Análisis de casos de planificación fiscal empresarial (empresa) Xx

El impuesto al valor agregado de la tierra es un impuesto que grava a los contribuyentes que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos (en lo sucesivo, bienes inmuebles transferidos) y obtienen ingresos por valor agregado. La planificación fiscal del impuesto sobre el valor añadido de la tierra se lleva a cabo desde las dos perspectivas de reducir la base imponible y el tipo impositivo, sujeto a la premisa de permiso. Este artículo toma como tema principal las empresas inmobiliarias, partiendo de las características del impuesto al valor agregado del suelo y planificando en torno a casos específicos. 1. El método de deducción de los gastos por intereses se planifica sobre la base de las disposiciones sobre las partidas de deducción de los gastos por intereses del artículo 7 (3) de las "Normas de aplicación del Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el valor añadido de los terrenos" (en adelante, las "Normas de aplicación" ): "Todo lo que se puede prorratear y calcular con base en el proyecto inmobiliario transferido, previa presentación de comprobante de una institución financiera, se permite la deducción, pero el monto máximo no puede exceder el 5% de la suma de los demás gastos de desarrollo inmobiliario calculados de acuerdo con las disposiciones de los puntos (1) y (2) de este artículo con base en la tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales para el mismo período si el gasto por intereses no se puede calcular con base en el proyecto inmobiliario transferido o el certificado de la institución financiera no puede. de proporcionarse, los gastos de desarrollo inmobiliario se calcularán y deducirán dentro del 10% de la suma de los montos calculados en los incisos (1) y (2) de este artículo. La proporción específica de las deducciones será estipulada por los gobiernos populares de cada uno. provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central." Es decir, cuando un contribuyente puede calcular y asignar los gastos por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido y puede acreditar un préstamo de una institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario que se permiten deducir son: intereses + (cantidad pagada para obtener el terreno derechos de uso + costos de desarrollo inmobiliario) × 5 Dentro de % si el contribuyente no puede calcular los gastos por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido o no puede proporcionar prueba de préstamo de una institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario que se permiten deducir son: (monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra + costos de desarrollo inmobiliario) × dentro del 10%. Si una empresa depende principalmente del financiamiento de deuda para comprar bienes raíces y los gastos por intereses representan una proporción alta, puede considerar prorratear los intereses y proporcionar una certificación de una institución financiera, y deducir y agregar otros gastos de desarrollo según los hechos. Si una empresa depende principalmente del capital social para financiar la compra de bienes raíces y tiene muy pocos gastos por intereses, puede considerar no calcular los intereses que deben amortizarse, de modo que se puedan deducir más gastos de desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, si una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolla viviendas comerciales, los porcentajes de deducción estipulados por el gobierno local son del 5% y el 10%. El precio del terreno pagado es de 6 millones de yuanes y el costo de desarrollo es de 10 millones de yuanes. Planifique dos situaciones para yuanes y 700.000 yuanes (suponiendo que los gastos por intereses sean asignables y puedan ser certificados por una institución financiera, y no excedan el monto calculado por la tasa de interés del préstamo del banco comercial para el mismo período). Primero, calcule la diferencia de gastos por intereses deducidos como (monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra + costos de desarrollo inmobiliario) × (10%-5%) = (600 + 1000) × 5% = 80 (diez mil yuanes), y en segundo lugar determine si está permitido Cuando el gasto por intereses deducido es de 900.000 yuanes, ya que 900.000 yuanes > 800.000 yuanes, la empresa debe asignar los intereses estrictamente de acuerdo con el proyecto de desarrollo inmobiliario y proporcionar un certificado de la institución financiera, de modo que los gastos por intereses y otros bienes raíces los gastos de desarrollo deducidos totalizan 9 (600 + 1000) × 5% = 1,7 millones de yuanes; de lo contrario, solo se pueden deducir como (600 + 1000) × 10% = 1,6 millones de yuanes, la base de deducción de impuestos se reducirá en 100.000 yuanes y se pagarán más impuestos; de manera similar, cuando se permita la deducción Cuando el gasto por intereses sea de 700.000 yuanes, dado que 700.000 son menos de 800.000 yuanes, se debe seleccionar el segundo método de deducción, es decir, no asignar intereses de acuerdo con el proyecto de desarrollo inmobiliario. proporcionar o no a las autoridades fiscales certificados de las instituciones financieras pertinentes, de modo que los gastos por intereses y otros gastos de desarrollo inmobiliario se deduzcan de un total de (601000)×10%=1,6 millones de yuanes adicionales. +80)=Se pueden deducir 100.000 yuanes en gastos por intereses y la base de deducción de impuestos se incrementa en 100.000 yuanes.

