Las inmobiliarias piloto de las "Tres Líneas Rojas" vuelven a estar bajo supervisión: ¿Existe un límite en la cantidad de terreno adquirido? Algunas empresas inmobiliarias superaron el estándar.
Las noticias del mercado dicen que los reguladores exigen a docenas de empresas inmobiliarias clave que han sido incluidas en el programa piloto de las "Tres Líneas Rojas" que compren terrenos a un precio no superior al 40% de las ventas anuales. Este límite de proporción no sólo incluye a las empresas inmobiliarias que adquieren terrenos en el mercado abierto, sino que también incluye los gastos de adquisición de terrenos mediante fusiones y adquisiciones.
“Esta no es una política nueva”. Un periodista de China Real Estate News se enteró por un promotor inmobiliario que participó en el simposio “Tres Líneas Rojas” el año pasado que después de la introducción de las “Tres Líneas Rojas” Líneas de política regulatoria el año pasado, las autoridades reguladoras propusieron centrarse en la supervisión de las empresas inmobiliarias cuyo monto de compra de terrenos supere el 40% de las ventas anuales y luego, a través de una supervisión dinámica, exigir a las empresas inmobiliarias clave que presenten datos de seguimiento relevantes cada mes.
“La información sobre la adquisición de terrenos ahora debe presentarse en el formulario de seguimiento mensual, incluida la proporción entre la adquisición y las ventas de terrenos”.
Una persona de una de las primeras empresas piloto de las "Tres Líneas Rojas" dijo: "Ahora todos utilizan los ingresos como estándar, y la mayoría de las empresas inmobiliarias hacen esto".
En uno Según expertos de la industria, este enfoque regulatorio no es inesperado. Recientemente, altos funcionarios han estado emitiendo señales para fortalecer la supervisión de la financiación inmobiliaria. El 22 de julio, Han Zheng, miembro del Comité Permanente del Buró Político del Comité Central del PCC y viceprimer ministro del Consejo de Estado, señaló: "Debemos comprender firmemente la clave de la financiación inmobiliaria y gestionar estrictamente el 'tercer- financiación de nivel y cuarto nivel de empresas inmobiliarias y la concentración de préstamos inmobiliarios por parte de instituciones financieras."
Ese día, líderes relevantes del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también afirmaron que " el siguiente paso será fortalecer la gestión y el control financiero inmobiliario, mejorar las normas de gestión financiera de tercer y cuarto nivel para las empresas inmobiliarias" y "fortalecer la coordinación de las políticas de vivienda, suelo y crédito financiero".
Bajo una serie de noticias "negativas", las acciones inmobiliarias sufrieron un lunes "negro" el 26 de julio, con muchas acciones inmobiliarias cayendo al límite.
? "Centrarse en tres dimensiones"
A finales de agosto de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central celebraron un simposio sobre empresas inmobiliarias en Beijing. En la reunión se señaló que para controlar el crecimiento de la deuda remunerada de las empresas inmobiliarias se deberían establecer "tres líneas rojas". Las 12 empresas inmobiliarias que participaron en el simposio se convirtieron en el primer grupo de empresas piloto, a saber, Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly Development, Seazen Holdings, China Overseas Real Estate, OCT, Greenland Holdings, China Resources Land, y Ciudad del Sol.
El último día de 2020, los departamentos pertinentes celebraron otro simposio sobre las "Tres Líneas Rojas" y declararon que ampliarían el número de empresas piloto, posiblemente de 12 a 30. En el segundo simposio participaron cinco empresas, Evergrande, Sunac, Sunshine City, Country Garden y Vanke. Además, también se sumaron otras empresas inmobiliarias como China Fortune Land Development, Jinmao, Shimao, China Merchants Shekou y Longfor.
Bajo las "tres líneas rojas", las inmobiliarias han priorizado el "paso cero en la línea" y la reducción de la deuda. Pero al mismo tiempo, los participantes del mercado siguen preocupados de que, aunque las nuevas regulaciones financieras puedan controlar efectivamente el apalancamiento financiero de las empresas en el balance, las empresas inmobiliarias aún puedan obtener fondos externos a través de pasivos fuera del balance; La información sobre los modelos de empresas conjuntas adoptadas por las empresas inmobiliarias no está disponible. La divulgación pública, lo que puede dificultar que el mercado evalúe y desarrolle verdaderos indicadores crediticios para una empresa.
Especialmente en el primer lote de suministro de tierras centralizado, los medios de comunicación han expuesto constantemente el fenómeno de que los promotores a menudo "encubren" tierras, utilizan adquisiciones y evaden la supervisión. La agresiva adquisición de tierras por parte de algunas empresas inmobiliarias líderes también ha atraído la atención de los reguladores, y la supervisión ha comenzado a intensificarse.
