¿Cuáles son los riesgos asociados con los bienes raíces?
1. Descripción del riesgo: Según el artículo 32 de las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en Negocios de Desarrollo Inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009] No. 31), el proyecto de subcontratación no ha sido realizado. Aún no se ha finalizado y no se ha obtenido la factura completa, siempre que existan documentos de respaldo suficientes, se puede acumular el monto de la deficiencia en la factura, pero el monto máximo no excederá el 10% del monto total del contrato. Algunos contribuyentes no están familiarizados con la política de retención de tasas y pueden ignorar el límite del 10% del monto total de las tasas de retención, lo que resulta en costos de liquidación final del impuesto sobre la renta de sociedades excesivamente altos para el año.
2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: las empresas inmobiliarias deben comprender con precisión las regulaciones políticas y centrarse en el límite superior de los índices de retención y pago estipulados en las leyes y regulaciones fiscales. Para proyectos de subcontratación, la tarifa de retención por monto de factura insuficiente no puede exceder el 10% del monto total del contrato. Al mismo tiempo, se debe prestar atención a la retención dentro del rango de tarifa permitido por la política. Se ha estipulado claramente en la política en forma de lista que sólo se pueden acumular proyectos contratados, instalaciones públicas, costos de construcción y costos de mejora de propiedades, y los costos acumulados no se pueden cobrar más allá del alcance.
3. Caso: Una empresa inmobiliaria * * * desarrolló tres proyectos inmobiliarios cuando los proyectos fueron finalizados y llevados adelante para desarrollar productos, la empresa realizó una retención sobre parte de los fondos pagaderos del proyecto que tenía. no ha sido facturado. Los gastos acumulados incluyen honorarios de adquisición de terrenos, honorarios de compensación por demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de ingeniería de construcción e instalación, honorarios de construcción de infraestructura y honorarios de instalaciones públicas. El importe total acumulado de los tres proyectos es de aproximadamente 500 millones de yuanes, lo que corresponde a un importe total del contrato de aproximadamente 4.600 millones de yuanes.
Análisis detallado: en este caso, hay dos puntos de riesgo principales a los que debemos prestar atención, a saber, gastos de acumulación por encima del límite y gastos de acumulación por encima del rango. Las empresas inmobiliarias deben prestar atención al límite superior de los ratios de retención y pago estipulados en la normativa fiscal. Para proyectos de subcontratación, la retención por monto insuficiente de la factura no puede exceder el 10% del monto total del contrato, al mismo tiempo, también se debe prestar atención a la retención y el pago dentro del rango de tarifas permitido por la política; Solo se pueden retener proyectos de subcontratación, instalaciones de apoyo, tarifas de aprobación de construcción y tarifas de mejora de propiedades, y no se pueden cobrar tarifas de retención más allá del alcance.
Segundo punto de riesgo: la empresa de ingeniería de la Parte A deduce repetidamente los “materiales suministrados por la Parte A”.
Caso: La empresa de bienes raíces B firmó un contrato de construcción con "A suministra materiales" con la empresa de construcción. El monto del contrato acordado es de más de 6,5438 millones de yuanes (incluidos los materiales de construcción comprados por la empresa B y proporcionados a la empresa. empresa constructora), impuesto al valor agregado La cantidad es de 900.000 yuanes. Una vez completado el proyecto, el precio de liquidación final es 6,5438+009.000 yuanes y la cantidad de "materiales suministrados por A" es 2 millones de yuanes. Además, la empresa B compró 2 millones de yuanes en materiales al proveedor de materiales y recibió una factura de entrada con un impuesto al valor agregado del 13%. El importe del coste incluido en la cuenta de "costos de desarrollo" de la Empresa B es de 120.000 yuanes.
Análisis detallado: La empresa adopta la modalidad de contratación de proyectos sin contratación de materiales. Cuando los materiales, el agua, la electricidad y otros materiales proporcionados por los proveedores de materiales han sido facturados e incluidos en los costos de desarrollo, las empresas constructoras pueden volver a emitir facturas basadas en el costo total de la mano de obra y el precio del material, y soportar impuestos adicionales y cobrar repetidamente los costos de desarrollo. . Por tanto, al firmar un contrato por la cantidad de "materiales suministrados por A", se recomienda que las empresas inmobiliarias y constructoras intenten utilizar el "método de liquidación por diferencia" al liquidar proyectos, es decir, la cantidad de materiales suministrados por A. no está incluido en el precio de liquidación del proyecto ni en el volumen de ventas de la empresa constructora. Evite el riesgo fiscal de cobrar dos veces los costos de desarrollo.
