¿Por qué no se pueden seguir desarrollando algunos edificios sin terminar?

Las razones de los edificios sin terminar son básicamente las mismas, pero hay muchos problemas detrás de ellos.

Básicamente, la mayoría de los problemas sin terminar que encontramos en nuestras vidas se deben a los fondos de los desarrolladores. Por supuesto, junto con las rupturas de la cadena hay verdaderas rupturas de la cadena de capital y hay casos de declaración deliberada de quiebra. ¿Por qué se rompe la cadena de capital del desarrollador? Ésta es la cuestión que deberíamos estudiar. Algunas opiniones humildes:

Primero, la mayoría de las rupturas de la cadena de capital de los desarrolladores ocurren cuando el entorno financiero es difícil o las ventas son lentas. Cualquiera que sea la situación (dificultades de financiación o malas ventas, etc.), estos son factores del mercado que son difíciles de cambiar. En los muchos años de desarrollo del mercado inmobiliario de nuestro país, a menudo nos hemos encontrado con quiebras concentradas de bienes raíces. empresas, que no pueden separarse de esto. Por dos razones, básicamente todos los desarrolladores se encuentran en la misma situación en esta situación. La mayoría de las empresas inmobiliarias no cuentan con fondos suficientes. Después de todo, más del 90% de las empresas inmobiliarias tienen ratios de activos y pasivos de hasta más del 70%. Cuando se encuentran dificultades financieras o ventas lentas, es difícil protegerse, y mucho menos salvar a otras empresas inmobiliarias.

En segundo lugar, excluyendo los factores del mercado, incluso si algunas empresas inmobiliarias quiebran debido a una mala operación y gestión, todavía hay muchos problemas detrás de ellas. Después de todo, el mercado inmobiliario ya no está en su mejor momento. periodo dorado. Todos deben comprender que después de la finalización de un proyecto inmobiliario, hay muchas relaciones involucradas, incluidos compradores de viviendas, desarrolladores, gobiernos locales, bancos, etc. Resolver perfectamente estos problemas sólo es posible con fondos suficientes. Después de todo, aunque el inmueble esté sin terminar, el terreno sigue perteneciendo al promotor según la ley. Me he encontrado con un ejemplo de este tipo en mi vida. Cuando el mercado inmobiliario estaba en auge en 2016, algunas empresas inmobiliarias al borde de la quiebra ganaron mucho dinero debido al aumento del valor del terreno. Es decir, cuando el mercado inmobiliario está de moda, tal vez porque el terreno en sí tiene mucho margen de apreciación, algunas empresas inmobiliarias están dispuestas a hacerse cargo del terreno mediante una planificación revisada y otros métodos. El mercado inmobiliario actual ya no es la época dorada.

No faltan ejemplos en la vida de promotores que se apoderaron de edificios sin terminar y fueron arrastrados hasta la muerte.

En primer lugar, es difícil entender los relatos de los proyectos de construcción sin terminar. La razón es que el riesgo de desarrollo en una etapa tardía es demasiado alto. Ha habido un ejemplo de este tipo a mi alrededor. Se trataba de un proyecto de villa en los suburbios de una capital de provincia central. El desarrollador original A lo declaró inacabado debido a una ruptura en la cadena de capital. Más tarde, otro desarrollador local B se hizo cargo del proyecto. , pero desarrolló 1 También se declaró en quiebra ese mismo año. ¿Por qué sucede esto? De hecho, sigue siendo una cuestión de financiación, especialmente las "cuentas ocultas" de proyectos inacabados. Hay algunas cuentas que simplemente no se pueden verificar. Cualquiera que haya trabajado en un proyecto sabe que en la mayoría de los casos es el desarrollador quien le debe los salarios al constructor, y el constructor que le debe los salarios al contratista es en realidad una cuenta confusa. Originalmente podría haber sólo 1.000 millones de atrasos en las cuentas, pero la compensación real no sería completa incluso si llegara a 1.500 millones. Por lo tanto, si las cuentas de los edificios sin terminar no se comprenden completamente, nadie se hará cargo. Los amigos que hayan visto el video de la entrevista de Wang Jianlin deben saber que cuando Wanda estaba comenzando, se hizo cargo de un proyecto de aldea urbana inacabado a mitad de camino y casi llevó a Wanda a la quiebra. Algunas propiedades vendidas mediante subastas judiciales tendrán varios problemas más adelante, sin mencionar los edificios sin terminar.

