¿Qué cuestiones se deben considerar en la planificación y operación de parques logísticos?
Qué cuestiones se deben considerar en la planificación y operación de parques logísticos
Según datos publicados por la Federación China de Logística y Compras y la Sociedad China de Logística, el número de diversos Los tipos de parques logísticos en mi país en 2015 sumaron 754 viviendas. Sin embargo, según las divisiones administrativas de nuestro país, hay 287 ciudades a nivel de prefectura o superior, 2.100 ciudades y condados a nivel de condado y 852 distritos municipales, con un total de 3.239.
Los gobiernos de varias regiones están planificando y construyendo no uno sino varios parques logísticos con gran fanfarria, tomando la industria logística como industria líder y nuevo punto de crecimiento económico para promover el desarrollo económico urbano.
Según estadísticas incompletas, actualmente existen en mi país decenas de miles de parques industriales de diversos tipos liderados por gobiernos de todos los niveles. Por lo tanto, una estimación conservadora es que el número de varios tipos de parques logísticos en mi país debería ser de miles.
¡Hay muchos tipos de parques logísticos en mi país y no existen estándares relativamente unificados! El conocimiento general en la industria es que según los objetos de los que dependen los parques logísticos, los parques logísticos se dividen en cuatro tipos: tipo de servicio de carga, tipo de servicio de producción, tipo de servicio empresarial y tipo de servicio integral. Sin embargo, en la construcción y operación reales, a menudo evolucionan hacia varios formatos comerciales específicos.
Por ejemplo, según la escala y funciones de los parques logísticos, los parques logísticos en un sentido amplio se dividen en parques logísticos (en un sentido estricto, generalmente dirigidos por el gobierno, que cubren un área que va desde varios miles acres a docenas de kilómetros cuadrados), parques logísticos Hay tres categorías: bases (que generalmente cubren un área de varios cientos de acres, lo que atrae a otras empresas de logística para establecerse) y centros logísticos (que generalmente cubren un área de decenas de miles de metros cuadrados, utilizados principalmente por grandes empresas de logística para uso propio).
Con la influencia continua de las conocidas políticas de control inmobiliario, los promotores inmobiliarios han comenzado a intervenir en los proyectos de parques logísticos, y los modelos de desarrollo de parques logísticos también se han diversificado, incluidos los liderados por el gobierno, uso propio por parte de grandes empresas logísticas, y promoción inmobiliaria logística. Además, el modelo de negocio del parque logístico también ha cambiado del arrendamiento de almacenes a servicios de valor agregado, lo que ha planteado mayores requisitos para el funcionamiento posterior del parque logístico.
Por lo tanto, durante la planificación específica, construcción y operación del parque logístico, debemos centrarnos en considerar los siguientes 7 aspectos.
1. Comprender profundamente el entorno de desarrollo macroeconómico y la estructura industrial urbana y las necesidades de los clientes del mercado del sitio del proyecto
Al seleccionar un proyecto de parque logístico, lo primero a considerar no es el gobierno políticas, pero tampoco es la fuerza de los inversores, sino si la demanda del mercado respalda el desarrollo del proyecto.
Hay tres puntos clave en el control macroscópico de los proyectos de parques logísticos:
(1) Análisis del entorno macroeconómico.
En términos generales, el análisis del entorno macroeconómico debe entenderse desde tres niveles y dos grandes líneas. Los tres niveles son el nivel nacional, el nivel provincial y municipal (regional) y el nivel local. Las dos líneas principales son la economía en general y la industria logística, incluyendo la situación actual, características, problemas, tendencias, etc.
(2) Análisis de la estructura industrial urbana local.
Primero, comprenda la composición de las industrias líderes de la ciudad local y la distribución de las empresas clave que respaldan las industrias líderes. El segundo es el desarrollo de la industria logística local, incluido el estado de desarrollo, los planes futuros, las políticas preferenciales relevantes, etc.
(3) Análisis de la demanda del mercado.
¿La demanda de logística local es la logística de origen? Si es así, ¿quién es la principal empresa de demanda? ¿Es la demanda? ¿O es un lugar de tránsito? Si es así, ¿las instalaciones y canales locales relevantes satisfacen las necesidades de transferencia logística? -Tierra y analizar posibles competidores y empresas relacionadas en torno al proyecto.
