial. Por ejemplo, Guangzhou exige a las familias prestatarias que proporcionen fuentes de pago inicial durante los últimos seis meses. Para los fondos transferidos dentro de los seis meses, ya sea del prestatario o de miembros de la familia inmediata, se debe realizar un seguimiento de la cadena de capital y verificar claramente que se trata de ingresos razonables (depósitos, gestión financiera, saldos de seguros, saldos de acciones, etc.) en lugar de pedir prestado, recaudar fondos. para puentear o pedir dinero prestado a otros. Además, la información crediticia de la vivienda del prestatario debe verificarse nuevamente al presentar el cumplimiento del préstamo. Si hay un nuevo negocio de préstamos al consumo o cuotas de tarjetas de crédito, debe liquidarse por adelantado antes de poder emitirse.
El segundo es resumir casos típicos y combatir el arbitraje integrado interno y externo. Por ejemplo, hay muchos tipos de intermediarios financieros en Shenzhen. Las autoridades reguladoras han resumido tres tipos de comportamiento de arbitraje, incluidos los empleados bancarios que inducen a los prestatarios a utilizar préstamos operativos, los bancos que cooperan con pequeñas empresas de préstamos a través de WeChat para retirar fondos y las empresas de corretaje que utilizan. Cuentas de WeChat para comprar casas, iniciar negocios y otorgar préstamos Proporcionar servicios "integrados" en consultas y otros aspectos. Sobre esta base, estableceremos nuevas normas para la industria del marketing y la exhibición, rectificaremos las cuentas bancarias de WeChat y promoveremos una supervisión de capital penetrante.
El tercero es remodelar el sistema de supervisión de préstamos inmobiliarios en respuesta a los problemas descubiertos durante el autoexamen. Por ejemplo, Shanghai ha aclarado que no se permiten préstamos personales para vivienda ni préstamos hipotecarios antes de que se complete la estructura principal de la casa (antes de que se complete y acepte la vivienda comercial, se verificará estrictamente la fuente de los fondos para el pago inicial, y no se permitirán préstamos); se devolverán los fondos propios; se aplicará estrictamente la revisión posterior al préstamo de los préstamos existentes. Requisitos como prueba del uso de los fondos o verificación del material. En 2020, los precios de la vivienda en las ciudades calientes aumentaron, desviándose de los fundamentos de la economía real (crecimiento económico, ingreso disponible per cápita, alquileres de viviendas). Entre ellos se encuentran las entradas ilegales de fondos al mercado inmobiliario, la financiación de pagos iniciales y otras situaciones ilegales y apalancadas. El establecimiento de medidas de control refinadas y políticas crediticias severamente diferenciadas controlará la prosperidad excesiva en el mercado inmobiliario y estabilizará el mercado de la vivienda comercial.