Según una fuente de la corredora, desde principios de este año, las autoridades reguladoras se han centrado en poner a prueba las "tres líneas rojas" para las empresas inmobiliarias desde tres dimensiones. En primer lugar, el monto acumulado de la adquisición de tierras de capital en el año en curso no puede exceder el 40% de las ventas de capital acumuladas; en segundo lugar, el flujo de efectivo neto generado por las actividades operativas en los últimos tres años no puede ser negativo continuamente; en tercer lugar, se deben informar los datos de las facturas comerciales; mensual.
El 30 de junio, el banco central y otras autoridades reguladoras incluyeron datos de facturas comerciales dentro del alcance del monitoreo, exigiendo a las empresas de bienes raíces que informen datos de facturas comerciales que contengan datos de monitoreo de "tres líneas rojas" cada mes. Ahora, los datos de adquisición de suelo también se incluyen en los informes de seguimiento mensuales que deben presentar las empresas inmobiliarias.
En opinión de Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, el límite del 40% en la cantidad de adquisición de terrenos ha limitado en gran medida el espacio para que las empresas inmobiliarias utilicen el apalancamiento financiero y la alta rotación para hacer grandes inversiones. movimientos de escala, lo que tiene un impacto negativo en los gobiernos locales El impacto negativo de los ingresos por transferencias de tierras es inevitable, pero en general favorece el retorno de las operaciones financieras y el flujo de caja de las empresas inmobiliarias a un rango seguro y estable.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que esta política tendrá un mayor impacto en las ciudades calientes.
Los desarrolladores han comenzado a regresar a las ciudades de los puntos críticos adquiriendo tierras. En particular, los principales desarrolladores han competido ferozmente por parcelas de tierra en los puntos críticos bajo el modelo de oferta de tierras de "dos concentraciones". Algunos desarrolladores todavía tienen la motivación para escalar y algunas empresas están muy entusiasmadas con la idea de invertir en negocios por valor de cientos de miles de millones o billones, lo que tendrá un mayor impacto en estas empresas.
? La proporción de ventas de estas empresas inmobiliarias en el primer semestre del año superó el 40%.
Un periodista de China Real Estate News observó que, según el límite superior del 40% de las ventas anuales, la cantidad de El terreno adquirido no debe exceder el 40% de las ventas anuales. Las 30 principales empresas que adquirieron terrenos en el primer semestre de 2021. Entre las empresas de vivienda, 12 han superado la línea.
La primera categoría es el equipo de empresas estatales "Zero Step Line" con fondos sólidos, que se ha convertido en la fuerza principal en la adquisición de tierras en esta ronda, como China Merchants Shekou, China Resources Land, Yuexiu. Bienes Raíces, C&D Bienes Raíces, etc.
Yuexiu Real Estate fue la más agresiva en la adquisición de terrenos entre las empresas estatales y las empresas centrales en la primera mitad del año. Los datos del CRIC muestran que Yuexiu Real Estate logró ingresos por ventas de 48,7 mil millones de yuanes en los primeros seis meses, pero gastó 43,6 mil millones de yuanes en la adquisición de terrenos, con un índice de adquisición y ventas de terrenos de hasta el 89,5%.
Los días 26 y 27 de abril, en el suministro centralizado de tierras en Guangzhou, Yuexiu Real Estate ganó 8 parcelas a la vez, con un monto de adquisición de tierras de 171,97 millones de yuanes, convirtiéndose en un merecido "caballo oscuro".
En 2021, el objetivo de ventas de Yuexiu Real Estate es de 11,22 millones de yuanes. Según este cálculo, el límite superior del monto anual de adquisición de tierras debería ser de 44,88 mil millones de yuanes, lo que significa que incluso si se logra el objetivo de desempeño para todo el año, el índice de adquisición y ventas de tierras de Yuexiu aún superará el estándar.
En la conferencia anual de resultados de hace unos meses, LAM Raymond, vicepresidente, director ejecutivo y director general de Yuexiu Real Estate, reveló que la empresa planea comprar más de 52 mil millones de yuanes en terrenos este año y seguir invirtiendo mucho.
Los ratios de adquisición y venta de terrenos de C&D Real Estate, China Merchants Shekou y China Resources Land en el primer semestre del año fueron del 70,6%, 50,9% y 50,2% respectivamente, todos los cuales también superaron los estándares. .
En la primera mitad del año, C&D Real Estate logró ingresos por ventas de 93,4 mil millones de yuanes, un valor de terreno nuevo de 65,92 mil millones de yuanes y el índice de ventas de terrenos alcanzó el 70,6%. Además, Jianfa Real Estate frecuentemente adquiere terrenos con primas elevadas y obtiene el título de propiedad. Sólo superó el umbral de los 100.000 millones de yuanes el año pasado.
Cabe señalar que C&D Real Estate también adquirió con frecuencia terrenos con primas elevadas el año pasado y ya ha ganado el título de "Rey de la tierra" muchas veces antes. Mientras busca escalar, Jianfa Real Estate también enfrenta algunos problemas.
