Los precios de la vivienda en Australia han seguido cayendo durante 15 meses. ¿Es hora de comprar el chapuzón?
Según las estadísticas del Banco de Pagos Internacionales, durante los últimos 50 años, los bienes raíces australianos han sido uno de los activos con mejores retornos de inversión del mundo. El precio medio se ha multiplicado por más de 60 y lleva tres años consecutivos en un ciclo ascendente sin bajar.
Sin embargo, a partir de 2018, la situación ha cambiado significativamente. Según estimaciones de diferentes agencias, el precio medio de los inmuebles en Australia cayó entre un 5 y un 6% el año pasado, y en Sydney y Melbourne las caídas superaron incluso el 10%. Según datos proporcionados por juwai.com, una plataforma inmobiliaria china en el extranjero, las consultas en Australia cayeron un 20% en 2018. Carrie Law, directora general y directora ejecutiva de juwai.com, dijo en una entrevista con China Business News que debido a una serie de restricciones políticas, la inversión de los compradores en bienes raíces australianos es menor que la demanda real del mercado.
El mercado inmobiliario australiano está atravesando un raro período de ajuste, entonces, ¿todavía vale la pena invertir en bienes raíces locales?
Fuente: Oficina de Estadísticas de Australia
El endurecimiento de las restricciones a la compra de viviendas ha provocado la caída de los precios de las viviendas.
Después de la crisis financiera de 2008, una gran entrada de dinero especulativo extranjero impulsó el aumento de los precios de la vivienda en Australia. De 2011 a 2017, el aumento anual promedio fue de aproximadamente 8-9. Tomemos como ejemplo Sydney, que tiene los precios de vivienda más altos. El precio medio local de la vivienda alguna vez estuvo cerca de los 10.000 dólares australianos (último tipo de cambio: 1 dólar australiano = 4,87 yuanes). En comparación, los datos de la Oficina de Estadísticas de Australia muestran que el salario anual promedio en Sydney es inferior a 90.000 dólares.
Para frenar los precios descontrolados de la vivienda y reducir los riesgos crediticios causados por el alto endeudamiento de los hogares, Australia ha implementado una serie de políticas regulatorias en los últimos años, como aumentar los estándares de pago inicial y los umbrales de aprobación de préstamos. . Además, dado que el 20% de los compradores provienen del extranjero, los compradores extranjeros se han convertido en el principal objetivo de las políticas regulatorias.
Sídney, Nueva Gales del Sur y Melbourne en Victoria son las ciudades más populares para los compradores extranjeros, según la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras de Australia (FIRB). Al mismo tiempo, estos dos estados tienen la mayor cantidad de restricciones a los inversores extranjeros.
En Nueva Gales del Sur, el impuesto de timbre para los compradores extranjeros es el doble que el de los compradores locales, llegando a 8. Además, el recargo anual del impuesto territorial para propietarios extranjeros se ha incrementado del 0,75 al 2. La situación es similar en Victoria. El impuesto de timbre para los compradores extranjeros es de 7, mientras que el impuesto de timbre para los compradores locales es de solo 3. No sólo eso, en mayo de 2007, el gobierno australiano también introdujo el llamado "impuesto fantasma" a los inversores extranjeros, es decir, si la propiedad invertida está desocupada o alquilada por menos de 6 meses al año, deben pagar el Gobierno 5.000 por año. Tasas en dólares australianos.
Una serie de políticas de "restricción de compras" para los inversores extranjeros han tenido efectivamente un efecto inmediato. Los datos de la FIRB muestran que el número de solicitudes de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario cayó dos tercios en 2017, hasta 13.198, en comparación con 40.149 en el mismo período de 2016. Mientras tanto, la inversión extranjera total en bienes raíces residenciales cayó más del 65% interanual en 2017.
La reducción de las entradas de capital extranjero ha reducido efectivamente la burbuja inmobiliaria, pero también ha hundido hasta el fondo la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario australiano. Según una encuesta 54380 publicada por la Asociación Australiana de la Industria Inmobiliaria y el ANZ Bank en junio, el índice de confianza general de la industria inmobiliaria cayó 15,5 puntos en el primer trimestre de 2019, alcanzando el nivel más bajo desde septiembre de 2013.
