El orden de funcionamiento del mercado de gestión inmobiliaria

1. Establecer las bases para el orden del mercado de administración de propiedades

Para mantener el orden de funcionamiento del mercado de administración de propiedades, hay dos puntos básicos que deben aclararse primero: primero , la titularidad de los derechos de propiedad; la gestión de las relaciones principal-agente. Estos dos son problemas en la relación entre las entidades del mercado, es decir, consumidores y operadores, en el mercado de gestión inmobiliaria. Es precisamente por la existencia de esta relación que existe el mercado de gestión inmobiliaria. Sólo aclarando y enderezando esta relación podrá el mercado de gestión inmobiliaria funcionar de forma ordenada.

(1) Definición de derechos de propiedad y propiedad

1. Derechos de propiedad privada

Para el "dueño" de la propiedad, es dueño de la casa. El derecho poseer, usar y disfrutar la propiedad a su nombre y todos los ingresos por alquiler, y vender, transferir, arrendar o permitir que otros usen las acciones de propiedad a su nombre junto con los derechos anteriores sin interferencia de otros.

2. Derechos de propiedad colectiva

Como sugiere el nombre, los derechos de propiedad colectiva son la propiedad colectiva de un recurso por parte de múltiples individuos. La forma de utilizar este recurso de propiedad conjunta debe decidirse colectivamente. Por ejemplo, el campo deportivo de una comunidad es propiedad conjunta de todos los propietarios, pero esto no significa que cada propietario pueda utilizarlo como desee. El uso de este campo deportivo debe ser decidido colectivamente por el comité de propietarios compuesto por todos los propietarios. De manera similar, el comité de propietarios también debe decidir colectivamente cómo realizar el mantenimiento y las reparaciones en las propiedades de propiedad colectiva.

3. Diferenciar la propiedad de los edificios

En teoría, los derechos de propiedad privada y los derechos de propiedad colectiva son relativamente fáciles de distinguir. Sin embargo, en la operación real de administración de propiedades, todavía es bastante difícil definir los derechos de propiedad de un solo edificio si pertenece a varios propietarios. La comunidad jurídica define la situación en la que varias personas poseen el mismo edificio como propiedad diferenciada del edificio.

La propiedad dividida de un edificio significa que cuando varios propietarios divididos*** poseen un edificio dividido, cada propietario dividido tiene la propiedad exclusiva de las partes exclusivas del edificio y de otras partes del edificio de las que disfruta. por el propietario, así como los derechos de membresía derivados de la relación contractual entre los propietarios.

(2) La relación de encomienda y agencia de la administración de propiedades.

En términos generales, los propietarios pueden cuidar de sus propias propiedades. Sin embargo, con el desarrollo de la tecnología de la construcción, la complejidad de las propiedades es cada vez mayor y los propios propietarios ya no son capaces de gestionar sus propias propiedades a gran escala y en múltiples facetas. Esto ha llevado a los propietarios a buscar agentes especializados para realizar actividades de administración de propiedades que no pueden o no quieren realizar. Surge así la relación de encomienda y agencia de la gestión de inmuebles.

En la relación principal y agencia, los sujetos incluyen al agente, el principal y la contraparte. Una relación de agencia no puede ocurrir sin un agente relativo. En la práctica de la administración de propiedades, el agente es la empresa administradora de propiedades y el agente es el propietario o el comité de propietarios. Hay dos tipos de contrapartes: una son varias empresas profesionales relacionadas, como empresas de mantenimiento de viviendas, empresas de mantenimiento de equipos, empresas de paisajismo, empresas de limpieza, etc. Las empresas de administración de propiedades celebran varios contratos con diversas empresas profesionales para satisfacer las necesidades de sus agentes. El segundo es dispersar a los propietarios (en relación con el comité de propietarios) y a los inquilinos (en relación con los propietarios). La sociedad administradora de la propiedad, en nombre de la junta de propietarios o propietario de la propiedad, firma un contrato de uso de la casa o un contrato público con los propietarios o inquilinos dispersos para regular el uso de la propiedad.

Existe una relación principal-agente entre el propietario y el administrador. Para garantizar que la propiedad que posee se pueda utilizar con normalidad, el propietario contrata a un agente en el mercado de administración de propiedades y le confía. derechos de administración de su propiedad al propietario. Cuando la sociedad administradora de propiedades obtiene los derechos de administración de la propiedad a través de un contrato de encomienda, se establece la relación de encomienda-agente entre el propietario y el administrador.

