¿Por qué Wanda Commercial decidió dejar de cotizar en las acciones de Hong Kong? La tendencia general es volver a las acciones A.
El 30 de marzo, Wanda Commercial emitió un anuncio afirmando que el accionista mayoritario estaba considerando una privatización total. La opinión pública continental cree en general que la razón principal de la privatización de Wanda Commercial es que el precio de sus acciones es demasiado bajo. ¿Por qué los inversores extranjeros menosprecian a Wanda Commercial?
Este fue un matrimonio flash fallido. Después de muchos años de amor fallido, una bella mujer recurrió a un tercero. Sin embargo, después de sólo 15 meses de matrimonio, la bella anunció que quería divorciarse y volver a conectarse con su primer amor.
Sí, estamos hablando de Wanda Commercial, que va a dejar de cotizar en la Bolsa de Hong Kong. El 30 de marzo, Wanda Commercial emitió un anuncio en el que afirmaba que su accionista mayoritario estaba considerando una privatización total. La opinión pública continental generalmente cree que la razón principal de la privatización de Wanda Commercial es que el precio de sus acciones es demasiado bajo. La Bolsa de Valores de Hong Kong y los inversores extranjeros también han sido ampliamente criticados: Nosotros, Wanda Commercial, somos bellezas tan hermosas que necesitamos algo bueno. cara y buena figura. Tengo figura, pero ¿por qué no soy bienvenido por ti? ¿Estás ciego?
Sus ojos no son ciegos. Sin embargo, los mercados continental y extranjero son dos mercados diferentes y siguen dos conjuntos diferentes de estándares estéticos. Lo que se considera una belleza deslumbrante a los ojos de los inversores continentales puede ser simplemente una belleza vulgar a los ojos de los inversores extranjeros.
Arrogancia
La noticia de la privatización de Wanda Comercial sorprendió a todos.
Liu Jipeng, decano del Instituto de Finanzas de Capital de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, se desempeña como director independiente de Wanda Commercial desde 2013. Renunció a principios de este año debido a la vencimiento de su mandato. Incluso un experto de la industria que conocía a fondo Wanda Business no esperaba en absoluto su privatización. Lo calificó como "una noticia impactante".
A juzgar por la declaración de Wanda y el análisis de la industria, la grave subvaluación del precio de sus acciones es la razón principal de su exclusión de la lista. Como rey de los bienes raíces comerciales en China e incluso en el mundo, el precio actual de las acciones de Wanda Commercial es inaceptable para su equipo directivo y controlador real, el presidente del Grupo Wanda, Wang Jianlin.
El 30 de marzo, el día en que Wanda Commercial emitió su anuncio de privatización, el precio de sus acciones era de sólo 38,8 dólares de Hong Kong por acción, muy por debajo de su precio de emisión de 48 dólares de Hong Kong por acción y de sus activos netos de 47,6 dólares de Hong Kong por acción. Incluso el día después del anuncio de la privatización, Wanda Commercial subió 18,43 yuanes para cerrar a 45,95 yuanes por acción, pero todavía estaba por debajo del precio de emisión, con una relación precio-beneficio de sólo 4,62 veces la acción A del Grupo Wanda cotizada. En la línea del Instituto Wanda, la relación precio-beneficio durante el mismo período llegó a 79,52 veces. Bueno, después de todo, la industria de Wanda Cinema Line es diferente y la comparabilidad no es fuerte, así que comparémosla con las empresas que cotizan en la misma industria en el mercado de acciones A: la relación precio-beneficio de Vanke y Groenlandia. Las cotizaciones en el mercado de acciones A llegan a 16,7 veces y 33,7 veces respectivamente. ¿En qué es inferior Wanda a Vanke y Groenlandia?
“Desde la perspectiva de los accionistas de Wanda, tanto los accionistas principales como los accionistas minoritarios de Wanda pueden tener dificultades para aceptarlo emocional y racionalmente”, dijo Liu Jipeng en el artículo.