Después de examinar la demanda macro del mercado, también es necesario realizar una investigación in situ sobre el estado de competencia del mercado que rodea el proyecto y buscar alternativas. estrategias de diferenciación.
La investigación in situ sobre proyectos de parques logísticos generalmente se lleva a cabo desde tres aspectos:
(1) Alrededor de los principales parques industriales (industriales).
Es decir, analizar y estudiar la situación de varios parques industriales (industriales) dentro de un cierto radio de la ubicación del proyecto, incluidos los objetivos de desarrollo, el diseño funcional, la planificación futura, las empresas establecidas, las políticas preferenciales, etc. de estos parques. Estos parques pueden proporcionar demanda de mercado para el proyecto o pueden competir con el proyecto.
(2) Parques logísticos del entorno y sus empresas residentes.
Incluyendo diversos mercados comerciales y mercados de carga que se han construido, están en funcionamiento y se prevé construir, así como las principales empresas y hogares de estos mercados. Realizar entrevistas en profundidad con mercados y empresas clave, realizar análisis comparativos de ventajas y desventajas y elaborar un informe de investigación de mercado in situ como referencia en la toma de decisiones del proyecto.
(3)Necesidades potenciales de los clientes.
Conozca más sobre las principales empresas manufactureras, comercializadoras y de logística de terceros en el área del proyecto. Realizar un estudio de demanda logística a estas empresas para conocer su posibilidad de instalarse en el proyecto. Para aquellos clientes objetivo potenciales, es necesario realizar una investigación "alfombra" uno por uno para acumular clientes para su posterior inversión en el proyecto.
3. La ubicación y las condiciones de tráfico del sitio del proyecto son la base objetiva para el posicionamiento estratégico del proyecto.
La ubicación y el tráfico de la ciudad son una logística estrechamente relacionada e interactiva. elementos. En gran medida, el tráfico local existe objetivamente y es difícil de cambiar. Por tanto, se le debe prestar suficiente atención.
(1)Ventaja de ubicación.
Análisis concreto de las condiciones naturales de la ciudad donde se ubica el proyecto. Incluyendo la naturaleza de la ciudad (¿es una ciudad industrial, una ciudad comercial o una ciudad turística?), el agregado económico actual y las tendencias de desarrollo, el tamaño de la población, etc.
Desde una perspectiva macro, comprender el estado y el papel de la ciudad donde se ubica el proyecto en la economía regional y el transporte regional. ¿Es un centro central o una filial auxiliar? Desde una perspectiva micro, necesitamos tener una comprensión detallada de los alrededores del sitio del proyecto. Es decir, la planificación regulatoria del área donde se ubica el proyecto y qué planes de proyecto hay en las áreas aledañas.
(2) Ventajas del transporte.
Realizar análisis basados en el posicionamiento preliminar del proyecto y la situación real que rodea al proyecto. Por ejemplo: carreteras, es decir autovías, carreteras nacionales, carreteras provinciales y otras vías cercanas al sitio del proyecto.
Ferrocarriles, especialmente la distancia a las estaciones ferroviarias de mercancías y cuáles son los principales tipos de materiales a granel que se transportan actualmente por ferrocarril. Puerto, comprender la situación de los contenedores portuarios locales, carga a granel, terminales especiales, etc., y la situación de la supervisión aduanera. En el aeropuerto, los bienes generalmente de alto valor agregado se concentrarán en el transporte de carga aeroportuaria. (Si se construye un parque logístico aeroportuario, el análisis será focalizado.)
En el análisis de las ventajas del transporte, generalmente se analiza un determinado modo de transporte. Si un puerto carretero considera principalmente las condiciones de la carretera, también considerará la posibilidad del transporte multimodal.
4. Posicionamiento estratégico específico y planificación y diseño del proyecto
El posicionamiento estratégico del proyecto del parque logístico es la clave del éxito del proyecto. En la actualidad, muchos proyectos de parques logísticos no han logrado los resultados esperados, principalmente porque ignoraron el posicionamiento estratégico en la etapa inicial. El resultado es que son inherentemente insuficientes y no pueden satisfacer las necesidades de los clientes.
