De la noche a la mañana, muchas personas se vieron obligadas a suspender sus préstamos. ¿Cuál es la raíz del problema?

1. El dinero no entró en la cuenta de custodia. Según las políticas actuales, ya sea un pago inicial o un préstamo hipotecario, debe ingresarse en la cuenta de supervisión del desarrollador. Sin embargo, en realidad, algunos desarrolladores pueden hacer trampa y ofrecer a los compradores una cuenta no regulada. Si el comprador no lo conoce, es posible transferir el pago inicial directamente a otra cuenta para que el dinero no esté supervisado y depende de cómo quiera utilizarlo.

2. El desarrollador informa falsamente sobre el progreso del proyecto. La supervisión de los fondos para la compra de viviendas es muy estricta. Sólo cuando la construcción del proyecto cumpla con los requisitos se podrá solicitar el uso del pago por adelantado. Sin embargo, en realidad, algunos desarrolladores pueden engañar y tergiversar el progreso del proyecto. En este momento, si los bancos y las autoridades de vivienda no son estrictos en su supervisión, los promotores pueden tener éxito. En este momento, el proyecto aún no está completamente cerrado y el dinero ya ha ido a parar a los bolsillos de los promotores. La razón por la que los desarrolladores pueden hacer esto solo se puede decir que muchas personas usan los mismos pantalones. Esto se entiende tácitamente, por lo que no daré muchos detalles aquí.

En segundo lugar, los desarrolladores se expanden a ciegas. En los últimos diez años, el mercado inmobiliario de China se ha desarrollado muy rápidamente y ha enriquecido a muchas personas de la noche a la mañana. En este contexto, muchos desarrolladores se están expandiendo a ciegas, adquiriendo constantemente terrenos para desarrollar proyectos, dividiendo todo el proyecto en varias fases y desarrollando la segunda fase una vez completada la primera. Este tipo de desarrollo continuo aún se puede lograr cuando el mercado inmobiliario en general se desempeña bien. Sin embargo, en los últimos dos años, el mercado inmobiliario de China obviamente ha experimentado grandes cambios, que se reflejan principalmente en dos aspectos. Por un lado, el entorno financiero ha cambiado mucho. En el pasado, los promotores podían obtener fácilmente préstamos de los bancos. Sin embargo, según la situación actual de los últimos dos años, a muchos promotores les resulta cada vez más difícil obtener préstamos de los bancos y obtener financiación de otros canales. Como resultado, los fondos de muchos desarrolladores se han vuelto escasos o incluso arruinados. Después de que la cadena de capital se tensó, muchos promotores no tenían dinero para pagar a proveedores y constructores, por lo que muchos proyectos fueron suspendidos.

Por otro lado, el volumen global de ventas del mercado inmobiliario en los últimos dos años no ha sido muy optimista. Por ejemplo, en el primer semestre de 2022, el mercado inmobiliario de China experimentó una disminución significativa en el volumen de transacciones, lo que exacerbó aún más las limitaciones financieras de los promotores. En el pasado, cuando el mercado inmobiliario estaba activo, los promotores podían recaudar fondos para desarrollar nuevos proyectos vendiendo viviendas nuevas. Pero ahora, una vez construida la casa, no se puede vender, no se pueden recuperar los fondos y la rotación de capital se ha ralentizado. El desarrollo continuo anterior no pudo continuar, lo que finalmente llevó a la suspensión de muchos proyectos. Según el análisis de diversos factores, la razón por la que algunos proyectos están actualmente suspendidos sólo puede decirse que muchos promotores han sido ciegamente optimistas en los últimos dos años, subestimaron los cambios en el mercado inmobiliario y ni siquiera creen que el Llegará el punto de inflexión del mercado inmobiliario.

Pero lo que estos promotores no esperaban era que después del brote, el punto de inflexión del mercado inmobiliario llegara temprano y el entusiasmo de todos por comprar casas disminuyera, colocándolos en una situación más pasiva. Por supuesto, muchos propietarios piden ahora una suspensión colectiva de los préstamos, lo que también afecta a los bancos. Si los bancos supervisan adecuadamente los fondos y los entregan a los promotores estrictamente de acuerdo con el progreso del proyecto y pueden asignar fondos para su propio uso, no habrá problema de suspensión del proyecto y los propietarios no pedirán que se suspendan los pagos de los préstamos. Si los bancos no cumplen con sus responsabilidades regulatorias, los desarrolladores malversan los fondos y las suspensiones de proyectos están directamente relacionadas con los bancos. En este momento, también es razonable que el propietario solicite dejar de pagar la hipoteca o posponer el pago del préstamo. Los propietarios de automóviles también pueden responsabilizar a los bancos e incluso llevarlos a los tribunales, acusándolos de una supervisión laxa de sus fondos. Si el banco no puede entregar el proyecto normalmente debido a una supervisión de capital laxa, el banco será responsable de los intereses de penalización y el mal crédito incurridos durante el período en que el propietario cancele la hipoteca.