En segundo lugar, el bajo riesgo y las altas ganancias son una característica básica de la industria inmobiliaria, razón por la cual todos se están transformando gradualmente a medida que aumentan los riesgos en el mercado inmobiliario. Esto es un negocio. Cuando la industria inmobiliaria está en auge, todos entran activamente en ella y son favorecidos por varios capitales. Sin embargo, a medida que la financiación se vuelve más difícil y las ventas, incluso las empresas inmobiliarias de primer nivel están comenzando a transformarse activamente. Por ejemplo: Wanda comenzó a operar con activos ligeros alrededor de 2015; lo mismo ocurre con la transformación del automóvil de Evergrande. Cuando se trata de edificios sin terminar, se puede decir que, a menos que los derechos y responsabilidades estén claros, ningún desarrollador se hará cargo fácilmente del proyecto.

Por ejemplo, en la zona más próspera de Xi'an, hay un "edificio sin terminar". Es cierto.

Según la leyenda, el propietario del promotor quebró porque no pudo desarrollar la propiedad. Posteriormente, varios propietarios invirtieron dinero en el desarrollo, pero nadie se salvó. , cuatro esquinas o incluso ocho esquinas de la relación de deuda, porque no es un producto terminado, incluso si la casa tiene la función de una mercancía, es una lástima descartar las cosas sin terminar y no tener uso. -cruce y complejas relaciones de deuda detrás de esto, lo cual es prohibitivo;

Por lo tanto, la primera razón por la que generalmente no continuamos desarrollándonos es la llamada "superstición". Estamos profundamente influenciados por la cultura tradicional y tenemos poca consideración por los chismes tradicionales y el Feng Shui. Aquellos que prefieren creer que existen, como las personas casadas por segunda vez hoy en día, la mayoría de la gente no lo verá. son más tranquilizadores. Este factor puede ser la razón más importante para no continuar con el desarrollo;

En otras palabras, los "edificios sin terminar" generalmente representan un desastre. Se están haciendo cálculos para ver si pueden maximizar sus beneficios, pero en general lo harán. La única manera de evitar este edificio sin terminar es que el resultado final de un edificio sin terminar sea generalmente que el gobierno se presente, o que la maquinaria estatal tome una decisión importante. atraer inversores para resolver este problema;

Por lo tanto, la conclusión que quiero llegar es: "No se puede decir en absoluto que los edificios sin terminar no puedan seguir desarrollándose. Debe combinarse con el momento adecuado. lugar y gente."

Mucha gente piensa en edificios sin terminar porque los promotores se han quedado temporalmente sin dinero, la cadena de capital está rota y los trabajos de acabado, como la decoración final, la electricidad y el suministro de agua, no se han llevado a cabo. Por lo tanto, mientras gasten más dinero para completar el trabajo de acabado, la casa se puede vender y ganar dinero.

¿Es realmente así? Admito que antes pensaba lo mismo, hasta que en una reunión en mi ciudad natal, un amigo que trabaja en ingeniería nos dijo que los edificios sin terminar no son lo que todos piensan. En los últimos años, cuando trabajaba en ingeniería, me engañaron. edificios sin terminar. Con ayuda del vino, nos contó la experiencia del proyecto de construcción inacabado de ese año:

Era un desarrollo de proyecto residencial en una ciudad costera del sureste de mi país, y un amigo subcontrató el agua y la luz. proyecto. En la etapa inicial, el proyecto se desarrolló relativamente bien, dado que la residencia es una estructura de hormigón armado, las tuberías del proyecto hidroeléctrico deben enterrarse con anticipación. Después de que los materiales llegaron al sitio, recibí el pago por avance del proyecto según lo estipulado en el contrato. Sin embargo, cuando fui al subcontratista muchas veces para liquidar el acuerdo, la otra parte me explicó que el pago del proyecto del desarrollador no se había liquidado por un tiempo. Mucho tiempo y no recibí nada de mi propio dinero. Vamos, ¿dónde puedo darte dinero?

Dado que el pago del proyecto no se liquidó a tiempo, se detuvo la construcción en el sitio. Cuando el proyecto estaba a punto de finalizar, el proyecto se detuvo oficialmente y no se programó el inicio de la construcción. se convirtió en un edificio sin terminar.