Para captar el posicionamiento estratégico del proyecto del parque logístico se contemplan principalmente tres aspectos:
(1) Posicionamiento estratégico básico.
Es decir, determinar el posicionamiento básico del proyecto en función de la demanda del mercado, la ubicación, el transporte y los recursos superiores controlados por la empresa inversora. ¿Debería ser un parque logístico comercial o un parque logístico de mercancías? Si es un parque logístico de mercancías, ¿será un simple puerto de carretera, o un transporte combinado carretera-ferrocarril, un transporte combinado ferrocarril-mar, etc.? específicos y orientados al mercado. El posicionamiento estratégico incluye posicionamiento en el mercado (dónde están los segmentos del mercado), posicionamiento del cliente (específicamente qué empresas se instalarán), posicionamiento del producto (cuál es la forma arquitectónica del parque), posicionamiento de la marca (cuál es la imagen del mercado), etc.
(2) Determinar las funciones principales y la distribución espacial de las particiones.
Las principales funciones del proyecto. Es decir, cuáles son las funciones principales del proyecto, como oficina, transacción, almacenamiento, distribución, información, servicios de soporte, etc. Los principales indicadores económicos y técnicos de cada área funcional, así como sus interrelaciones.
Por ejemplo, qué tamaño tiene cada área funcional y cuántas empresas se prevé que se instalen allí en el futuro. ¿Cuáles son las necesidades promedio de espacio de oficinas, espacio de almacenamiento y estacionamiento de cada empresa? La distribución espacial y la interrelación de cada área funcional. Es necesario considerar no sólo la apariencia de la construcción del proyecto, sino también la interacción comercial y la optimización de la eficiencia de cada área funcional.
(3) Planificación y diseño específicos.
Incluyendo forma arquitectónica (apariencia e interior), planificación viaria (separación de personas y vehículos), paisajismo, etc. Además, la planificación y el diseño específicos deben considerar no sólo las necesidades de las operaciones de arrendamiento y venta, sino también las necesidades técnicas de las operaciones logísticas.
5. Se debe determinar el modelo de desarrollo y rentabilidad del proyecto antes de iniciar la construcción.
Como todos sabemos, los parques logísticos son proyectos de gran inversión y largo ciclo. Los parques logísticos tradicionales dependen de los ingresos por alquiler de parques. Para que un parque logístico moderno se convierta en una plataforma de servicios logísticos de terceros, debe proporcionar servicios de valor añadido a las empresas establecidas. Por lo tanto, sólo determinando el modelo de negocio del proyecto del parque se podrá lograr un desarrollo saludable de la construcción y operación del parque.
(1) Ordenación del territorio.
El suelo utilizado en los parques logísticos es generalmente suelo logístico. Debido a las necesidades de sus propios servicios de apoyo (el Estado estipula que el suelo logístico debe compararse con el suelo industrial), se pueden utilizar algunos suelos de mercado (comerciales). Solicitado de acuerdo con la situación real. El precio del terreno se negociará específicamente con el gobierno local y se cerrará el acuerdo. También hay que pasar por el proceso de contratación, subasta y cotización. En términos de condiciones de planificación, conviene mantener la parte de apoyo entre el 20 y el 30%.
(2) Principios de desarrollo.
Precisamente porque el proyecto del parque logístico cubre una gran superficie y tiene un largo período de construcción, y también requiere cierto tiempo para atraer inversiones y cultivar. Por lo tanto, se recomienda que los principios de desarrollo de los proyectos de parques logísticos sean: planificación unificada, desarrollo gradual y gestión de bloques;
(3) Modelo de negocio.
Existen tres modelos de negocio específicos para parques logísticos, uno es todo holding y leasing, el otro es todo venta y el tercero es una combinación de leasing y venta. Debido a la gran inversión en parques logísticos, la presión financiera para alquilarlos todos es relativamente alta. Y si se venden todos, será difícil integrar y gestionar las empresas establecidas (hogares). Por tanto, una combinación de arrendamiento y venta es la mejor opción.
(4) La estructura de ingresos de la operación posterior del proyecto.
Además del alquiler de la casa (incluidos los honorarios de propiedad), también hay ingresos por integración empresarial (nuevas necesidades comerciales generadas por empresas establecidas), ingresos por servicios de información (proporcionados a empresas establecidas y empresas relacionadas) y otros ingresos. .