Punto de riesgo tres: Falta de certificados de deducción antes de impuestos legales y válidos.
1. Descripción del riesgo: Según el artículo 5 de las "Medidas administrativas para los comprobantes de deducción antes de impuestos del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades" (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China N° 28, 2018) , cuando una empresa calcula la base imponible del impuesto sobre la renta de las sociedades Al hacerlo, se debe obtener un comprobante de deducción antes de impuestos como base para deducir los gastos relevantes. Al mismo tiempo, el artículo 6 del anuncio estipula que las empresas deben obtener certificados de deducción antes de impuestos antes de que finalice el período de liquidación final estipulado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades del año en curso. Sin embargo, las empresas inmobiliarias tienen muchos vínculos comerciales y el volumen de transacciones comerciales y los objetos de las transacciones son diferentes, especialmente en algunos costos laborales dispersos y honorarios de agencia, y en algunos casos no obtienen a tiempo certificados de deducción legales y válidos antes de impuestos. pero al mismo tiempo violan las regulaciones. La deducción de los gastos correspondientes antes de impuestos es propensa a riesgos relacionados con los impuestos.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Para las empresas inmobiliarias, el hecho de que puedan obtener certificados de deducción antes de impuestos legales y válidos determina directamente los costos y gastos. Por lo tanto, en las transacciones comerciales, las empresas deben prestar atención a si los proveedores ascendentes o de servicios pueden emitir facturas de manera oportuna y, al mismo tiempo, prestar atención a si las facturas obtenidas cumplen con los requisitos y si la información facial es consistente con la negocio económico, ya sean facturas no válidas, etc.
3. Caso: La empresa de bienes raíces C encomendó a una empresa de corretaje de bienes raíces la gestión de la agencia de venta de viviendas comerciales y los procedimientos in situ. Ambas partes acordaron calcular los honorarios de la agencia en función del progreso de finalización del agente encargado. . Ese año, la empresa de bienes raíces C acumuló unos honorarios de agencia de ventas encomendados de 3,9 millones de yuanes, que se incluyeron en la cuenta de "gastos de ventas" y se dedujeron en su totalidad antes del impuesto sobre la renta corporativo. Sin embargo, el importe no se pagó ese año, no se obtuvieron certificados legales y válidos y existía un riesgo fiscal de deducción ilegal antes de impuestos.
Análisis detallado: La posibilidad de obtener un certificado de deducción antes de impuestos legal y válido determina directamente el coste. Por lo tanto, en las transacciones comerciales, las empresas deben prestar atención a si los proveedores ascendentes o de servicios pueden emitir facturas de manera oportuna y, al mismo tiempo, prestar atención a si las facturas obtenidas cumplen con los requisitos y si la información facial es consistente con la negocio económico, ya sean facturas no válidas, etc.
Punto de riesgo cuatro: Deducción ilegal de gastos por intereses
1. Descripción del riesgo:
(1) Los costos de endeudamiento que cumplen con las condiciones de capitalización aún no se han capitalizado. . De acuerdo con el artículo 38 del "Reglamento sobre la implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China", no se deducirán los intereses pagados por empresas inmobiliarias que excedan la tasa de interés de préstamos similares otorgados por empresas financieras durante el mismo período. antes del impuesto sobre la renta de las sociedades. Sin embargo, en el negocio real, algunos contribuyentes utilizan empresas no financieras para financiar préstamos, que son más altos que la tasa de interés similar de las empresas financieras generales en el mismo período, y cobran el costo total de los intereses sin estar familiarizados con la política. Además, de acuerdo con el artículo 37 del "Reglamento para la implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China", los gastos por intereses de las empresas inmobiliarias que cumplan las condiciones de capitalización se incluirán en los costos de los activos correspondientes como capital. gastos de acuerdo con las regulaciones, y no se utilizarán como gastos financieros antes de las deducciones de gastos del impuesto sobre la renta empresarial del año en curso. Algunos contribuyentes a menudo no están familiarizados con los detalles de las políticas o no están seguros de ellos, lo que resulta en deducciones ilegales de los pagos de intereses.