Dado que los edificios sin terminar se han convertido en un hecho, ¿por qué nadie los ha retomado ni desarrollado después de varios años?

De hecho, unos meses antes de que se suspendiera el proyecto, la cadena de capital del desarrollador se había roto en la etapa inicial, hizo todo lo posible para retrasar el tiempo antes de que llegara el cambio, lo intentaría todo. Método que se le ocurrió para encontrar dinero. Hipotecará todo lo que pueda hipotecarse, mientras pueda sobrevivir, no importará si el proyecto se completa. Por tanto, una de las características de los edificios sin terminar es que tienen muchas deudas y la estructura de derechos de los acreedores es sumamente complicada. La misma propiedad será incluso congelada por el banco más de diez veces debido a las repetidas hipotecas. ¿Qué quieres que haga?

Por lo tanto, a los edificios sin terminar les siguen deudas incobrables. Algunos edificios incluso han sido renovados y pueden solucionarse por completo con cientos de miles de dólares en agua y electricidad. Pero nunca funcionará. No es un problema de proyecto, sino de deuda.

Muchas personas comunes y corrientes no sienten nada por los edificios sin terminar. De hecho, hay datos que muestran que hay tantos edificios sin terminar en China. La razón principal de la aparición de edificios sin terminar, como mencioné anteriormente, es. que los desarrolladores tomen dinero que no les pertenece. Su propio dinero, este dinero se genera a partir de préstamos o preventas. Es lógico que después de la aparición de edificios sin terminar, los intereses de los propietarios que han pagado por las casas se vean gravemente dañados. ¿Por qué tantos chinos no sienten mucho por los edificios sin terminar? Esto se debe a que los precios de la vivienda han aumentado durante las últimas dos décadas, y el aumento de los precios puede resolver todos los conflictos.

Supongamos que un inmueble vale 100 millones y el promotor tiene una deuda de 200 millones. Nadie está dispuesto a llenar el agujero de 100 millones, lo que lleva al problema de los edificios sin terminar que nunca se ha resuelto.

Pero mientras los precios de la vivienda aumenten, todo será fácil. Si los precios de la vivienda se duplican, se llenará el agujero de los 100 millones. Si se duplica nuevamente, se estima que mucha gente se apresurará a hacerse cargo, y quien se haga cargo ganará dinero. Así es como se digieren muchos edificios sin terminar.

Ahora, los precios inmobiliarios de China no se duplicarán en unos pocos años como antes, y los precios de las viviendas son en general estables. Después de todo, es un sistema de preventa. Algunos pequeños desarrolladores obtuvieron el dinero de los propietarios primero y también le deben dinero al banco. ¿puedes hacerles? En el pasado, el vacío se llenaba confiando en el aumento de los precios de la vivienda. Ahora que los precios de la vivienda son generalmente estables, hacerse cargo de la empresa se enfrentará a llenar el vacío. ¡Naturalmente, nadie está dispuesto a hacerse cargo!

Creo que la mayoría de los compradores de viviendas todavía prefieren las casas existentes. Después de todo, las casas existentes son casas reales y visibles. Tanto la calidad de la casa como las condiciones externas de la casa se pueden ver a través de inspecciones in situ. Las propiedades sobre plano se encuentran en un estado completamente desconocido a este respecto, y la entrega suele ser difícil y retrasarse año tras año. Muchos jóvenes compran casas para bodas, pero cuando sus hijos son mayores y están en edad escolar, todavía no pueden completar el trabajo. Será aún más problemático si las casas sobre plano están sin terminar.

2. ¿Qué debes hacer si compras una casa sobre plano y te encuentras con un edificio sin terminar?

En primer lugar, debe obtener una consulta jurídica para determinar la titularidad de sus derechos de propiedad. Tener derechos de propiedad en la mano es mejor que no tener nada en absoluto. En segundo lugar, los compradores de viviendas aún pueden solicitar al departamento de gestión de viviendas un certificado de propiedad inmobiliaria de acuerdo con los procedimientos. Además, pida a otros propietarios de la misma comunidad que comenten cómo solucionar el problema.