6. Proporcionar buenos servicios post-operación y gestión del proyecto es la garantía del éxito del proyecto
Para el éxito del proyecto del parque logístico, la investigación de mercado es el requisito previo , el posicionamiento estratégico es la clave, y los servicios de operación y gestión es una garantía. Para hacer un buen trabajo en los servicios de postoperación y gestión del parque logístico hay que "1+1", es decir construir un sistema, el sistema de servicios públicos del parque, y construir una plataforma, el sistema logístico. plataforma de servicios de información.
(1) Sistema de servicios públicos de parques.
Incluyendo 5 aspectos:
Primero, servicios profesionales de administración de propiedades. Al igual que la gestión inmobiliaria de zonas residenciales, proporciona servicios básicos como seguridad, limpieza y mantenimiento de ingeniería a empresas y clientes establecidos.
El segundo son los servicios administrativos integrados. Incluyendo tramitación unificada de registros industriales y comerciales, registro fiscal, apertura de cuentas bancarias, emisión unificada de facturas, licencia administrativa (aprobación administrativa para negocios logísticos), etc. Esforzarse por introducir los correspondientes departamentos industriales y comerciales, tributarios, bancarios y de gestión de la industria gubernamental para establecerse en el parque.
El tercero son los servicios de gestión empresarial. Debido a que la mayoría de las empresas instaladas en el parque logístico son pequeñas y medianas empresas, el parque debe contar con instituciones y personal especializado para brindarles servicios como recursos humanos, contabilidad financiera y contratos legales. También se pueden recomendar instituciones sociales para una cooperación a largo plazo.
El cuarto son los servicios de integración empresarial. Proporcionar información comercial y servicios comerciales auxiliares (como distribución, carga y descarga, etc.) a las empresas establecidas, permitiéndoles concentrarse en el crecimiento de sus negocios principales.
El quinto son los servicios financieros logísticos, que incluyen préstamos, garantías, seguros, arrendamientos financieros y prendas de recibos de almacén. Esto es lo que muchas empresas de logística quieren hacer pero les resulta difícil lograrlo.
(2) Plataforma de servicios de información logística.
Incluye dos vertientes, una es el servicio de información pública exterior, y la otra es el sistema de información de gestión empresarial dentro del parque. El desarrollo y la construcción unificados de un sistema de información de gestión empresarial por parte del parque no sólo puede satisfacer las necesidades de comercio electrónico de la gestión empresarial de las empresas establecidas, sino también reducir la inversión y los gastos generales en esta área.
7. Obtener políticas de apoyo relevantes del gobierno
La industria logística está incluida en los diez principales planes de revitalización industrial del país. Como proyecto clave, el parque logístico puede recibir apoyo político y. apoyo financiero de los gobiernos en todos los niveles.
(1) Orientación y apoyo financiero a la política industrial nacional.
Después de que el proyecto del parque logístico pase por los procedimientos de aprobación del proyecto con el gobierno local (Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo), debe esforzarse por figurar como un proyecto provincial clave. Por lo tanto, solicite políticas de apoyo de los departamentos nacionales pertinentes.
(2) Políticas específicas relevantes del gobierno local.
Política de suelo: El precio del suelo se determina mediante la firma de un acuerdo antes de cotizar en bolsa.
Política de tarifas: Durante el proceso de desarrollo y construcción del proyecto, se reducirán o eximirán las tarifas administrativas en los dos niveles urbanos.
Política fiscal: independientemente del período de construcción o el período de operación, el impuesto pagado por el proyecto del parque, la porción retenida local (urbana y urbana) puede estar exenta al menos durante dos años y reducirse a la mitad durante tres años. Es particularmente importante señalar que las empresas establecidas deben disfrutar de las mismas políticas fiscales preferenciales. ¡Esto es muy importante para inversiones futuras y para atraer empresas para que se instalen!
Otras políticas: como procedimientos de proyectos de agencias gubernamentales, gestión de estándares de la industria (el gobierno emite documentos que exigen que las empresas relevantes se instalen para facilitar la inversión), y Apoyo financiero real, etc. ;