C&D Real Estate no figura por separado, pero según datos de C&D Shares, el flujo de caja operativo neto de C&D Shares en 2020 fue de 9.700 millones de yuanes, una disminución interanual de 65.438+03,34%. En el primer trimestre de 2021, el flujo de caja operativo de C&D Co. cayó un 162,3% hasta -40.750 millones de yuanes y la relación activo-pasivo alcanzó el 80,6%.
Un desarrollador de bienes raíces dijo que esta vez, los reguladores han dejado claro una vez más que el monto acumulado de adquisición de terrenos de capital no excederá el 40% del monto acumulado de ventas de capital. Se espera que estas empresas reduzcan adecuadamente la adquisición de tierras en el período posterior para alcanzar el estándar del 40%.
El otro tipo son las empresas inmobiliarias que quieren alcanzar escala incluso a riesgo de "pasar la línea". Este grupo representa la mayoría, como Excellence Group (el índice de adquisición y venta de terrenos es del 93,8%), Greentown China (65%), Zhongjun Group (57,9%), CCCC Real Estate (52,1%), New Hope Real Estate (52,6 %) ).
Excellent Group tiene el índice de compra y venta de terrenos más alto, con ingresos por ventas de 68,3 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, un valor de terreno nuevo de 64,06 mil millones de yuanes y un índice de compra y venta de terrenos tan alto como 93,8%.
En el primer semestre del año, Excellence Group adquirió cuatro terrenos en Beijing. Entre ellos, el 11 de mayo, un consorcio destacado ganó el terreno del Parque de Ciencias de la Vida Zhongguancun y el terreno Dongxiaokou en el distrito de Changping. El límite futuro del precio de la tierra es de 63.000 yuanes por metro cuadrado, pero después de la licitación, el precio mínimo alcanzó los 53.200 yuanes por metro cuadrado, con una diferencia de precio de menos de 1.000 yuanes.
Según informes de los medios, el 11 de junio de 2020, los ejecutivos de Excellence Group propusieron en una reunión interna que esperan estar entre los 20 mejores de la industria dentro de dos o tres años. Además de la escala y el atractivo, la aceleración de la OPI en Hong Kong también es una razón importante para la prominente y feroz adquisición de terrenos.
Greentown China adquirió 88.800 millones de yuanes de terreno en el primer semestre de este año, lo que representa el 65% de las ventas actuales. En 2020, Greentown adquirirá terrenos con frecuencia en el mercado inmobiliario, lo que demuestra su ambición de expansión a escala. Algunos analistas dicen que la ventaja de Greentown China es el respaldo crediticio de las empresas estatales por parte de su mayor accionista, China Communications Construction Company, lo que facilita su financiación en el mercado de capitales.
A finales de 2020, el índice de deuda neta y el índice de deuda en efectivo a corto plazo de Greentown China eran del 66% y 2 respectivamente, lo que cumplía con los requisitos regulatorios, pero el índice de activos-pasivo excluyendo los anticipos de las cuentas era de 765,438; +0% , todavía "pisando" una línea roja. Agile, que vende más del 40% de sus terrenos, también ha "pisado" una línea roja.
Cabe destacar que en el primer semestre del año CCCC Real Estate, cuyo ratio de adquisición y venta de suelo fue del 52,1%, ha pisado las "tres líneas rojas". Los datos muestran que su ratio activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados en 2020 es del 83,4%, superando el valor de la línea roja del 70%; su ratio de deuda neta es del 296,4%, un aumento interanual del 146,2%.
Por el contrario, algunas inmobiliarias de referencia que participaron en el simposio "Tres Líneas Rojas" han "desaparecido" de la lista de las 100 principales empresas de adquisición de suelo. Bajo la presión de la deuda, para cumplir con los requisitos de las "tres líneas rojas" del país, tuvieron que reducir la adquisición de tierras e incluso mejorar su situación financiera vendiendo activos a precios reducidos.
China Evergrande no logró figurar en la lista de los 100 principales adquirentes de tierras en la primera mitad del año, ya sea en un determinado hospital o en la lista publicada por Kerry. El umbral mínimo para entrar en la lista es. 3.700 millones de yuanes. Esto significa que China Evergrande tendrá poco efecto en el mercado inmobiliario en la primera mitad de 2021.
Shimao, que superó los 300 mil millones de RMB en ventas el año pasado, adquirió solo 7,48 mil millones de RMB de terreno en la primera mitad del año, lo que es ligeramente diferente de la tendencia de expansión de reservas de alto nivel en el pasado. pocos años. Además, en la primera mitad del año, la escala de adquisiciones de terrenos por parte de empresas inmobiliarias como Zhongnan Land, Sunshine City, Agile y Caesars también se desaceleró significativamente.
Los analistas predicen que después de que se implemente la política (proporción de adquisición y venta de tierras del 40%), se espera que el segundo lote de suministro de tierras centralizado se vuelva menos popular y la tasa general de prima de tierras será más baja.