(2) El riesgo de pago insuficiente del impuesto al valor agregado de la tierra debido a la deducción repetida de los gastos por intereses. Por ejemplo, el costo de obtener derechos de uso de la tierra para un determinado proyecto de una empresa de bienes raíces es de 50 millones de yuanes, y el costo de desarrollo inmobiliario es de 30 millones de yuanes, de los cuales los gastos por intereses en "costo de desarrollo - gastos indirectos de desarrollo" son 500.000 yuanes y los "gastos financieros - gastos por intereses" son 200.000 yuanes. Los gastos por intereses incurridos se pueden calcular y prorratear según el proyecto inmobiliario transferido y se pueden proporcionar certificados de la institución financiera. En el momento de la liquidación, la empresa no ajustó los gastos por intereses incluidos en la contabilidad normal a los costos de desarrollo inmobiliario que se deducirían de los gastos financieros, lo que resultó en repetidas deducciones de los gastos por intereses. Por lo tanto, es necesario recordar a las empresas promotoras inmobiliarias que los gastos por intereses que se hayan incluido en los costos de desarrollo deben ajustarse a los gastos financieros para su deducción.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Las empresas inmobiliarias tienen altos requisitos de inversión de capital y dependen principalmente de préstamos de instituciones financieras. Al mismo tiempo, algunas empresas obtuvieron flujos de capital a través de préstamos privados cuando los bancos redujeron los préstamos y los costos de los intereses eran altos. Por lo tanto, como prestatario, debe centrarse en el pago de intereses. Por un lado, la política fiscal estipula claramente que el exceso de intereses del préstamo no puede deducirse antes del impuesto sobre la renta de las empresas. Las empresas deben clasificar cuidadosamente el contenido del contrato de préstamo para garantizar que el exceso de intereses no se deduzca antes de impuestos. Además, los contribuyentes soportan la carga de la prueba de los tipos de interés de préstamos similares concedidos a empresas financieras durante el mismo período. Es decir, cuando una empresa paga intereses por primera vez según lo exige el contrato y los deduce antes de impuestos, debe proporcionar una prueba. explicación de los tipos de interés de préstamos similares concedidos a empresas financieras durante el mismo período. Por otro lado, si una empresa toma dinero prestado para la compra y construcción de activos fijos, activos intangibles e inventarios que aún pueden alcanzar el estado vendible predeterminado durante más de 65,438+02 meses, los costos de endeudamiento razonables incurridos durante la compra y construcción de Los activos relevantes se considerarán capital. Los gastos sexuales se incluyen en el costo de los activos relevantes. Las empresas deben distinguir con precisión los gastos por intereses de esta parte del préstamo para evitar gastos financieros ilegales.
3. Caso: Después de que las autoridades fiscales se lo recordaran, la empresa de desarrollo inmobiliario D descubrió que los datos de la cuenta de "gastos financieros" en 2020 fueron 65.438+0,7 millones de yuanes, de los cuales 65.438+0.654,38+0 millones. El yuan es el interés generado por el préstamo del proyecto, que se utiliza para la construcción de un determinado proyecto y cumple las condiciones de capitalización. Sin embargo, el personal financiero registra los intereses correspondientes generados por el préstamo en la cuenta de "gastos financieros".
Análisis detallado: si los costos de endeudamiento incurridos por la empresa cumplen con las condiciones de capitalización, deben capitalizarse solo aquellos que no cumplen con las condiciones de capitalización pueden deducirse como gastos del período antes del impuesto sobre la renta. Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen un ciclo de desarrollo largo, ocupan una gran cantidad de fondos, piden prestado muchos fondos y tienen una gran proporción de gastos por intereses. Para los costos de endeudamiento incurridos al tomar fondos para construir y desarrollar productos, los objetos de costo deben dividirse con precisión, las normas contables y las leyes fiscales deben seguirse estrictamente y el monto de capitalización debe calcularse con precisión para controlar los riesgos fiscales.
Punto de riesgo 5: Riesgos fiscales en la subcontratación de obsequios utilizados para dar a los clientes.
