Cambios en las tasas de interés de los préstamos estadounidenses en los últimos años
El rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años subió a su nivel más alto desde junio de 2004, lo que sugiere que una recuperación de la economía global impulsará tasas de interés más altas en casi todas las categorías, desde las tasas de préstamos hipotecarios estadounidenses hasta bonos corporativos globales.
Algunos economistas e inversores creen que nuevos aumentos de las tasas de interés en Estados Unidos podrían sofocar el impulso de la recuperación económica. Una razón es que los consumidores estadounidenses ya están profundamente endeudados. Los préstamos hipotecarios han aumentado de menos de 5 billones de dólares a finales de 2000 a más de 8 billones de dólares en 2005. A algunos economistas les preocupa que si las tasas hipotecarias aumentan demasiado rápido, se podría desacelerar el crecimiento económico y provocar que las tasas de interés vuelvan a caer. ¿David?, economista jefe para América del Norte de Merrill Lynch en Nueva York? Economía cargada de deuda David Rosenberg dice que el aumento continuo de los rendimientos de los bonos es insostenible. Dijo que esta es también la razón por la que el impulso de recuperación similar de años anteriores finalmente se quedó corto.
Al final de la sesión de negociación del martes en Nueva York, el bono del Tesoro estadounidense a 10 años cayó 14/32, lo que equivale a una caída de 4,38 dólares por cada 1.000 dólares. La caída de los precios de los bonos significa un aumento de los rendimientos. El rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años subió 0,056 puntos porcentuales hasta el 4,742%. Se trata del nivel más alto desde el 28 de junio de 2004, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para controlar los riesgos inflacionarios en una economía en crecimiento. Los altos rendimientos continuos elevarán las tasas de interés hipotecarias y aumentarán el costo de comprar una casa. Sin embargo, los datos de bankrate.com muestran que hasta el lunes, la tasa hipotecaria a 30 años era del 5,81%, sólo ligeramente superior a la tasa del 5,79% de hace una semana.
Los profesionales del mercado de bonos creen que, en ausencia de datos económicos, esta tendencia se debe principalmente a las expectativas de que las economías fuertes llevarán a los bancos centrales europeos y japoneses a subir las tasas de interés a corto plazo. Las bajas tasas de interés en el extranjero han llevado a los inversores globales a invertir su dinero en bonos estadounidenses. Si bien los rendimientos que reciben son bajos en comparación con los estándares históricos, son bastante altos en los países industrializados. Por ejemplo, el rendimiento de los bonos del Estado alemán a 10 años es sólo de alrededor del 3,6%. Pero eso puede estar cambiando. Cuando el Banco Central Europeo elevó su objetivo de tipos de interés a corto plazo al 2,5% la semana pasada, indicó que podría seguir aumentando los tipos de interés en el futuro.
Los operadores también esperan que las autoridades del Banco de Japón puedan comenzar a cambiar la política monetaria más laxa del mundo tan pronto como el jueves después de una reunión de dos días. Durante los últimos cinco años, el Banco de Japón ha estado inyectando grandes cantidades de efectivo en el sistema financiero para estimular la actividad económica, la llamada política monetaria ultralaxa. Algunos de estos fondos finalmente llegaron a manos de inversores individuales. Aunque muchos inversores se mostraron reacios a comprar acciones durante la caída del mercado de los últimos 65.438+05 años, muchos tomadores de riesgo solicitaron préstamos con tasas de interés anual de sólo 65.438+0,3% - el equivalente a un préstamo de 65.438+ 00.000 con un interés de préstamo diario de $0,36 - e invertido en el mercado de valores.
