Acciones de ciudades chinas de ultramar orientales
Mi lógica accionaria
Personalización innovadora
Mi primera impresión de OCT fue mi experiencia compartida en OCT cuando me acabo de graduar en Shenzhen. En ese momento, un compañero de la universidad fue a trabajar a Konka, una empresa estatal, y asignó dormitorios a los nuevos empleados. Varios de nuestros compañeros de clase visitaron su dormitorio. En ese momento, todo el mundo lamentaba que las empresas estatales fueran realmente buenas y que los dormitorios del personal fueran tan altos. Además, la zona verde y la baja superficie construida de la comunidad me dejaron una profunda impresión. Poco después, dos amigos y yo compartimos un apartamento de tres habitaciones de varios pisos cerca de Happy Valley. Después de eso, entre comprar mi propia casa, viví en el área OCT durante cuatro o cinco años.
Porque en Shenzhen en ese momento, una vez que te acostumbrabas al área PTU, era difícil sentirte atraído por otras áreas. En mi opinión, el área PTU es el entorno de vida más ideal: alta tasa de ecologización, baja densidad y baja proporción de superficie construida, vida conveniente, transporte conveniente y buen ambiente cultural. Muchos años después, fui a la zona del lago Xiangmi donde vivía mi amigo (la zona residencial de lujo con los precios de vivienda más altos en Shenzhen en ese momento) para echar un vistazo, y todavía sentía que la zona PTU era mejor. Por lo tanto, a lo largo de los años, OCT siempre ha sido sinónimo de “vida ideal” en mi mente.
Evolución del precio de las acciones
En el mercado de capitales, OCT A se ha convertido en un estanque para muchos inversores, el más famoso de los cuales es Boss Yao de Qianhai Life Insurance. Los inversores apodaron a Boss Yao como un "buscador de súper valor" después de la batalla por las acciones de Vanke, pero hasta ahora, su inversión en OCT A no ha regresado. En 2015, compró acciones a un precio de 6,81 yuanes, con una inversión total de 4.800 millones de yuanes. Después de varios aumentos y disminuciones desde entonces, actualmente posee el 7,54% de las acciones, lo que lo convierte en el segundo mayor accionista de OCT A. En términos del precio de las acciones de 7,3 yuanes, ha aumentado un 5,8% en cinco años. una pérdida flotante visible.
Como gigante del mercado de capitales, Boss Yao es obviamente mejor que la mayoría de los inversores minoristas en términos de información corporativa y profundidad de investigación. No pudo ganar dinero en OCT A. ¡Puedes imaginar cuántos inversores perdieron la vida con esta acción!
Entonces, ¿a qué se debe la caída del precio de las acciones de OCT A? ¿La empresa está perdiendo dinero o ganancias? No, a través del informe anual de la empresa, podemos ver una serie de gráficos exclusivos de empresas excelentes o incluso excelentes.
El ROE ha estado por encima del 15% durante todo el año, y ha ido aumentando año a año desde 2014.
Dado que el rendimiento está creciendo y el precio de las acciones no aumenta, naturalmente acabará con la valoración. Su PE se ha reducido de 100 veces en 2007 a 4 o 5 veces actualmente.
¿Trampa de baja valoración?
Me gusta buscar acciones que estén infravaloradas a simple vista y luego intentar entender por qué están infravaloradas. Pero esto es realmente muy peligroso. Si desea tomar un camino que la mayoría de la gente no está dispuesta a tomar, debe asegurarse de poder evitar los obstáculos. Una valoración baja significa que "la mayoría de la gente en el mercado cree que los riesgos del subyacente son mayores que los rendimientos potenciales". Puede que la mayoría de la gente no tenga razón, pero muchas veces tiene sentido.
La razón de la baja valoración de OCT A se reduce a un problema: el pobre desempeño del flujo de caja y la rentabilidad cuestionable del modelo de turismo cultural. En otras palabras, el mercado piensa que lo que se gana es dinero falso, y el dinero que se gana se deposita en activos culturales y turísticos ineficientes. Al final, los accionistas no obtendrán ningún ingreso. Parece una creación de valor a corto plazo, pero una destrucción de valor a largo plazo.