Es realmente difícil de aceptar. Debemos saber que Wanda Commercial ha superado a Simon Group en los Estados Unidos para convertirse en la empresa de bienes raíces comerciales más grande del mundo, con ganancias por acción de hasta 6,62 yuanes. En el continente, yo, Wanda Commercial, siempre soy invitada del gobierno local sin importar a qué ciudad vaya. Fue la Bolsa de Valores de Hong Kong la que me recibió aquí con gongs y tambores. ¿Por qué no me menosprecia ahora? ? ¿Por qué? ¿Por qué? ¡Deja de hablar, voltea la mesa, deja de jugar!
Prejuicio
¿Por qué los inversores extranjeros menosprecian a Wanda Commercial?
“Porque todos los modelos inmobiliarios reconocidos en el extranjero van en contra de Wanda Commercial”, dijo a este periodista Huang Lichong, un comentarista senior de bienes raíces y finanzas que está muy familiarizado con el mercado de capitales de Hong Kong.
Lo que más reconocen los inversores extranjeros es un modelo como Starwood que depende en gran medida de las operaciones en lugar de los activos para generar valor. Incluso empresas como Cushman & Wakefield y Jones Lang & Co., que básicamente no poseen ningún activo, sí lo hacen. sólo en gestión y Un modelo de operación para ganar dinero. Evidentemente, el modelo operativo de Wanda Commercial dista mucho de los dos modelos anteriores.
El modelo de Wanda Commercial es relativamente un modelo "pesado en activos", que siempre se ha mantenido en un modelo de 'venta para alquilar', es decir, las enormes ganancias generadas por la venta de propiedades. Para respaldar el flujo de caja, hacemos todo lo posible para mantener propiedades "solo para alquiler, no para venta".
Según el informe de trabajo de Wanda Group 2015 de Wang Jianlin a principios de año, los ingresos de Wanda Commercial en 2015 fueron de 190,45 mil millones de yuanes, de los cuales los ingresos por contratos comerciales de bienes raíces fueron de 164,08 mil millones de yuanes, y los ingresos por arrendamiento fueron solo 14,4 mil millones de yuanes, lo que significa que los ingresos por ventas representan más del 80%, mientras que los ingresos por alquileres representan menos del 10%. Es un modelo con muchos activos.
Bajo este modelo de activos totales, las ganancias de Wanda Commercial parecen muy sospechosas a los ojos de los inversores extranjeros, porque una gran parte de las ganancias de Wanda Commercial provienen de la revaluación de activos. A los ojos de los inversores del continente, esto no es nada, porque el mercado inmobiliario de China ha estado en aumento durante más de diez años y casi nunca ha experimentado una caída real, por lo que los terrenos y las casas en manos de los desarrolladores son todos oro. Por supuesto, son cada vez más valiosos.
Sin embargo, los inversores extranjeros no lo ven así. En su opinión, la apreciación de los activos puede desaparecer en un instante cuando el mercado cae. Lo que los inversores de Hong Kong todavía recuerdan es que durante el SARS de 2003, las valoraciones de las propiedades en Hong Kong cayeron un 60% en comparación con 1997, mientras que durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, las valoraciones de las propiedades corporativas generalmente cayeron entre un 30% y un 85%. común, puede hacer que la empresa pierda más de 10 mil millones de yuanes al año.
Wanda Commercial es obviamente consciente de este problema y está tratando de implementar una estrategia de activos ligeros. Es decir, Wanda Commercial es responsable del diseño, la construcción, la promoción de inversiones, las operaciones, los sistemas de información y los sistemas electrónicos. comercio de Wanda Plaza, pero todas las inversiones son realizadas por socios. Los activos pertenecen a los inversores cooperativos, y Wanda y los inversores comparten los ingresos netos por alquiler. Para hacer frente a esta transformación estratégica, Wang Jianlin ha reducido significativamente el objetivo de ingresos por ventas de bienes raíces para 2016, de 164.080 millones de yuanes en 2015 a unos 100.000 millones de yuanes.