2. Mediante una planificación de precios razonable, de conformidad con el artículo 11 de las "Normas de Aplicación", "cuando los contribuyentes construyan residencias estándar ordinarias para la venta, el valor añadido no excederá el artículo 7 (1), (2). ), el impuesto sobre el valor añadido territorial estará exento del 20% de la suma de las deducciones de los puntos (3), (5) y (6), si el valor añadido excede del 20% de la suma de las deducciones, la totalidad; el valor agregado se gravará de acuerdo con las regulaciones”. Las empresas pueden utilizar el punto crítico del 20% para la planificación.

Supongamos que una empresa de desarrollo inmobiliario vende casas ordinarias estándar. El monto de las deducciones distintas del impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo es C, el precio de venta total es X y el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo es 5,5. % Para disfrutar del descuento umbral, el precio de venta máximo solo puede ser X = (1 + 20%) (C + 5,5% Con más cuidado, puedes obtener mayores ganancias. Si el precio de venta es inferior a X, aunque puedas disfrutar del descuento fiscal, el beneficio será menor. Si una empresa quiere aumentar sus ganancias aumentando los precios de venta, debe pagar el impuesto al valor agregado de la tierra a una tasa inferior al 50%, es decir, una tasa impositiva del 30% para la empresa, solo cuando el aumento de precio excede el precio de la tierra. impuesto al valor agregado pagado Sólo cuando se agreguen el impuesto a las nuevas empresas, el impuesto a la construcción urbana y el recargo por educación, el aumento de precios será rentable. Supongamos que el precio de venta aumenta en Y, y ) Y=5,5%Y, la cantidad de elementos de deducción es C+5,5×(X+Y), suponiendo que la tasa de valor agregado es superior al 20% pero inferior al 50%. , el monto del valor agregado es (X+Y)-C-5.5%×(X+ Y), el impuesto al valor agregado del terreno es 30% × (X + Y - C - 5.5% × (X + Y - C - 5,5% El precio de mercado está entre 18 y 19 millones de yuanes. Se sabe que el monto de los derechos de uso de la tierra obtenidos es de 2 millones de yuanes y el costo de desarrollo inmobiliario es de 9 millones de yuanes. institución financiera, ni puede basarse en el desarrollo inmobiliario. Para el prorrateo del proyecto, el gobierno local estipula que la tasa de deducción por gastos de desarrollo inmobiliario que se permite deducir es del 10%. Al elegir un plan de planificación, se puede pagar menos valor del terreno. -Impuestos añadidos y aumentar los beneficios empresariales garantizando al mismo tiempo un precio de venta bajo. En el caso anterior, el monto de los elementos deducibles, excepto el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo, es: 2090(20900)×10%+(20900)×20%=14,3 millones de yuanes. Opción 1: si la empresa quiere disfrutar del descuento en el umbral impositivo y obtener la mayor ganancia, el precio de venta máximo debe ser 1430 × 12848 = 18,37264 millones de yuanes, y la ganancia en este momento es (1837,264-1430-1837,264 × 5,5 % = 3,062 millones de yuanes); cuando el precio se fija entre 18 millones de yuanes y 18,37264 millones de yuanes, aunque la ganancia aumentará gradualmente a medida que aumente el precio de venta, seguirá siendo inferior a 3,062 millones de yuanes. Opción 2: la empresa quiere. aumentar las ganancias aumentando el precio de venta. El precio debe ser al menos mayor que (1430 × 0,0971) = 1,38853 millones de yuanes, es decir, el precio de venta total de bienes raíces debe ser al menos mayor que 138,853 + 1837,264 = 9,76117 millones de yuanes. En este momento, un aumento de precio aumentará los ingresos totales de la empresa. De lo contrario, un aumento de precio sólo conducirá a una disminución de los ingresos totales. Por lo tanto, cuando el precio de mercado esté entre 18 y 19 millones de yuanes, la empresa debería elegir. 18,37264 millones de yuanes como precio de venta de bienes raíces. Se puede ver que cuando la empresa vende residencias estándar, puede planificar completamente mediante precios razonables. Planificación del método de contabilidad del proyecto basado en el artículo 8 de las "Reglas de implementación": "El impuesto al valor agregado del terreno se calcula en función del costo inmobiliario del contribuyente. El proyecto u objeto contable se calcula como una unidad. Según diferentes circunstancias, múltiples proyectos de desarrollo se puede calcular por separado o combinar con elementos de costos, lo que puede reducir el impuesto al valor agregado de la tierra. Por ejemplo, los ingresos por ventas de viviendas comerciales de Dahua Real Estate Development Company en 2005 fueron de 150 millones de yuanes, de los cuales El volumen de ventas de residencias ordinarias. es de 100 millones de yuanes, y el monto de las ventas de residencias de lujo es de 50 millones de yuanes. El monto de las partidas deducibles estipuladas en la ley tributaria es de 110 millones de yuanes, de los cuales el monto deducible de las residencias ordinarias es de hecho 80 millones de yuanes, y el monto deducible. de residencias de lujo es de 80 millones de yuanes. El monto de las partidas de deducción es de 30 millones de yuanes. Opción 1: cuando no se contabilizan por separado, la tasa de valor agregado es (15.000-11.000)/11 = 3,6% y la tasa impositiva del 30%. es aplicable (15.000-11.000) × 30% = 12 millones de yuanes.