La razón por la que los edificios sin terminar suelen estar sin terminar es que la cadena de capital del desarrollador está rota. La razón principal por la que los edificios sin terminar no se pueden reiniciar son los problemas financieros que los fondos de desarrollo del desarrollador tienen que pagar por intereses todos los días, además del proyecto. Los préstamos privados sirven para desarrollar proyectos inacabados y completar todas las ventas sin sorpresas, y no pueden compensar la deuda del proyecto. Además, las ventas del proyecto no pueden completarse en un corto tiempo. Cuanto mayor sea el tiempo, mayor será el costo de capital acumulado del proyecto. Desde una perspectiva de mercado, un proyecto inacabado siempre será insolvente, por lo que es imposible reiniciarlo a menos que sea necesaria una intervención administrativa para equilibrar los intereses de todas las partes. Algunos edificios sin terminar no pueden continuar desarrollándose por las siguientes razones:

1. Los fondos del desarrollador están rotos.

Esta es una de las razones muy importantes. Cuando el mercado inmobiliario está en auge, el desarrollo inmobiliario se acelera y algunos desarrolladores que realmente no tienen capacidades de desarrollo también participan en el desarrollo inmobiliario. Como resultado, el mercado se ha enfriado, las ventas han sido escasas y los fondos han sido insuficientes, lo que ha resultado en la imposibilidad de llevar a cabo un mayor desarrollo. Esta situación debería representar la mayoría. Al depender de la propia solidez financiera del desarrollador, es difícil continuar con el desarrollo, lo que lleva a proyectos sin terminar.

2. Otros desarrolladores no están dispuestos a hacerse cargo debido a problemas de crédito y deuda.

Algunas personas piensan que si no pueden desarrollarlo ellos mismos, ¡pueden transmitirlo a otros! De hecho, esto se debe a una falta de comprensión del desarrollo inmobiliario. Si el proyecto no está terminado, definitivamente será imposible pagarlo, lo que generará una gran deuda. Entonces, cuando otros tomen el control, tendrán miedos persistentes. Si el proyecto se transfiere directamente, no habrá problemas de acreedores ni de deuda involucrados. Sin embargo, por un lado, la transferencia directa del proyecto puede implicar cuestiones fiscales, por otro, la cuestión de la entrega de los planos también es muy complicada y el tiempo que lleva puede ser muy largo y los promotores no pueden permitírselo.

3. La gente tiene temores persistentes sobre los edificios sin terminar y se preocupa por problemas de calidad.

Incluso si se encuentra un sucesor adecuado, pero el proyecto está sin terminar y se reinicia la construcción, la gente todavía está preocupada por la calidad del proyecto. En circunstancias normales, ¿quién está dispuesto a gastar dinero en un proyecto sin terminar? ? Por lo tanto, incluso si el proyecto se puede completar con éxito, las ventas serán un gran problema.

4. Hay problemas con la naturaleza del terreno y el diseño.

Algunos proyectos inmobiliarios están inacabados e involucran cuestiones relacionadas con la naturaleza del terreno. Por ejemplo, no es un terreno residencial, pero en él se construyen edificios residenciales. Por supuesto, la gente corriente no aceptará un proyecto de este tipo. Malas ventas, lo que resulta en malos negocios.

En algunos proyectos, el diseño puede ser defectuoso, o el posicionamiento puede ser inexacto, y el producto puede no satisfacer la demanda del mercado, lo que en última instancia conduce a bajas ventas.

Por esta razón, la empresa para la que trabajaba anteriormente invirtió 300 millones de yuanes en un proyecto, pero finalmente perdió 100 millones de yuanes y lo vendió por 200 millones de yuanes.

5. El terreno no ha sido puesto a la venta, lo que al final deja asuntos pendientes.

En realidad, esta situación no es infrecuente. Es posible que la gestión inicial no estuviera estandarizada, lo que provocó que algunos promotores comenzaran la construcción antes de obtener los derechos de uso del suelo. Sin embargo, debido a que al final el terreno no se puso a la venta con éxito, la empresa no pudo obtener una licencia de preventa. Este tipo de problemas suele ser difícil de solucionar y es normal que se prolongue durante varios años, por lo que al final sólo puede quedar sin terminar.

No importa cuál sea el motivo, los propietarios que ya compraron la casa tendrán mala suerte al final.