Si OCT A fuera una empresa privada y observara tal rendimiento de flujo de caja, mi primera reacción podría ser sospechar de fraude financiero. Como empresa central, naturalmente no hay incentivos para cometer fraude financiero (no hay necesidad de complacer a los accionistas; el valor de mercado probablemente no afectará la promoción de la administración, por lo que generalmente se puede confiar en la autenticidad de los informes financieros);
A continuación, debo comprender las razones de sus salidas de flujo de efectivo año tras año. ¿Es porque los fondos se han acumulado y se han convertido en activos de turismo cultural ineficientes, o es por la necesidad de ampliar la escala y acelerar el desarrollo? Lo primero significa que el modelo de turismo cultural no funcionará y el valor de la empresa se destruirá; lo segundo significa lo contrario: el modelo será fluido, el desarrollo se acelerará y el futuro se reducirá considerablemente. Evidentemente, este juicio determina directamente si la empresa tiene valor de inversión.
Debido a que el informe de OCT A fusionó los bienes raíces del turismo cultural con el turismo cultural integral, ha arrojado un velo de misterio sobre sus operaciones de activos de turismo cultural puro. Este velo es un factor decisivo a la hora de juzgar el valor real de una empresa. Antes de que la empresa tome la iniciativa de revelarlo, los inversores sólo pueden razonar y adivinar, lo que conduce directamente a una mayor incertidumbre a la hora de invertir en la empresa. Años de precios de acciones lentos reflejan el hecho de que los inversores han votado con los pies y han renunciado a su incertidumbre.
Modelo de Negocio
Después de más de diez años de exploración, la compañía ha evolucionado continuamente en el modelo de turismo cultural, desde el modelo original del parque temático Happy Valley Window of the World hasta lugares escénicos. + hoteles, y luego hasta el actual Happy Coast 1.0~3.0.
Para el modelo inicial de Happy Valley, el mercado se valoró inicialmente basándose en el punto de referencia de Disney, lo que también resultó en un PE de hasta 100 veces. Cuando el mercado se dio cuenta de que los parques temáticos tenían ciclos de recuperación largos y dudó de que pudieran generar un flujo de caja positivo, las valoraciones cayeron rápidamente. Según los datos publicados actualmente, el flujo de caja generado por esta parte puede cubrir al menos la totalidad del coste de financiación de la inversión contabilizada por el método del coste. Por ejemplo, a través del desarrollo de bienes raíces de apoyo en Happy Valley, obtuvo una ganancia de 2 mil millones, invirtió 65,438+500 millones para desarrollar Happy Valley y volvió a prestar 65,438+500 millones. El beneficio operativo de Happy Valley es suficiente para pagar los intereses del préstamo y tiene un ligero superávit (por ejemplo, 50 millones de yuanes). En otras palabras, los ingresos reales de la empresa son una ganancia total de desarrollo inmobiliario de 2 mil millones + una ganancia anual sostenible de 50 millones, lo que es mejor que una ganancia única de 2 mil millones para una empresa de desarrollo inmobiliario puro.
A medio plazo en cuanto a lugares turísticos + hoteles, el representante de su relativo "fracaso" es el PTU del Este. El fracaso se refiere a las operaciones, pero de hecho la empresa ganó mucho dinero apoyando el negocio inmobiliario. Los datos públicos muestran que la inversión total en OCT East es de 3.500 millones, el área de construcción del desarrollo inmobiliario es de 200.000 metros cuadrados y el precio medio de apertura es de aproximadamente 6,5438 millones por metro cuadrado, lo que significa ventas de 20 mil millones. Calculada sobre la base de un margen de beneficio bruto del 60%, esta parte del beneficio es de 654,38+0,2 mil millones, superando con creces la inversión en el lugar escénico. Se estima que la operación generará pérdidas, pero la ganancia de 65,438+0,2 mil millones sigue siendo de 600 millones, incluso si genera un ingreso por intereses del 5%, lo que es suficiente para perder dinero para siempre. Entonces, si miramos el sector inmobiliario en su conjunto, este "fracaso" representa el peor de los casos y es un punto de equilibrio. Es más, definitivamente encontraremos formas de mejorar las operaciones en el futuro. Por ejemplo, escuché que OCT East está actualmente discutiendo la reurbanización con el gobierno.