2. El contenido principal del orden del mercado de gestión inmobiliaria.

Para establecer un buen orden del mercado de gestión inmobiliaria, se deben establecer reglas integrales del mercado. Aunque estas reglas del mercado tienen un cierto grado de subjetividad, son una limitación eficaz para mantener el orden del mercado de gestión inmobiliaria.

Al mismo tiempo, el contenido y los requisitos que refleja también reflejan los requisitos de las leyes objetivas del mercado de gestión inmobiliaria.

(1) Orden de entrada y salida del mercado

Las empresas de administración de propiedades que ingresan al mercado de administración de propiedades para actividades comerciales deben cumplir ciertas condiciones si no tienen ciertas calificaciones para participar en el mercado. actividades comerciales, inevitablemente causarán caos en el mercado. Por lo tanto, sólo regulando las empresas de administración de propiedades de acuerdo con ciertas condiciones podemos garantizar que cada empresa ingrese al mercado de manera ordenada y salga del mercado de manera ordenada.

1. Orden de entrada al mercado

(1) Se requiere una revisión de calificación de los operadores que participan en las actividades del mercado de administración de propiedades, lo cual es un requisito previo para garantizar el orden del mercado de administración de propiedades. . A partir de las necesidades de la economía de mercado, quienes participan en la competencia en el mercado de administración de propiedades deben ser operadores de servicios de administración de propiedades y sus características obvias son operación independiente, responsabilidad por pérdidas y ganancias y calificaciones de personas jurídicas independientes, independientemente de la condición de persona jurídica independiente. naturaleza y forma de propiedad, independientemente de la empresa Independientemente de su escala, todas las empresas pueden ingresar al mercado de administración de propiedades por igual para actividades comerciales.

(2) Las empresas que participan en actividades del mercado de administración de propiedades deben estar registradas, aceptar la gestión de registro del departamento de administración industrial y comercial y aclarar el nombre comercial, la naturaleza comercial y el alcance comercial.

(3) Estandarizar los objetos y métodos comerciales que ingresan al mercado de administración de propiedades. El objeto comercial del mercado de administración de propiedades son los servicios de administración de propiedades. En concreto, el nivel de calidad de los servicios de administración de propiedades debe estar estandarizado y el método de operación debe ser un sistema de agencia, en el que el comité de propietarios decide confiar la administración a una empresa de administración de propiedades; , y no puede ser administrado por una empresa de administración de propiedades. Cualquier otra persona o grupo impuesto al Propietario.

2. El orden de salida del mercado

(1) Si una empresa de administración de propiedades quiebra y sale del mercado por iniciativa propia, debe pagar sus deudas de acuerdo con reglamentaciones y determinar el método y plazo para el pago de las deudas. Realizar una liquidación ordenada, justa y razonable de las propiedades de los deudores (empresas) insolventes para asegurar la igualdad de competencia en el mercado.

(2) Aquellos que violen las leyes y regulaciones pertinentes se verán obligados a cesar sus operaciones. Para las empresas de administración de propiedades que violan las políticas, leyes y decretos nacionales, sus licencias comerciales deben ser revocadas y deben retirarse del mercado de administración de propiedades que operan ilegalmente y tienen baja calidad, deben hacer correcciones dentro de un límite de tiempo; para garantizar el orden normal del mercado de gestión inmobiliaria.

(2) Orden de competencia del mercado

La competencia en el mercado de administración de propiedades es inevitable y debe haber regulaciones relativamente completas para proteger la competencia, restringir comportamientos irrazonables en la competencia y establecer justicia y reglas de competencia unificadas.

1. Funcionamiento independiente

Las empresas de gestión inmobiliaria deben tener autonomía e intereses independientes a la hora de entrar en competencia en el mercado, y no permitir ninguna intervención administrativa innecesaria.

2. Beneficio primero

Se debe alentar a las empresas de administración de propiedades que ganan en la competencia, seguir adelante y esforzarse por obtener beneficios óptimos para las empresas de administración de propiedades que pierden en la competencia; Las leyes de la economía de mercado hacen las eliminaciones necesarias.

3. Justicia e igualdad

Proporcionar a las empresas de gestión inmobiliaria igualdad de oportunidades para competir. Los operadores de gestión inmobiliaria con diferentes formas de propiedad y diferentes sectores económicos tienen los mismos derechos y oportunidades para competir en el mercado. El Estado ha emitido políticas pertinentes que exigen que la gestión de propiedades de áreas residenciales comerciales recientemente desarrolladas que superen los 100.000 metros cuadrados esté abierta a licitación pública. Se trata de una medida poderosa para crear igualdad de oportunidades.