Actualmente existen edificios sin terminar tanto en las grandes ciudades como en las pequeñas, especialmente en los últimos años, cuando los precios de la vivienda en las principales ciudades continuaron aumentando, muchos desarrolladores pidieron dinero prestado en todas partes para desarrollar el mercado inmobiliario. demanda Si continúan desarrollando bienes raíces, solo sufrirán pérdidas. Por lo tanto, muchos desarrolladores no tienen más remedio que huir. Como resultado, han aparecido muchos edificios sin terminar en muchas ciudades.

El más famoso es que ha habido muchos proyectos inmobiliarios sin terminar en Nanyang, provincia de Henan. En el período pico de 2014, hubo 302 proyectos inmobiliarios problemáticos en Nanyang ***, de los cuales más. Más de 50 proyectos inmobiliarios sin terminar quedaron sin terminar.

Muchos amigos no comprenden estos proyectos inmobiliarios sin terminar. En la actualidad, los precios de la vivienda en muchas ciudades siguen aumentando y todavía hay margen de beneficio con la venta de casas, pero ¿por qué? ¿Estos proyectos inmobiliarios inconclusos no continúan? ¿El desarrollo o nadie se hará cargo?

De hecho, los edificios sin terminar no son tan simples como todos imaginan. Las razones por las que muchas propiedades están sin terminar son bastante complejas. Las razones pueden ser diferentes para diferentes propiedades, pero en resumen, son las siguientes varias situaciones. . En primer lugar, se rompe la cadena del capital.

Al desarrollar proyectos, muchos desarrolladores no utilizan su propio dinero para desarrollar, sino que piden prestado fondos a los bancos para desarrollarlos. Muchos desarrolladores solo necesitan el 25% del capital inicial para comenzar la construcción.

Pero para aquellos desarrolladores que no son muy fuertes, si desarrollan bienes raíces a ciegas y piden prestado dinero a ciegas en todas partes, una vez que los bienes raíces no se pueden vender y un cierto vínculo afecta el flujo general de fondos, entonces en el final Conducirá a una ruptura en la cadena de capital. Una vez que se rompe la cadena de capital, los desarrolladores del proyecto original básicamente tienen pocas esperanzas de reiniciar el proyecto. En segundo lugar, las relaciones de deuda son complejas.

Algunos amigos pueden sentir curiosidad. Algunos proyectos inacabados están ubicados en ubicaciones relativamente buenas, pero ¿por qué nadie se ha hecho cargo del proyecto durante tantos años? Incluso si el desarrollador original no tiene dinero para desarrollarlo, esto. Si el proyecto se cede a otros desarrolladores siempre se podrá seguir desarrollando, ¿no?

Pero el problema no es tan simple. Una de las razones importantes por las que nadie está dispuesto a hacerse cargo de muchos proyectos es que la relación de deuda es relativamente complicada, lo que no sólo implica préstamos bancarios, sino también la posibilidad. También hay pagos de construcción por parte de los constructores, pagos de preventas y compras de viviendas, e incluso puede haber muchos préstamos privados.

Muchas de estas deudas generarán intereses, como por ejemplo los préstamos bancarios. Cuanto más tiempo estés en mora, mayor será el interés de penalización correspondiente. Puede que no sea suficiente para que el promotor venda el edificio después de tomarlo. sobre el proyecto. Pagar la deuda original, ¿no sería eso una pérdida? En tercer lugar, el proyecto se construye ilegalmente.

Entre los muchos proyectos inmobiliarios sin terminar, muchos proyectos se han detenido debido a construcciones ilegales, como procedimientos de tierras incompletos, incumplimiento de los requisitos de planificación, etc. Cuando estos proyectos se desarrollan por primera vez, los desarrolladores pueden lanzarlos con éxito a través de algunas relaciones. Sin embargo, una vez que ciertos departamentos cambian de liderazgo o se enfrentan a una supervisión más estricta, y una vez que los departamentos gubernamentales se vuelven más serios, algunas propiedades pueden convertirse en proyectos de construcción ilegales. , una vez que un proyecto se construye ilegalmente, básicamente ningún desarrollador está dispuesto a hacerse cargo de él. Por ejemplo, hay un proyecto de villa en Nanling Village, Shenzhen, que ha estado sin terminar durante más de diez años debido a problemas de construcción ilegal. El proyecto aún está sin terminar hasta el día de hoy.

En cuarto lugar, cuestiones de diseño.

