¿Cuál es el resultado final de un caso de disputa económica que involucra a un hotel en Wenzhou que demanda a un comité de aldea en Wenzhou?
Liu Weiping
Introducción al caso
El 18 de agosto de 1994, una empresa comercial de Wenzhou (en adelante denominada la "empresa comercial") financió un hotel en Wenzhou ((en lo sucesivo, el "hotel") se presentó y firmó un "Acuerdo de gestión de acciones conjuntas" con un determinado comité de aldea en Wenzhou (en lo sucesivo, el "Comité de la aldea"). Las dos partes acordaron operar conjuntamente un determinado edificio comercial (en lo sucesivo, "edificio comercial"). El edificio comercial está afiliado a la oficina del pueblo de un determinado grupo empresarial. Para los edificios comerciales, el comité del pueblo es responsable de proporcionar el terreno y los edificios originales (incluidas las piscinas cubiertas y otros edificios auxiliares esporádicos). El hotel es responsable de la construcción civil y la decoración del proyecto de todos los edificios, así como de todos los impuestos. y honorarios pagaderos durante todo el proceso de construcción, de los cuales el hotel posee el 80% de las acciones y el comité del pueblo posee el 20% de las acciones. El hotel es responsable de la gestión del edificio principal del edificio comercial. Independientemente de las ganancias y pérdidas operativas, el hotel garantiza un ingreso de 1,5 millones de yuanes al comité de la aldea cada año. comité de aldea a bajo precio. Al mismo tiempo, la empresa comercializadora firmó un acuerdo con el hotel, estipulando que el portador real de los derechos y obligaciones del "Acuerdo de Sociedad Anónima" es la empresa comercializadora.
En 1997 se completó el edificio principal del edificio comercial con el décimo piso. Los derechos de propiedad se registraron a nombre del comité del pueblo. El hotel y el comité del pueblo funcionaron de acuerdo con el "Conjunto". Acuerdo de Gestión de Stock".
Durante la empresa conjunta entre el hotel y el comité del pueblo, el hotel arrendó el edificio comercial a una gran empresa hotelera en Wenzhou (en adelante, el "hotel"). En 2002, un grupo al que pertenecía el edificio comercial pidió prestados 34 millones de yuanes a un banco en su propio nombre, y el comité de la aldea utilizó algunos pisos del edificio comercial como garantía. Ese mismo año, una empresa de construcción y desarrollo de viviendas en Wenzhou (en adelante denominada "Compañía Fangkai") pidió prestados 34 millones de yuanes a un banco, y el comité de la aldea utilizó algunos pisos del edificio comercial como garantía. Después de que expiró el plazo del préstamo, ni un determinado grupo ni la empresa de desarrollo de viviendas pagaron el préstamo a tiempo. El banco demandó al grupo, al comité de la aldea y a la empresa de desarrollo de viviendas respectivamente, exigiendo la devolución del préstamo. Después de la mediación, el hotel reembolsará el principal y los intereses del préstamo bancario en nombre del hotel, y el prestatario reembolsará el reembolso dentro de un plazo. Debido a que el prestatario no pagó la compensación del hotel a tiempo, la garantía se descontó al hotel de acuerdo con el acuerdo y se transfirieron los derechos de propiedad.
Durante la operación del edificio comercial, el comité de la aldea cambió su término. Después del cambio, el comité de la aldea creyó que el usuario real del préstamo no era un determinado grupo y el comité de la aldea, sino tres empresas. incluida la empresa promotora de viviendas que no fueran un determinado grupo o una filial de una determinada unidad. Al mismo tiempo, el comité de la aldea creía que el comité de la aldea anterior firmó un "Acuerdo de gestión de acciones conjuntas" con el hotel y utilizó el préstamo hipotecario para edificios comerciales sin la aprobación de la asamblea de aldeanos, lo que violaba la ley y dañaba los intereses colectivos. del pueblo presentó una serie de demandas: sobre la propiedad conjunta del edificio comercial Presentó una demanda contra el hotel para confirmar los problemas de operación, solicitando al tribunal que confirmara que el "Acuerdo de Gestión Conjunta" era inválido; una denuncia contra la empresa promotora de viviendas por una disputa sobre un contrato de préstamo presentó una demanda contra el departamento de registro de viviendas para revocar el registro de cambio relativo al cambio de propiedad de la vivienda; Al mismo tiempo, el hotel y la empresa comercial presentaron una demanda contra el comité de la aldea para continuar ejecutando el "Acuerdo de operación de acciones conjuntas" (después de que el Tribunal Popular Supremo confirmó que el "Acuerdo de operación de contrato" era inválido, fue cambiado a una demanda para devolver la inversión en la construcción del edificio comercial); la empresa comercial Debido a una disputa sobre el contrato de gestión con el comité de la aldea, la empresa apeló ante el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang.