El modelo actual de Happy Coast está teniendo mucho éxito. Si invito a cenar a mis amigos, la Happy Coast de Shenzhen también es mi lugar favorito. Es fácil decir por su creciente tráfico que su operación es un éxito. El costo es de 654,38 mil millones + 600 millones y los ingresos anuales por alquiler son de 400 millones. ¿Dónde se puede encontrar un negocio tan sostenible?
A juzgar por las acciones de la empresa en la venta de activos y el aumento del valor del producto en los últimos años, la empresa está reduciendo el modelo de lugar escénico + hotel y expandiendo vigorosamente el modelo Happy Coast. Es decir, la empresa ha explorado un camino único que se adapta a sus necesidades a través de años de experiencia práctica. Imagine este modelo de turismo inmobiliario + cultural: obtenga 2 mil millones de ganancias a través del desarrollo inmobiliario, utilice esta inversión de 2 mil millones para construir Happy Coast y luego cobre 400 millones en alquiler anual. La empresa puede pedir prestados estos 2.000 millones para copiar el próximo proyecto. Es decir, la empresa obtiene 2 mil millones de yuanes en ingresos, más 400 millones de yuanes en alquiler * 60% de margen de beneficio bruto - 2 mil millones * 5% de interés del préstamo = 65438 + 400 millones de yuanes en flujo de caja sostenible por año. Este flujo de caja perpetuo aumentará en el futuro a medida que aumenten los alquileres. En comparación con una empresa puramente inmobiliaria que obtiene un ingreso único de 2 mil millones, los ingresos reales de este tipo de proyecto son 2 mil millones + 65438 + 400 millones * 20pe = 480 millones. Por supuesto, el largo ciclo de desarrollo de este proyecto es su defecto, lo que se refleja en las declaraciones de la empresa. Debemos prestar atención a si su tasa de rotación puede seguir aumentando en el futuro.
Lo anterior son sólo suposiciones y cálculos muy aproximados. La clave es que el modelo de la empresa realmente funciona y que la empresa realmente se está expandiendo y replicando a gran escala. Todo esto se puede verificar o refutar mediante el seguimiento de las acciones de la próxima empresa. Fui al Happy Harbour en Baoan anteayer. La sensación general fue similar a la del modelo Happy Coast. (PD: El precio del Apartamento Haifu No. 1 es de 80.000 a 12.000/m2. Como apartamento comercial, este precio es bastante audaz. Junto con la información proporcionada por los golfistas de Shunde Happy Coast y otros proyectos similares, básicamente puede demostrar que la empresa copiará enérgicamente algunos modelos.
Juicios básicos
Basado en informes anteriores de la empresa y varios informes de investigación de inversiones, formé los siguientes juicios básicos. Primero, el flujo de caja. La mayor parte de la inversión fluye hacia el inventario (como lo demuestra el gran aumento del inventario en los informes anuales recientes), lo que indica una expansión de escala en los próximos años.
En segundo lugar, la gama alta pura. Los activos de turismo cultural (modelo Happy Coast) no son consumo. Es un activo sostenible de alta calidad que puede generar un flujo de caja estable en el futuro. En tercer lugar, la valoración actual proporciona un enorme margen de seguridad y el precio de las acciones aumentará. en el futuro, independientemente del aumento de valoración, la valoración final de la empresa después del vencimiento puede alcanzar entre 15 y 20 PE de acciones de búsqueda de rentas de bienes raíces comerciales de alta calidad.
A menudo podemos sentir por nosotros mismos si. Una empresa es valiosa. Overseas Chinese Town ha pasado por muchos desvíos, pero en general está creando valor. El área de Overseas Chinese Town de Shenzhen, la Happy Coast de Shenzhen y el Happy Harbour son todas las tarjetas de presentación de la ciudad. eficiencia de las empresas estatales y divulgación de información, sin estos problemas, ¿el precio sería tan alto como lo es ahora?
Gracias a la epidemia de este año, puedo seguir sumando puestos en niveles bajos, y ¿Solo han agregado posiciones ahora, esperando que la lógica sea confirmada o falsificada? Este es un negocio en el que se pierde un centavo y se gana un dólar.
¿Qué opinas?