Muchos proyectos han estado sin terminar durante muchos años. Es posible que el diseño cumpliera con la demanda del mercado en el momento en que se desarrollaron por primera vez, y todos los aspectos de seguridad también cumplían con los requisitos reglamentarios en ese momento. Años después de que el proyecto estuviera inacabado, es probable que la demanda del mercado cambie. Si un desarrollador acepta precipitadamente un proyecto, es posible que no pueda venderlo una vez finalizado porque no satisface la demanda del mercado o puede que tenga que venderlo a un precio bajo. Incluso puede resultar imposible obtener una licencia de venta porque. Los problemas de seguridad no cumplen con los requisitos reglamentarios actuales. Este tipo de riesgos potenciales son muy altos para quien los toma.

Quinto, los procedimientos de transferencia son engorrosos.

Hay muchos intereses involucrados en proyectos sin terminar, no solo los desarrolladores originales, sino también muchos usuarios que compraron casas sobre plano. Entre estos usuarios, muchas personas tienen que devolver las casas porque no las han obtenido. En cuanto a los préstamos, muchas personas todavía están peleando con demandas contra los desarrolladores. Estas demandas pueden hacer que el proyecto no pueda transferirse normalmente o demore mucho en transferirse. Una vez que fracasa la transferencia de propiedad, el desarrollador que asuma el control extenderá el ciclo del proyecto, por lo que el costo de recuperación del capital será más largo y los riesgos correspondientes serán relativamente altos. Sexto, otros factores.

Hay varias razones por las que los proyectos no están terminados. Además de los cinco factores que mencionamos anteriormente, puede haber otros factores. Por ejemplo, durante el proceso de desarrollo de un proyecto, pueden ocurrir grietas u otros problemas en algunas comunidades aledañas, lo que resulta en pleitos entre ambas partes. Si dichos pleitos no se resuelven, el proyecto no podrá seguir desarrollándose.

Por ejemplo, hay una propiedad inmobiliaria relativamente famosa en Longgang Jixiang, Shenzhen. Esta propiedad inmobiliaria se desarrolló y completó hace unos años. Sin embargo, se dice que surgieron problemas en las comunidades circundantes. proceso de construcción, por lo que las dos partes han estado en litigio, la demanda aún no se ha resuelto. Aunque el proyecto principal del edificio y la decoración de la pared exterior ya están terminados, aún no se ha iniciado.

Además, actualmente existen algunas incertidumbres sobre los precios de la vivienda en muchas áreas. Aunque los precios de la vivienda en muchas ciudades han aumentado en los últimos años, ¿pueden aumentar los precios de la vivienda? ¿El futuro? Nadie puede decirlo. Si un desarrollador se hace cargo precipitadamente del proyecto en este momento, si la demanda del mercado es lenta en el futuro y los precios de la vivienda caen, el desarrollador que se hace cargo del proyecto no tendrá más remedio que llorar sin lágrimas.

Precisamente porque los diversos factores que enfrentan los edificios sin terminar son complejos y la demanda del mercado cambia rápidamente, incluso si los proyectos sin terminar pueden adquirirse a un precio muy bajo, los riesgos potenciales también son muy altos, por lo que muchos desarrolladores. tienen miedo de tomar el poder apresuradamente.

Después de contactar con un abogado especializado en edificios sin terminar, expresó su impotencia ante los edificios sin terminar. Muchos edificios sin terminar se encuentran en lugares destacados, con maleza cubierta de maleza y casas encantadas en la ciudad. Una vez que se tenga la noticia de que el edificio sin terminar se ha resuelto, cientos de acreedores se reunirán en un instante. Si se revende, se contará un piso (incluida la transferencia del patrimonio personal). Más de 20 acreedores básicamente no están dispuestos a ceder ante el precio, y hay opiniones diversas. Es difícil unificarse y es imposible solucionar el edificio sin terminar.

Algunos edificios sin terminar se han resuelto debido a las siguientes oportunidades. Primero, el gobierno financia la mediación y los acreedores dan un paso atrás y hacen concesiones. En segundo lugar, los precios de la vivienda están subiendo, los edificios sin terminar están rompiendo la jaula y los acreedores están sonriendo. En tercer lugar, el gobierno adquiere tierras y los acreedores otorgan subsidios legales. En cuarto lugar, siempre que se determine que es ilegal, será liquidado o confiscado.