Debido a la relación entre el hotel, la empresa comercial, la empresa de desarrollo de viviendas y el hotel, ha habido muchas transacciones entre el hotel, la empresa comercial y el comité de la aldea durante el período de cooperación de más de diez años, y los reclamos entre las partes han La relación de deuda fue difícil de aclarar, y las disputas económicas entre las partes continuaron desde 2003 hasta el 31 de julio de 2007, cuando el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang concluyó el caso.
Liu Weiping aceptó la encomienda y, como agente del hotel, la empresa comercial y la empresa de desarrollo de viviendas, participó en los casos de disputa contractual entre el hotel y el comité de la aldea, y en la devolución del "Conjunto". "Acuerdo de gestión de existencias" entre la empresa comercial y el comité de la aldea. Juicios de casos de disputas sobre fondos de inversión y casos de nuevos juicios sobre contratos de préstamos de empresas promotoras de viviendas.
El foco de la disputa
Primero, quién estaba endeudado con quién cuando el hotel (empresa comercial) y el comité del pueblo operaban conjuntamente el edificio comercial.
En segundo lugar, la mejor manera de salvaguardar los intereses de todas las partes es cómo abordar el edificio comercial construido conjuntamente por ambas partes.
Mediación en el juicio:
Durante el juicio, debido a las complejas relaciones económicas involucradas en el caso, los abogados del Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang y el hotel, el comité de la aldea y la empresa comercial analizados y abogar por la mediación. Al mismo tiempo, el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang también dio a las partes tiempo suficiente para la mediación.
Después de la negociación entre los abogados de todas las partes, la mediación extrajudicial se lleva a cabo en dos pasos: el primer paso es conciliar las cuentas; el segundo paso es negociar el método de manejo basado en la conciliación; resultados.
El trabajo de conciliación es organizado por los abogados de ambas partes. Las tres partes, el hotel, el comité del pueblo, la empresa comercial y la empresa promotora de viviendas, conocen todas las cuentas de las transacciones económicas durante. el período de cooperación y comprobarse mutuamente. Después de tres visitas a Hangzhou durante un período de medio año para intercambiar información contable y resolver reclamos y deudas, todas las partes confirmaron que había una diferencia entre la recepción y el pago por parte del comité de la aldea de hoteles, empresas comerciales y empresas de desarrollo de viviendas. son pasivos al iniciar una empresa.
Con base en los resultados de la reconciliación, las tres partes, Fangkai Company y los abogados de ambas partes negociaron cómo el comité de la aldea debería pagar la deuda. Después de varias negociaciones, las tres partes, la empresa promotora de viviendas y el hotel como arrendatario del edificio comercial llegaron a un acuerdo sobre el método de pago de la deuda del comité del pueblo para el hotel, la empresa comercial y la empresa promotora de viviendas: *** y el La agencia intermediaria encargada realizó una evaluación del valor del edificio comercial (incluido el gran El hotel evalúa el valor de la decoración secundaria del edificio comercial) y subasta el edificio comercial al precio evaluado como precio base El precio de la segunda decoración. de los ingresos del hotel en la subasta van al hotel, y 1/3 de los ingresos de la subasta después de deducir el dinero de la decoración va a la empresa y 2/3 pertenecen al comité de la aldea, y cada uno pagará las tarifas de transferencia de tierras correspondientes. , impuestos, tasas de subasta, etc. según su proporción. Después de más de diez estudios y revisiones por parte de los abogados de todas las partes, se formó un "Acuerdo Marco" por escrito. El "Acuerdo Marco" estableció planes y acuerdos detallados sobre los resultados de la conciliación, los métodos de pago de la deuda, los métodos de manejo de los edificios comerciales y cómo implementarlos.
Después de formular el "Acuerdo Marco", las partes presentaron los resultados de la mediación al Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang.
Resultados de la mediación:
A petición del demandante, un hotel en Wenzhou, el demandado, un comité de aldea en Wenzhou y el tercero, una empresa comercial en Wenzhou, el El Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang organizó una mediación. Las tres partes llegaron voluntariamente al siguiente acuerdo basado en el "Acuerdo Marco" firmado por el demandado, el tercero, una gran empresa hotelera en Wenzhou y una empresa de construcción y desarrollo de viviendas en Wenzhou:
1. La verificación de cuentas anterior del demandado con Fangkai Company y el tercero confirmó que había una diferencia en los recibos y pagos entre el demandado y Fangkai Company y el tercero (el demandado estaba endeudado con Fangkai Company y el tercero). Al mismo tiempo, también estaba el hecho de que el demandado adelantó parte del dinero para el proyecto de construcción comercial. Después de que los dos fueron compensados, el demandado todavía tenía obligaciones con la empresa promotora de viviendas y con el tercero. En vista de las circunstancias anteriores y las razones históricas, todas las partes confirmaron que 2/3 de los ingresos netos de la subasta (cambio) del edificio comercial (área de 30.888,5 metros cuadrados) se destinó al demandado, y el 1/3 restante se destinó a el tercero. El demandante y el tercero acordaron que el demandado iniciaría el proceso de subasta de edificios comerciales (incluidas las renovaciones secundarias de hoteles gestionados por grandes hoteles) dentro de los quince días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la carta de mediación.