(3) Orden de transacción del mercado

El orden de transacción en el mercado de administración de propiedades estipula principalmente el comportamiento de transacción de las entidades del mercado y garantiza que las actividades de transacción del mercado se lleven a cabo de acuerdo con los estándares.

1. Apertura

Para implementar transacciones abiertas y mejorar la transparencia del mercado de administración de propiedades, deben existir contratos y contratos legales, y la información debe divulgarse de manera oportuna. La divulgación de información sobre el mercado de gestión inmobiliaria favorece el contacto directo entre los consumidores reales y los operadores, lo que reduce los costes de transacción y frena los aumentos artificiales de precios.

2. Monetización

En el mercado de gestión inmobiliaria el objeto del intercambio son los servicios. Por lo tanto, la transacción sólo puede ser un método de cambio de moneda de servicio y otros métodos de trueque no son posibles. El mercado de gestión inmobiliaria debe realizar la monetización del proceso de transacción.

3. Facturación

Las transacciones en el mercado de administración de propiedades deben tener base legal escrita, y el crédito de las transacciones debe liquidarse mediante letras comerciales. Esto, por un lado, facilitará la supervisión y gestión de las empresas de administración de propiedades y proporcionará una base importante para los impuestos y las auditorías; por otro lado, las notas de crédito comerciales también ayudarán a resolver problemas como los atrasos y la ocupación de fondos entre empresas;

4. Regularización y legalización

Sobre la base de la apertura, establecer gradualmente las correspondientes reglas de transacción del mercado de administración de propiedades y legalizarlas, a fin de eliminar la confusión en el proceso de transacción para prevenir. confusión y engaño y garantizar los derechos e intereses legítimos de los consumidores y operadores.

3. Fortalecer la gestión y mantener el orden del mercado

Fortalecer la gestión del mercado de gestión inmobiliaria es el eslabón central para mantener el orden normal del mercado. La gestión del mercado de gestión inmobiliaria consta principalmente de tres tipos de instituciones de gestión del mercado: en primer lugar, las instituciones de gestión del mercado creadas por el Estado, incluidos los departamentos funcionales del gobierno (como comités de construcción, oficinas de gestión de viviendas, etc.), instituciones pertinentes en el sistema político y legal, así como las estadísticas, auditoría, finanzas, impuestos, industria y comercio, banca, precios y otros organismos de gestión; el segundo es el organismo de gestión técnica de los servicios de gestión de propiedades, incluidas las mediciones, pruebas, gestión de calidad y saneamiento; , protección del medio ambiente y otras agencias de gestión; el tercero son agencias de gestión y supervisión masivas, incluidas asociaciones de consumidores, asociaciones de gestión de propiedades y otras organizaciones no gubernamentales. El sistema de gestión del mercado de gestión inmobiliaria es una combinación de supervisión de gestión estatal y supervisión de gestión masiva, y es una unidad orgánica de diversas organizaciones y medios.

(1) Gestión gubernamental del mercado de administración de propiedades

El gobierno lleva a cabo una macrogestión del mercado de administración de propiedades a través de leyes y regulaciones, creando un entorno para que el mercado de administración de propiedades cumplir con sus debidas funciones. Un buen ambiente de mercado con leyes que cumplir, disciplinas que cumplir y reglas que seguir.

La gestión gubernamental del mercado de administración de propiedades se refleja en los siguientes aspectos:

(1) Formular políticas y regulaciones para la administración de propiedades. Ésta es la condición y el entorno básicos para el funcionamiento estandarizado del mercado de gestión inmobiliaria y la garantía para el desarrollo sano y ordenado del mercado de gestión inmobiliaria. La formulación de políticas y regulaciones de administración de propiedades permite que la administración de propiedades con derechos de propiedad diversificados se base en evidencia de que existe una definición clara de los derechos y obligaciones de los propietarios y de las empresas administradoras de propiedades, restricciones en el uso y administración de las propiedades; Se estipulan normas sobre los procedimientos de fijación de precios, los elementos de cobro, las normas de cobro y los métodos de cobro para proteger los intereses de ambas partes.

(2) Gestión de la cualificación de los operadores de gestión inmobiliaria. El gobierno gestiona las calificaciones de las organizaciones y el personal involucrado en la administración de propiedades para garantizar la calidad del servicio de la industria de administración de propiedades. La gestión de calificaciones incluye revisión y reexamen de calificaciones, registro, inspección anual de las empresas de administración de propiedades, así como evaluación de calificaciones de las empresas de administración de propiedades, evaluación de calificaciones de los empleados, etc.

