Conocimiento sobre préstamos para “esclavos de la vivienda”: ​​explicaciones detalladas de los cuatro principales problemas hipotecarios

Pregunta frecuente 1: ¿Qué factores afectarán el monto del préstamo?

1. Referencia de crédito personal. La referencia de crédito personal es un factor crucial a la hora de solicitar un préstamo. El mal crédito conducirá directamente al rechazo del préstamo o a la reducción del límite del préstamo. En la actualidad, muchos bancos verifican primero el historial crediticio del prestatario cuando manejan negocios de préstamos. Si la situación de mora es grave, la solicitud de préstamo será directamente rechazada. Cada banco tiene diferentes requisitos para los informes crediticios personales, pero las revisiones comunes incluyen si el principal o los intereses del préstamo están atrasados ​​en más de 3 cuotas o el pago acumulado de más de 6 cuotas, el estado actual del sistema de informes crediticios personales del banco central ( incluidos préstamos para vivienda, préstamos para automóviles, préstamos para consumo), tarjetas de crédito, etc.) Vencidos, etc.

En segundo lugar, la ocupación, hasta cierto punto, la diferente naturaleza de las unidades y posiciones significa diferente estabilidad. Por lo tanto, al solicitar préstamos, las instituciones crediticias favorecen especialmente a los grupos con carreras estables, como funcionarios públicos, profesores, médicos y empleados de Fortune 500.

3. Reflejo de los ingresos del solicitante. El certificado de ingresos del banco también es un material necesario a la hora de solicitar un préstamo. Sin prueba de ingresos, los préstamos generalmente no se aprobarán.

Cabe mencionar que la forma de ingreso también es crítica. Para los trabajadores asalariados, existe una enorme diferencia entre si los salarios se pagan en efectivo o en bancos (es decir, mediante ficha). En las solicitudes de préstamos hipotecarios, a menudo sucede que un solicitante que paga 4.000 yuanes a tiempo cada mes será aprobado para una cantidad mayor que un solicitante que ahorra más de 10.000 yuanes en efectivo. Esto se debe a que las ventajas de pagar salarios a través de bancos y cuentas comerciales son significativamente mayores que otras formas.

Además, la fluidez de la comunicación telefónica entre el personal del banco y los contactos también afectará al importe del préstamo. Al solicitar un préstamo, se pedirá a los solicitantes que proporcionen contactos relevantes, como familiares, amigos, colegas, etc. Aunque no se verificarán todas las llamadas, se seleccionarán algunos contactos. Si las personas de la muestra pueden cooperar bien, también ayudará al monto de la solicitud del solicitante.

Pregunta frecuente 2: ¿Cómo elegir capital promedio y capital e intereses iguales?

¿El método de pago debe ser un préstamo con igual capital o igual capital e intereses? Los conocedores de la industria admiten que esta es la pregunta más frecuente, e incluso todos los clientes que vienen a preguntar sobre un préstamo la harán.

El método de pago de capital e intereses iguales, con el mismo monto de pago mensual, favorece la memoria, la planificación, el pago conveniente, la presión de pago fija y equilibrada, etc., y es más adecuado para los compradores jóvenes de hipotecas. . Comprar una casa resulta muy estresante al principio, pero luego, a medida que envejeces o te ascienden, tus ingresos aumentarán y te sentirás relativamente aliviado.

El método de pago de capital igual tiene un monto de pago inicial mayor y luego disminuye mensualmente, por lo que es más adecuado para personas con una gran capacidad de pago anticipado, como compradores de vivienda con necesidades de inversión, y más personas. Se elegirá el método de pago. Cuando el período del préstamo es corto, por un lado, puede ahorrar parte de los intereses, por otro lado, puede reducir rápidamente el capital restante, pagar el préstamo por adelantado si es necesario y luego vender la casa para cobrarla. otras inversiones o rotación de capital.

Cuál de estos dos métodos es más rentable depende de cuál es más adecuado para la situación del prestamista. En pocas palabras, el capital y los intereses iguales son más adecuados para los compradores de viviendas que sólo necesitan comprar una casa durante el período de dificultades, mientras que los fondos generales son adecuados para los compradores de viviendas orientados a mejorar y con una mejor base económica.

Pregunta frecuente 3: ¿Es más difícil conseguir un préstamo para vivienda de segunda mano que para una nueva?

En la actualidad existe una gran diferencia en el cálculo del pago inicial del préstamo al comprar una casa, comprar una casa nueva y una casa de segunda mano.

Al solicitar un nuevo préstamo hipotecario, el pago inicial se basa en el precio de mercado en el momento de la compra y el índice de préstamo se determina en función de la cantidad de préstamos personales y la solvencia del préstamo personal. .

A diferencia de los préstamos para vivienda nueva, los préstamos para vivienda de segunda mano se basan en el "precio de tasación de la vivienda de segunda mano" como referencia. El llamado precio de tasación se basa en las condiciones actuales del mercado y lo calcula una agencia de tasación profesional designada por el banco para evaluar el valor de la propiedad. Generalmente el precio de tasación de las viviendas de segunda mano es inferior al precio de mercado.

El precio de tasación suele ser del 80-90% del valor de mercado de la casa de segunda mano, y algunas casas serán incluso más bajos.

La antigüedad de las viviendas de segunda mano es un factor importante que influye en el plazo del préstamo. Se informa que la mayoría de los bancos estatales todavía aplican el requisito de que "el período del préstamo y la vida útil de la casa no excederán los 40 años", pero algunos bancos comerciales de la ciudad han relajado las condiciones a más de 45 años.

Pregunta frecuente 4: ¿La amortización anticipada del préstamo es adecuada para todos?

Los conocedores de la industria recuerdan que no todo el mundo es apto para el reembolso anticipado de préstamos, y que es mejor hacer un juicio basado en el entorno macro y la situación personal real. La decisión de reembolsar el préstamo anticipadamente a finales de año considera principalmente cuatro cuestiones: la tasa de interés del préstamo, la capacidad de inversión personal, las necesidades personales de capital a corto plazo y el entorno económico.

En primer lugar debemos fijarnos en el tipo de interés del préstamo determinado en el contrato firmado por el cliente al prestar. Si utiliza un préstamo del fondo de previsión, la tasa de interés anual es sólo de aproximadamente 3,25. En este caso, no hay necesidad de apresurarse a reembolsar el préstamo. Para los clientes que utilizan préstamos comerciales, la tasa de interés actual del préstamo para una vivienda por primera vez que tiene más de 5 años es de 4,9, y la mayoría de los bancos de Daocheng pueden solicitar un descuento del 15%. En este caso, no se requiere ningún reembolso anticipado.

En segundo lugar, si desea pagar por adelantado debe considerar su capacidad de inversión personal. Si el comprador de la vivienda tiene a mano otros mejores proyectos de inversión y gestión financiera, como acciones, fondos, bonos, productos de gestión financiera, etc. , si los ingresos esperados pueden cubrir el costo del préstamo, es mejor que los clientes inviertan su capital de trabajo.

Los expertos financieros sugieren que los compradores de viviendas cuyo período de pago de capital e intereses igual haya pasado 1/3 y cuyo período de pago de capital e intereses igual haya llegado a la mitad no deberían pagar el préstamo anticipadamente. En ambos casos, el comprador de la vivienda ha pagado la mayor parte de los intereses y una mayor parte del principal posterior. El nivel de interés tiene poco impacto en el monto del reembolso.

(La respuesta anterior se publicó el 1 de diciembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).

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