El dilema de la expansión de Hongyang como “El último caballo oscuro”

Editor | Zhang Xiaoling

En solo tres años, Jiang Daqiang aumentó Hongyang Real Estate de 20 mil millones a 80 mil millones. Sin embargo, decidió irse.

Jiang Daqiang originalmente se desempeñó como presidente del Grupo Hongyang y era el "número uno" en el equipo directivo superior. Anteriormente, otro presidente, Zhang Liang, que había trabajado con él durante tres años, también renunció.

Alrededor del Festival de Primavera, dos generales de Hongyang se marcharon uno tras otro, lo que provocó una evidente conmoción en la industria inmobiliaria del este de China.

Como último “caballo negro” inmobiliario antes de las “Tres Líneas Rojas”, la rápida expansión de Hongyang en los últimos tres años ha sido impulsada por gerentes profesionales estrella.

A principios de 2018, nueve altos ejecutivos se unieron a la empresa colectivamente, lo que convirtió a Hongyang en un éxito instantáneo en el círculo inmobiliario del este de China. En los tres años siguientes, la escala se cuadruplicó.

A diferencia de los cambios de trabajo anteriores, Jiang Daqiang y Zhang Liang no eligieron una empresa de bienes raíces. Jiang se convirtió en presidente de Ping An Real Estate, enfocándose en la gestión de activos y la financiación de bienes raíces, mientras que Zhang regresó a la medicina. industria.

"Sólo queda un último ciclo para el sector inmobiliario, que son los próximos tres a cinco años. Hongyang debe aprovechar la última oportunidad de la ventana del ciclo". Jiang Daqiang tomó esta decisión hace tres años. Ahora parece que las palabras se han hecho realidad.

Desde agosto de 2020, la introducción de importantes políticas regulatorias como las "Tres Líneas Rojas" y las subastas de tierras centralizadas han anunciado por completo el fin de la era de la expansión de las empresas inmobiliarias basada en la deuda. que la industria vuelva a ser un "caballo oscuro" y los buenos tiempos hayan terminado y no haya retorno.

En 1996, Zeng Huansha fundó Hongyang, pero hasta 2017, Hongyang, que llevaba 21 años establecida, era solo una pequeña empresa de bienes raíces que nadie conocía fuera de Nanjing. Los proyectos se concentraban en Pukou. , Nanjing El área al norte del puente del río Yangtze se conoce como el "Puente Rey del Norte".

Como empresario de Fujian, Zeng Huansha comenzó a querer expandir su territorio comercial hace más de tres años e ingresar al círculo Hongqiao de residentes de Fujian.

Su primer paso es empezar con "las personas".

Todos ocuparon puestos importantes en la empresa inmobiliaria Xuhui, con sede en Fujian, de 2012 a 2017. Durante este período, las ventas de Xuhui se expandieron de 9.600 millones a 104.000 millones, lo que la convierte en una de las empresas inmobiliarias de mayor éxito. empresas inmobiliarias del sector inmobiliario. Los tres hermanos Lin que fundaron Xuhui se han convertido en importantes magnates inmobiliarios en el este de China.

Además de Jiang Daqiang y Zhang Liang, Chen Bin y Zou Gaowu en el nuevo equipo directivo superior también son de CIFI. Los altos ejecutivos restantes procedían de empresas inmobiliarias que se estaban expandiendo rápidamente en ese momento, como Seazen Holdings y Tahoe.

El objetivo de Zeng Huansha es muy claro: seguir un camino similar al de Xuhui y reconstruir una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa por valor de 100.000 millones a una velocidad extremadamente rápida.

El nuevo equipo rápidamente inyectó contactos, recursos y reputación en Hongyang, brindando apoyo para la expansión nacional de Hongyang de "encontrar personas, dinero y tierras".

Zhang Liang "operó" en la estructura organizativa de Hongyang, y Jiang Daqiang llevó a cabo reformas en cuatro aspectos de la gran estrategia, el gran mecanismo, la gran operación y la gran información de Hongyang, y decidió "hacer un trabajo exhaustivo en Jiangsu", cultiva profundamente el delta del río Yangtze y diseña el diseño estratégico del área urbana.

En sólo un año, el volumen de ventas de Hongyang se disparó un 84% y su clasificación en la lista CRIC subió más de 30 lugares. En julio de 2018, Zeng Huansha llevó a Hongyang a tocar la campana en Hong Kong.

Pero, de hecho, la industria entró en un ciclo descendente en el cuarto trimestre de 2018, y el período de ventana para los “caballos oscuros del sector inmobiliario” se cerró más rápido de lo imaginado.

En el tercer trimestre de 2019, el crecimiento del desempeño del sector inmobiliario de Hongyang mostró debilidad y no pudo cumplir con las expectativas. El desempeño de los "Nueve de Oro y Diez de Plata" en la región del delta del río Yangtze, donde Hongyang tiene grandes inversiones, es muy mediocre, y a finales de año está a punto de estallar una guerra de precios entre las empresas inmobiliarias.

"La paciencia del jefe ha llegado a su punto más bajo", reveló una fuente de Hongyang en ese momento.

En 2020, llegó el cisne negro de la epidemia y las empresas inmobiliarias vendieron menos casas durante unos meses. Posteriormente, la introducción de nuevas normas de supervisión financiera de las "tres líneas rojas" asestó un duro golpe a la economía. empresas inmobiliarias en rápida expansión.

Hongyang no logró copiar la leyenda de Xuhui.