Opción 2: Cuando se contabiliza por separado, la tasa de valor agregado de las residencias ordinarias es (10000-8000)/8000=25%, luego se aplica una tasa impositiva del 30% y el monto del impuesto al valor agregado de la tierra a pagar es (10000 -8000) × 30% = 6 millones de yuanes de lujo La tasa de valor agregado residencial es (5000-3000)/3000=67%, luego se aplica una tasa impositiva del 40% y el impuesto a pagar es (5000-3000)×40. %-3000×5%=6,5 millones de yuanes. El impuesto total para residencias ordinarias y residencias de lujo es de 12,5 millones de yuanes. La contabilidad separada costará 500.000 yuanes más que la contabilidad no separada. Por lo tanto, se debe seleccionar la contabilidad del proyecto consolidada.

IV. El plan de fijación de precios para el uso de los honorarios de agencia se basará en lo dispuesto en el artículo 6 del "Aviso sobre cuestiones específicas relativas al impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishuizi [1995] No. 48) emitido por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos: "Para diversas tarifas que las empresas de desarrollo inmobiliario deben cobrar al vender casas de acuerdo con los requisitos del gobierno popular a nivel de condado y superiores, si las tarifas están incluidas en el precio de la vivienda y cobrados del comprador en conjunto, pueden considerarse como el producto de la transferencia de bienes inmuebles. El cálculo del impuesto sobre la renta se puede deducir al calcular el monto de las partidas de deducción, pero no se permite utilizarlo como base para un cálculo del impuesto sobre la renta. deducción adicional del 20% si la tarifa de cobro no está incluida en el precio de la vivienda, pero se cobra por separado además del precio de la vivienda, no es necesario utilizarla como deducción. No se permiten ingresos por transferencia de bienes inmuebles; deducido de los honorarios de la agencia al calcular el monto de la apreciación." De acuerdo con las disposiciones anteriores, puede utilizar los honorarios de agencia para la planificación. Por ejemplo, Huade Real Estate Development Company vendió viviendas comerciales por 30 millones de yuanes. Según los requisitos del gobierno municipal local, cobró diversas tarifas de 2 millones de yuanes durante la venta. Los gastos de la empresa de desarrollo inmobiliario para el desarrollo de viviendas comerciales son los siguientes: una tarifa de transferencia de terreno de 2 millones de yuanes, un costo de desarrollo inmobiliario de 6 millones de yuanes y otras partidas permitidas para deducciones antes de impuestos por un total de 2 millones de yuanes. Si la empresa no incorpora los honorarios de agencia al precio de la vivienda, sino que los cobra por separado, el importe que se puede deducir es 20602020600)×20%=11,6 millones de yuanes, y el importe del valor añadido es 3000-1160 = 18,4 millones de yuanes, la tasa de valor agregado es 1840÷160 = 158,62% y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero es 1840 × 50% -1160 × 15% = 7,46 millones de yuanes. Si la tarifa de agencia se incorpora al precio de la vivienda y se recauda en conjunto, la cantidad que se permite deducir es 206020(20600)×20%+200=13,6 millones de yuanes, y la cantidad de valor agregado es 3000 +200-1360 = 18,4 millones de yuanes, la tasa de valor agregado es 1840 ÷ 1360 = 135,29% y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero es 1840 × 50% -1360 × 15% = 7,16 millones de yuanes. Obviamente, independientemente de la forma en que la empresa cobre las tarifas, el valor agregado de la propiedad vendida es de 18,4 millones de yuanes. Sin embargo, utilizar el segundo método de cobro, es decir, incorporar el cobro de las tarifas al precio de la vivienda, aumentará los artículos deducibles en 2. millones de yuanes, lo que provocó que las empresas inmobiliarias pagaran menos impuestos sobre el valor añadido de la tierra de 746-716 = 300.000 yuanes.