1. Descripción del riesgo: Durante el proceso de operación inmobiliaria, debido a necesidades de actividades de marketing como ventas o publicidad, de vez en cuando se entregan obsequios subcontratados a los clientes. Según el artículo 4 de las "Normas de aplicación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor añadido", esta conducta debe tratarse como venta. Al mismo tiempo, de acuerdo con el artículo 43 del "Reglamento de Aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas", los gastos de obsequios son gastos de entretenimiento empresarial y sólo pueden deducirse antes de impuestos el 60% del monto incurrido, y no excederán los ingresos operativos de la empresa. año. Por lo tanto, si la gestión financiera del negocio de regalos no se gestiona adecuadamente, es fácil generar riesgos fiscales.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Cuando las empresas inmobiliarias hacen obsequios a los clientes, deben tratar rápidamente el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre la renta corporativa como ventas. Al mismo tiempo, debemos prestar atención a la diferencia de procesamiento entre los dos. Si se consideran ingresos por ventas, el impuesto al valor agregado deberá determinarse de acuerdo con el orden establecido en el artículo 16 de las "Reglas de Desarrollo del Reglamento Interino sobre el Impuesto al Valor Agregado", mientras que el impuesto sobre la renta de las sociedades deberá determinarse con base en sobre el valor razonable. Una vez reconocidos los ingresos por ventas atribuidos, el límite de deducción antes de impuestos para el gasto se determina con base en los ingresos operativos totales y los gastos de entretenimiento comercial.
3. Caso: La empresa inmobiliaria compra ropa, paraguas, etc. Como regalo al cliente, este gasto se incluirá en la cuenta de gastos corrientes y se deducirá íntegramente antes de declarar el Impuesto sobre Sociedades.
Análisis detallado: los clientes que envían obsequios desde el exterior deben tratarse como ventas y los gastos de obsequio no deben deducirse más allá del límite. En lo que respecta al impuesto al valor agregado, si se determina que no se han vendido bienes, se determinará con base en el precio promedio de venta de bienes similares en el mes actual, el precio promedio de venta de bienes similares en el pasado reciente. y el orden en que se forma el valor imponible; en lo que se refiere al impuesto sobre la renta de las sociedades, salvo disposición en contrario, los ingresos por ventas se determinarán con base en el valor razonable de los bienes transferidos. Por ejemplo, los gastos de obsequios de una empresa de bienes raíces son gastos de entretenimiento comercial, que solo pueden deducirse antes de impuestos al 60% del monto incurrido y no deben exceder el 5‰ de los ingresos operativos del año en curso.
Punto de riesgo seis: Riesgos fiscales en la etapa de preventa.
1. De acuerdo con el artículo 10 de las “Medidas Provisionales para la Recaudación del Impuesto al Valor Agregado sobre las Ventas de Proyectos Inmobiliarios de Autodesarrollo por Empresas de Desarrollo Inmobiliario” y el artículo 16 del "Reglas de implementación de las regulaciones provisionales de la República Popular China sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" y el artículo 1 del "Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varias disposiciones sobre la recaudación y administración de la tierra". Impuesto al valor agregado después de la reforma del IVA de las empresas" (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos No. 70, 2016), pagos anticipados recibidos por empresas inmobiliarias durante el proceso de preventa Ingrese a la cuenta de supervisión y pague los impuestos por adelantado al impuesto competente autoridades de conformidad con las disposiciones anteriores durante el período de recaudación del próximo mes, incluida la declaración de pago anticipado del impuesto al valor agregado y la recaudación del pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra. Al mismo tiempo, según el artículo 9 de las "Medidas para el tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas en las empresas de desarrollo inmobiliario", las empresas deben calcular la renta imponible sobre la base de las ganancias brutas estimadas y pagar anticipadamente el impuesto sobre la renta de las empresas trimestralmente. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no están familiarizadas con las políticas fiscales y no pueden declarar por adelantado o no declaran los impuestos pagados por adelantado en su totalidad.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Luego de obtener la licencia de preventa de vivienda comercial, las empresas inmobiliarias realizarán ventas de preventa antes de la finalización del proyecto. a tiempo para evitar el riesgo de aplazamiento de impuestos.
3. Caso: La empresa inmobiliaria F recibió 80 millones de yuanes por adelantado este mes y firmó un contrato de compra de vivienda por un importe de 100 millones de yuanes (incluido el pago a plazos de 8 millones de yuanes que vence ese mes según lo acordado). en el contrato). Durante el período del informe del mes siguiente, el personal financiero solo confirmó el ingreso anticipado de 80 millones de yuanes y declaró el impuesto sobre la renta corporativo. El contrato estipula que el pago impago de la vivienda de 8 millones de yuanes ese mes no ha sido confirmado, lo que genera riesgos relacionados con los impuestos.