Según datos de la Bolsa de Tokio, el 49% de las transacciones de los inversores individuales en 2005 fueron transacciones de margen, es decir, préstamos de dinero para comprar acciones. La participación activa de los inversores individuales y el entusiasmo de los inversores extranjeros hicieron que el Nikkei subiera un 40% el año pasado, convirtiendo al mercado de valores japonés en uno de los de mejor rendimiento del mundo. Sin embargo, las cosas podrían cambiar mucho en los próximos meses a medida que termine la política monetaria ultralaxa. Aunque el Banco de Japón ha declarado que mantendrá los tipos de interés a corto plazo cerca de cero durante mucho tiempo incluso si pone fin a su política monetaria ultralaxa, este cambio de política privará a los inversores de la sensación de seguridad de que los tipos de interés se mantendrán bajos. .
Algunos economistas dicen que las tasas de interés podrían aumentar más rápido de lo que muchos inversores esperan, especialmente si la economía continúa creciendo con tanta fuerza como ahora. Por ejemplo, el rendimiento de los bonos del gobierno japonés a 10 años ha aumentado a 1,635% esta semana desde 1,44% a principios de año. Debido a que la tasa de interés del financiamiento de margen y del préstamo de valores se determina con base en las tasas de interés del mercado, aumentará los costos de endeudamiento de los inversionistas individuales en transacciones de comercio de margen y préstamo de valores. Estos cambios pueden hacer que los inversores se muestren reacios a seguir comprando acciones, lo que provocará que el mercado de valores pierda impulso. El Banco de Japón podría anunciar cambios de política el jueves, pero muchos economistas creen que es poco probable que lo haga antes de abril.
Seiji Adachi, economista senior de Deutsche Securities en Tokio, dijo que el mercado de valores puede ser el primero en sentir el efecto de la reducción de 24 billones de yenes en la liquidez del mercado financiero por parte del banco central. Rick?, jefe de operaciones del Tesoro de Estados Unidos en ABN AMRO Holdings Inc. Rick Klingman dijo que si Japón va como se espera, el Banco de Japón, el Banco Central Europeo y la Reserva Federal endurecerán la política monetaria al mismo tiempo.
A medida que Europa y Japón comienzan a aumentar las tasas de interés en una competencia por el dinero de los inversores, algunos analistas predicen que las tasas de interés estadounidenses se verán obligadas a aumentar para mantener el interés de los inversores en poseer activos estadounidenses. Bob? Bob Prince dijo que, como un deudor atrapado en un usurero, Estados Unidos necesita reembolsar la totalidad del capital y los intereses de sus préstamos a menos que el dólar caiga hasta el punto en que los fondos ya no sean necesarios.
Y en el corto plazo, el aumento de las tasas de interés tiende a intensificar este fenómeno. Una razón reside en el vínculo teórico entre el mercado de bonos y el mercado hipotecario. El aumento de las tasas de interés disuadirá a los propietarios de refinanciar, lo que significa que es más probable que mantengan sus hipotecas por más tiempo. Los vencimientos más largos podrían obligar a instituciones como Fannie Mae y Freddie Mac a ajustar sus estrategias de cobertura vendiendo bonos del Tesoro a más largo plazo, lo que ejercería una mayor presión al alza sobre los rendimientos de los bonos. Algunos operadores predicen que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años aumentará por encima del 4,75%, lo que desencadenará otra ronda de ventas relacionadas con hipotecas e impulsará los rendimientos al alza.
A pesar de los múltiples aumentos de las tasas de interés a corto plazo en Estados Unidos, el gasto de los consumidores sigue siendo fuerte. Pero los economistas dicen que el aumento de las tasas de interés podría ejercer una presión adicional sobre los consumidores, obligándolos a recortar el gasto. Esto se debe a que el impacto de las nuevas hipotecas reducirá la demanda de vivienda, impidiendo que los propietarios se endeuden más para aprovechar el aumento del valor de las viviendas, que han sido la principal fuente de financiación del gasto de los consumidores. Si el lento gasto de los consumidores desacelera el crecimiento económico, las tasas de interés a largo plazo caerán porque los inversores esperarán una inflación más baja y la Reserva Federal reducirá las tasas de interés a corto plazo para impulsar el crecimiento económico.
¿Ves si te ayuda?