Son muchos los casos de resolución de edificios sin terminar y subida del precio de la vivienda para cubrir deudas.

(Después de que se resolvieron los edificios sin terminar en la ciudad principal de Chongqing, todos fueron remodelados y utilizados)

En primer lugar, la razón de los edificios sin terminar debe ser problemas financieros. O no hay dinero para continuar completando el proyecto, o descubren que no pueden recuperar el costo, o se fugan con el dinero, lo que invariablemente implica enormes deudas. El gobierno no puede confiscarlo u obtenerlo a bajo precio y luego venderlo, porque esto violaría gravemente los intereses de los acreedores (por supuesto, hay muchas personas que ganan dinero con este método y este tema no se discutirá). Los acreedores no aceptarán fácilmente vender a un precio bajo. Los acreedores prefieren esperar la oportunidad que vender sus derechos de acreedor a un precio bajo. Esta es también la razón por la que no se pueden vender a la gente. un precio bajo.

Esta es la razón por la que muchos proyectos buenos e inacabados en buenas ubicaciones no se han retomado durante mucho tiempo. Por lo tanto, en este caso, el gobierno generalmente interviene para coordinar y la relación de deuda no la maneja el síndico, sino el tribunal o el gobierno.

Luego viene el llamado tema de la "transmisión" La transmisión de bienes inmuebles es muy complicada, especialmente para empresas con propiedades sin terminar que generalmente desaparecen en el aire y es difícil proporcionar información para el registro según. regulaciones. No subestime la propiedad, afectará directamente si la inversión de los receptores puede funcionar sin problemas. Si compra un proyecto sin terminar, pero no puede reanudar el trabajo debido a cambios de procedimiento, incurrirá en enormes costos financieros, que probablemente aumentarán. ser mayor que Su beneficio sigue siendo alto.

Hace apenas dos días, publiqué sobre el proyecto inacabado más grande en Zhengzhou. También fue un proyecto muy popular en Zhengzhou al principio. Hoy puedo hablar brevemente sobre el proyecto inacabado.

Obtener suelo limpio en el mercado de suelo es como un papel en blanco

Para los promotores,

Calcular indicadores económicos y técnicos es sencillo y tiene riesgos potenciales muy bajo. El posicionamiento y los planes se pueden realizar en función del estado actual del mercado y la calidad de la construcción es controlable.

Jugando con proyectos inacabados

Para los desarrolladores,

1. Las disputas por la deuda del proyecto son complicadas, el propietario original las oculta de varias maneras y el El adquirente realiza la debida diligencia. La dificultad es enorme y, si no tiene cuidado, puede caer en un gran pozo. El análisis de la toma de decisiones de inversión antes del lanzamiento mostró que el proyecto tuvo una ganancia neta del 5%. Después del lanzamiento, aparecieron repentinamente varias deudas que resultaron en enormes pérdidas. Hay innumerables ejemplos de esto. cierto proyecto de un determinado desarrollador en un determinado lugar Cuando el proyecto no estaba terminado, el desarrollador original se acercó a un alto funcionario del gobierno para comunicarse con otro desarrollador con el fin de revitalizar el proyecto. La información que produjeron mostró que era solo un problema de falla. cadena de capital. Después de una investigación detallada, se descubrió que el proyecto tenía problemas como la venta de más de una casa, tarifas impagas de transferencia de tierras, construcción más allá del plan y un fideicomiso había demandado al desarrollador e implementado medidas de preservación de la propiedad. Al final, aunque los altos funcionarios presionaron mucho a otro desarrollador, todavía no se atrevieron a pasar por el agua turbia.

2. Es difícil ajustar el plan. Para superar varios obstáculos en la etapa de diligencia debida, el adquirente debe ajustar el plan en función del estado actual del mercado y sus propios requisitos. En este momento es necesario considerar la comunicación con los propietarios que han comprado la casa, la comunicación con el comité de regulación gubernamental, el costo de inversión para refuerzo y renovación, la inversión en marketing para restablecer la marca, etc.; estas tareas son más difíciles que la dificultad de los nuevos proyectos;

En comparación con los proyectos residenciales, los proyectos comerciales sin terminar son un peligro mayor. Una vez que se requiera una demolición y renovación interna a gran escala, el costo de la renovación integral superará incluso el costo de construcción e instalación de una nueva construcción en minutos. En los últimos años, debido a los ajustes en las regulaciones antirregulatorias y de consumo, la probabilidad de un desmantelamiento y modificación internos a gran escala es muy alta.