Al mismo tiempo, los precios inmobiliarios en Australia también han caído. Según estimaciones de diferentes agencias, los precios de las propiedades en Australia cayeron entre un 5 y un 6 en promedio en 2018, mientras que los valores de las propiedades en Sydney y Melbourne combinadas superaron a todas las demás ciudades del país combinadas, cayendo incluso en 10 el año pasado. Desde la perspectiva del volumen de transacciones, según datos de la Asociación de la Industria de la Vivienda (HIA), el volumen de transacciones de nuevas propiedades residenciales en Australia también cayó un 6,7% mes a mes a sólo 4.622 unidades en junio del año pasado, que fue el nivel más bajo desde 2006.
Fuente: Asociación de la Industria de la Vivienda HIA
2019: ¿Comprar la inmersión? ¿O esperar y ver?
Fitch Ratings declaró en el informe Global Real Estate Outlook 2019 publicado a mediados de junio de 2019 que el sector inmobiliario australiano disminuirá aún más, pero la caída será ligeramente más lenta que en 2018, alrededor del 5 en Sydney y Melbourne; Los precios de la vivienda también continuarán su tendencia a la baja desde el año pasado, y la mayor caída posiblemente alcance los dos dígitos. Sin embargo, dado el crecimiento aún sólido del PIB de Australia y las fuertes entradas netas de inmigración, el lento mercado inmobiliario del país mejorará en 2020.
La situación real desde junio de 5438 hasta octubre de este año está totalmente en línea con la previsión de Fitch. El 1 de febrero, los últimos datos publicados por CoreLogic, una institución australiana de investigación inmobiliaria, mostraron que el mercado inmobiliario australiano seguía siendo lento, con el precio residencial promedio nacional cayendo 1,0 mes a mes y 6,1 puntos por debajo del pico en junio de 2017.
Shane Oliver, economista jefe de AMP Capital Investments, también tiene la misma opinión. Según él, los precios de la vivienda seguirán cayendo hasta 2020, es decir, 20 años por debajo del precio máximo. Sin embargo, no cree que el sector inmobiliario vaya a colapsar por completo, porque esta corrección se debe principalmente a las políticas regulatorias de los reguladores, no a los aumentos de las tasas de interés o la recesión económica, y las políticas regulatorias pueden cambiar con el cambio de gobierno.
De hecho, ante la caída de los precios de la vivienda, los departamentos gubernamentales australianos pertinentes no se muestran completamente indiferentes. El año pasado, en junio de 5438, la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) anunció que eliminaría las restricciones a los bancos que elevan los estándares crediticios a partir del 1 de octubre de 2065, y afirmó que esta política serviría como una restricción temporal para 2017. Las medidas "ya logrado sus objetivos". El vicepresidente del Banco de la Reserva de Australia, Guy Debel, también advirtió que los grandes bancos no deberían restringir excesivamente los préstamos durante la crisis del mercado inmobiliario, de lo contrario podrían ahuyentar a los prestatarios y tener un impacto negativo en la economía.
Además, aunque los precios locales de la vivienda no muestran signos de recuperación por el momento, los rendimientos de los alquileres han aumentado en lugar de caer, es decir, la relación alquiler-venta sigue aumentando. El mercado inmobiliario local no es prometedor. Se siente muy "frío". Según CoreLogic, el rendimiento medio del alquiler en Australia fue de 3,75 en septiembre de 2018, frente al 3,6 de 2017. Los rendimientos de los alquileres en Sydney y Melbourne fueron de 3,2 y 3,1 respectivamente, ambos aumentando año tras año.
Otros factores favorables incluyen que, según las previsiones del Banco de la Reserva de Australia, la tasa de crecimiento económico en 2018 y 2019 será superior a 3, superior al 2,2 de 2017. Mientras tanto, las tasas de los préstamos hipotecarios siguen siendo bajas. La tasa de interés flotante estándar promedio para préstamos hipotecarios en septiembre de 2018 fue de 5,3 y la tasa de interés flotante descontada promedio fue de 4,55, que fue básicamente la misma que en el mismo período de 2017.
Fuente: Banco Mundial
Luo dijo a China Business News que alrededor del 22% de los compradores extranjeros de bienes raíces australianos son de China. Aunque el número de consultas de compradores chinos a Australia disminuyó año tras año en 2018, Australia sigue siendo uno de los países más populares para que los compradores chinos inviertan en bienes raíces en el extranjero, especialmente en el cuarto trimestre de 2018. de los compradores chinos ha comenzado una recuperación significativa.
Cree que debido a una serie de restricciones políticas, la inversión de los compradores en bienes raíces australianos es menor que la demanda real del mercado. "La enorme demanda de los compradores chinos es como el agua bloqueada por una presa", dijo. Una vez que Australia relaje sus restricciones a los inversores extranjeros, la demanda acumulada a largo plazo explotará rápidamente.