En los últimos años, con el rápido desarrollo del mercado inmobiliario mundial, los mercados inmobiliarios de China y Estados Unidos han atraído la atención de la gente y se han convertido en dos mercados en desarrollo y mercados desarrollados típicos. La espuma es seria aquí y la espuma no es liviana allí. Ahora, la burbuja de China está comenzando a disminuir, pero la burbuja en los Estados Unidos continúa sin signos de detenerse; algunas personas en China están comenzando a preocuparse por el estallido de la burbuja, pero nadie en los Estados Unidos cree que la burbuja pueda estallar. (De hecho, la burbuja inmobiliaria nunca ha estallado en la historia de Estados Unidos). El gobierno chino tomó una serie de medidas para controlar la burbuja inmobiliaria, pero el gobierno de Estados Unidos permaneció indiferente y permaneció igual. ¿Por qué es esto? En resumen, esto se debe a que las burbujas y los mercados inmobiliarios en los dos países son muy diferentes.
El aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos es igualmente sorprendente.
Esta ronda de burbuja inmobiliaria en Estados Unidos es realmente grave. Los últimos datos publicados por la Oficina Federal de Vivienda y Supervisión Urbana-Rural de Estados Unidos muestran que en 2004, entre los 51 estados y regiones de Estados Unidos, 35 tuvieron aumentos de precios de la vivienda de más del 10% en un año, y 6 de ellos tenía precios superiores al 20%. En el segundo semestre de 2004, la tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en Estados Unidos fue del 12,56%. El incremento en el primer trimestre de este año fue aún mayor, alcanzando el 12,97%, con un incremento acumulado del 50,56% en cuatro años, y un incremento promedio anual superior al 10%. Durante el último medio siglo, la tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha sido sólo del 5,5%. Al mismo tiempo, la relación precio/ingreso de la vivienda y la relación precio/alquiler de la vivienda en Estados Unidos también han alcanzado niveles récord.
En lo que respecta a las grandes ciudades como Nueva York, Chicago, San Francisco y Boston, el aumento de los precios de la vivienda es aún más sorprendente. En los últimos años, los precios de los apartamentos de lujo en estas ciudades han aumentado más del 100%. El precio medio de los apartamentos en Manhattan, Nueva York, aumentó un 1,53%, superando los 90.000 yuanes por metro cuadrado, y los apartamentos de alta gama alcanzaron entre 300.000 y 400.000 yuanes por metro cuadrado. Los apartamentos de nueva construcción de dos dormitorios (dos baños) en Manhattan con una superficie interior de aproximadamente 65.438+0,20 metros cuadrados cuestan desde más de 65.438+0,6 millones de dólares, y los de mejor calidad (incluidas piscinas, saunas y otras instalaciones de fitness). Superan los 2 millones de dólares, con pisos altos y buenas vistas, más de 3 millones de dólares, y los superiores llegan a casi 10 millones de dólares. En algunas áreas de nuevos desarrollos en el bajo Manhattan, como Battery Park adyacente a la Liberty Tower, el edificio más alto del mundo, el precio de los apartamentos nuevos se ha disparado un 318%. ¿No es una locura?
El fuerte crecimiento de la vivienda de primera mano ha impulsado el mercado de la vivienda de segunda mano.
Los datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran que en junio de este año, las ventas de viviendas de segunda mano alcanzaron 7,33 millones de unidades, la segunda vez desde abril de este año. En junio, el precio medio de ONFAMILYHOUSE (lo llamamos villa) en Estados Unidos alcanzó 265.438 dólares estadounidenses + 9.000 dólares estadounidenses, un récord. En comparación con el mismo período del año pasado, el aumento llegó al 14,7%, el mayor de los últimos 25 años.
El gobierno estadounidense es indiferente a las burbujas.