3. Es más difícil de eliminar. La mayoría de los clientes tienen preocupaciones sobre proyectos que alguna vez estuvieron inconclusos. Desde la perspectiva de la seguridad financiera, la calidad de la construcción, la imagen y el Feng Shui, los clientes potenciales pueden desanimarse en cuestión de minutos.

4. Lo más importante es que hay muchos proyectos nuevos en el mercado que son fáciles de obtener. ¿Por qué los desarrolladores tienen que abandonar esos proyectos y elegir el modo difícil?

Eso es todo.

Detrás de este fenómeno antinatural debe haber una razón.

Las palabras de Li Ka-shing que circulan en Internet: “Los tres factores a considerar al comprar una propiedad son la ubicación, la ubicación y la ubicación” son creídas por casi todo el mundo, incluidos los promotores y los compradores de viviendas.

Esta frase se usó originalmente para lavar el cerebro a los compradores de viviendas, pero la mayoría de los desarrolladores lo creyeron y les lavaron el cerebro. Por lo tanto, durante las etapas de licitación, subasta y cotización de terrenos en esos años, los desarrolladores debían obtener terrenos con un precio tan bajo. Llamada ubicación excelente, competirán decididamente con sus pares gritando constantemente precios más altos, haciendo subir los precios de la tierra y los reyes de la tierra aparecen con frecuencia.

Como resultado, después de que el desarrollador compró el terreno, calculó los detalles cuidadosamente y descubrió que, a menos que aumentara los precios de la vivienda, no sería rentable, por lo que solo podía aumentar los precios de la vivienda significativamente.

El problema es que los fondos utilizados por muchos promotores para comprar terrenos no son propios en absoluto, sino en su mayoría fondos a corto plazo obtenidos a través de métodos de préstamos privados. Las tasas de interés son muy altas si no pueden obtenerlos. Préstamos bancarios para el desarrollo a largo plazo y con bajos intereses. Si el préstamo se utiliza para pagar la usura a corto plazo o para obtener un pago por adelantado suficiente de los compradores de viviendas para pagarlo vendiendo propiedades fuera del plano, entonces el proyecto inmobiliario sólo terminará en ruinas.

En otras palabras, los proyectos inmobiliarios inacabados contienen deudas impagas y disputas entre varias partes, incluidos prestamistas, promotores y compradores de viviendas, así como contratistas del proyecto y partes de la construcción. Todos los fondos quedaron atrapados en ellos, y. Nadie estaba dispuesto a ceder ante la pérdida. Como resultado, nadie se atrevió a hacerse cargo del edificio inacabado. Una vez que fuera tomado, estaría plagado de innumerables problemas y sólo podría ser archivado indefinidamente.

Cuanto más tiempo se deje en espera, más complejo será el problema y más difícil será de resolver. Por ejemplo, una vez que un comprador de vivienda mayor muere mientras espera, sus hijos y herederos la colocarán. la responsabilidad de las partes involucradas en el edificio sin terminar. Una vez que alguien se haga cargo del desarrollo, habrá demandas más adelante.

Algunas personas pueden pensar que mientras los precios de la vivienda aumenten en el futuro, aparecerán personas con capacidad de hacerse cargo. El requisito previo para que se produzca esta situación es que haya una grave sobreemisión de dinero. Sólo cuando los precios de la vivienda hayan aumentado al menos diez veces en comparación con el pasado podremos esperar cubrir la superposición de deuda causada por todos los problemas.

De lo contrario, quien se crea lo suficientemente fuerte e inteligente como para hacerse cargo de un edificio sin terminar, la realidad le dará una lección implacable.

A juzgar por la actual situación nacional e internacional, no se volverá a producir una emisión excesiva de moneda hasta dentro de al menos veinte años, y mucho menos imaginar que los precios de la vivienda seguirán aumentando tanto como en años anteriores. Por lo tanto, el problema de los edificios sin terminar es lo que es. Se necesitarán algunas décadas más para que todas las partes relacionadas con la deuda desaparezcan de forma natural antes de que sea posible una solución.