Análisis específico: Los ingresos obtenidos por las empresas inmobiliarias mediante la celebración de contratos de compraventa de inmuebles o contratos de preventa de inmuebles deben reconocerse como realización de ingresos por ventas. Entre ellos, si los productos desarrollados se venden a plazos, el ingreso se reconocerá según el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa.
Punto de riesgo 7: No declarar los ingresos por alquiler como se exige.
Caso: El proyecto de una empresa inmobiliaria ha sido finalizado y archivado. Dado que las casas de poca altura están cerca del distrito comercial y aún no se han vendido, las casas y plazas de aparcamiento no vendidas se alquilan temporalmente, pero no se han declarado los ingresos correspondientes por alquiler, lo que genera riesgos fiscales. Por tanto, si una inmobiliaria alquila casas, plazas de aparcamiento o comercios no vendidos, no olvide declarar la renta del alquiler de acuerdo con la normativa.
Punto de riesgo 8: Citar directamente la base de cálculo del impuesto para el pago anticipado del IVA como base de cálculo del impuesto para el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra.
En el proceso de revisión de riesgos, los funcionarios tributarios a veces descubren que algunas empresas de bienes raíces utilizan directamente la base impositiva para el pago anticipado del impuesto al valor agregado como base impositiva para el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra, lo que resulta en se produce un pago insuficiente del impuesto sobre el valor añadido de la tierra.
Para las empresas de desarrollo inmobiliario que preventan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, pueden optar por pagar el impuesto al valor agregado del terreno en su totalidad de acuerdo con el anticipo, o pueden optar por pagar el terreno. impuesto al valor agregado en su totalidad de acuerdo con el Anuncio No. 70 (2016) de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. El impuesto al valor agregado de la tierra se paga por adelantado de acuerdo con las normas prescritas y el estándar de "pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra = (monto del pago anticipado - impuesto al valor agregado a pagar) × tasa de retención", en lugar de referirse directamente al estándar para el pago anticipado del impuesto al valor agregado.
Punto de riesgo nueve: durante el proceso de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, los costos de construcción e instalación de espacios de estacionamiento de defensa aérea civil que no pueden registrarse para la transferencia de propiedad se deducen en violación de las regulaciones.
Caso: Una empresa promotora inmobiliaria obtuvo el derecho de uso de un terreno de propiedad estatal. Hay edificios de villas y edificios de gran altura en el proyecto. Hay plazas de aparcamiento subterráneas debajo de edificios de gran altura y no se pueden obtener certificados de propiedad inmobiliaria para las plazas de aparcamiento. Cuando se liquide el impuesto al valor agregado del terreno, la empresa asignará el costo del terreno a espacios de estacionamiento subterráneos de defensa aérea civil, villas, edificios de gran altura, etc., lo que generará riesgos relacionados con los impuestos. Según el anuncio de la Oficina Provincial de Impuestos de Guangdong de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China
Punto de riesgo 10: El costo de la compensación por demolición (reasentamiento) de las viviendas no se asigna correctamente de acuerdo con el proyecto de desarrollo.
Caso: Una empresa promotora inmobiliaria requisó 654,38 millones de metros cuadrados de una sola vez y planeó desarrollar 20 conjuntos de viviendas comerciales en cinco fases en este terreno, con una superficie total de construcción de 2 millones de metros cuadrados. . El proyecto de desarrollo de la primera fase cubre un área de 6,5438 millones de metros cuadrados. El área total de construcción de viviendas comerciales desarrolladas es de 200.000 metros cuadrados y se han vendido 6,5438 millones de metros cuadrados, incluidos 30 conjuntos de viviendas comerciales utilizadas para compensar la demolición. hogares, con un valor de mercado de 6 millones de yuanes. Cuando la empresa liquide el impuesto sobre el valor añadido del terreno, todas las compensaciones por demolición pagadas en especie se deducirán del primer proyecto de desarrollo.
Si los costos de tierra y compensación de demolición incurridos en múltiples proyectos de desarrollo no se asignan correctamente de acuerdo con los proyectos de desarrollo, se pagará menos impuesto al valor agregado de la tierra para el primer proyecto de desarrollo, lo que resultará en impuestos. riesgos relacionados. Por eso, las empresas inmobiliarias deben prestar atención: hay muchos proyectos de desarrollo, y debes recordar compartirlos uno por uno. Para el impuesto al valor agregado territorial, el proyecto de desarrollo es la unidad de liquidación y los costos y gastos incurridos por diferentes unidades de liquidación no pueden compensarse entre sí. Por lo tanto, los mismos costos y gastos incurridos por múltiples unidades liquidadoras deben asignarse o prorratearse razonablemente entre las unidades liquidadoras.