(3) Formular estándares de servicios de administración de propiedades y realizar trabajos de evaluación de la calidad de la administración de propiedades.

(4) Orientar el trabajo de la sociedad administradora de fincas, orientar y ayudar al trabajo del comité de propietarios.

(5) Coordinar y resolver diversas situaciones y problemas que se presenten en el funcionamiento del mercado de administración de propiedades.

(2) Gestión del mercado de administración de propiedades por asociaciones industriales

La asociación de la industria de administración de propiedades es un grupo social industrial formado voluntariamente por empresas de administración de propiedades de conformidad con la ley. Realizar diversas actividades beneficiosas. Desempeñar el papel de coordinación, colaboración y supervisión dentro de la industria. Específicamente reflejado en:

(1) Bajo el liderazgo del departamento administrativo del gobierno, dar a conocer las políticas y regulaciones gubernamentales sobre la industria de administración de propiedades y ayudar en la formulación de pautas de ética, autodisciplina y estándares de administración para la industria.

(2) Ayudar a las autoridades gubernamentales a realizar evaluaciones de calificaciones y de calidad de las empresas de administración de propiedades.

(3) Realizar investigaciones e investigaciones sobre la gestión inmobiliaria para solucionar nuevas situaciones y problemas que se presenten en la industria.

(4) Recopilar, organizar y proporcionar información sobre el mercado de administración de propiedades, organizar intercambios académicos y de experiencia en la industria y capacitar al personal de administración de propiedades.

(5) Colaborar en la resolución de conflictos entre empresas administradoras de inmuebles y propietarios.

(3) Autogestión de las empresas de administración de propiedades

La autogestión de las empresas de administración de propiedades es un tipo de comportamiento de autodisciplina y es un vínculo muy importante para garantizar el funcionamiento ordenado del mercado de gestión inmobiliaria. Sólo cuando las empresas de gestión inmobiliaria regulen conscientemente su propio comportamiento empresarial en el mercado será el camino fundamental y eficaz. La autogestión de las empresas de administración de propiedades incluye:

(1) Operar de conformidad con la ley. En la competencia del mercado y los servicios comerciales, debemos cumplir estrictamente las reglas y leyes, regular y restringir las actividades comerciales propias de la empresa de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales e industriales, cumplir conscientemente las reglas del mercado, participar de manera justa, competir de manera justa, purificar el aire del mercado, y mantener el orden del mercado.

(2) Clarificar el posicionamiento en el mercado. De acuerdo con la escala y las capacidades de la propia empresa, establecer el posicionamiento de la empresa en el mercado y formar su propio alcance comercial único. Por ejemplo, la especialidad de gestión son edificios de oficinas o comunidades residenciales, áreas industriales o edificios comerciales integrales, para realizar actividades comerciales en el mercado de gestión inmobiliaria con objetivos y direcciones.

(3) Formular y mejorar los sistemas de gestión empresarial, tales como el “Reglamento de Gestión Empresarial”, el “Código de Empleados”, etc., para programar, institucionalizar y estandarizar las actividades empresariales.

(4) Formación de los empleados. Llevar a cabo capacitación periódica para el personal de operación y administración, establecer conceptos correctos de servicios comerciales y dominar métodos de operación de mercado científicos y estandarizados.

(4) Supervisión y gestión del mercado de gestión inmobiliaria por parte de la opinión pública

La opinión pública puede desempeñar un papel que no puede subestimarse en el mercado de gestión inmobiliaria. Aprovechar al máximo el papel único de la opinión pública para supervisar eficazmente el mercado de gestión inmobiliaria. La opinión pública social incluye principalmente los medios de comunicación y las opiniones de los propietarios, etc. Los contenidos principales son: (1) Promover leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades, difundir y popularizar los conocimientos básicos de la administración de propiedades y profundizar la comprensión de la administración de propiedades entre propiedades. empresas gestoras y la mayoría de propietarios y usuarios. Comprender y mantener conjuntamente el orden del mercado de gestión inmobiliaria.

(2) Elogia a los avanzados y promueve la integridad. Elogiar enérgicamente a las empresas avanzadas a través de la opinión pública y establecer un buen estilo de gestión del mercado.

(3) Reflejar objetivamente los problemas que surgen en el mercado de administración de propiedades que merecen atención social, acelerar y promover la investigación y solución de estos problemas y aspectos relacionados, criticar y exponer fenómenos desagradables, purificar la atmósfera del mercado y hacer El mercado de gestión inmobiliaria se está desarrollando de forma saludable.