Hacer buen uso de las herramientas de la política de monetización para la reforma de los barrios marginales
La renovación de los barrios marginales es un importante proyecto de medios de vida. Este trabajo comenzó en 2009. La compensación monetaria y el reasentamiento por la renovación de los barrios marginales se propuso en 2014 y comenzó gradualmente después de agosto de 2015. Con la profundización de la práctica, el papel de la monetización de la reforma de cobertizos en el desarrollo del mercado inmobiliario ha atraído cada vez más la atención del mercado. En documentos relacionados con la regulación inmobiliaria se ha mencionado reiteradamente la monetización de las reformas inmobiliarias. La práctica ha demostrado que la monetización de la reforma de las viviendas es un medio importante para regular el mercado inmobiliario. Es necesario comprender su mecanismo de acción para utilizar mejor esta herramienta.
Observando el efecto de monetización de la reforma del cobertizo desde la perspectiva del proceso de evolución del mercado
Si analizamos la evolución del mercado inmobiliario desde 2014, podemos ver que el punto de inflexión ocurrió en agosto de 2015, que fue el factor positivo que contribuyó al punto de inflexión del mercado. Es la monetización de la reforma del cobertizo.
A mediados de 2014 se iniciaron suaves políticas de estímulo al sector inmobiliario, pero el mercado se mantuvo débil hasta agosto de 2015. En los primeros cinco meses de 2014, el volumen y el valor de las transacciones inmobiliarias disminuyeron aproximadamente un 10%. En mayo, el precio de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en 70 ciudades grandes y medianas cayó un 0,16% mes a mes. , que fue la primera vez desde junio de 2012 que el precio de la vivienda comercial nueva cayó un 0,16%. A medida que el mercado inmobiliario cae, varias regiones han comenzado a introducir políticas de estímulo. Muchas ciudades han relajado las restricciones a las compras y Hohhot y Haikou han introducido políticas para comprar casas y establecerse. condiciones para que los fondos de previsión inmobiliaria puedan comprar casas.
Mientras los gobiernos locales están estimulando el mercado inmobiliario, varios ministerios y comisiones también han introducido una serie de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, estas políticas de estímulo no revivieron el mercado inmobiliario. En particular, los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel siguieron cayendo entre el segundo semestre de 2014 y 2015.
En agosto de 2015, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco de Desarrollo emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción adicional del reasentamiento monetario de las renovaciones de Shant", exigiendo que la proporción de reasentamiento monetario no sea menor. del 50%. Esta política tuvo un enorme efecto de promoción en esta ronda de condiciones del mercado inmobiliario y, posteriormente, el mercado inmobiliario marcó el comienzo de un aumento general a nivel nacional.
La intención original de proponer la monetización de la reforma de galpón es la despoblación inmobiliaria. En vista de que los precios inmobiliarios comenzaron a bajar alrededor de 2014, la reducción de existencias se convirtió en la dirección política del mercado inmobiliario. Para aliviar la contradicción entre el exceso de oferta y la demanda en el mercado, algunas personas comenzaron a proponer el uso de compensación monetaria. en lugar de reasentamiento físico para la renovación de barrios marginales. Esta medida no sólo puede estimular la demanda de vivienda y mejorar la flexibilidad de las opciones de compra de vivienda para las personas compensadas.
Los planes de reconstrucción de barrios marginales para 2016 y 2017 son ambos de 6 millones de unidades. Si se monetiza la mitad de ellos, significará que habrá una demanda de vivienda adicional de 3 millones de unidades, lo que tendrá un impacto marginal. en el mercado inmobiliario es enorme. En los últimos años, el volumen de ventas de viviendas nuevas ha sido de aproximadamente 15 millones de unidades al año, y la nueva demanda provocada por la monetización de la reforma de naves equivale a 1/5 de esta. En algunas ciudades de tercer y cuarto nivel, la monetización de la reforma habitacional representa más de la mitad de la demanda de vivienda. Teniendo en cuenta que algunos residentes que recibieron compensación monetaria aumentaron sus operaciones de apalancamiento, el efecto de estímulo real es aún mayor.