Punto de riesgo 11: La división a plazos de los edificios residenciales ordinarios es incorrecta durante la liquidación.
Caso: Una empresa promotora inmobiliaria considera que el proyecto inmobiliario que desarrolla está dirigido a casas residenciales para personas que solo necesitan vivienda, con un área de construcción inferior a 144 metros cuadrados, por lo que simplemente considerados como residencias ordinarias, lo que resulta en impuesto al valor agregado de la tierra El riesgo de cálculos inexactos. La clasificación de los edificios residenciales ordinarios no puede basarse en la superficie de construcción y debe cumplir las tres condiciones de relación de superficie, precio de venta y superficie de construcción al mismo tiempo. Según el "Aviso remitido por la Oficina General del Gobierno Popular de la Provincia de Guangdong a la Oficina General del Consejo de Estado y remitido por el Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre las opiniones sobre la estabilización de los precios de la vivienda" (Yuefuban [2005] No. 56), los estándares para viviendas ordinarias que disfrutan de políticas preferenciales son:
1 La proporción de superficie construida de la zona residencial está por encima;
2 La superficie de construcción de una sola. casa tiene menos de 1,20 metros cuadrados o el área de construcción de una sola casa es menos de 1,44 metros cuadrados;
El precio de transacción real es menos del doble del precio de transacción promedio de casas en el mismo nivel de tierra.
Las tres condiciones anteriores deben cumplirse al mismo tiempo para poder dividirse en habitaciones ordinarias.
Punto de riesgo 12: No declarar y pagar el impuesto de timbre al firmar el contrato
1 Descripción del riesgo: Según el artículo 1 del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre Impuesto de Timbre" (Orden No. 11 del Consejo de Estado), todas las unidades e individuos que establecen libros de contabilidad y reciben los certificados enumerados en estas regulaciones dentro del territorio de la República Popular de China son contribuyentes del impuesto de timbre y deben pagar el impuesto de timbre de acuerdo con estas regulaciones. Las empresas inmobiliarias firman numerosos contratos como los de concesión o transferencia de terrenos, planificación y diseño y construcción. , y es fácil ignorar la declaración del impuesto de timbre contractual.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Los contribuyentes deberán firmar contratos durante el proceso empresarial y declarar y pagar oportunamente el impuesto de timbre correspondiente a los comprobantes imponibles. Dado que el impuesto de timbre involucra una amplia gama de partidas tributarias y muchas partidas tributarias, los contribuyentes deben comprender con precisión las leyes y regulaciones relevantes de antemano para evitar el riesgo de aplazamiento de impuestos.
Punto de riesgo 13: Cobro ilegal del impuesto de escrituración
1. Descripción del riesgo: Según el artículo 29 de la "Ley de Gestión de la Recaudación de Impuestos", además de las autoridades tributarias, el personal tributario y Las normas legales y administrativas establecen que ninguna unidad o individuo podrá recaudar impuestos excepto los que le encomienden las autoridades fiscales.
Algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con esta política. La llamada "tarifa de licencia" cobrada a los compradores de viviendas incluye el impuesto sobre la escritura. De hecho, ha violado las disposiciones anteriores de la Ley de Administración y Recaudación de Impuestos y debe asumir las responsabilidades legales correspondientes. Sin embargo, esto también trae consigo consecuencias para los compradores de viviendas.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Las empresas inmobiliarias no pueden cobrar ningún impuesto sobre la escritura a los compradores de viviendas sin obtener la autorización de las autoridades fiscales de acuerdo con los procedimientos prescritos si se han recaudado las tarifas correspondientes. , deberían devolverse lo antes posible y las infracciones deberían corregirse oportunamente.
Punto de riesgo 14: Los ingresos por venta de plazas de aparcamiento no se reconocen oportunamente.