Sin embargo, los inversores extranjeros aún no reconocen esta determinación y el precio de las acciones de Wanda Commercial sigue siendo lento. Posteriormente, Citibank, Bank of America Merrill Lynch, Nomura Securities y otras instituciones de investigación redujeron sus precios objetivo para Wanda Commercial. Entre ellos, un informe de investigación de Bank of America Merrill Lynch afirmó que el proceso de transformación del modelo comercial de activos ligeros de Wanda será muy accidentado.
Huang Lichong dijo que, dado el actual exceso de oferta de demanda de centros comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel en China continental, y el hecho de que la estrategia de reducción de activos de Wanda Commercial no ha sido efectiva, los inversores extranjeros No lo sobreestimes. Vale la pena. Ahora el mercado de Hong Kong solo está dispuesto a dar a estas empresas una relación precio-beneficio de 3 a 8 veces, y la mayoría de ellas es de 3 a 5 veces. Por tanto, desde esta perspectiva no se ha subestimado el valor de Wanda Comercial.
Variables
No es necesario que me dejes aquí, ¡tengo mi propio lugar donde quedarme! La decisión de Wanda Commercial de volverse privada y retirarse de la lista en este momento no está exenta de beneficios. El mayor beneficio es que Wanda Commercial tiene una mayor autonomía en la fijación de precios de las emisiones de acciones A.
En septiembre de 2015, Wanda Commercial presentó una solicitud de oferta pública a la Comisión Reguladora de Valores de China, planeando emitir no más de 250 millones de nuevas acciones. Sin el lastre de los bajos precios de las acciones H, el precio de la OPI de las acciones A de Wanda Commercial definitivamente sería más alto, y el margen de ganancia después de la cotización definitivamente sería mayor. Es previsible que el monto de financiación de las acciones A de Wanda Commercial aumente significativamente. Después de la oferta pública inicial, Wang Jianlin se sentará firmemente en el trono del hombre más rico de China, Jack Ma, y otros probablemente se quedarán mirando.
Wanda Commercial ocupa un lugar relativamente bajo en la cola de cotización de acciones A. Los analistas de la industria creen que dado que Wanda Commercial se atreve a anunciar la noticia de la exclusión de las acciones de Hong Kong, obviamente es un gran avance en la cotización de acciones A. Sin embargo, si Wanda Commercial se retira con éxito de la Bolsa de Valores de Hong Kong, es posible que sea necesario revisar y volver a presentar su solicitud de cotización de acciones A. Según los procedimientos normales, esto puede llevar varios años.
Pero puede que sea demasiado pronto para decir esto ahora, porque aún se desconoce si Wanda Commercial podrá retirarse con éxito de la Bolsa de Valores de Hong Kong.
Según las regulaciones de la Bolsa de Valores de Hong Kong, la exclusión de una empresa que cotiza en bolsa debe pasar por una serie de pasos y cumplir una serie de condiciones, la más crítica de las cuales es convocar una junta general de accionistas y obtener el apoyo de más de 75 accionistas.
La junta de accionistas puede convertirse en un obstáculo para que Wanda Commercial salga de la lista, porque según el precio de oferta de 48 dólares de Hong Kong por acción en efectivo, los inversores de Wanda Commercial, al menos aquellos que han invertido en Wanda Commercial desde el Al principio, definitivamente no es rentable y, considerando el costo de tiempo, la mayoría de ellos pueden perder dinero. Si seguimos el modelo original de las acciones A y H de Wanda Commercial, por un lado, el precio de las acciones A se verá arrastrado hacia abajo por el precio de las acciones H, pero por otro lado, el precio de las acciones H definitivamente ser estimulado por el precio de las acciones A y subir. En otras palabras, si Wanda Commercial no sale de la Bolsa de Valores de Hong Kong, el precio de sus acciones H definitivamente aumentará significativamente después de su cotización en acciones A, lo que beneficiará a los inversores. Por lo tanto, debe haber muchos accionistas que no estén dispuestos a retirar de la lista a Wanda Commercial.