Actualmente, bajo una serie de nuevas políticas de vivienda adoptadas por los gobiernos central y local de China, los precios de la vivienda en muchas ciudades han comenzado a bajar, especialmente en Shanghai, conocida como la fuente de la tormenta. La tendencia a la baja es muy obvia. 1. Los precios de la vivienda de segunda mano han bajado básicamente un 15%. Se espera que la caída sea aún mayor en la segunda mitad del año, y existe la preocupación de que la burbuja pueda incluso estallar, con una caída de los precios del 30% en el corto plazo. Hasta ahora, no hay señales de que los precios de las viviendas estén cayendo en Estados Unidos. Los datos publicados por el Departamento de Comercio de Estados Unidos han demostrado repetidamente que los inicios de nuevas construcciones, las ventas de viviendas nuevas y los montos de los préstamos aún están alcanzando nuevos máximos. Los estadounidenses no parecen preocupados por el estallido de la burbuja. Aunque los estadounidenses ahora no tienen dudas de que a medida que la Reserva Federal suba aún más las tasas de interés en la segunda mitad del año, los precios de la vivienda en Estados Unidos entrarán en un canal descendente tarde o temprano. Pero este proceso de caída de los precios de la vivienda un 20% en cinco años es lento y seguro. No provocará un gran número de deudas incobrables a los bancos ni creará un grupo de capitalistas negativos. El gobierno de Estados Unidos no cree ni cree que sea necesario prestar especial atención a la burbuja inmobiliaria.
El mercado inmobiliario está muy desarrollado y maduro.
En primer lugar, los mercados inmobiliarios de China y Estados Unidos son muy diferentes. China es un mercado emergente que se está desarrollando rápidamente, pero no es perfecto. Estados Unidos es un mercado altamente desarrollado y maduro. Esto muestra que el mercado inmobiliario estadounidense encarna plenamente las características de diversificación y diversificación, incluida la diversificación de la estructura de consumo (solo el 65% de los hogares en los Estados Unidos poseen su propia casa, el 35% de los hogares alquilan durante mucho tiempo, y hay un gran número de apartamentos de alquiler y viviendas multifamiliares a precios relativamente bajos). Estructura de precios diversificada. Mientras tanto, el precio de venta medio de viviendas unifamiliares en Estados Unidos alcanzó los 265.438 dólares + 0,9 millones de dólares después de un importante aumento de precios. Aun así, sobre una superficie de 220 metros cuadrados, cuesta 65.438 dólares estadounidenses + 0.000 yuanes por metro cuadrado, equivalente a 8.000 RMB. La diferencia entre el precio más alto y el precio medio es 1.000 veces. La estructura del producto está diversificada (en Estados Unidos hay condominios caros y apartamentos cooperativos baratos; hay casas unifamiliares y casas multifamiliares. Sin embargo, la estructura de todos los aspectos de los bienes raíces en China es única, el coeficiente de correlación es grande y es fácil compartir las bondades y las desgracias.
El aumento de los precios de la vivienda tiene sus propias características
Las situaciones específicas de los aumentos de los precios de la vivienda en China y Estados Unidos son. Muy diferente en este aumento de los precios de la vivienda, muchas áreas del país han aumentado casi por completo. En la región del delta del río Yangtze como centro, los precios de la vivienda en 16 ciudades centrales han aumentado considerablemente y las razones del aumento son básicamente las mismas. En cada ciudad, independientemente de la región (centro de la ciudad o suburbios), el precio (de gama alta o baja) y el tipo (apartamento o villa), los precios de la vivienda han aumentado, aunque el aumento de la vivienda es interesante. Los precios en los Estados Unidos cubren una amplia gama de áreas, definitivamente no es un aumento ordinario. El aumento de los precios de la vivienda en los Estados Unidos se debe principalmente a los condominios en las grandes ciudades y a las casas unifamiliares en varios estados. Las operaciones y unidades multifamiliares en apartamentos no aumentan día a día, ni los precios de alquiler aumentan significativamente. Los rangos de precios para los diferentes tipos de apartamentos varían ampliamente en cada estado y ciudad de los Estados Unidos. Hay razones especiales para el aumento. : por ejemplo, algunas ciudades se deben a la escasez de ciertos tipos de vivienda y la demanda supera la oferta, algunas ciudades se deben a una fuerte caída del desempleo, algunos estados se deben a un aumento en el número de inmigrantes y algunos estados se deben Debido al rápido crecimiento de estas industrias, la espuma de cerveza y la espuma de café (capuchino) no se conectarán en serie para formar una burbuja más grande, lo que demuestra plenamente la universalidad, independencia y unidad de los opuestos del mercado, y esto es exactamente lo que China tiene para ofrecer. Lo que falta actualmente requiere esfuerzos.