1. Descripción del riesgo: Los ingresos por ventas de plazas de aparcamiento se realizan generalmente después de la finalización y aceptación del proyecto. Los derechos de propiedad se confirman por primera vez, lo que pertenece al comportamiento de ventas actual. Según la política fiscal actual, los ingresos deben reconocerse al mismo tiempo. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no están familiarizadas con las políticas fiscales. Cuando obtienen ingresos por ventas de plazas de aparcamiento, especialmente plazas de aparcamiento (proyectos de defensa aérea civil) que no requieren un certificado inmobiliario, no emiten facturas ni confirman los ingresos por valor añadido. impuestos y el impuesto sobre la renta de las sociedades, lo que plantea un riesgo fiscal importante.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: las empresas deben ordenar las ventas y los pagos, confirmar rápidamente los ingresos de las plazas de aparcamiento que han obtenido derechos de propiedad o entregadas para su uso y evitar el riesgo de retrasos en los impuestos.
Punto de riesgo 15: Retraso en el reconocimiento de ingresos.
1. Descripción del riesgo: De acuerdo con las disposiciones pertinentes de los artículos 3 y 9 de las “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre Sociedades de las Empresas de Promoción Inmobiliaria”, tras el desarrollo de productos por parte de las empresas inmobiliarias se completado o considerado completado, los costos fiscales deben liquidarse de manera oportuna. Calcule la ganancia bruta real de los ingresos por ventas anteriores e incluya la diferencia entre la ganancia bruta real y la ganancia bruta estimada correspondiente en los ingresos imponibles de este proyecto. y los demás proyectos de la empresa para el año. Algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con las políticas tributarias y no distinguen las diferencias en los principios de reconocimiento de ingresos entre las leyes contables y tributarias, lo que resulta en un retraso en el reconocimiento de ingresos de las empresas, lo que a su vez conduce a riesgos de impuestos diferidos.
2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: las empresas inmobiliarias deben comprender con precisión la definición de finalización de los productos desarrollados, es decir, los materiales de certificación de finalización de los productos desarrollados de las empresas inmobiliarias han sido informados a la inmobiliaria. departamento de administración de bienes para su archivo, y los productos desarrollados se han puesto en uso o si el producto desarrollado ha obtenido el certificado de propiedad inicial, se considera que se ha completado y sus ingresos deben reconocerse de manera oportuna. Al mismo tiempo, diferentes métodos de venta tienen diferentes vínculos de transacción y procedimientos operativos, y el momento en que se producen sus obligaciones tributarias también es diferente. El artículo 6 de las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en las Empresas de Desarrollo Inmobiliario" (Guoshuifa [2009] Nº 31) estipula claramente el momento de reconocimiento de los ingresos según diversos métodos de venta. Las empresas deben determinar con precisión si sus métodos de ventas cumplen con el tiempo de reconocimiento de ingresos con base en esta disposición para evitar riesgos fiscales causados por un retraso en el reconocimiento de ingresos.
Punto de riesgo 16: Se retiene y paga el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre los dividendos de accionistas personas físicas.
1. Descripción del riesgo: Según los artículos 2 y 9 de la “Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la República Popular China” y el artículo 24 del “Reglamento de Implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la República Popular de China”. de China", las empresas inmobiliarias brindan servicios a individuos. Cuando los accionistas distribuyen dividendos, deben retener y pagar el impuesto sobre la renta personal, pagarlo al tesoro a tiempo y mantener registros especiales para referencia futura. Dado que algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con las políticas, puede haber casos de retención y pago, especialmente para algunos accionistas no monetarios, como dividendos y donaciones. Debido a una comprensión inexacta de las políticas, pueden surgir fácilmente riesgos fiscales.
2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: De acuerdo con las políticas del impuesto sobre la renta personal, cuando las empresas inmobiliarias distribuyen dividendos a los accionistas o pagan dividendos en otras formas, la empresa debe retener y pagar impuestos de manera oportuna y establecer. un libro mayor. Al mismo tiempo, la diferencia entre dividendos y cuentas corrientes debe captarse con precisión en el tratamiento contable. Según el artículo 2 del "Aviso del Ministerio de Finanzas y de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la regulación de la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta individual de los inversores individuales" (Caishui [2003] Nº 158), las empresas en las que los inversores individuales invierten durante el año fiscal (empresas unipersonales), sociedades (excluidas las sociedades) que no se reembolsan después del final del año fiscal y no se utilizan para la producción y operación de la empresa, los préstamos no reembolsados pueden considerarse como distribuciones de dividendos por parte de la empresa a inversores individuales. Algunos accionistas pagan impuestos sobre sus préstamos a largo plazo en función de los ingresos por dividendos. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital con grandes transacciones de capital. Se debe prestar más atención a este aspecto para evitar riesgos fiscales.
—Fin—