El precio de reserva de la subasta es la suma de los precios de tasación de los edificios comerciales y las decoraciones de hoteles que han sido confiados por todas las partes. Según el informe de tasación de activos No. 031 de Hangjunan Pingbao Zi (2007), el El precio tasado del inmueble del edificio comercial es de 262,6758 millones de RMB. El valor de decoración estimado es de 51,6633 millones de RMB. (1) Si la subasta tiene éxito, entre los ingresos de la subasta, la decoración se pagará al hotel en función del precio tasado (el hotel debe soportar los impuestos y tasas relacionados con la subasta en proporción al precio total de la subasta menos el tasado); El precio de la decoración será el precio de subasta de la propiedad, y el demandado y el tercero se dividirán cada uno en 2/3 y 1/3. Si la subasta de bienes raíces implica el pago de tarifas de transferencia de tierras, impuestos y tasas correspondientes. Además del pago de los impuestos al vendedor y los derechos de subasta, el demandado deberá pagar el importe a los departamentos y unidades correspondientes, pero el tercero deberá asumir un tercio del importe total de la transferencia de tierras y todos los impuestos y tasas. Por el monto adeudado al tercero, después de que el demandado recibió el dinero del comprador y pagó varios impuestos y tasas, dedujo los impuestos y tasas a cargo del tercero y el hotel, y se los pagó al tercero y al hotel. en el plazo de diez días hábiles. Si la primera subasta fracasa, todas las partes acuerdan reducir el precio base del edificio comercial en un 10% en un plazo de siete días (el precio de decoración se reducirá en la misma proporción) y encomendar otra subasta.
Si la subasta resulta exitosa, el producto obtenido se gestionará según lo acordado en el párrafo anterior.
(2) Si el edificio comercial no se subasta dos veces (la subasta fracasa después de dos subastas), los costos de la subasta de bienes raíces para las dos subastas (los costos de la subasta de decoración correrán a cargo del hotel) correrán a cargo primero del demandado y el tercero a razón de 2/3 y 1/3, y luego el demandado y un tercero renovarán el edificio comercial excluyendo el hotel. El precio de decoración lo pagará el adjudicatario en función del precio base del segundo. subasta (es decir, calculada como un descuento del 10% sobre el precio tasado. Realizar subastas para grandes hoteles sin precio de reserva, y ganará el que tenga el precio más alto). Ambas partes hicieron ofertas basándose en el supuesto de que el terreno para construcción comercial es para transferencia. La tarifa de transferencia de tierra y los impuestos relacionados con los procedimientos de transferencia de tierra serán adelantados por el postor ganador. Una vez realizado el anticipo, el demandado y el tercero. compártelo en una proporción de 2:1. Si el demandado tiene éxito en la licitación, 1/3 de los ingresos de la subasta (refiriéndose a los ingresos netos del precio de licitación después de deducir todas las tarifas de transferencia de tierras e impuestos relacionados con los procedimientos de transferencia de tierras) se pagará al tercero; Si el tercero gana la puja, se pagarán al tercero los 2/3 del producto de la subasta. 3. Pago al demandado. El demandado correrá con los 2/3 de los impuestos y tasas incurridos por el vendedor durante los procedimientos de transferencia. de los bienes inmuebles y terrenos, el tercero correrá con 1/3, y los impuestos y honorarios del comprador correrán por cuenta del tercero. El demandado y el tercero prometieron que la subasta encomendada del edificio comercial y la licitación por ambas partes finalizarían antes de finales de 2007. Los detalles específicos y el método de pago en caso de subasta se negociarán por separado en ese momento. Una vez cumplido el contenido anterior, la diferencia de pago del demandado al tercero y a Fangkai Company se considera liquidada, es decir, el demandado ya no tiene ninguna responsabilidad ante el tercero y Fangkai Company.
2. Si el tercero tiene éxito en la licitación, el demandado podrá considerar vender la piscina y los edificios auxiliares de apoyo junto al edificio comercial al tercero en las mismas condiciones. Las condiciones específicas de la transacción se negociarán por separado.
3. Este acuerdo entrará en vigor tras la firma de ambas partes y las partes ya no harán valer derechos entre sí con respecto al edificio comercial.
4. El "Acuerdo Marco" es un anexo a este acuerdo de mediación y es vinculante para todas las partes relevantes.
5. Los honorarios de aceptación del caso correrán a cargo del demandante y del tercero.