El grado de las burbujas es diferente
Aunque China y Estados Unidos han experimentado grandes aumentos de precios, el grado de las burbujas. Es muy diferente. La llamada burbuja inmobiliaria no es un simple aumento de precios, sino que se refiere a aumentos de precios y demanda falsa causada por una inversión y especulación excesivas. En algunas grandes ciudades de la región del delta del río Yangtze, la inversión y la especulación se han convertido en algo común. , y las colas para comprar son habituales, lo que se traduce en una falsa prosperidad y un grave desequilibrio entre oferta y demanda. Aunque el aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos tiene un componente de inversión, básicamente se sustenta en la demanda real porque Estados Unidos tiene un mercado completo. sistema, impuestos estrictos, préstamos estrictos y costos elevados. La regla básica es que es difícil ganar dinero en menos de cinco años. Los inversores todavía se centran en el mediano y largo plazo.
De hecho, a medida que los precios de la vivienda se disparan y los ingresos aumentan, cada vez más personas ricas y de clase media compran más de dos casas, o compran casas nuevas, o las utilizan para la jubilación, o para préstamos de alquiler, o para evadir impuestos y reducirlos. pero la mayoría son parte de las finanzas familiares a largo plazo y pocos son irracionales. Las estadísticas muestran que a medida que los precios de la vivienda siguen aumentando, la proporción de personas de bajos ingresos y de compradores de vivienda por primera vez ha disminuido, y la proporción de alquileres ha aumentado, lo que indica que el mecanismo del mercado sigue funcionando.
El estatus de la industria inmobiliaria en la economía y la vida ha disminuido.
La proporción y el estatus de la industria inmobiliaria en toda la economía y la vida en China y Estados Unidos son muy diferentes. Durante mucho tiempo, antes del surgimiento de las industrias de alta tecnología y servicios de alta gama, la industria inmobiliaria en los Estados Unidos, junto con el acero y los automóviles, era conocida como las industrias de los tres pilares de la economía nacional. La industria inmobiliaria en los Estados Unidos hace tiempo que superó su punto máximo y su influencia y papel en toda la economía se han reducido considerablemente. China no lo es. La industria inmobiliaria actual de China se parece un poco a la de Estados Unidos entre 1920 y 1950. Está prosperando y floreciendo en todas partes, desempeñando un papel importante en el crecimiento de la economía nacional y la mejora de la vida de las personas. Aunque la vivienda sigue siendo una parte importante del consumo y el crédito de los residentes estadounidenses, y la carga y la proporción han aumentado significativamente con el aumento de los precios de la vivienda, en general sigue siendo relativamente baja. El gasto promedio en vivienda representa el 34% de los ingresos después de impuestos, equivalente al gasto en alimentación, vestido, vivienda y transporte; el pago mensual promedio de préstamos para vivienda representa el 35% de la deuda total, que es menor que la deuda de tarjetas de crédito ( 40%). Los estadounidenses no comprarán una casa indefinidamente. Limitarán otros gastos. A medida que los precios de la vivienda en China siguen aumentando, la relación entre los gastos y el crédito inmobiliario de los residentes chinos y los ingresos y la deuda ha alcanzado niveles muy altos. El impacto de la agitación inmobiliaria en la economía y la vida será mucho mayor que el de Estados Unidos. .