Otro efecto importante de la monetización de la reforma de cobertizo es el cambio del mecanismo de transmisión monetaria. La principal fuente de fondos para la reforma de la vivienda es el PSL (Préstamo Complementario Hipotecario) del banco central, que luego el Banco de Desarrollo de China proporciona a los gobiernos locales, y los gobiernos locales utilizan estos fondos para llevar a cabo la reforma de la vivienda. Se puede ver que la monetización y el reasentamiento de la reconstrucción de barrios marginales no es solo una innovación en el sistema de vivienda, sino también una innovación en la inyección de moneda básica. También es una innovación en el mecanismo de transmisión monetaria. La creación de un vínculo especial entre el banco central y el mercado inmobiliario en las ciudades pequeñas y medianas ha tenido un profundo impacto en el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel.
Según el mecanismo de transmisión monetaria anterior, cuando el crédito y el dinero se expanden, el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel es el primero en ser estimulado. El impacto de las políticas monetarias expansivas en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Por lo tanto, cuando los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel comienzan a aumentar, a menudo es una señal de que el mercado se acabó. El mecanismo de monetización de la reforma de los barrios marginales rompió las reglas anteriores de transmisión monetaria y tuvo el efecto de una flexibilización selectiva de la política monetaria. Ésta es la razón fundamental por la que en este ciclo inmobiliario los aumentos de precios en las ciudades de tercer y cuarto nivel duran más que en ciclos anteriores.
Sea cauteloso al utilizar herramientas políticas para la monetización de la reforma del cobertizo
El autor cree que cualquier herramienta política con fuerte influencia debe usarse con precaución, de lo contrario es fácil corregir en exceso.
La monetización de la reforma de las cobertizos es una poderosa herramienta de política, y esta herramienta debe usarse con precaución.
El reasentamiento monetario de proyectos de reconstrucción de barrios marginales ha mejorado enormemente el poder adquisitivo de viviendas de los residentes y ha mejorado el nivel de vida de los residentes comunes, pero no se pueden ignorar los riesgos financieros involucrados. Desde un punto de vista financiero, la monetización de la reforma de los barrios marginales brinda a los residentes con baja capacidad de pago la oportunidad de obtener préstamos hipotecarios. El pago inicial de la hipoteca de muchos residentes proviene del reasentamiento monetario de la reforma de los barrios marginales. Debido a esto, los préstamos hipotecarios de los residentes han aumentado rápidamente. Antes de 2015, los préstamos hipotecarios representaban alrededor del 20% de todos los préstamos nuevos. Sin embargo, desde la implementación de la política de monetización de la reforma de los barrios marginales, la proporción de préstamos hipotecarios en todos los préstamos nuevos ha aumentado. aumentó rápidamente. En algunos meses de 2016, los préstamos hipotecarios representaron más del 80% de los nuevos préstamos. En un contexto de estricto control sobre los préstamos hipotecarios, los préstamos a residentes todavía representaron el 53% de los nuevos préstamos (principalmente préstamos hipotecarios). , superando los préstamos corporativos, que es la razón principal por la que el apalancamiento de la deuda personal ha aumentado rápidamente en los últimos años.
En el contexto de la disminución interanual del crecimiento del ingreso disponible per cápita, el rápido aumento del apalancamiento financiero de los residentes ha sobregirado la demanda futura. El nivel de ingresos de los residentes en ciudades de tercer y cuarto nivel es bajo y han surgido riesgos financieros como resultado de la monetización de los barrios marginales para estimular la demanda. Muchos de los compradores de viviendas en estas ciudades son residentes rurales y empleados de empresas industriales y mineras. Sus niveles de ingresos son bajos e inestables, y existe cierta incertidumbre sobre su capacidad para pagar los préstamos.
El efecto secundario es que el avance y retroceso de esta herramienta política provocará fluctuaciones en el mercado. En resumen, la monetización de la reforma de las cobertizos es una herramienta política importante y es necesario profundizar más en cómo utilizarla correctamente.
(Fuente del artículo: China Securities Journal)