En 2019, el crecimiento de las ventas contratadas de Hongyang Real Estate cayó al 38% y, para 2020, la tasa de crecimiento caerá aún más al 33%.

A finales de 2020, después de que expirara el contrato de tres años, el objetivo de Hongyang de 100 mil millones no se logró. Zhang Liang y Jiang Daqiang decidieron romper decentemente con Hongyang.

Vieron la situación con claridad, cambiaron de rumbo a tiempo y eligieron un camino más estable y de largo plazo.

Jiang Daqiang y Zhang Liang se marcharon, dejando atrás a Hongyang y Zeng Huansha para seguir explorando el camino que tenían por delante.

La escala sigue siendo un obstáculo insuperable. Durante más de 30 años, desde decenas de miles de millones hasta cientos de miles de millones, la batalla por la escala en la industria inmobiliaria nunca se ha detenido.

En 2020, hay 43 empresas inmobiliarias con un valor de 100 mil millones de yuanes. Los peces grandes de la industria continúan comiéndose a los peces pequeños. 100 mil millones de yuanes se ha convertido en el umbral básico para la supervivencia y la competencia del sector inmobiliario. empresas.

Hongyang saltó de 20 mil millones a 86,5 mil millones en 3 años, lo que no está lejos de los 100 mil millones, pero falta apoyo para un mayor desarrollo a largo plazo.

El crecimiento del desempeño de Hongyang depende en gran medida del desarrollo cooperativo con partes externas, más que de su propio crecimiento natural. Las ventas a gran escala de Hongyang Real Estate de 2017 a 2020 fueron de 25,7 mil millones de yuanes, 47,3 mil millones de yuanes, 65,2 mil millones de yuanes y 86,5 mil millones de yuanes. Sin embargo, según CRIC, sus ventas de acciones en los últimos cuatro años fueron solo 16,4 mil millones de yuanes y 28,8 mil millones de yuanes. mil millones de yuanes, 34,9 mil millones de yuanes y 40,7 mil millones de yuanes, el índice de capital cayó de 64 a 47.

Esto ha llevado a la expansión de Hongyang en los últimos años a expensas de las ganancias. En 2018, las ventas de Hongyang se dispararon un 84%, pero el beneficio neto atribuible a su empresa matriz fue de solo 1.412 millones de yuanes, un aumento de solo el 16% en 2019, las ventas de Hongyang superaron los 60 mil millones, pero el beneficio neto atribuible a su empresa matriz; permaneció estancado, solo 1.468 millones de yuanes; en el primer semestre de 2020, hubo incluso una regresión, con un beneficio neto atribuible a la empresa matriz de 677 millones de yuanes, una disminución interanual del 8,9%.

El capital de los accionistas minoritarios de Hongyang aumentó de 160 millones de yuanes en 2017 a 5950 millones de yuanes a mediados de 2020, lo que representa casi el 30%. En el primer semestre de 2020, las ganancias y pérdidas de los accionistas minoritarios alcanzaron los 399 millones. yuanes, que representan el 30% de las ganancias y pérdidas netas de 31.

Hongyang, que se perdió el período ventana, no logró llevar a cabo la expansión nacional, y más del 70% de su trazado se concentró en el delta del río Yangtze y Hongyang, que pisó una línea roja, la anual; La tasa de crecimiento de los pasivos que devengan intereses no debe exceder de 10. El espacio para aumentar el apalancamiento es limitado.

Zeng Huansha comenzó a buscar un cambio de rumbo. El 31 de enero, Hongyang celebró una reunión de trabajo de gestión. Este "último caballo oscuro" reducirá sus demandas de escala y se centrará en la estabilidad y anunció una "nueva estrategia de tres años" con sólo dos palabras en su núcleo: ganancias.

Hace más de tres años, los promotores inmobiliarios acudieron a Country Garden para conocer la alta rotación; después de las "Tres Líneas Rojas", Longfor y China Overseas se convirtieron en sus puntos de referencia secretos.

A diferencia de la caza furtiva en Xuhui, Xincheng y Tahoe hace tres años, la gente que rodea a Zeng Huansha ahora proviene principalmente de Longfor, Wanda y China de ultramar.

El Grupo Hongyang tiene actualmente tres sectores: bienes raíces, negocios y servicios. El sector inmobiliario está dirigido por Yuan Chun, ex vicepresidente de Longfor Group y ex presidente de Hongkun Group. El grupo comercial es Shen Jiaying, ex vicepresidente de Wanda Commercial Management, el director ejecutivo del grupo de servicios es Yang Guang, quien fue contratado de Longfor Property.

Además, Wang Shixiong, ex vicepresidente de la sucursal de Shanghai del Banco Agrícola de China y ex director general de CEFC International, actualmente se desempeña como presidente ejecutivo de Hongyang Group y presidente de Capital. Grupo.

Zeng Huansha activó a un grupo de gerentes profesionales con genes diferentes, con la esperanza de llevar a Hongyang a la siguiente etapa, es decir, la etapa de equilibrio entre escala y ganancias.

Bajo el actual modelo de desarrollo de Hongyang, es una paradoja lograr una expansión de escala y una mejora del margen de beneficio al mismo tiempo.

Esto se debe a que las políticas regulatorias como las "tres líneas rojas" y las dos ofertas de suelo centralizadas tienen el mayor impacto en el modelo de desarrollo de las empresas inmobiliarias del caballo negro, lo que desencadenará una serie de reacciones en cadena en la financiación. , adquisición de tierras, facturación y otros aspectos, el camino de expansión de Hong Kong Yang se ha visto muy restringido.