Existen enormes diferencias en los métodos de financiación
Las industrias inmobiliarias de China y Estados Unidos tienen una dependencia muy diferente de las finanzas y los métodos de financiación. El 70% de los fondos de la industria inmobiliaria de China, ya sean préstamos a promotores o préstamos a compradores de viviendas, dependen directamente de los bancos, y los bancos corren el mayor riesgo de altibajos inmobiliarios. Los promotores y compradores de viviendas estadounidenses dependen mucho menos de los bancos que China. Los promotores en Estados Unidos están principalmente (o detrás) de algunos consorcios, grupos y empresas cotizadas, con una amplia gama de canales de financiación y una baja proporción de fondos bancarios. Además de los mismos bancos comerciales que en China (llamados bancos comerciales/de ahorro), también hay un gran número de instituciones de crédito independientes (aunque algunas de ellas también son bancos sólo de nombre, pero en realidad sólo otorgan préstamos para vivienda) y un mayor número de intermediarios de préstamos. Los corredores de préstamos son canales minoristas y agentes de préstamos. No pueden prestar dinero ellos mismos y no tienen fondos para préstamos, pero actúan como agentes de instituciones crediticias y ayudan a diferentes prestamistas a encontrar los canales de préstamo más adecuados. Detrás de los bancos e instituciones crediticias hay dos gigantescas empresas públicas respaldadas por el gobierno, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae en chino) y la Corporación Federal Hipotecaria de Vivienda (Freddie Mac en chino). Compran préstamos emitidos por bancos e instituciones de crédito y los venden en forma de acciones a diversos fondos mutuos, fondos de seguros, fondos de pensiones, fondos especiales e inversores. Las dos empresas que cotizan en bolsa poseen más del 20% de todos los préstamos hipotecarios en Estados Unidos. La titulización de los préstamos para vivienda y la existencia del mercado secundario han reducido en gran medida los riesgos financieros de los prestamistas directos, permitiendo que muchas instituciones e individuos asuman y disfruten de los riesgos y beneficios inmobiliarios.
Existen diferentes formas de intervenir en el mercado.
Los métodos y el alcance de la intervención en el mercado por parte de los gobiernos chino y estadounidense también son muy diferentes. Debido a las diferencias en los cinco puntos anteriores, el gobierno de Estados Unidos adopta un enfoque suave y no interviene directamente en el mercado por la fuerza. El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dice que no le importan los precios de la vivienda, sólo las tasas de interés. De hecho, incluso la única arma del gobierno estadounidense, los aumentos de las tasas de interés, tiene un efecto disuasorio muy limitado y lento sobre los precios de la vivienda. Durante el año pasado, la Reserva Federal aumentó su tasa de interés de referencia nueve veces seguidas, del 1% al 3,25%. Sin embargo, el aumento de la tasa de interés de referencia no puede aumentar y no aumenta directamente las tasas de interés de los préstamos. Actualmente, la tasa de interés de los préstamos a 30 años en los Estados Unidos sigue siendo muy baja, solo alrededor del 5,5%. Los principales bancos comerciales e instituciones crediticias de los Estados Unidos determinan de forma independiente las tasas de interés de los préstamos en función de sus propias evaluaciones de riesgo.
El gobierno de Estados Unidos utiliza un cuchillo blando para evitar que la burbuja explote, permitiendo que la economía y los mecanismos del mercado la digieran y absorban lentamente.
El gobierno chino ha adoptado un enfoque duro, desde la formulación de políticas, el fortalecimiento de la supervisión, la mejora de los sistemas, hasta el aumento de las tasas de interés y el aumento de los costos, para intervenir y guiar de manera integral y directa el mercado para prevenir eficazmente el sobrecalentamiento de la inversión. crecimiento excesivo, y muchos problemas, como los aumentos excesivos de precios, han creado una buena base y un entorno para el desarrollo estable y a largo plazo del mercado actual.